उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई te—079 श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष Wa SsR44 / 08 /0059/20i9 | लक्ष्मी कान्‍्त आजाद |_2 [| wareiameia4 / 08 /0052/20:9 _| नीलम टण्डन |_3 [एन.सी.आर44,/08 / 4203/ 209 | पुन्यानंद ठाकुर | कम सं0 शिकायत to हर | शिकायतकर्तागण cessenesnesinsesanesseesseesee शिकायतकर्तागण बनाम ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण, गौतमबुद्धनगर शिकायतकर्ता लक्ष्मी Het आजाद के साथ 02 अन्य शिकायकतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन तीनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह तीनों शिकायतें छप्न$-7 LOHIYA ENCLAVE OMICRON-I से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Wo एन.सी.आर44 / 08 / 0059 / 2049 लक्ष्मी कान्‍न्त आजाद अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस, मांगो को सही किये जाने एवं विलम्बित अवंधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना फ्ा$-7 LOHIYA ENCLAVE 0५ाटरठर- में यूनिट संख्या-605 /D आवंटित की गयी थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा 26,56,353/— रूपये की धनराशि अदा की गयी। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता 2

को दिनांक 29.04.2047 तक परियोजना को पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का कहना है कि प्राधिकरण द्वारा 6.i8/— लाख रूपये की कीमत भी बढ़ा दी गयी है और वह यह धनराशि देने में असमर्थ है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस, मांगो को सही किये जाने एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में चैक, ऋण पत्र, ब्रोशर, आवंटन पत्र, आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि face अप हाउसिंग योजना fave के अन्तर्गत आवेदन WeT-35 के माध्यम से पंजीयन धनराशि 2,57,000,/-रूपये का भुगतान करते हुए 58.48 वर्ग मीटर के भवन हेतु आवेदन किया गया। आवंटन पत्र दिनांक 29.0.2044 को जारी किया गया। आवंटी को कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 04.07.20I9 को जारी किया गया, जिसके अनुसार आवंटी को 6 माह में बिना विलम्ब शुल्क के आवंटित भवन की लीज डीड निष्पादित कराते हुए भवन का कब्जा प्राप्त किया जाना है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में कब्जे हेतु ऑफर पत्र दिनांक 04.07. 2049, आवंटन पत्र दिनांक 29.04.2044 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है। 4... क्‍या शिकायतकर्तागण को जमा धनराशि वापस दिलायी जाये ? 2. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये यदि हाँ तो किस ब्याज दर से ? निस्तारण बिन्दु to 4

इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है। of शिकायतकर्ता द्वारा अपनी जमा धनराशि की मांग की गयी है, जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया कि आवंटी को कब्जे हेतु ऑफर दिनांक 04.07.209 को किया जा चुका है। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा 48 () में प्राविधान है कि :- Section 78 (6) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34(0) में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ "0 ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख @ | Q! इसी प्रकार धारा 32 में रियल gece सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (@any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी ea होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है।

इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअरबन प्रालि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- “]24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 2, /4, /6 and /9, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.”

उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, 9 तथापि saa वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit_ accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में wget के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 / 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ...........00+ Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा var Wert में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” 3 के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। समस्त परिस्थितियों को देखते हुए विशेष रूप से यह कि जब शिकायतकर्ता को कब्जे हेतु ऑफर किया जा चुका है, जिससे विदित है कि परियोजना पूर्ण है। अतः इस स्तर पर धनवापस किया जाना उचित प्रतीत नहीं होता है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में निवेश कब्जे हेतु किया गया था। ऐसे दशा में वह कब्जा प्राप्त करने के उपरान्त यूनिट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में स्वयं निर्णय ले सकते है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। निस्तारण बिन्दु Wo-7 frente किया जाता है। निस्तारण बिन्दु do 2 पत्रावली पर दाखिल ब्रोशर के प्रस्तर-एन में आवंटन पत्र जारी होने से 3 वर्ष में कब्जा दिये जाने का उल्लेख है। प्रश्नगत प्रकरण में आवंटन पत्र दिनांक 29.04. 2044 को जारी किया गया, जिसके अनुसार दिनांक 29.04.2047 तक कब्जा दिया

जाना था। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता दिनांक 30.04.2047 से कब्जा ऑफर किये जाने की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स wards प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Section 48()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल है धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vad धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय / पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 Gi) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित विलम्ब के लिए धनराशि वापस किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है।

जहाँ तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग द्वारा सी.सी 739,/2047 विकास गर्ग बनाम एम.आर.एम.जी.एफ लैन्ड लिमिटेड एवं अन्य में निम्नवत निर्णित किया गया है, जिसमें स्पष्ट रूप से उललेखित है कि:- The contention of the learned counsel is that having taken possession of the plot and got the conveyance deed executed in his favour, the complainant is estopped from raising any claim against the opposite party. I however, find no merit in the contention, as far as the compensation for the delay in delivery of possession of the plot is concerned. While, taking possession, the complainant inter-alia stated that he had no claim with respect to the size, dimension, area, location and legal status of the plot. He did not

say that he had no claim with respect to the delay in delivery of possession of the plot to him. While executing the conveyance deed, he recorded his satisfaction about the plot, area, dimension, boundaries etc. and stated that he had no claim of any nature regarding the same, meaning thereby that he had no claim with respect to the plot, area, dimension, boundaries etc. He did not say that he did not have claims of any nature whatsoever. Use of the words “regarding the same” qualified the claim, which he confirmed having not been left against the vendor. Therefore, neither the possession letter nor the conveyance deed would come in way of the complainant claiming possession for the delay in delivery of the plot to him. उपरोक्त माननीय राष्ट्रीय saad विवाद निवारण आयोग के आब्जर्वेशन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि पाने का अधिकारी है। तदूनुसार बिन्दु सं0-2 frente किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के यूनिट को आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर दिसम्बर 2049 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराये।

2... विपक्षी दिनांक 30.04.2047 से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर शटाएका प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित HY) ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर निमयानुसार वापस की जायेगी। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जायेगी। 3... यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 206 के धारा 2 (४०00) के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो 9 उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। ब्याज की दर MCLR+I प्रतिशत होनी चाहिए | 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि बढ़े हुए की कीमत का कारण बताते हुए मद्वार विवरण साक्ष्यों सहित शिकायतकर्तागण को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। तदोपरान्त शिकायतकर्तागण द्वारा भुगतान किया जायेगा। 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। 6. इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये | दिनांक | / ५( /2049 a = / (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई te—079 श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष Wa SsR44 / 08 /0059/20i9 | लक्ष्मी कान्‍्त आजाद |_2 [| wareiameia4 / 08 /0052/20:9 _| नीलम टण्डन |_3 [एन.सी.आर44,/08 / 4203/ 209 | पुन्यानंद ठाकुर | कम सं0 शिकायत to हर | शिकायतकर्तागण cessenesnesinsesanesseesseesee शिकायतकर्तागण बनाम ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण, गौतमबुद्धनगर शिकायतकर्ता लक्ष्मी Het आजाद के साथ 02 अन्य शिकायकतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन तीनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह तीनों शिकायतें छप्न$-7 LOHIYA ENCLAVE OMICRON-I से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Wo एन.सी.आर44 / 08 / 0059 / 2049 लक्ष्मी कान्‍न्त आजाद अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस, मांगो को सही किये जाने एवं विलम्बित अवंधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना फ्ा$-7 LOHIYA ENCLAVE 0५ाटरठर- में यूनिट संख्या-605 /D आवंटित की गयी थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा 26,56,353/— रूपये की धनराशि अदा की गयी। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता 2

को दिनांक 29.04.2047 तक परियोजना को पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का कहना है कि प्राधिकरण द्वारा 6.i8/— लाख रूपये की कीमत भी बढ़ा दी गयी है और वह यह धनराशि देने में असमर्थ है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस, मांगो को सही किये जाने एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में चैक, ऋण पत्र, ब्रोशर, आवंटन पत्र, आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि face अप हाउसिंग योजना fave के अन्तर्गत आवेदन WeT-35 के माध्यम से पंजीयन धनराशि 2,57,000,/-रूपये का भुगतान करते हुए 58.48 वर्ग मीटर के भवन हेतु आवेदन किया गया। आवंटन पत्र दिनांक 29.0.2044 को जारी किया गया। आवंटी को कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 04.07.20I9 को जारी किया गया, जिसके अनुसार आवंटी को 6 माह में बिना विलम्ब शुल्क के आवंटित भवन की लीज डीड निष्पादित कराते हुए भवन का कब्जा प्राप्त किया जाना है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में कब्जे हेतु ऑफर पत्र दिनांक 04.07. 2049, आवंटन पत्र दिनांक 29.04.2044 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है। 4... क्‍या शिकायतकर्तागण को जमा धनराशि वापस दिलायी जाये ? 2. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये यदि हाँ तो किस ब्याज दर से ? निस्तारण बिन्दु to 4

इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है। of शिकायतकर्ता द्वारा अपनी जमा धनराशि की मांग की गयी है, जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया कि आवंटी को कब्जे हेतु ऑफर दिनांक 04.07.209 को किया जा चुका है। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा 48 () में प्राविधान है कि :- Section 78 (6) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34(0) में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ "0 ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख @ | Q! इसी प्रकार धारा 32 में रियल gece सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (@any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी ea होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है।

इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअरबन प्रालि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- “]24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 2, /4, /6 and /9, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.”

उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, 9 तथापि saa वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit_ accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में wget के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 / 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ...........00+ Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा var Wert में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” 3 के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। समस्त परिस्थितियों को देखते हुए विशेष रूप से यह कि जब शिकायतकर्ता को कब्जे हेतु ऑफर किया जा चुका है, जिससे विदित है कि परियोजना पूर्ण है। अतः इस स्तर पर धनवापस किया जाना उचित प्रतीत नहीं होता है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में निवेश कब्जे हेतु किया गया था। ऐसे दशा में वह कब्जा प्राप्त करने के उपरान्त यूनिट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में स्वयं निर्णय ले सकते है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। निस्तारण बिन्दु Wo-7 frente किया जाता है। निस्तारण बिन्दु do 2 पत्रावली पर दाखिल ब्रोशर के प्रस्तर-एन में आवंटन पत्र जारी होने से 3 वर्ष में कब्जा दिये जाने का उल्लेख है। प्रश्नगत प्रकरण में आवंटन पत्र दिनांक 29.04. 2044 को जारी किया गया, जिसके अनुसार दिनांक 29.04.2047 तक कब्जा दिया

जाना था। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता दिनांक 30.04.2047 से कब्जा ऑफर किये जाने की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स wards प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Section 48()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल है धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vad धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय / पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 Gi) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित विलम्ब के लिए धनराशि वापस किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है।

जहाँ तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग द्वारा सी.सी 739,/2047 विकास गर्ग बनाम एम.आर.एम.जी.एफ लैन्ड लिमिटेड एवं अन्य में निम्नवत निर्णित किया गया है, जिसमें स्पष्ट रूप से उललेखित है कि:- The contention of the learned counsel is that having taken possession of the plot and got the conveyance deed executed in his favour, the complainant is estopped from raising any claim against the opposite party. I however, find no merit in the contention, as far as the compensation for the delay in delivery of possession of the plot is concerned. While, taking possession, the complainant inter-alia stated that he had no claim with respect to the size, dimension, area, location and legal status of the plot. He did not

say that he had no claim with respect to the delay in delivery of possession of the plot to him. While executing the conveyance deed, he recorded his satisfaction about the plot, area, dimension, boundaries etc. and stated that he had no claim of any nature regarding the same, meaning thereby that he had no claim with respect to the plot, area, dimension, boundaries etc. He did not say that he did not have claims of any nature whatsoever. Use of the words “regarding the same” qualified the claim, which he confirmed having not been left against the vendor. Therefore, neither the possession letter nor the conveyance deed would come in way of the complainant claiming possession for the delay in delivery of the plot to him. उपरोक्त माननीय राष्ट्रीय saad विवाद निवारण आयोग के आब्जर्वेशन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि पाने का अधिकारी है। तदूनुसार बिन्दु सं0-2 frente किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के यूनिट को आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर दिसम्बर 2049 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराये।

2... विपक्षी दिनांक 30.04.2047 से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर शटाएका प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित HY) ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर निमयानुसार वापस की जायेगी। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जायेगी। 3... यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 206 के धारा 2 (४०00) के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो 9 उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। ब्याज की दर MCLR+I प्रतिशत होनी चाहिए | 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि बढ़े हुए की कीमत का कारण बताते हुए मद्वार विवरण साक्ष्यों सहित शिकायतकर्तागण को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। तदोपरान्त शिकायतकर्तागण द्वारा भुगतान किया जायेगा। 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। 6. इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये | दिनांक | / ५( /2049 a = / (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण