E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-0॥ (पूर्व में पीठउ--04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: )२८0२44/08/] 2630/2023 विनीता सिंह बनाम गौड़संस हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा. लि. निर्णय शिकायतकर्ता का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 47-04-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री सुयश बाजपेयी उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री ध्रुव गुप्ता की प्रॉक्सी अधिवक्ता सुश्री पूजा वर्मा उपस्थित हुईं। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के cat oT विस्तार से सुनने के उपरान्त, उभय पक्षों को अपनी-अपनी लिखित बहस रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड करने हेतु 40 दिनों का समय प्रदान कर, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 47-04-2025 को ही सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत आवासीय यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-34 के अन्तर्गत शिकायत योजित की गई है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 28—-09-205 को विपक्षी की परियोजना "7० Avenue-Gaur City" में आवासीय यूनिट संख्या: 2088 Block-J बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत रू.43,52,850,/- है और शिकायतकर्ता द्वारा रू.40,00,000/- की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके द्वारा yen यूनिट की कुल कीमत के सापेक्ष 92 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, जिसके उपरान्त बिना किसी पूर्व सूचना के तथा बिना कोई निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किये ही विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट को निरस्त कर दिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 40--09-2045 से दिनांक 0(-2-205 तक की अवधि में रू.42,50,000,//- का भुगतान Page | of 9 Poor / E-Court

विपक्षी को किया गया तथा एच.डी.एफ.सी. बैंक से गृह ऋण के मद में G27,00,000/— की धनराशि स्वीकृत कराकर, त्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्र, दिनांक 3:-70-20:7 हस्ताक्षरित एवं निष्पादित किया गया। वर्ष, 209 में शिकायतकर्ता की आर्थिक स्थिति स्थिर न होने के कारण 9वीं किश्त का भुगतान किये जाने हेतु समय चाहा गया, जिसके सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा ई-मेल, दिनांक 43-08-2049 के माध्यम से दिनांक 30-08-2049 तक का समय विस्तार प्रदान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि %.47,37,606 /— का भुगतान दिनांक 30-09-2049 को करते हुए विलम्ब ब्याज की गणना कर सूचित करने हेतु ई-मेल, दिनांक 03-40-2049 विपक्षी को प्रेषित किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा यह बताया गया कि प्रश्नगत यूनिट को निरस्त कर दिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 47-06-2024 को विपक्षी के कार्यालय जाकर निरस्तीकरण के विषय में चर्चा की गयी, जिसपर विपक्षी के सी.आर.एम. ने उन्हें एक अन्य वैकल्पिक यूनिट दिये जाने हेतु आश्वस्त किया गया, तदोपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा विभिन्‍न ई-मेलों के माध्यम से प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया, जिसपर विपक्षी द्वारा कोई जवाब नहीं दिया गया। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 8—-03-2024 एवं लिखित बहस, दिनांक 27-07-2024 दाखिल करते हुए, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति कर, विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र में अंकित समस्त तथ्यों /अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन किया गया है और विपक्षी को अदा की गयी धनराशि के सम्बन्ध में सारणी प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. सक्षम प्राधिकारी से प्राप्त किये जाने के सम्बन्ध में कोई सूचना प्रेषित नहीं की गयी है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि उनके द्वारा दिनांक 07-09-2020 को ओ.सी. / सी.सी. सक्षम प्राधिकारी से प्राप्त किया जा चुका है, जिसके उपरान्त कब्जा ऑफर पत्र दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट को अन्तिम रूप से निरस्त कर, तृतीय पक्ष के अधिकार श्री राकेश कुमार तिवारी को विक्रय विलेख के माध्यम से सृजित कर दिये गये हैं।

शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रेषित ई-मेल, दिनाँक 43-08-2049 मे प्रश्ननत यूनिट के निरस्तीकरण तथा अंतिम अनुस्मारक एवं निरस्तीकरण-पत्र, दिनाँक 04—-07-20I9 के सम्बन्ध मे कोई कथन प्रस्तुत नहीं किया गया, जबकि उक्त ई-मेल के माध्यम से शिकायतकर्ता को 9वीं किश्त का भुगतान किये जाने हेतु, दिनांक 30-08—2079 तक का समय विस्तार प्रदान किया गया, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का निरस्तीकरण उपर्युक्त ई-मेल की तिथि तक नहीं किया गया था। अत: शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की ओर से प्रस्तुत आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों /अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, प्रश्नगत मूल शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख कर, Pb + Page 2 of 9 E-Court प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए, भौतिक कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन-पत्र, दिनांक 46-0-2045 की प्रति, जमा धनराशि का विवरण, त्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्र, ऋण स्वीकृति-पत्र, दिनांक 42-02-208 की प्रति, ई-मेल संवाद की प्रतियाँ, अनुस्मारक पत्र, दिनांक 03-09-209 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 29-42-2023 एवं लिखित बहस, दिनांक 30-04-2025 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना “7० Avenue” Situated at Gaur City, 4 यूनिट संख्या: 2088 बुक करायी गयी, जिसका क्षेत्रफल लगभग 453 वर्ग मीटर था। प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण नं: एशरापर&एर76695 है। प्रश्ननत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य एग्रीमेन्ट-फॉर-सेल, दिनांक t6-0-205 को निष्पादित कराया गया है, जिसके अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 29-06-20:9 तक (06 माह ग्रेस पीरियड सहित) दिया जाना था। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा प्रश्ननत यूनिट का कार्य पूर्ण कर, सक्षम प्राधिकारी से दिनांक 07-09-2020 को ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लान के अनुसार अपनी धनराशि का भुगतान न किये जाने कारण विपक्षी द्वारा प्रश्गगत यूनिट को निरस्त कर दिया गया है।

परियोजना में दिल्‍ली-एन.सी.आर. में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली-एन.सी.आर. में किसानों द्वारा gs जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44-02-2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद मा. सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या: 3029 / 4985, एम सी. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना-पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 02 से 03 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष, 205-2048 में दिनांक 07-05-2045 से 40-05—205 तक 03 दिन, दिनांक t0-44-20:6 से दिनांक 09-0:-20:7 तक 60 दिन, दिनांक 09-7:-20:7 से दिनांक 47-44-2047 तक 08 दिन एवं दिनांक 0:-7:-208 से दिनांक 40-44-2048 तक 40 दिन तथा वर्ष, 20:9-2020 में दिनांक 25-40-2049 से दिनांक 30-40-2049 तक 05 दिन, दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 74-02-2020 तक i02 दिन, अर्थात्‌ i88 दिन की अवधि सम्मिलित हैं| कोविड-49 के कारण भी प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुई है। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और ta दिनों का Page 3 of 9 E-Court

लाभ फोर्स मैज्योर के मद में दिये जाने का अनुरोध किया गया है। इसी पीठ द्वारा विभिन्‍न शिकायतों में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है। विपक्षी द्वारा भारतीय संविदा अधिनियम, 872 के धारा-54 एवं 55 एवं विधि व्यवस्थाओं का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि उनके लेजर, दिनांक o3-07-2023 के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान समय पर नहीं किया गया, जबकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु विभिन्‍न माँग-पत्र एवं अनुस्मारक-पत्र दिनांक 5-03-2049 बकाया धनराशि को जमा करने हेतु अंतिम अवसर पत्र, दिनांक 04-07-2049 को प्रेषित किये गये। उपर्युक्त अनुस्मारक-पत्र एवं माँग-पत्र प्रेषित करने के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने यूनिट की सब-लीज डीड, जिसकी बही संख्या: 04, जिल्द संख्या: 47347 के पृष्ठ संख्या: 373 से 428 तक क्रमांक संख्या: 9455, श्री राकेश कुमार तिवारी एवं श्रीमती रीता तिवारी के पक्ष में निष्पादित एवं हस्ताक्षरित करा दी गयी है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा अपने ई-मेल, दिनांक 73-08-209 के माध्यम से शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु दिनांक 30-08-20I9 तक का समय विस्तार प्रदान किया गया, परन्तु उक्त समय अवधि में भी शिकायतकर्ता द्वार अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा. B.47,37,606 /— की धनराशि का भुगतान यूनिट का निरस्तीकरण किये जाने के उपरान्त किया गया है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा kr अधिनियम, 20I6 की धारा-4465), 4966) एवं t9(0) का उल्लेख करते हुए, शिकायतकर्ता की प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में उभय पक्षों के मध्य निष्पादित एवं हस्ताक्षरित आवंटन पत्र, दिनांक 46-40-2045 की प्रति, सिविल Re पिटीशन संख्या: 7 35 /2020 मा. सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष हुई सुनवाई का रिकॉर्ड, पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण के विभिन्‍न पत्रों की प्रतियाँ, पार्ट ओ.सी., दिनांक 07-09-2020 की प्रति, अनुस्मारक-पत्र, दिनांक i5—-03-20:9 की प्रति, अन्तिम अनुस्मारक एवं निरस्तीकरण-पत्र, दिनांक 04-07-209 की प्रति, कस्टमर लेजर, दिनांक 30-04-2024 की प्रति, तृतीय पक्ष श्री राकेश कुमार तिवारी व अन्य के पक्ष में निष्पादित एवं हस्ताक्षरित सब-लीज डीड, दिनांक 06—03-202 की प्रति, विभिन्‍न ई-मेलों की प्रतियाँ एवं अन्य अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्को को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का सम्यूक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दुओं पर विचार किया:- +. eat शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष tee प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्या प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा अपनाई गयी यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया अवैधानिक है? यदि हाँ तो क्‍या निरस्तीकरण खारिज किये जाने योग्य है? Page 4 of 9 E-Court 2... क्‍या Force Majeure Events 8 के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 3, क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? निस्तारण बिन्दु संख्या: 04

बिन्दु संख्या: 04, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्या प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा अपनाई गयी यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया अवैधानिक है? यदि हाँ तो कया निरस्तीकरण खारिज किये जाने योग्य है? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी का कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कार्य पूर्ण कर, सक्षम प्राधिकारी से दिनांक 07-09-2020 को ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लान के अनुसार अपनी धनराशि का भुगतान न किये जाने कारण विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट को निरस्त कर दिया गया है। इस पर शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा प्रेषित ई-मेल, दिनॉक 43—-08—209 मे प्रश्नगत यूनिट के निरस्तीकरण तथा अंतिम अनुस्मारक एवं निरस्तीकरण-पत्र, दिनाक 04-07-2049 के सम्बन्ध मे कोई कथन प्रस्तुत नहीं किया गया, जबकि उक्त ई-मेल के माध्यम से शिकायतकर्ता को oft किश्त का भुगतान किये जाने हेतु, दिनांक 30—-08—209 तक का समय विस्तार प्रदान किया गया, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का निरस्तीकरण उपर्युक्त ई-मेल की तिथि तक नहीं किया गया था। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की ओर से प्रस्तुत आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, प्रश्नगत मूल शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख कर, प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए, भौतिक कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की aR—(6) में स्पष्ट रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर द्वारा आवंटन का निरस्तीकरण आवंटन-पत्र में दिये गये नियम एवं शर्तों के आधार पर ही किया जाना चाहिए और यदि आवंटी, प्रोमोटर द्वारा किया गया निरस्तीकरण अनुबन्ध की शर्तों के विपरीत,/एकपक्षीय है अथवा निरस्तीकरण बिना किसी पर्याप्त कारण के किया गया है, तो आवंटी / शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम, 2046 के अन्तर्गत शिकायत योजित कर सकते हैं। उभय पक्षों के मध्य निष्पादित एवं हस्ताक्षरित आवंटन-पत्र, दिनांक 46-70-205 का प्रस्तर-43 निम्नवत्‌ हैः- Pee ria Page 5 of 9 ४ 4 E-Court

“I3. That the instalments of payment will run as mentioned in the allotment letter. The allottee(s) shall be bound to make timely payments as per the payment schedule and in case of default, interest will accrue upon the delayed payment and such accrued interest over the delayed payment will be determined and payable at the time of final payment. The allottee(s) desirous of knowing the interest accrued upon the delayed payment can seek the required information Jrom the company's corporate office or from the consumer portal on company's website. Timely payment is the main essence of the allotment, however there will be a grace period for the delay of fifteen days from the due date of payment and in case the delay exceeds beyond fifieen days there will be no grace period and interest @ 729 per annum shall be charged from the day one. In case payment is not received within Stipulated period or in the event of breach of any other terms & conditions of the allotment, the allotment will be cancelled-and 75% of the cost of the apartment will be forfeited and balance amount will be refunded without interest. ” उपर्युक्त TER के अनुसार शिकायतकर्ता का दायित्व है कि वह समयानुसार Ware प्लान की धनराशि का भुगतान करेंगे अन्यथा शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब के अनुरूप विलम्ब अवधि का ब्याज वसूला जायेगा, जिसे अन्तिम भुगतान में समायोजित किया जायेगा।

उक्त प्रस्तर में निरस्तीकरण की प्रक्रिया पूर्ण रूप से स्पष्ट नहीं है। इसलिए रेरा नियमावली, 2048 के प्रस्तर-9.3 का पढ़ा जाना न्यायोचित है, जो कि निम्नवत्‌ हैः- “9.3 The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events: (i) Incase the Allottee fails to make payments for 2 (two) -consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7 % unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit; (ii) In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination. ”

उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार विपक्षी को कम से कम 02 माँग-पत्र एक साथ दिये जाने के उपरान्त यदि आवंटी द्वारा 03 माह तक लगातार पेमेन्ट प्लान के अनुसार भुगतान नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी द्वारा निरस्तीकरण से 30 दिन पूर्व एक >A Page 6 of 9 । न E-Court सूचना प्रदान कर, यूनिट को अन्तिम रूप से निरस्त कर दिया जाये तथा शिकायतकर्ता को बुकिंग धनराशि की कटौती कर, उनकी समस्त जमा धनराशि वापस कर दी जाये, जबकि प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा पत्रावली पर मात्र अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 45--03-2049 की प्रति, अन्तिम अनुस्मारक एवं निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 04-07-20:9 की प्रति दाखिल की गयी है। इससे प्रतीत होता है कि विपक्षी द्वारा उपर्युक्त विधि व्यवस्था का पालन नहीं किया गया है और न ही शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु समुचित समय प्रदान किया गया है। इसके अतिरिक्त उभय पक्षों के मध्य निष्पादित एवं हस्ताक्षरित आवंटन-पत्र, दिनांक 46-40-2045 के संलग्नक We प्लान के अवलोकन से यह विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा wage fees tre प्लॉन (CLP) का चयन किया गया है तथा 9वीं किश्त का भुगतान सबसे ऊपरी तल (Top Floor) का निर्माण कार्य पूर्ण होने पर किया जाना था। विपक्षी द्वारा उपर्युक्त माँग, अनुस्मारक-पत्र, दिनांक t5-03-209 एवं अन्तिम माँग एवं निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 04-07-2049 के माध्यम से की गयी, जिसका भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा न किये जाने के आधार पर यूनिट को निरस्त कर दिया गया।

विपक्षी का कथन कि यूनिट को अन्तिम माँग एवं निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 04-07-2049 के क्रम fis दिन उपरान्त ही निरस्त कर दिया गया था, स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है क्योंकि दिनांक 03-09-2049 को शिकायतकर्ता को भेजे गये मॉग-पत्र में उनसे अवशेष धनराशि प्राप्त किये जाने हेतु एक अद्यतन माँग प्रेषित करने का कोई विधिक औचित्य नहीं था, साथ ही शिकायतकर्ता द्वारा नौवीं fea की माँग के क्रम में दिनांक 30-09-2049 को भुगतान कर दिया गया, जिसे विपक्षी द्वारा स्वीकार भी किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष समयानुसार पेमेन्ट प्लॉन के आधार पर धनराशि का भुगतान किया गया है। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय, पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20i8d प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लिखित है कि ओ.सी. >सी-सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर, शिकायतकर्ता (आवंटी) को लिखित में इकाई का कब्जा ऑफर करेंगे। इसके अतिरिक्त ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 4992 के रेगुलेशन-22 एवं 23 में निम्नलिखित उल्लेखित हैः- “Regulation 22: Notice of completion - Every owner shall have to submit a notice of completion of the building to the Authority regarding completion of work described in the building permit in the proforma given in Appendix 5 accompanied by three copies of the completion plan.

Regulation 23: Occupancy certificate necessary for occupation - No building erected, re-erected or altered, shall be occupied in whole or part until the issue ofoccupancy certificates by the Chief Executive Officer in the form given in Appendix 6. Provided that if the Chief Executive Officer fails to issue the occupancy certificate Page 7 of 9 E-Court or send any intimation showing his inability to issue such certificate within 30 days of the date of receipt of completion certificate, the building may be occupied without waiting for such certificate. Intimation to this effect shall have to be sent to the Authority by the owner before occupying the same.” उपर्युक्तानुसार भवन के मालिक द्वारा भवन पूर्ण होने पर प्राधिकरण को सूचित किया जायेगा तथा अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी होने से पूर्व कोई भी ऐसे भवन का कब्जा नहीं लेगा, परन्तु यदि मुख्य कार्यपालक अधिकारी द्वारा ओ.सी. आवेदन की प्राप्ति के 30 दिनों के अन्दर ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है। यहाँ पर यह भी उल्लेखनीय है कि विपक्षी द्वारा उ.प्र. रेग के जिस डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. से सम्बन्धित कार्यालय आदेश, दिनांक 46-09--2049 का उल्लेख अपने अभिकथन में अंकित किया गया है, वह उ.प्र. रेरा द्वारा दिनांक 44-06-2024 को संशोधित कर, नया कार्यालय आदेश निर्गत किया गया।

प्रकरण में विपक्षी के कथनानुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कार्य पूर्ण कर, सक्षम प्राधिकारी से दिनांक 07-09-2020 का आंशिक ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त किया जा चुका है तथा उनके द्वारा शिकायतकर्ता को अन्तिम माँग एवं निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 04-07-2049 प्रेषित किया गया, जिसमें शिकायतकर्ता को i5 दिनों की समयावधि में अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु एक अन्तिम अवसर प्रदान किया गया। पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों के अवलोकन से यह विदित होता है कि शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा ऑफर-पत्र कभी प्रेषित नहीं किया गया है तथा न ही विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट को अन्तिम रूप से निरस्त करते हुए प्रश्नगत यूनिट को निरस्त किये जाने हेतु निरस्तीकरण-पत्र या किसी अन्य माध्यम से निरस्तीकरण की सूचना शिकायतकर्ता को प्रेषित की गयी है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा जारी माँग-पत्र, दिनांक 03-09-2049 में नौवीं किश्त की माँग की गयी, जिसका शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 30-09-2049 को भुगतान कर दिया गया।

भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076, उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 तथा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 992 में दी गई विधि व्यवस्था के अनुसार विपक्षी / प्रमोटर द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित अनापत्तति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर, ओ.सी. सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जाना चाहिए और ओ.सी. आवेदन किये जाने की तिथि से 30 दिनों के अन्दर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा सक्षम प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई प्रमाणीय,/अभिलेखीय साक्ष्य रेरा कप्प्लेन्ट पेज़ पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि उनके द्वारा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 92 के रेगुलेशन-22 एवं 23 में वर्णित उपर्युक्त प्राविधान के Page 8 of 9 PIES E-Court अनुसार आवेदन किये जाने की तिथि से 30 दिन के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी न किये जाने की स्थिति में कोई सूचना प्रेषित की गयी हो और सूचना प्रेषित किये जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा कोई जवाब न दिये जाने की स्थिति में उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में उपर्युक्तानुसार विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया हो।

प्रकरण मे विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट की बुकिंग अंतिम रूप से निरस्त करने के उपरान्त, शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मय ब्याज वापस की जा चुकी हो, जिसे वर्तमान में शिकायतकर्ता द्वारा स्वीकार कर लिया गया हो। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा प्रश्गगत यूनिट को निरस्त किये जाने से पूर्व कोई कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित नहीं किया गया है तथा विपक्षी द्वारा विधि विरूद्ध प्रक्रिया अपनाते हुए, प्रश्नगत यूनिट को निरस्त किया गया है जोकि न्यायोचित नहीं है। अतः विपक्षी द्वारा प्रेषित अन्तिम माँग एवं निरस्तीकरण-पत्र, दिनांक 04-07-2049 को निरस्त करते हुए, प्रश्नगत यूनिट का निरस्तीकरण खारिज किया जाता है। तदनुसार बिन्दु संख्या: o Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events Fh के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 29-42-2023 एवं लिखित बहस, दिनांक 30-04-2025 दाखिल करते हुए कहा गया कि परियोजना में दिल्‍ली-एन.सी.आर. में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली-एन.सी.आर. में किसानों द्वारा gs जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 74-02—2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद मा. सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “एम सी. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना-पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 02 से 03 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष, 20:5-20i8 में दिनांक 07-05-2045 से 40-05-2045 तक 03 दिन, दिनांक 40-44-2046 से दिनांक 09-0-20:7 तक 60 दिन, दिनांक o9-:-20:7 से दिनांक लॉ Page 9 of 9 ‘ (3 4 E-Court

47--20:7 तक 08 दिन एवं दिनांक 0i-7:-20:8 से दिनांक t0-:-20:8 तक 40 दिन तथा वर्ष, 20:9-2020 में दिनांक 25-40-2049 से दिनांक 30-40-2049 तक 05 दिन, दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 44--02-2020 तक 02 दिन, अर्थात्‌ iss दिन की अवधि सम्मिलित हैं। कोविड-49 के कारण भी प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुई है। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और t88 दिनों का लाभ फोर्स मैज्योर के मद में दिये जाने का अनुरोध किया गया है। इसी पीठ द्वारा विभिन्‍न शिकायतों में पारित आदेशों का seers किया गया है। पत्रावली पर दाखिल आवंटन-पत्र, दिनांक 46-40-2045 के प्रस्तर-47 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित उल्लिखित है:- ढ(7 That the construction of the project is likely to be completed as per the prescribed schedule, however the following can affect to that, regular and timely payments by the allottee(s), availability of building material etc. change of laws by Government local authorities/any court order force major circunistances etc. No claim by way of damage, compensation shall lic against the company in case of delay in handing over the possession on account of the aforesaid reasons or any others reasons beyond the control of the company” इस सम्बन्ध में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04--44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैं:-

“With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 // 4985 में पारित आदेश दिनांक 09-2-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “In the affidavit dated 05.72,2079, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- 72, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2078) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict Page 0 of 9

emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non- compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels ws persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

मा. पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, मा. राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा वर्ष 20i5 से वर्ष 208 में पारित आदेशों के क्रम में दिनांक 07-05-20i5 से 40-05-2045 तक 03 दिन, दिनांक 40-44-2046 से दिनांक 09-04-2047 तक 60 दिन, दिनांक 09-44-2047 से दिनांक 47-44-2047 तक 08 दिन एवं दिनांक oi-74-20:8 से दिनांक 40-44-2048 तक 0 दिन पर्यावर्णीय आधार पर मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 4-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश, दिनांक 09-42-209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-:-209 से दिनांक o9-2-20:9) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक साँय 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा। इसलिए यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युकत वर्णित दोनों अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है। अतः इस अवधि में qer—ar दिन +35 दिन +33 दिन अर्थात्‌ s49 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है तथा s49 दिन की अवधि के लिए ब्याज की गणना नहीं की जायेगी।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. रेर अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06-06-2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु, दिनाक 25-03-2020 से 06 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-09-2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के कारण मानी जायेगी। इसके दृष्टिगत दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या: 02 rena किया जाता है। Page I] of 9 निस्तारण बिन्दु संख्या: 03 बिन्दु संख्या: 03, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी?

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन में कहा गया है कि प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत के सापेक्ष 92 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, जिसके उपरान्त बिना किसी पूर्व सूचना के तथा बिना कोई निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किये ही विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट को निरस्त कर दिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 40-09--2045 से दिनांक 04-42-2045 की अवधि में &.42,50,000/— का भुगतान विपक्षी को किया गया तथा एच.डी.एफ.सी. बैंक से गृह ऋण के मद में G.27,00,000/— की धनराशि स्वीकृत कराकर, त्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्र, दिनांक 3-40-20:7 wemaRa एवं निष्पादित किया गया। वर्ष, 2049 में शिकायतकर्ता की आर्थिक स्थिति स्थिर न होने के कारण 9वीं किश्त का भुगतान किये जाने हेतु समय चाहा गया, जिसके सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा ई-मेल, दिनांक 43-08-2049 के माध्यम से दिनांक 30-08--2049 तक का समय विस्तार प्रदान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि G.i7,37,606 /— का भुगतान दिनांक 30-09-2049 को करते हुए विलम्ब ब्याज की गणना कर सूचित करने हेतु ई-मेल, दिनांक 03-i0-20:9 विपक्षी को प्रेषित किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा यह बताया गया कि प्रश्नगत यूनिट को निरस्त कर दिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 47-06-2024 को विपक्षी के कार्यालय जाकर निरस्तीकरण के विषय में चर्चा की गयी, जिसपर विपक्षी के सी.आर.एम. ने उन्हें एक अन्य वैकल्पिक यूनिट दिये जाने हेतु आश्वस्त किया गया। तदोपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा विभिन्‍न ई-मेलों के माध्यम से wena यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया, जिसपर विपक्षी द्वारा कोई जवाब नहीं दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की ओर से प्रस्तुत आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, प्रश्नगत मूल शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख कर, प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए, विधिक रूप से यूनिट का भौतिक कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 29-42-2023 एवं लिखित बहस, दिनांक 30-04-2025 दाखिल करते हुए कहा गया कि प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र, दिनांक i6-70-20:5 को निष्पादित कराया गया है, जिसके अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 29-06-2049 तक (06 माह ग्रेस पीरियड सहित) दिया जाना था। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कार्य पूर्ण कर सक्षम प्राधिकारी से दिनांक 07-09--2020 को ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किया जा चुका है शिकायतकर्ता द्वारा tare प्लान के अनुसार अपनी धनराशि का भुगतान न किये जाने कारण विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट को निरस्त कर दिया गया है। विपक्षी द्वारा भारतीय संविदा अधिनियम, 4872 के धारा-54 व 55 एवं विधि व्यवस्थाओं का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि उनके लेजर, दिनांक 03-04-2023 के A Page 2 of 9 s € रन E-Court

शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान समय पर नहीं किया गया, जबकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु विभिन्‍न माँग-पत्र एवं अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 45-03-20:9 बकाया धनराशि को जमा करने हेतु अंतिम अवसर पत्र, दिनांक 04-07-2049 को प्रेषित किये गये। उपर्युक्त अनुस्मारक-पत्र एवं माँग पत्र प्रेषित करने के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण, विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट को निरस्त कर दिनांक 06-03-202 को प्रश्नगत यूनिट की सब-लीज़ डीड जिसकी बही संख्या 04, जिल्द संख्या 47347, के पृष्ठ संख्या 373 से 428 तक क्रमांक संख्या 9455, श्री राकेश कुमार तिवारी एवं श्रीमती रीता तिवारी के पक्ष में निष्पादित एवं हस्ताक्षरित करा दी गयी है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा अपने ई-मेल, दिनांक 43-08-2049 के माध्यम से शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु दिनांक 30-08—20:9 तक का समय विस्तार प्रदान किया गया, परन्तु उक्त समयावधि में भी शिकायतकर्ता द्वरा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा रू.7,37,6068,//- की धनराशि का भुगतान यूनिट का निरस्तीकरण किये जाने के उपरान्त किया गया है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम, 20:6 की aI—-766), 49(6) एवं 9(40) का उल्लेख करते हुए, शिकायतकर्ता की प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

उभय पक्षों के कथनानुसार पत्रावली पर उपलब्ध समस्त सा्ष्यों एवं विपक्षी द्वारा दाखिल तृतीय पक्ष श्री राकेश कुमार तिवारी व अन्य के पक्ष में निष्पादित एवं हस्ताक्षरित सब-लीज Ss, दिनांक 06—03-202 की प्रति के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा उक्त सब-लीज डीड, दिनांक 06-03-202 को प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में तृतीय पक्ष श्री राकेश कुमार तिवारी व सुश्री रीटा तिवारी के पक्ष में निष्पादित कराया गया है, जबकि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट को अन्तिम रूप से निरस्त करते हुए तथा कोई विधिक कब्जा ऑफर पत्र एवं निरस्तीकरण-पत्र प्रेषित नहीं किया गया, जो कि प्रथम दृष्टया अनुचित एवं विधि विरूद्ध है। अत: अभिलेखीय साक्ष्यों से यह प्रतीत हो रहा है कि विपक्षी का यह आचरण न्यायपूर्ण नहीं है और विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को हानि पहुँचाने के लिए इस प्रकार का कृत्य किया गया है, जो कि रेरा अधिनियम एवं नियमावली से प्रतिबन्धित है। वर्णित स्थिति में विपक्षी द्वारा तृतीय पक्ष तृतीय पक्ष श्री राकेश कुमार तिवारी व सुश्री रीटा तिवारी के पक्ष में निष्पादित, उक्त सब-लीज डीड वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं है। उपर्युक्त तथ्यों के सम्बन्ध में सम्पत्ति अन्तरण अधिनियम, 4882 की धारा-06 सपठित भारतीय संविदा अधिनियम, 4872 की धारा-23 निम्नवत्‌ उल्लिखित हैं:- “6, What may be transferred.— Property of any kind may be transferred, except as otherwise provided by this Act or by any other law for the time being in force. (a) The chance of an heir-apparent succeeding to an estate, the chance of a relation obtaining a legacy on the death of a kinsman, or any other mere possibility of a like nature, cannot be transferred.

Page 3 of 9 E-Court (b) A mere right of re-entry for breach of a condition subsequent cannot be transferred to any one except the owner of the property affected thereby. (c) An easement cannot be transferred apart from the dominant heritage. (d) An interest in property restricted in its enjoyment to the owner personally cannot be transferred by him. (dd) A right to future maintenance, in whatsoever manner arising, secured or determined, cannot be transferred. (९) A mere right to sue cannot be transferred. (0 A public office cannot be transferred, nor can the salary of a public officer, whether before or after it has become payable. (g) Stipends allowed to military, naval, air-force and civil pensioners of Government and political pensions cannot be transferred. (h) No transfer can be made (/) in So far as it is opposed to the nature of the interest affected thereby, or (2) for an unlawful object or consideration within the meaning of section 23 of the Indian Contract Act, 7872 (9०/4872), or (3) to a person legally disqualified to be transferee. () Nothing in this section shall be deemed to authorise a tenant having an untransferable right of occupancy, the farmer of an estate in respect of which default has been made in paying revenue, or the lessee of an estate under the management of a Court of Wards, to assign his interest as such tenant, farmer or lessee.

Section-23. What considerations and objects are lawful, and what not.—The consideration or object of an agreement is lawful, unless— it is forbidden by law ; or is of such a nature that if permitted, it would defeat the provisions of any law; or is fraudulent; or involves or implies injury to the person or property of another; or the Court regards it as immoral, or opposed to public policy In each of these cases, the consideration or object of an agreement is said to be unlawful. Every agreement of which the object or consideration is unlawful is void.” उपर्युक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि किसी भी संविदा में प्रतिफल या उद्देश्य विधिपूर्ण तब नहीं माना जा सकता, जब वह ऐसी प्रकृति का हो कि यदि वह अनुज्ञात किया जाये, तो वह किसी विधि के उपबन्धों को विफल कर देगा तथा कोई भी अन्तरण उपर्युक्त विधि व्यवस्था के विरूद्ध किया जाना न्यायसंगत नहीं है। अतः विपक्षी का यह कथन कि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान समय पर न किये जाने के कारण, विपक्षी द्वारा दिनांक 06-03-2024 को प्रश्नगत यूनिट की सब-लीज़ डीड श्री राकेश कुमार तिवारी एवं अन्य के पक्ष में निष्पादित एवं हस्ताक्षरित करा Page 4 of 9 E-Court दी गयी है, उपर्युक्त वर्णित तथ्यों व परिस्थितियों तथा विधि व्यवस्था के आलोक में स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। रेरा एक्ट की धारा-48(॥) में प्राविधान है किः- "Section 36. Return of Amount and Compensation-

(I) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building: - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा मुख्यतः एवं फार्म-एम पर प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस सम्बन्ध में उभय पक्षों के निष्पादित एवं हस्ताक्षरित आवंटन-पत्र, दिनांक 46-40-2045 के पृष्ठ संख्या: 02 पर निम्नलिखित उल्लेखित है:- "The construction is likely to be completed on उ37/72/2076 + one quater i.e. three months fit-out period...” प्रकरण में निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 में दिये गये निष्कर्ष के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष समयानुसार पेमेन्ट प्लॉन के आधार पर धनराशि का भुगतान किया गया है तथा विपक्षी द्वारा प्रेषित अन्तिम माँग एवं निरस्तीकरण-पत्र, दिनांक 04-07-2049 को निरस्त कर, प्रश्नगत यूनिट का निरस्तीकरण खारिज किया है। विपक्षी द्वारा wera यूनिट का कार्य पूर्ण कर सक्षम प्राधिकारी से दिनांक 07-09-2020 को ओ.सी. JOM. प्राप्त किया जा चुका है, परन्तु पत्रावली पर कोई ऐसा साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो कि शिकायतकर्ता को विधिक कब्जा प्राप्त करने हेतु विपक्षी द्वारा आवेदन किया गया हो। उपर्युक्त प्रस्तर से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को प्रश्नगत Page 5 ०9 024 G 4 यूनिट का भौतिक कब्जा, दिनांक 3:-72-20:8 + 03 माह फिट आउट पीरियड + उक्त आवंटन-पत्र के प्रस्तर-23 के अनुसार 06 माह अर्थात्‌ दिनांक 33-09--2049 तक दिया जाना था, जो कि उक्त निर्धारित अवधि अथवा अब तक नहीं दिया गया है। अतः ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 33--09--2049 + 449 दिन फोर्स मैज्योर के मद में (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 में वर्णित है|) अर्थात्‌ दिनांक 27-02-2020 से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा।

जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 78(7) (0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." अतः उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अधीन दिनांक 42-40-2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय ant दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित wcrat प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या: सी: 920,/ 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित व विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLA+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से i प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। Page 6 of 9 E-Court इसके अतिरिक्त विपक्षी /प्रमोटर को जो धनराशि शिकायतकर्ता को अदा की जानी है, उसमें से आयकर अधिनियम का आधार लेकर टी.डी.एस. की कटौती नहीं कर सकता है, क्योंकि उक्त धनराशि को डिक्रिटल (ecretal) धनराशि के रूप में रेरा द्वारा शिकायतकर्ता के हक में प्रदान किया गया है। इस सम्बन्ध में मा. उच्च न्यायालय, हिमाचल प्रदेश द्वारा hatch, बनाम हिमाचल प्रदेश आवास विकास परिषद 2007 SCC OnLine HP 5204 के मामले में निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- “The following interesting questions arise for decision in the present case:

2. Whether, on the facts and in the circumstances of the case, the hon'ble Tribunal was right in holding that the interest paid or credited by the Housing Board to its allottees (payees) was of capital nature and thus not subject to deduction of tax at source when as per law it is the recipient (payee) who can decide if a particular receipt (interest in this case) is of revenue or capital in nature 2?" 9. While taking this view we are relying upon the judgment of the apex court in Bikram Singh v. Land Acquisition Collector (7997) 224 ITR 557 (SC). In the case before the apex court, the question was whether the interest paid to the persons whose land had been compulsorily acquired under sections 28 and उस of the Land Acquisition Act was a revenue receipt or a capital receipt. The apex court held that though it was termed as interest on delayed payment, it was actually a revenue receipt and, therefore, the provisions of section 94A of the Income tax Act would have no application. It would be pertinent to mention that the National Consumer Disputes Redressal Commission in Revision Petition No. 2244 77999 titled as Ghaziabad Development Authority v. Dr. N. K.Gupta (2002) 258 ITR 337 (NCDRC) under similar situation held that when the State Commission directed payment of interest to the allottees for delayed completion of flats the same did not fall within the purview of section 7944 of the Income-tax Act.

40., In the present case, the allottees had not given the money to the Board by way of deposit nor had the Board borrowed the amount from the allottees. The amount was paid under a self-financing scheme for construction of the flat and the interest was paid on account of damages suffered by the claimant for delay in completion of the flats. LI. In view of the above discussion, we answer both the questions in favour of the assessee and against the Revenue. The appeal is accordingly dismissed with no order as to costs.” इसी प्रकार मा. राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग द्वारा भी एस्टेट ऑफीसर ग्रेटर मोहाली क्षेत्रीय विकास ग्राधिकरण व अन्य बनाम यौरव YEA, 2020 SCC OnLine NCDRC278@ मामले में समान न्यायिक सिद्धान्त प्रतिपादित किया गया है। Page 7 of 9 4 उपर्युक्त वर्णित दोनों मामलों में प्रतिपादित न्यायिक सिद्धान्त को पुनः मा. उच्च न्यायालय, बम्बई द्वारा भी SIT राजकुमार WS T अन्य बनाम स्टेट ऑफ महाराष्ट्र व अन्य 2027 SCC OnLine Bom 2798 के मामले में दोहराया गया है। निर्णय के सुसंगत प्रस्तर निम्नवत्‌ हैः-

28. Coming to the admitted facts of the present case we hold that the amounts payable being in effect a refund of the amounts paid by the petitioners to Respondents 4 to 7, along with compensatory interest thereon, such a relationship does not spell out a debtor-creditor relationship nor is the payment made by Respondents 4 to 7 to the petitioners one in discharge of any pre-existing obligation, so as to attract Section 2(28-A) of the IT Act. We are in respectful agreement with the judgment of the Kerala High Court in Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT [Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT, 2075 SCC OnLine Ker 76597] which takes the same view, in facts similar to those that we are dealing with in the present matter. 29. In view of the above, we hold that the compliance of Respondents 4 to 7 with the schedule of payments under the consent terms dated 4-3-2024 and our order dated 4- 3-2024, is to be made without making any deduction of tax at source. Respondents 4 to 7 are directed to pay to the petitioners the balance sum of Rs 5,05,989 deducted from the Sth instalment which became due on 20-7-2024, in compliance with the consent terms, within a period of one week from today. Te बिन्दु संख्या: 03 निस्तारित किया जाता है। उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

|. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए, यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराते हुए, पेमेन्ट प्लॉन के अनुरूप संशोधित माँग-पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त करते हुए, ओ.सी.,/सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 3i-09-20:9 + 449 दिन फोर्स मैज्योर के मद में (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 में वर्णित है|) अर्थात्‌ दिनांक 27-02-2020 से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। 3... कोविड-9 (Corona Virus Disease) के दृष्टिगत दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा ANG Page 8 of 9 f 4 E-Court

विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2076 की धारा-2(७७)() के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुरूप ही अधिरोपित करेगें | werd शिकायत में इस पीठ द्वारा यथास्थिति बनाये रखने हेतु पारित आदेश एवं स्थगन आदेश को TEAR समाप्त किया जाता है। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-38, 402), 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि उपर्युक्त 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 24-08-2025. (संजय आर: भूसरेड्डी) अध्यक्ष, WT | Page 9 of 9