a भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (gd tie) पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :-- NCR44/08/i2285/2023 अर्पित मित्तल बनाम मैसर्स रॉयलगोल्फ लिंक सिटी प्रोजेक्ट्स प्रा. लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध yer यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना ~The Hemisphere Phase-l में दिनांक 45.04.2046 को यूनिट संख्या-प707/07/82 बुक करायी गयी थी। यूनिट की कुल कीमत 43,00,000 /— रुपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 4,49,350 ,/-रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध की शर्तों एवं अधिनियम के प्रावधानों का अनुपालन नहीं किया गया है और न ही अभी तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, आवंटन पत्र दिनांकित 42.09.206, आवंटन कम फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांकित 42.09.2046, पेमेन्ट प्लान, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता को परियोजना "The Hemisphere Phase-l_Towers" में आवेदन फॉर्म के माध्यम से यूनिट संख्या-प्रए07/07/82 आवंटित की गयी थी, yet यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 57,24,000 /- रुपये एवं अन्य शुल्क था, एब8९१ J | | सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 4,49,350 /-रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया, जोकि विपक्षी कंपनी के पास उपलब्ध रिकॉर्ड के अनुसार 40 प्रतिशत से भी कम है। विपक्षी कंपनी द्वारा उक्त यूनिट को अनुबन्ध के प्रस्तर-47 के अनुसार निरस्त कर दिया गया है, जोकि निम्न प्रकार है :- "If the allottee defaults in making the payment of the outstanding amount for five consecutive months, the allotment shall automatically stand cancelled without any prior notice of pre-cancellation or cancellation to the allottee thereafter shall have no charge, lien, interest, right or any other claim on the flat and the developer shall refund the amount paid over and above the earnest money, if any, without any interest after reducing there from the amount of interest on delayed payments."

विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि विपक्षी कंपनी की ओर से शिकायतकर्ता को कोई धनराशि वापस नहीं की जाएगी, क्योंकि अनुबन्ध के अनुसार मूल बिक्री कीमत का 4१0 प्रतिशत धनराशि “अर्नेस्ट मनी” माना जाएगा। आवंटी द्वारा समय पर अपनी किश्तों का भुगतान करने में विफल रहने की स्थिति में प्रमोटर को अनुबन्ध को समाप्त करने और उसके द्वारा भुगतान की गयी धनराशि में से विलम्बित किश्तों / भुगतान पर देय अथवा देय ब्याज के साथ “अर्नेस्ट मनी” माना जब्त करने का अधिकार होगा और फ्लैट का आवंटन निरस्त कर दिया जाएगा। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि विमुद्रीकरण और जी.एस.टी. ने पहले ही विशेष रूप से रियल एस्टेट क्षेत्र को प्रभावित किया है साथ ही यह भी कहा गया है कि किसान आंदोलन ने वर्ष 20:7 में आक्रामक आंदोलन किया और इसके बाद बढ़े हुए मुआवजे के निपटारे के लिए विपक्षी और अन्य प्रमोटरों ने परियोजना के निर्माण कार्य को सुचारू रूप से संचालन के लिए जिलाधिकारी, गौतमबुद्धनगर के साथ बैठक में भाग लिया। बाद में सरकार ने बढ़े हुए मुआवजे की मांगों को स्वीकार कर लिया और सम्बन्धित प्राधिकरण ने प्रमोटरों को अनुपातिक आधार पर बढ़ा हुआ मुआवजा देने का निर्देश दिया। किसान आंदोलन के उपरोक्त मुद्दों के कारण परियोजना का निर्माण कार्य लम्बे समय तक स्थगित रहा और सम्बन्धित बैंकरों ने निर्माण ऋण की किश्तों का वितरण बंद कर दिया, जिस कारण विपक्षी को वित्तीय संकट का सामना करना पड़ा। इसके पश्चात्‌ माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अपने आदेश दिनांक 44.02.2049 के माध्यम से परियोजना की यूनिट्स की बिक्री पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया, जिससे परियोजना के निर्माण पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.09.2049 के पृष्ठ संख्या-29 में विशेष रूप से विपक्षी कंपनी को 42 प्रतिशत की दर से ब्याज के साथ 48.52 करोड़ जमा करने का निर्देश दिया गया en, जिसके अनुपालन मैं विपक्षी कंपनी द्वारा निर्देशित धनराशि को दिनांक 05.04.2024 तक जमा कर

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a गया था, परन्तु आज तक विपक्षी कंपनी के पक्ष में प्रतिबन्ध आदेश दिनांक 44.02.2049 की वैधता समाप्त नहीं हुई है। माननीय रेरा प्राधिकरण द्वारा विभिन्‍न आदेशों के माध्यम से दिनांक 44.02.209 से दिनांक 05.04,2024 अर्थात 849 दिन तक की अप्रत्याशित घटना अवधि को भी स्वीकार किया गया है, जिसके कारण उक्त परियोजना के निर्माण में बाधा उत्पन्न हुई और विलम्ब हुआ, जिस कारण परियोजना की प्रगति पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा, ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता द्वारा क्षतिपूर्ति के रूप में कोई दावा नहीं किया जा सकता है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा दायर की गयी वर्तमान शिकायत खारिज किये जाने योग्य है, क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा vat यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया है, जोकि अनुबन्ध के प्रस्तर-47 के अनुसार है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि पर्यावरण प्रदूषण के कारण माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा दिल्‍ली एन.सी.आर. में समय-समय पर निर्माण गतिविधियों पर पूर्ण रूप से प्रतिबन्ध लगा दिया था, जिससे परियोजना की प्रगति पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा। साथ ही यह भी कहा गया है कि भारत सरकार ने कोविड-49 महामारी के प्रसार को रोकने के लिए विश्व में कुछ सबसे कठोर कार्यवाइयों का सहारा लिया और सम्पूर्ण देश में 24 मार्च, 2020 से राष्ट्रव्यापी लॉकडाउन घोषित किया गया, जिसे विभिन्‍न अधिसूचनाओं द्वारा बढ़ाया गया था, जिस कारण निर्माण सामग्री उपलब्ध न होने के कारण निर्माण गतिविधियां पूर्ण रूप से बाधित रहीं, जिस कारण परियोजना को पूर्ण किये जाने में विलम्ब हुआ। उपर्युक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब, विभिन्‍न मांग पत्र एवं अनुस्मारक पत्र, यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 04.08.2024, याचिका संख्या-940 / 2047 में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश, रेरा कार्यालय आदेश दिनांकित 48.08.2024, रेरा प्राधिकरण द्वारा पारित आदेशों की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के dal को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4..._ क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा wc प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्‍या यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है ? Page 3 6a 4 क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 = संख्या-+ इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्‍या यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है ? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या-7707/07/82 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 43,00,000/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 4,49,350 /-रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध की शर्तों एवं अधिनियम के प्रावधानों का अनुपालन नहीं किया गया है और न ही अभी तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा ओ.सी. /सी.सी. सहित यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि कि शिकायतकर्ता को परियोजना "The Hemisphere Phase-I- _Towers" में आवेदन फॉर्म के माध्यम से यूनिट संख्या-7707/07/52 आवंटित की गयी थी, प्रश्नगत यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 57,24,000/— रुपये एवं अन्य शुल्क था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 4,49,350 //-रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया, जोकि विपक्षी कंपनी के पास उपलब्ध रिकॉर्ड के अनुसार १0 प्रतिशत से भी कम है। विपक्षी कंपनी द्वारा var यूनिट को अनुबन्ध के प्रस्तर-47 के अनुसार निरस्त कर दिया गया है, जोकि निम्न प्रकार है :- "If the allottee defaults in making the payment of the outstanding amount for five consecutive months, the allotment shall automatically stand cancelled without any prior notice of pre-cancellation or cancellation to the allottee thereafter shall have no charge, lien, interest, right or any other claim on the flat and the developer shall refund the amount paid over and above

the earnest money, if any, without any interest after reducing there from the amount of interest on delayed payments." विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि विपक्षी कंपनी की ओर से शिकायतकर्ता को कोई धनराशि वापस नहीं की जाएगी, क्‍योंकि अनुबन्ध के अनुसार मूल बिक्री Page 4 =z का t0 प्रतिशत धनराशि “अर्नेस्ट मनी” माना जाएगा। आवंटी द्वारा समय पर अपनी किश्तों का भुगतान करने में विफल रहने की स्थिति में प्रमोटर को अनुबन्ध को समाप्त करने और उसके द्वारा भुगतान की गयी धनराशि में से विलम्बित किश्तों भुगतान पर देय अथवा देय ब्याज के साथ “अर्नेस्ट मनी” माना जब्त करने का अधिकार होगा और फ्लैट का आवंटन निरस्त कर दिया जाएगा। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा दायर की गयी वर्तमान शिकायत खारिज किये जाने योग्य है, क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया war है, जोकि अनुबन्ध के प्रस्तर-47 के अनुसार है। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 की धारा-9.2 एवं धारा-9.3 निम्नलिखित उललेखित है :- "In case of Default by Promoter under the conditions listed above a non defaulting Allottee is entitled to the following:

i. Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafter the Allottee be required to make the next payment without any interest; or ii. The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +/% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within Sorty-five days of it becoming due." Page 5 # धारा-9.3 :— "The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events:

i. In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) - consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +726 unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit; ii. In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination." अनुबन्ध / आवंटन पत्र के नियम एवं शर्तों के अनुसार यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान पेमेन्ट प्लान के अनुसार किया जाना था।

Wad प्रकरण में अनुबन्धानुसार यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 43,00,000/— रुपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 4,49,350 /- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। जोकि 40 प्रतिशत से अधिक है और उभयपक्षों के मध्य निष्पादित aged / आवंटन पत्र दिनांकित 42.09.2046 के अनुसार विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 42.09.2046 के पृष्ठ संख्या-9 के प्रस्तर-28(9) के अनुसार खुदाई की तिथि से 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह में परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु अनुबन्ध में खुदाई की तिथि अंकित नहीं की गयी है और न ही ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल किया गया है, जिससे खुदाई Page 6 की तिथि स्पष्ट हो सके, ऐसी स्थिति में अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि 42.09.2046 से 36 माह एवं 6 माह की aque अवधि की गणना कर कब्जा दिये जाने की तिथि 4.03.2020 माना जाना न्यायोचित होगा। विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बन्धित ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि उनके द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका हो | यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 04.08.2024 को प्रेषित किया गया था, जोकि अनुबन्धानुसार यूनिट का कब्जा दिये जाने की समयावधि के लगभग i6 माह के बाद प्रेषित किया गया है और न ही अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया गया है।

प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने की स्थिति में यूनिट को निरस्त करते हुए उसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित उन्हें वापस कर देते, परन्तु शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित विपक्षी द्वारा वापस नहीं की गयी। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं अपनी यूनिट सरेन्डर / निरस्त नहीं करायी गयी है। विपक्षी द्वारा ऐसा को साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट को किसी अन्य क्रेता को विक्रय किया जा चुका हो और वर्तमान समय में शिकायतकर्ता की यूनिट उपलब्ध न etl वर्णित परिस्थिति में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा किये गये शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया अवैधानिक /अपूर्ण है। रेरा अधिनियम की anise के अन्तर्गत पक्षकारों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के अनुसार परियोजना पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब की स्थिति में शिकायतकर्ता जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त कर सकता है अथवा यदि शिकायतकर्ता अपनी यूनिट का कब्जा लेने के इच्छुक हैं, तो वह अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा प्राप्त करें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या-ग707/07/82 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कूल मूल्य Page 7 —- _

43,00,000/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 4,49,350 //-रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध की शर्तों एवं अधिनियम के प्रावधानों का अनुपालन नहीं किया गया है और न ही अभी तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा ओ.सी./ सी.सी. सहित यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का.ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा i8 (॥) में प्राविधान है कि :- Section 8 (l) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांकित 42.09.2046 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित Page 8 Oy है, जिसके पृष्ठ संख्या-9 के प्रस्तर-28(9) के अनुसार खुदाई की तिथि से 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह में परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु अनुबन्ध में खुदाई की तिथि अंकित नहीं की गयी है और न ही ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल किया गया है, जिससे खुदाई की तिथि स्पष्ट हो सके, ऐसी स्थिति में अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि 42.09.20:6 से 36 माह एवं 6 माह की aque अवधि की गणना कर कब्जा दिये जाने की तिथि 4.03.2020 माना जाना न्यायोचित होगा, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 42.03.2020 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 / 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant - Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के ”नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment Page 9 bs

due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। . रेरा एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि — (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default;

(ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पढ्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये Page 0 विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of 0८4४० परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(9) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRt प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी '४टा॥१+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.0.2048 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8-3--8-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल Whe के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: ७7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project Page 44

("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेशर अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। हैं :- उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता की यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए, इस आदेश के अनुरूप माँग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त कर, फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय wry शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 42.03.2020 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLRH प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। Page 2 विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(2४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। शिकायतकर्ता को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता wat पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। ५ |25 pz a. वेंकटेश (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 3