U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar. Order under Section-34, Bench-2 (Former Bench-4) Judgment and Order under Section-31 read with Section-2 Presiding Officer :- Shri T. Venkatesh, Member Complaint Number — NCRI44/08/i2240/2024 Srivatsa Shrotriya v. Imperia Structures Limited The present complaint application has been instituted by the complainant against the respondent for getting the registry of the unit executed. In brief, the statement of the complainant is that unit number 7-206 was booked by them in the respondent's project, the total price of which was Rs. 8,28,000/-, against which payment of Rs. 9,44,750/- was made by them to the respondent from time to time on an installment basis. The complainant states that the respondent has completely failed to obtain OC/CC, nor has the registration of sub-lease deed against the unit in question been carried out by the respondent. Under such circumstances, violations of Section-44(4) and 4703 of the RERA Act, 206 have been committed by them. Hence, request has been made by the complainant for getting the registry of the unit executed. In support of their statement, copies of vakalatnama, demand letters, account statement, MOU dated 07.07.2004, etc., have been filed on behalf of the complainant.

Filing written arguments dated 06.0.2025 on behalf of the respondent, it was stated that unit number 11-206 in the respondent's project H20 Residency was booked by the complainant through an application form, in sequence whereof an MOU was executed between both parties on date 07.04200., and after obtaining OC of the project on date 06.03.2047 by the respondent, the keys of their unit were also handed over to the complainant. In addition, an offer for execution and registration of the said lease deed was sent through letters issued on dates 25.02.2024 and 05.04.2022. However, the complainant was not ready to sign the sub-lease deed agreement. The respondent also states that according to U.P. RERA Notification No.-476 dated 47.04.2025, complaints relating to unregistered projects are admissible only for grant of refund of money, whereas the present complaint has been instituted by the complainant before the Authority for registration of sale deed; therefore, the present complaint is not maintainable. On the basis of the above statement, request was made to the Hon'ble Bench to dismiss the complaint in question. In support of its contention, copies of MOU dated 07.07.204, application form, OC dated 06.03.2007, offer of possession dated 25.02.2024 and 05.04.2022, U.P. RERA notification dated 44.04.2025, Greater Noida Authority letter dated 43.05.2024, reminder letter dated 42.03.2005 and date 26.08.2025, etc., have been filed by the respondent.

Thereupon, filing written arguments, it was stated by the complainant that unit number 206 was booked by them in the respondent's project, against which MOU was executed between both parties on 07.07.200, according to which the stipulated date for delivering possession was July, 2044. The complainant paid Rs. 9,44,750/- out of the total Rs. 8,28,000/- to the respondent. In addition, it was also stated by them that the respondent's project is presently unregistered, regarding which the respondent's contention that their project is exempt from RERA registration under Section-3(2)(b) of the RERA Act is misleading and legally unsustainable. Partial completion certificate was obtained by the respondent from the competent development authority on date 06.03.2077. As valid OC/CC is not available for Tower-E of the project, the project falls under the category of Ongoing, for which registration is mandatory. On the basis of the above statement, request was made for issuing directions to execute the sub-lease deed. Arguments of both parties were heard and the file perused. On the basis of pleadings of the parties, the following point for determination is framed :- 1. Whether a registered sale deed can be executed by the respondent in favour of the complainant? Determination of Point No. 1

Point No. 1 has been framed with the intent whether a registered sale deed can be executed by the respondent in favour of the complainant? This issue has been framed on pleadings of the complainant, burden of proving which lies on the complainant. The complainant states that the respondent has completely failed to obtain OC/CC, nor has the registration of sub-lease deed against the unit in question been carried out by the respondent. Under such circumstances, violations of Section-44(4) and 47(0) of the RERA Act, 2076 have been committed by them. Hence, request has been made by the complainant for getting the registry of the unit executed.

In addition, filing written arguments, it was stated by the complainant that unit number 206 was booked by them in the respondent's project, against which MOU was executed between both parties on date 07.07.2007, according to which the stipulated date for delivering possession was July, 20:4. The complainant paid Rs. 9,44,750/- out of total Rs. 8,28,000/- to the respondent. In addition, it was also stated by them that the respondent's project is presently unregistered, regarding which the respondent's contention that their project is exempt from RERA registration under Section-3(2)(b) of the RERA Act is misleading and legally unsustainable. Partial completion certificate was obtained by the respondent from the competent development authority on date 06.03.207. As valid OC/CC is not available for Tower-E of the project, the project falls under the category of Ongoing, for which registration is mandatory. On the basis of the above statement, request was made for issuing directions to execute the sub-lease deed.

On the other hand, filing written arguments dated 06.40.2025, it was stated by the respondent that unit number 7-206 in the respondent's project H20 Residency was booked by the complainant through an application form, in sequence whereof MOU was executed between both parties on date 07.04.2044, and after obtaining OC of the project on date 06.03.2047 by the respondent, the keys of their unit were also handed over to the complainant. In addition, an offer for execution and registration of the said lease deed was sent through letters issued on dates 25.02.202 and 05.04.2022. However, the complainant was not ready to sign the sub-lease deed agreement. The respondent also states that according to U.P. RERA Notification No.-aii6 dated 44.04.2025, complaints relating to unregistered projects are admissible only for grant of refund of money, whereas the present complaint has been instituted by the complainant before the Authority for registration of sale deed; therefore, the present complaint is not maintainable. On the basis of the above statement, request was made to the Hon'ble Bench to dismiss the complaint in question. In sub-section (1) and sub-section (2) of Section 17 of Chapter-3 of the RERA Act, provisions have been made regarding Transfer of Title by the promoter; these provisions are stated as follows:—

17. (1) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (1), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate. From the above provisions, it is clear that an "Occupancy Certificate" of the building / apartment / plot, etc., is required prior to registered lease/sale deed and handing over possession. Transfer of title is not possible without the said certificate. In the present case, a copy of the occupancy certificate has not been filed on record by the respondent. Therefore, viewing all facts and circumstances, it will be proper that the respondent, upon obtaining occupancy certificate, execute registered sale deed / registry in favour of the complainant expeditiously. Accordingly Point No.-01 is disposed of. Disposing of the above point, the following order is passed:— Order

1. The respondent is directed to ensure getting registry / registered sale deed executed in favour of the complainant as per rules within 60 days from the date of uploading of this order on the portal, upon receiving due stamp duty (if any balance remains) from the complainant. 2. Violation of this order shall be punishable under Sections 38, 40(2) and 63 and other relevant provisions of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20t6. 3. The complainant is directed that if the aforesaid order is not complied with by the respondent within 60 days, the complainant shall ensure uploading a request for execution of the order through the "RERA Portal" and making its physical copy available at the RERA Regional Office, Greater Noida. 0429 (Member) U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-3। सपठित धारा-2 पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या —NCRI44/08/i2240/2024 श्रीवत्स श्रोत्रिय बनाम इम्पीरिया weed fates प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट की रजिस्ट्री कराये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या-7-206 को बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 8,28,000 / - रूपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 9,44,750/— रूपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। - शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी ओ.सी /सी.सी प्राप्त करने में पूर्ण रूप से विफल रहा है और विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष सबलीज़ Sts का भी पंजीकरण नहीं कराया गया है। ऐसे में उनके द्वारा रेरा अधिनियम, 206 की धारा-44(4) एवं 4703) का उल्लंघन किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की रजिस्ट्री कराये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, मांग पत्र, खाता विवरण, एम.ओ.यू दिनांकित 07.07.2004, आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

विपक्षी की ओर से लिखित बहस दिनांक 06.0.2025 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा आवेदन पत्र के माध्यम से यूनिट संख्या- ॥-206, विपक्षी की परियोजना H20 Residency में बुक करायी गयी थी, जिसके कम में उभयपक्ष के मध्य दिनांक 07.04200. को एम.ओ-यू का निष्पादित किया गया था तथा दिनांक 06.03.2047 को विपक्षी द्वारा परियोजना का ओसी प्राप्त करने के उपरान्त शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट की चांबी भी सौंप दी गयी थी। इसके अतिरिक्त उनके द्वारा दिनांक 25.02.2024 एवं 05.04. es] ez है, San. agen) Sp 2 2022 को जारी पत्रों के माध्यम से vat पट्टा विलेख के निष्पादन एवं पंजीकरण का प्रस्ताव प्रेषित किया गया। हालांकि शिकायतकर्ता उप-पदूटा विलेख के समझौते पर हस्ताक्षर करने के लिए तैयार नहीं हुए। विपक्षी का यह | भी कहना है कि यूपीरेरा अधिसूचना Wea-476 दिनांकित 47.04.2025 के अनुसार अपंजीकृत परियोजनाओं से सम्बंधित शिकायतें केवल धनराशि वापसी के अनुदान हेतु स्वीकार्य है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान शिकायत विकय विलेख के पंजीकरण हेतु प्राधिकरण के समक्ष योजित की गयी है, जिस कारण वर्तमान शिकायत विचारणीय नहीं है। उपरोक्त कथन के आधार पर प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध माननीय पीठ से किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में एम.ओ.यू दिनांक 07.07.204, आवेदन फॉर्म, ओ.सी दिनांक 06.03.2007 ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांक 25.02.2024 व 05.04.2022, यूपी.रेरा नोटिफिकेशन दिनांकि 44.04.2025, ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण पत्र दिनांकित 43.05.2024, अनुस्मारक पत्र दिनांक 42.03.2005 एवं दिनांक 26.08.2025 आदि की छायाप्रति दाखिल की गयी है। |

जिस पर शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस दाखिल करते हुए उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या-206 gH करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य एमःओः:यू दिनांक 07.07.200 को निष्पादन किया गया था, जिसके अनुसार कब्जा प्रदान किये जाने की निर्धारित तिथि जुलाई, 2044 थी | शिकायतकर्ता ने विपक्षी st कुल 8,28,000//-रूपये की धनराशि में से 9,44,750 /— रूपये का धनराशि का भुगतान विपक्षी का किया गया था। इसके अतिरिक्त उनके द्वारा यह भी कहा गया है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान समय में अपंजीकूृत है, जिसके बारे में विपक्षी का कथन की रेरा अधिनियम की धारा-3(2)(बी) के अन्तर्गत उनकी परियोजना को रेरा पंजीकरण से छूट है यह कथन भ्रामक एवं कानूनी रूप से अस्थिर है। विपक्षी द्वारा दिनांक 06.03.2077 को सक्षम विकास प्राधिकरण से आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया गया था। | चूंकि परियोजना टावर-ई के लिए वैधपूर्ण ओ.सी.//सी.सी उपलब्ध नहीं है, जिस कारण परियोजना ऑनगोईंग की श्रेणी में आती है, जिसके लिए पंजीकरण अनिवार्य है। उपरोक्त कथन के आधार पर उप-पद्टा विलेख को निष्पादित किये जाने हेतु निर्देश दिये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय है :- 3 4. . क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में पंजीकृत सेल Sts निष्पादित करायी जा सकती है ? निस्तारण बिन्दु सं0 4

निस्तारण बिन्दु vert इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में पंजीकृत सेल डीड निष्पादित करायी जा सकती है ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। | शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी ओ.सी/सी.सी प्राप्त करने में पूर्ण रूप से विफल रहा है और विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष सबलीज Sts का भी पंजीकरण नहीं कराया गया है। ऐसे में उनके द्वारा रेर अधिनियम, 2076 की arr—4(4) एवं 47(0) का उल्लंघन किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की रजिस्ट्री कराये जाने हेतु अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस दाखिल करते हुए उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या-206 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य एम.ओ.यू feaieo7.or.2007 को निष्पादन किया गया था, जिसके अनुसार कब्जा प्रदान किये जाने की निर्धारित तिथि जुलाई, 20:4 थी। शिकायतकर्ता ने विपक्षी को कुल 8,28,000,/-रूपये की . धनराशि में से 9,44,750/— रूपये का धनराशि का भुगतान विपक्षी का किया गया था। इसके अतिरिक्त उनके द्वारा यह भी कहा गया है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान समय में अपंजीकृत है, जिसके बारे में विपक्षी का कथन की रेरा अधिनियम की धारा-3(2)(बी) के अन्तर्गत उनकी परियोजना को रेरा पंजीकरण से छूट है यह कथन भ्रामक एवं कानूनी रूप से अस्थिर है। विपक्षी द्वारा दिनांक 06.03.207 को सक्षम विकास प्राधिकरण से आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया गया था। चूंकि परियोजना टावर-ई के लिए वैधपूर्ण ओ.सी. JOR उपलब्ध नहीं है, जिस कारण परियोजना ऑनगोईंग की श्रेणी में आती है, जिसके लिए पंजीकरण अनिवार्य है। उपरोक्त कथन के आधार पर उप-पट्टा विलेख को निष्पादित किये जाने हेतु निर्देश दिये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा लिखित बहस दिनांकित 06.40.2025 दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा आवेदन पत्र के माध्यम ; \ से यूनिट संख्या-7-206, विपक्षी की परियोजना 420 Residency में बुक करायी हे गयी थी, जिसके कम में उभयपक्ष के मध्य दिनांक 07.04.2044 को एम.ओ.यू का व जाई AN al : LEN Ke Ss &; AY —~ Kal 4

निष्पादित किया गया था तथा दिनांक 06.03.2047 को विपक्षी द्वारा परियोजना का ath ora करने के उपरान्त शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट की चांबी भी सौंप दी गयी थी। इसके अतिरिक्त उनके द्वारा दिनांक 25.02.202 एवं 05.04. 2022 को जारी पत्रों के माध्यम से उक्त पट्टा विलेख के निष्पादन एवं - पंजीकरण का प्रस्ताव प्रेषित किया गया। हालांकि शिकायतकर्ता उप-पद्टा विलेख के समझौते पर हस्ताक्षर करने के लिए तैयार नहीं हुए। विपक्षी का यह भी कहना है कि यूपी.रेरा अधिसूचना Wea-aii6 दिनांकित 44.04.2025 के अनुसार अपंजीकृत परियोजनाओं से सम्बंधित शिकायतें केवल धनराशि वापसी के अनुदान हेतु स्वीकार्य है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान शिकायत विकय विलेख के पंजीकरण हेतु प्राधिकरण के समक्ष योजित की गयी है, जिस कारण वर्तमान शिकायत विचारणीय नहीं है। उपरोक्त कथन के आधार पर प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध माननीय पीठ से किया गया है। रेरा अधिनियम के अध्याय-3 की gRei7 की उपधारा-($) एवं उपधारा-(2) में प्रमोटर द्वारा हक का AT (Transfer of Title) किये जाने के सम्बंध में प्रावधान दिये गये हैं, यह प्राविधान निम्न रूप से उललेखित हैः-

7. (0) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried | 5 out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (l), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate. उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़/सेलडीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग /अपार्टमेन्ट // प्लॉट आदि का “ओबक्यूपेन्सी ' सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना vad सर्टिफिकेट के “टाईटल ट्रान्सफर” किया जाना सम्भव नहीं है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा पत्रावली पर ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट की प्रति दाखिल नहीं की गयी है। अतः समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए यह उचित होगा कि विपक्षी ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट प्राप्त करते हुए, शिकायतकर्ता के पक्ष में शीघ्र पंजीकृत सेल डीड रजिस्ट्री निष्पादित करायें। तद्नुसार बिन्दु Weq-ot निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है :- जरूर आदेश oem es ——— is nen tamer : . विपक्षी को क्षादेशित किया ज़ाता है कि ae आदेश पोर्टल पर अपलोड e ८9, होने की तिथि से 60 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से .देय स्टाम्प शुल्क 5, OES Ce fo \* Ce) Ww axa 6 (यदि कोई अवशेष हो) प्राप्त करते हुए, शिकायतकर्ता के va में नियमानुसार रजिस्ट्री ,/पंजीकृत सेल Ste निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। ह इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20t6 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के * अन्तर्गत दंडनीय होगा।

शिकायतकर्ता को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 60 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता "रेरा पोर्टल" के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। Ve [०४2९ (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar. Order under Section-34, Bench-2 (Former Bench-4) Judgment and Order under Section-31 read with Section-2 Presiding Officer :- Shri T. Venkatesh, Member Complaint Number — NCRI44/08/i2240/2024 Srivatsa Shrotriya v. Imperia Structures Limited The present complaint application has been instituted by the complainant against the respondent for getting the registry of the unit executed. In brief, the statement of the complainant is that unit number 7-206 was booked by them in the respondent's project, the total price of which was Rs. 8,28,000/-, against which payment of Rs. 9,44,750/- was made by them to the respondent from time to time on an installment basis. The complainant states that the respondent has completely failed to obtain OC/CC, nor has the registration of sub-lease deed against the unit in question been carried out by the respondent. Under such circumstances, violations of Section-44(4) and 4703 of the RERA Act, 206 have been committed by them. Hence, request has been made by the complainant for getting the registry of the unit executed. In support of their statement, copies of vakalatnama, demand letters, account statement, MOU dated 07.07.2004, etc., have been filed on behalf of the complainant.

Filing written arguments dated 06.0.2025 on behalf of the respondent, it was stated that unit number 11-206 in the respondent's project H20 Residency was booked by the complainant through an application form, in sequence whereof an MOU was executed between both parties on date 07.04200., and after obtaining OC of the project on date 06.03.2047 by the respondent, the keys of their unit were also handed over to the complainant. In addition, an offer for execution and registration of the said lease deed was sent through letters issued on dates 25.02.2024 and 05.04.2022. However, the complainant was not ready to sign the sub-lease deed agreement. The respondent also states that according to U.P. RERA Notification No.-476 dated 47.04.2025, complaints relating to unregistered projects are admissible only for grant of refund of money, whereas the present complaint has been instituted by the complainant before the Authority for registration of sale deed; therefore, the present complaint is not maintainable. On the basis of the above statement, request was made to the Hon'ble Bench to dismiss the complaint in question. In support of its contention, copies of MOU dated 07.07.204, application form, OC dated 06.03.2007, offer of possession dated 25.02.2024 and 05.04.2022, U.P. RERA notification dated 44.04.2025, Greater Noida Authority letter dated 43.05.2024, reminder letter dated 42.03.2005 and date 26.08.2025, etc., have been filed by the respondent.

Thereupon, filing written arguments, it was stated by the complainant that unit number 206 was booked by them in the respondent's project, against which MOU was executed between both parties on 07.07.200, according to which the stipulated date for delivering possession was July, 2044. The complainant paid Rs. 9,44,750/- out of the total Rs. 8,28,000/- to the respondent. In addition, it was also stated by them that the respondent's project is presently unregistered, regarding which the respondent's contention that their project is exempt from RERA registration under Section-3(2)(b) of the RERA Act is misleading and legally unsustainable. Partial completion certificate was obtained by the respondent from the competent development authority on date 06.03.2077. As valid OC/CC is not available for Tower-E of the project, the project falls under the category of Ongoing, for which registration is mandatory. On the basis of the above statement, request was made for issuing directions to execute the sub-lease deed. Arguments of both parties were heard and the file perused. On the basis of pleadings of the parties, the following point for determination is framed :- 1. Whether a registered sale deed can be executed by the respondent in favour of the complainant? Determination of Point No. 1

Point No. 1 has been framed with the intent whether a registered sale deed can be executed by the respondent in favour of the complainant? This issue has been framed on pleadings of the complainant, burden of proving which lies on the complainant. The complainant states that the respondent has completely failed to obtain OC/CC, nor has the registration of sub-lease deed against the unit in question been carried out by the respondent. Under such circumstances, violations of Section-44(4) and 47(0) of the RERA Act, 2076 have been committed by them. Hence, request has been made by the complainant for getting the registry of the unit executed.

In addition, filing written arguments, it was stated by the complainant that unit number 206 was booked by them in the respondent's project, against which MOU was executed between both parties on date 07.07.2007, according to which the stipulated date for delivering possession was July, 20:4. The complainant paid Rs. 9,44,750/- out of total Rs. 8,28,000/- to the respondent. In addition, it was also stated by them that the respondent's project is presently unregistered, regarding which the respondent's contention that their project is exempt from RERA registration under Section-3(2)(b) of the RERA Act is misleading and legally unsustainable. Partial completion certificate was obtained by the respondent from the competent development authority on date 06.03.207. As valid OC/CC is not available for Tower-E of the project, the project falls under the category of Ongoing, for which registration is mandatory. On the basis of the above statement, request was made for issuing directions to execute the sub-lease deed.

On the other hand, filing written arguments dated 06.40.2025, it was stated by the respondent that unit number 7-206 in the respondent's project H20 Residency was booked by the complainant through an application form, in sequence whereof MOU was executed between both parties on date 07.04.2044, and after obtaining OC of the project on date 06.03.2047 by the respondent, the keys of their unit were also handed over to the complainant. In addition, an offer for execution and registration of the said lease deed was sent through letters issued on dates 25.02.202 and 05.04.2022. However, the complainant was not ready to sign the sub-lease deed agreement. The respondent also states that according to U.P. RERA Notification No.-aii6 dated 44.04.2025, complaints relating to unregistered projects are admissible only for grant of refund of money, whereas the present complaint has been instituted by the complainant before the Authority for registration of sale deed; therefore, the present complaint is not maintainable. On the basis of the above statement, request was made to the Hon'ble Bench to dismiss the complaint in question. In sub-section (1) and sub-section (2) of Section 17 of Chapter-3 of the RERA Act, provisions have been made regarding Transfer of Title by the promoter; these provisions are stated as follows:—

17. (1) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (1), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate. From the above provisions, it is clear that an "Occupancy Certificate" of the building / apartment / plot, etc., is required prior to registered lease/sale deed and handing over possession. Transfer of title is not possible without the said certificate. In the present case, a copy of the occupancy certificate has not been filed on record by the respondent. Therefore, viewing all facts and circumstances, it will be proper that the respondent, upon obtaining occupancy certificate, execute registered sale deed / registry in favour of the complainant expeditiously. Accordingly Point No.-01 is disposed of. Disposing of the above point, the following order is passed:— Order

1. The respondent is directed to ensure getting registry / registered sale deed executed in favour of the complainant as per rules within 60 days from the date of uploading of this order on the portal, upon receiving due stamp duty (if any balance remains) from the complainant. 2. Violation of this order shall be punishable under Sections 38, 40(2) and 63 and other relevant provisions of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20t6. 3. The complainant is directed that if the aforesaid order is not complied with by the respondent within 60 days, the complainant shall ensure uploading a request for execution of the order through the "RERA Portal" and making its physical copy available at the RERA Regional Office, Greater Noida. 0429 (Member) U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-3। सपठित धारा-2 पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या —NCRI44/08/i2240/2024 श्रीवत्स श्रोत्रिय बनाम इम्पीरिया weed fates प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट की रजिस्ट्री कराये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या-7-206 को बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 8,28,000 / - रूपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 9,44,750/— रूपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। - शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी ओ.सी /सी.सी प्राप्त करने में पूर्ण रूप से विफल रहा है और विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष सबलीज़ Sts का भी पंजीकरण नहीं कराया गया है। ऐसे में उनके द्वारा रेरा अधिनियम, 206 की धारा-44(4) एवं 4703) का उल्लंघन किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की रजिस्ट्री कराये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, मांग पत्र, खाता विवरण, एम.ओ.यू दिनांकित 07.07.2004, आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

विपक्षी की ओर से लिखित बहस दिनांक 06.0.2025 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा आवेदन पत्र के माध्यम से यूनिट संख्या- ॥-206, विपक्षी की परियोजना H20 Residency में बुक करायी गयी थी, जिसके कम में उभयपक्ष के मध्य दिनांक 07.04200. को एम.ओ-यू का निष्पादित किया गया था तथा दिनांक 06.03.2047 को विपक्षी द्वारा परियोजना का ओसी प्राप्त करने के उपरान्त शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट की चांबी भी सौंप दी गयी थी। इसके अतिरिक्त उनके द्वारा दिनांक 25.02.2024 एवं 05.04. es] ez है, San. agen) Sp 2 2022 को जारी पत्रों के माध्यम से vat पट्टा विलेख के निष्पादन एवं पंजीकरण का प्रस्ताव प्रेषित किया गया। हालांकि शिकायतकर्ता उप-पदूटा विलेख के समझौते पर हस्ताक्षर करने के लिए तैयार नहीं हुए। विपक्षी का यह | भी कहना है कि यूपीरेरा अधिसूचना Wea-476 दिनांकित 47.04.2025 के अनुसार अपंजीकृत परियोजनाओं से सम्बंधित शिकायतें केवल धनराशि वापसी के अनुदान हेतु स्वीकार्य है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान शिकायत विकय विलेख के पंजीकरण हेतु प्राधिकरण के समक्ष योजित की गयी है, जिस कारण वर्तमान शिकायत विचारणीय नहीं है। उपरोक्त कथन के आधार पर प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध माननीय पीठ से किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में एम.ओ.यू दिनांक 07.07.204, आवेदन फॉर्म, ओ.सी दिनांक 06.03.2007 ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांक 25.02.2024 व 05.04.2022, यूपी.रेरा नोटिफिकेशन दिनांकि 44.04.2025, ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण पत्र दिनांकित 43.05.2024, अनुस्मारक पत्र दिनांक 42.03.2005 एवं दिनांक 26.08.2025 आदि की छायाप्रति दाखिल की गयी है। |

जिस पर शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस दाखिल करते हुए उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या-206 gH करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य एमःओः:यू दिनांक 07.07.200 को निष्पादन किया गया था, जिसके अनुसार कब्जा प्रदान किये जाने की निर्धारित तिथि जुलाई, 2044 थी | शिकायतकर्ता ने विपक्षी st कुल 8,28,000//-रूपये की धनराशि में से 9,44,750 /— रूपये का धनराशि का भुगतान विपक्षी का किया गया था। इसके अतिरिक्त उनके द्वारा यह भी कहा गया है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान समय में अपंजीकूृत है, जिसके बारे में विपक्षी का कथन की रेरा अधिनियम की धारा-3(2)(बी) के अन्तर्गत उनकी परियोजना को रेरा पंजीकरण से छूट है यह कथन भ्रामक एवं कानूनी रूप से अस्थिर है। विपक्षी द्वारा दिनांक 06.03.2077 को सक्षम विकास प्राधिकरण से आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया गया था। | चूंकि परियोजना टावर-ई के लिए वैधपूर्ण ओ.सी.//सी.सी उपलब्ध नहीं है, जिस कारण परियोजना ऑनगोईंग की श्रेणी में आती है, जिसके लिए पंजीकरण अनिवार्य है। उपरोक्त कथन के आधार पर उप-पद्टा विलेख को निष्पादित किये जाने हेतु निर्देश दिये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय है :- 3 4. . क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में पंजीकृत सेल Sts निष्पादित करायी जा सकती है ? निस्तारण बिन्दु सं0 4

निस्तारण बिन्दु vert इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में पंजीकृत सेल डीड निष्पादित करायी जा सकती है ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। | शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी ओ.सी/सी.सी प्राप्त करने में पूर्ण रूप से विफल रहा है और विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष सबलीज Sts का भी पंजीकरण नहीं कराया गया है। ऐसे में उनके द्वारा रेर अधिनियम, 2076 की arr—4(4) एवं 47(0) का उल्लंघन किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की रजिस्ट्री कराये जाने हेतु अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस दाखिल करते हुए उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या-206 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य एम.ओ.यू feaieo7.or.2007 को निष्पादन किया गया था, जिसके अनुसार कब्जा प्रदान किये जाने की निर्धारित तिथि जुलाई, 20:4 थी। शिकायतकर्ता ने विपक्षी को कुल 8,28,000,/-रूपये की . धनराशि में से 9,44,750/— रूपये का धनराशि का भुगतान विपक्षी का किया गया था। इसके अतिरिक्त उनके द्वारा यह भी कहा गया है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान समय में अपंजीकृत है, जिसके बारे में विपक्षी का कथन की रेरा अधिनियम की धारा-3(2)(बी) के अन्तर्गत उनकी परियोजना को रेरा पंजीकरण से छूट है यह कथन भ्रामक एवं कानूनी रूप से अस्थिर है। विपक्षी द्वारा दिनांक 06.03.207 को सक्षम विकास प्राधिकरण से आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया गया था। चूंकि परियोजना टावर-ई के लिए वैधपूर्ण ओ.सी. JOR उपलब्ध नहीं है, जिस कारण परियोजना ऑनगोईंग की श्रेणी में आती है, जिसके लिए पंजीकरण अनिवार्य है। उपरोक्त कथन के आधार पर उप-पट्टा विलेख को निष्पादित किये जाने हेतु निर्देश दिये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा लिखित बहस दिनांकित 06.40.2025 दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा आवेदन पत्र के माध्यम ; \ से यूनिट संख्या-7-206, विपक्षी की परियोजना 420 Residency में बुक करायी हे गयी थी, जिसके कम में उभयपक्ष के मध्य दिनांक 07.04.2044 को एम.ओ.यू का व जाई AN al : LEN Ke Ss &; AY —~ Kal 4

निष्पादित किया गया था तथा दिनांक 06.03.2047 को विपक्षी द्वारा परियोजना का ath ora करने के उपरान्त शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट की चांबी भी सौंप दी गयी थी। इसके अतिरिक्त उनके द्वारा दिनांक 25.02.202 एवं 05.04. 2022 को जारी पत्रों के माध्यम से उक्त पट्टा विलेख के निष्पादन एवं - पंजीकरण का प्रस्ताव प्रेषित किया गया। हालांकि शिकायतकर्ता उप-पद्टा विलेख के समझौते पर हस्ताक्षर करने के लिए तैयार नहीं हुए। विपक्षी का यह भी कहना है कि यूपी.रेरा अधिसूचना Wea-aii6 दिनांकित 44.04.2025 के अनुसार अपंजीकृत परियोजनाओं से सम्बंधित शिकायतें केवल धनराशि वापसी के अनुदान हेतु स्वीकार्य है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान शिकायत विकय विलेख के पंजीकरण हेतु प्राधिकरण के समक्ष योजित की गयी है, जिस कारण वर्तमान शिकायत विचारणीय नहीं है। उपरोक्त कथन के आधार पर प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध माननीय पीठ से किया गया है। रेरा अधिनियम के अध्याय-3 की gRei7 की उपधारा-($) एवं उपधारा-(2) में प्रमोटर द्वारा हक का AT (Transfer of Title) किये जाने के सम्बंध में प्रावधान दिये गये हैं, यह प्राविधान निम्न रूप से उललेखित हैः-

7. (0) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried | 5 out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (l), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate. उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़/सेलडीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग /अपार्टमेन्ट // प्लॉट आदि का “ओबक्यूपेन्सी ' सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना vad सर्टिफिकेट के “टाईटल ट्रान्सफर” किया जाना सम्भव नहीं है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा पत्रावली पर ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट की प्रति दाखिल नहीं की गयी है। अतः समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए यह उचित होगा कि विपक्षी ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट प्राप्त करते हुए, शिकायतकर्ता के पक्ष में शीघ्र पंजीकृत सेल डीड रजिस्ट्री निष्पादित करायें। तद्नुसार बिन्दु Weq-ot निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है :- जरूर आदेश oem es ——— is nen tamer : . विपक्षी को क्षादेशित किया ज़ाता है कि ae आदेश पोर्टल पर अपलोड e ८9, होने की तिथि से 60 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से .देय स्टाम्प शुल्क 5, OES Ce fo \* Ce) Ww axa 6 (यदि कोई अवशेष हो) प्राप्त करते हुए, शिकायतकर्ता के va में नियमानुसार रजिस्ट्री ,/पंजीकृत सेल Ste निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। ह इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20t6 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के * अन्तर्गत दंडनीय होगा।

शिकायतकर्ता को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 60 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता "रेरा पोर्टल" के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। Ve [०४2९ (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण