उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या- NCRI44/08/I4273/2023 लीना बत्रा बनाम कैपिटल इंफाटेकहोम्स प्राइवेट लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध gerd यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "Capital Athena (Phase-I)" में दिनांक 45.42.2042 को यूनिट संख्या- CA6-702 बुक करायी गयी थी, जिसका कुल मूल्य 34,8,000 /- रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 5,00,000/- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया था। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य धीमी गति से चल रहा है एवं प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने में विलम्ब किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना से सम्बन्धित ओ.सी प्रमाण पत्र भी प्राप्त नहीं किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की asi के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, स्वागत पत्र, फ्लैट dat अनुबन्ध पत्र दिनांक 27.03.2024, विपक्षी को यूनिट के सापेक्ष जमा की गयी धनराशि की रसीदें, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी प्रश्नगत परियोजना "Capital Athena " में प्रश्नगत यूनिट को बुक करायी गयी थी। विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता को भूमि के आवंटन से सम्बंधित सभी तथ्यों की जानकारी थी एवं शिकायतकर्ता द्वारा सभी दस्तावेज को देखने के उपरान्त ही विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में ए?०१६8९१ कि

यूनिट के आवंटन के लिए उनके द्वारा आवेदन किया गया था, जिसके कम में विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट आवंटित करते हुए उभयपक्ष के मध्य बिल्डर बायर एग्रीमेंट निष्पादित किया गया। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा पेमेंट प्लान के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी धनराशि का भुगतान में समय-समय पर चूक की गयी, जिसके कम में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट के सापेक्ष समय-समय पर भुगतान किये जाने हेतु अनुस्मारक पत्र एवं मांग प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है, जिस कारण परियोजना के निर्माण कार्य में बाधा उत्पन्न हुईं, जिस कारण शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा देने में विलम्ब हुआ तथा विपक्षी का यह भी कहना है कि अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-9 में उललेखित नियम एवं शर्तों के अनुसार विपक्षी के पास अधिकार है कि वह प्रश्नगत यूनिट के कीमत को बढ़ा सकता है एवं रेरा अधिनियम की धारा-49(6) के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष समय पर भुगतान एवं अनुबन्ध की नियम एवं शर्तों के अधीन बाध्यकारी होता है। प्रश्नगत प्रकरण में उभयपक्ष के मध्य अनुबन्ध पत्र निष्पादित किया गया है, जिसके अनुसार विपक्षी, शिकायतकर्ता द्वारा समयानुसार यूनिट के सापेक्ष भुगतान में किये गये विलम्ब पर 48 प्रतिशत की ब्याज दर से प्राप्त कर सकता है। इसके अतिरिक्‍त विपक्षी का कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण कर सक्षम विकास प्राधिकरण से ax प्राप्त कर शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पोजेशन प्रेषित करते हुए यूनिट के सापेक्ष अवशेष धनराशि का भुगतान कर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकते है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट के निरस्तीकरण पत्र के साथ अनुस्मारक पत्र भी संलग्न है। अतः शिकायतकर्ता वर्तमान समय में आवंटी की श्रेणी के अन्तर्गत नहीं आता है, क्योंकि उनकी प्रश्नगत यूनिट अनुबन्ध की नियम एवं शर्तों के अनुसार निरस्त की जा चुकी है। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनकी प्रश्नगत परियाजना में विलम्ब aifas—i9 महामारी, माननीय एन.जी.टी के आदेशों एवं किसान आंदोलन के कारण परियोजना में विलम्ब हुआ। उपरोक्त कथन के अनुसार प्रश्नणत शिकायत को निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन में प्रतिवाद पत्र एवं ओ.सी प्रमाण पत्र की छायाप्रति दाखिल की गयी है। दूसरी ओर शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में प्रश्नगत यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके अनुसार यूनिट की कुल कीमत 34,87,000 /-रूपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा 5,00000/-waa की धनराशि का भुगतान Page 2 विपक्षी को किया गया है, जिस पर विपक्षी द्वारा अपनी सहमति दी गयी है इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि उनके द्वारा दिनांक 47.42.2042 तक सम्पूर्ण धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया जा चुका है, जिसके कम में दिनांक 24.03.202 को बिल्डर बायर We उभयपक्ष के मध्य निष्पादित किया गया। अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-7.4 के अनुसार विपक्षी को var यूनिट का कब्जा दिनांक 30.42.2024 तक विपक्षी द्वारा प्रदान किया जाना था। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना के निर्माण कार्य में विलम्ब किये जाने के उपरान्त भी शिकायतकर्ता से 24,00,000 /-रूपये का बिलम्ब ब्याज की मांग की गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4... क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या- 4

निस्तारण बिन्दु dea-or इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य धीमी गति से चल रहा है एवं प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने में विलम्ब किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना से सम्बन्धित ओ.सी प्रमाण पत्र भी प्राप्त नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध/आवंटन पत्र दिनांकित 27.03.2024 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके प्रस्तर-7.4 में उल्लेख किया गया है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 30.2.2024 तक दिये जाने का उल्लेख है। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 30.2.2024 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। Lee did Page 3 ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 34.42.2024 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 // 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि — " the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार sth प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) F प्राविधान है कि :- (ca) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation. —For the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter t il] the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / deer अधीन दिनांक 47.40.2048 को rel के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of 0०५० परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(9) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee u nder any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless Page 5

provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"' यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wea 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8-3-8-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल wht के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities

and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के Page 6 कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-04 निस्तारित किया जाता है। a= uated बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता की यूनिट को फ्लैट an अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 34.42.2024 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा | विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा-2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLR+! प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। शिकायतकर्ता को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायंतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | (रा (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण