उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित - डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या | यूनिट न0 | जमा धनराशि wo | अनुबंध की अनुबंधानुसार | वांछित ¥o तिथि कब्जा दिये | अनुतोष जाने की तिथि j . | NCRI44/08/I225/2024 | राकेश कुमार F-202 | 80 28,54,764/ | 40.0.2078 | 48 माह तथा | यूनिट का वर्मा 480 दिन कब्जा व अनुग्रह विलम्बित अवधि के अवधि का साथ अर्थात oe अप्रैल 2023 अनुरोध किया गया है। बनाम माहेश्वरी इन्फ्राटेक प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायतें योजित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना U-Fairia में यूनिट संख्या एफ-202. बुक कराई गई थी जिसके एवज में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि wo 28,54,764 / का भुगतान किया गया है _शिकायतकर्ता द्वारा लिखित कथन दाखिल किया गया है जिसमें यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना यूपीरेरा में पंजीकृत है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या एफ-202 बुक करायी गयी थी। विपक्षी व शिकायतकर्ता के मध्य दिनांक i0.:0.20i8 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष धनराशि Go 28,54,764 ,/ का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा दिनांक 27.04.2024 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया है। विपक्षी को परियोजना के सापेक्ष अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में लिखित कथन, अनुबंध पत्र, ऑफर ऑफ पजेशन व स्टेटमेंट की छाया प्रतियां दाखिल की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) 4 वैक द्वारा जारी स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट 04.04.2020 से 34.07.2024 | रु० 28,54,764/ विपक्षी के अधिवक्ता दिनांक 2.0.2024 को पत्रावली पर उपस्थित हुए। विपक्षी को लिखित जवाब दाखिल किये जाने हेतु पर्याप्त अवसर दिये गये परन्तु विपक्षी द्वारा लिखित जवाब दाखिल नहीं किया गया जिस कारण पीठ द्वारा दिनांक 03.07.2025 को विपक्षी का लिखित जवाब दाखिल करने का अवसर समाप्त कर दिया गया। तत्पश्चात विपक्षी को लिखित बहस दाखिल करने का भी अवसर प्रदान किया गया परन्तु विपक्षी द्वारा लिखित बहस दाखिल नहीं की गयी। पीठ द्वारा दिनांक 6.40.2025 को पत्रावली विपक्षी*के विरूद्धेएकपक्षीय कार्यवाही करते हुए शिकायतकर्ता की एकपक्षीय>बहस सुनी>गयी | उपरोक्त वर्णित तथ्यों के कारण पत्रावली में एकपक्षीय निर्णय पारित किया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत-प्रपत्रों के-आधार पर निम्नलिखित प्रश्न विरचित किया गया :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण प्रश्न संख्या i: प्रश्न Ve इस आशय का विरचित किया गया है कि ca शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है?

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी। उभयपक्ष के मध्य दिनांक 40.0.2048 को आवंटित यूनिट के सापेक्ष अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ। विपक्षी द्वारा अनुबंध पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा 48 माह तथा 480 दिन अनुग्रह अवधि के साथ दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा अनुबंध की तिथि 0.0.20:8 से 48 माह तथा 480 दिन aque अवधि के साथ अर्थात अप्रैल 2023 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा नहीं प्राप्त हुआ है। विपक्षी की ओर से न तो लिखित जवाब और न ही ओ.सी/सी.सी या वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र की प्रति उपलब्ध कराई गई है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना अभी पूर्ण नहीं है और न ही विपक्षी को ओसी»सी.सी प्राप्त हुआ है। फिर भी शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ऐसी स्थिति में परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो उक्त के सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा 48 (a में यह प्रावधान दिया गया है कि परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो वह कब्जा प्राप्त होने तक विलम्बित अवधि का ब्याज .प्राप्त करने का-अधिकारी-है। फोर्स मैज्योर के अधीन-कंब्जा उपलब्ध कराये जानें में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08082000 प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :-

” प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-209 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They 3 — have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 /4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “in the affidavit dated 05.2.2029, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"१2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20i8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक o4-::-20i9 से दिनांक 44--02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 74-02-2020 तक Wa 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि var अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के aa कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। (2) \ इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्‍त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये os दिन के अतिरिक्त विपक्षी wifas—i9 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील vo 6649550 /20:8.""quxen लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सब्रअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation

of the registration under the Act or for any other reason, he is liable 5 —— oe on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा var धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2006 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,//पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी-हैं.| इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,पटटा विलेख के प्रारूप के weg में Area के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default परिभाषित है, जिसमें we 92(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित ef

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८,२+।प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी Mcieti प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अतः उक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-4 Peake किया जाता है। उपरोक्त प्रश्न का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ail, सी /सी.सी सहित प्लॉट का कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय erg शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

2... विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 07.05.2023 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि BO 28,54,764/ W.MCLR+ «प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज>की week अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार -शिकायतकर्ता को -वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029,//985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2४)(0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय 7 rl होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

5. विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। 6. प्रश्नगत शिकायत में इस पीठ द्वारा यथास्थिति बनाये रखने हेतु पारित आदेश एवं WH आदेश को तदनुसार समाप्त किया जाता है। 7. आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। नह चर, ave G Cy 2S स्वरूप Wa) सदस्य उ.प्र:-भू-सम्पदा-विनियामक-प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित - डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या | यूनिट न0 | जमा धनराशि wo | अनुबंध की अनुबंधानुसार | वांछित ¥o तिथि कब्जा दिये | अनुतोष जाने की तिथि j . | NCRI44/08/I225/2024 | राकेश कुमार F-202 | 80 28,54,764/ | 40.0.2078 | 48 माह तथा | यूनिट का वर्मा 480 दिन कब्जा व अनुग्रह विलम्बित अवधि के अवधि का साथ अर्थात oe अप्रैल 2023 अनुरोध किया गया है। बनाम माहेश्वरी इन्फ्राटेक प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायतें योजित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना U-Fairia में यूनिट संख्या एफ-202. बुक कराई गई थी जिसके एवज में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि wo 28,54,764 / का भुगतान किया गया है _शिकायतकर्ता द्वारा लिखित कथन दाखिल किया गया है जिसमें यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना यूपीरेरा में पंजीकृत है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या एफ-202 बुक करायी गयी थी। विपक्षी व शिकायतकर्ता के मध्य दिनांक i0.:0.20i8 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष धनराशि Go 28,54,764 ,/ का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा दिनांक 27.04.2024 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया है। विपक्षी को परियोजना के सापेक्ष अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में लिखित कथन, अनुबंध पत्र, ऑफर ऑफ पजेशन व स्टेटमेंट की छाया प्रतियां दाखिल की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) 4 वैक द्वारा जारी स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट 04.04.2020 से 34.07.2024 | रु० 28,54,764/ विपक्षी के अधिवक्ता दिनांक 2.0.2024 को पत्रावली पर उपस्थित हुए। विपक्षी को लिखित जवाब दाखिल किये जाने हेतु पर्याप्त अवसर दिये गये परन्तु विपक्षी द्वारा लिखित जवाब दाखिल नहीं किया गया जिस कारण पीठ द्वारा दिनांक 03.07.2025 को विपक्षी का लिखित जवाब दाखिल करने का अवसर समाप्त कर दिया गया। तत्पश्चात विपक्षी को लिखित बहस दाखिल करने का भी अवसर प्रदान किया गया परन्तु विपक्षी द्वारा लिखित बहस दाखिल नहीं की गयी। पीठ द्वारा दिनांक 6.40.2025 को पत्रावली विपक्षी*के विरूद्धेएकपक्षीय कार्यवाही करते हुए शिकायतकर्ता की एकपक्षीय>बहस सुनी>गयी | उपरोक्त वर्णित तथ्यों के कारण पत्रावली में एकपक्षीय निर्णय पारित किया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत-प्रपत्रों के-आधार पर निम्नलिखित प्रश्न विरचित किया गया :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण प्रश्न संख्या i: प्रश्न Ve इस आशय का विरचित किया गया है कि ca शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है?

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी। उभयपक्ष के मध्य दिनांक 40.0.2048 को आवंटित यूनिट के सापेक्ष अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ। विपक्षी द्वारा अनुबंध पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा 48 माह तथा 480 दिन अनुग्रह अवधि के साथ दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा अनुबंध की तिथि 0.0.20:8 से 48 माह तथा 480 दिन aque अवधि के साथ अर्थात अप्रैल 2023 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा नहीं प्राप्त हुआ है। विपक्षी की ओर से न तो लिखित जवाब और न ही ओ.सी/सी.सी या वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र की प्रति उपलब्ध कराई गई है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना अभी पूर्ण नहीं है और न ही विपक्षी को ओसी»सी.सी प्राप्त हुआ है। फिर भी शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ऐसी स्थिति में परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो उक्त के सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा 48 (a में यह प्रावधान दिया गया है कि परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो वह कब्जा प्राप्त होने तक विलम्बित अवधि का ब्याज .प्राप्त करने का-अधिकारी-है। फोर्स मैज्योर के अधीन-कंब्जा उपलब्ध कराये जानें में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08082000 प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :-

” प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-209 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They 3 — have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 /4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “in the affidavit dated 05.2.2029, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"१2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20i8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक o4-::-20i9 से दिनांक 44--02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 74-02-2020 तक Wa 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि var अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के aa कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। (2) \ इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्‍त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये os दिन के अतिरिक्त विपक्षी wifas—i9 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील vo 6649550 /20:8.""quxen लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सब्रअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation

of the registration under the Act or for any other reason, he is liable 5 —— oe on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा var धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2006 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,//पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी-हैं.| इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,पटटा विलेख के प्रारूप के weg में Area के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default परिभाषित है, जिसमें we 92(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित ef

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८,२+।प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी Mcieti प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अतः उक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-4 Peake किया जाता है। उपरोक्त प्रश्न का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ail, सी /सी.सी सहित प्लॉट का कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय erg शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

2... विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 07.05.2023 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि BO 28,54,764/ W.MCLR+ «प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज>की week अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार -शिकायतकर्ता को -वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029,//985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2४)(0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय 7 rl होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

5. विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। 6. प्रश्नगत शिकायत में इस पीठ द्वारा यथास्थिति बनाये रखने हेतु पारित आदेश एवं WH आदेश को तदनुसार समाप्त किया जाता है। 7. आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। नह चर, ave G Cy 2S स्वरूप Wa) सदस्य उ.प्र:-भू-सम्पदा-विनियामक-प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर