उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. dees, सदस्य क्रम सं. शिकायत संख्या | तक | शिकायतकर्तागण् यूनिट सं. [ कुल मूल्य | जमा धनराशि री आओ 85 | | 5 NCR44/09/3223/2023 रामा मदान TF-4 | 47,92,504 /- | 42,04,563 /— 2. NCR44/09/3225/2023 TAT मदान TF-54 | 7,92,504 /- | 2,04,564/- 3. | NCR44/08/283/2023 | शिप्रा माहेश्वरी एवं सौरभ | पफ़-ग86 | 20,7,363 /- | 2,04,5627— मोहता | | NCR44/08/664/2023 | मघुलिका श्रीवास्तव एवं रंजन | TF-383 | 9,2,268 /- | ॥7,29,4 /- श्रीवास्तव - NCRI44/08/I668/2023 | मधघुलिका श्रीवास्तव एवं रंजन | TF-384 | 9,2,268/- | 7,29,447- श्रीवास्तव | | NCR44/08/2252/2023 | मोहम्मद अकील आलम खान | TF-532 | 23,60,387 /- | 23,60,383 /- —— 433 बनाम 4. मैसर्स साया सीमेंटेशन लिमिटेड 2. मैसर्स बाया वीवर लिमिटेड 3. मैसर्स एलीसा इंफ्राटेक प्राइवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता रेशमा मदान के साथ 05 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत शिकायतें योजित की गयी हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायंतें एक ही परियोजना SAYA STATUS (FORMERLY OH MY GOD) से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत GAT-NCRI44/09/3223/2023 रेशमा AGM अग्रणी वाद रहेगा। Page 4 | oe प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध समस्त जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SAYA STATUS (FORMERLY OH MY GOD) में दिनांक 24.09.2048 को यूनिट WeN-TE-4i बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 7,92,504 //- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 2,04,563 /— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने में विलम्ब किया गया है और अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत धनराशि वापस कराये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता की ओर से लिखित शिकायत प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "Oh My God" में आवेदन पत्र के माध्यम से दिनांक 24.09.2048 को 9.58 वर्ग फुट की यूनिट WRI-TF-I4! बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा आज तक 2,04,563/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया, जिसकी रसीदें संलग्न हैं। saa यूनिट के सापेक्ष दिनांक 44.44.2048 को मैसर्स बाया वीवर लिमिटेड, विपक्षी संख्या-2 एवं शिकायतकर्ता के मध्य बिल्डर बायर्स Witte निष्पादित किया गया, जिसकी प्रति संलग्न है। विपक्षी द्वारा बिल्डर बायर्स wire के प्रस्तर-40.2 के अनुसार दिनांक 34.08.2022 से पूर्व शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, साथ ही यह भी उल्लेख किया गया है कि यदि “विपक्षी कंपनी आवंटी को Rea स्पेस का कब्जा देने में विफल रहती है तो वह आवंटी को रिटेल स्पेस का वास्तविक कब्जा सौंपने की तिथि तक उसके द्वारा भुगतान की गयी धनराशि पर i2% प्रति वर्ष की दर से विलम्ब ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होगी। यदि विपक्षी कंपनी द्वारा बिल्डर बायर्स WHS के प्रस्तर-40.3 के अनुसार आवंटी को Rea स्पेस का कब्जा सौंपने में विलम्ब किया जाता है तो ऐसी स्थिति में आवंटी इस wire को समाप्त करने का विकल्प चुनने और वास्तविक जमा धनराशि ब्याज सहित वापस प्राप्त करने का अधिकारी होगा। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया है कि मई, 202 में विपक्षी मैसर्स साया सीमेंटेशन लिमिटेड (विपक्षी संख्या-4) ने शिकायतकर्ता सहित आवंटियों को एक पत्र जारी किया, जिसका विषय था “प्रोजेक्ट-20, सेक्टर-429, नोएडा के आवंटियों को परियोजना के नाम में प्रबंधन / शेयर होल्डिंग परिवर्तन और स्वीकृत ले आउट प्लान के संशोधन के सम्बन्ध में एन.ओ.सी. प्राप्त करने के लिए अनुरोध पत्र जारी किया गया है,

Page 2 By जिसमें शिकायतकर्ता सहित आवंटियों से पहले से स्वीकृति पहले से स्वीकृत प्लान को संशोधित करने और परियोजना के पुनरुद्धार के लिए आवश्यक एन. ओ.सी. के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन करने के सम्बन्ध एन.ओ.सी. जारी करने का अनुरोध किया गया था। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि जमा करने की तिथि से भुगतान किये जाने की तिथि तक 2% वार्षिक ब्याज की दर विपक्षी को वापस किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, लिखित शिकायत, बिक्री अनुबन्ध दिनांकित 44.44.2048, पेमेन्ट प्लान, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें, ई-मेल पत्राचार, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा ग्रुप हाउसिंग परियोजना "oH MY GOD" प्लॉट संख्या-34, जिला-गौतमबुद्धनगर में विकसित की जा रही थी, जिसकी पंजीकरण संख्या- UPRERAPRJIlI4. है। रेरा अधिनियम, 2046 की aN-i5 के अन्तर्गत दिनांक 08.42.2002 को आदेश पारित किया गया, जिसका क्रमांक 4052 / धारा-5 / तकनीकी प्रकोष्ठ / उ.प्र. रेरा / 2022-2023 है, जिसमें पूर्व प्रमोटर मैसर्स बाया वीवर लिमिटेड को बदलकर मैसर्स साया सीमेन्टेशन लिमिटेड और एलीसा इंफ्राटेक लिमिटेड कर दिया गया था और परियोजना का नाम परिवर्तित कर “४474 STATUS" करने की भी सहमति प्रदान कर दी गयी है| रेरा प्राधिकरण द्वारा Wr अधिनियम, 20I6 की धारा-45 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 08.42.2022 की प्रति संलग्न है। आदेश दिनांकित 08.42.2022 के प्रस्तर-6.2 में कहा गया है कि “मैसर्स बाया वीवर लिमिटेड ने दिनांक 44.42.2024 को अपने आवेदन के माध्यम से परियोजना को मैसर्स एलीसा इंफ्राटेक प्रा. लि. को स्थानांतरित करने हेतु प्राधिकरण से संपर्क किया, जिस पर बाया वीवर लिमिटेड द्वारा सहमति व्यक्त की गयी। परियोजना के 657 आवंटियों में से 5i0 (आवंटियों के दो-तिहाई से अधिक) आवंटियों की सहमति का समर्थन करने हेतु शपथ पत्र दिनांकित 28.04.2022 प्रस्तुत किया गया। आवंटियों द्वारा प्रदान की गयी सहमति के मात्र आवलोकन से यह स्पष्ट होता है कि wana सहमति मैसर्स साया सीमेन्टेशन लिमिटेड के पत्र दिनांक 44.05.2024 में प्रदान की गयी है, जिसमें कॉमर्शियल परियोजना के सम्बन्ध में विस्तृत जानकारी एवं तथ्य साझा किये गये थे और आवंटियों की एन.ओ.सी. मांगी गयी थी, जिससे परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा सके |

इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता को अनुबन्ध दिनांकित i4.44.20i8 के माध्यम से यूनिट PeT-Tr4 आवंटित be Page 3 dies किया गया था, जिसका कब्जा अनुबन्ध के प्रस्तर-40.2 एवं 40.3 के अनुसार दिनांक 29.02.2024 तक प्रदान किया जाना था। विपक्षी कंपनी के पास उपलब्ध रिकॉर्ड के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा किया गया भुगतान स्वीकार किया जाता है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। परियोजना का निर्माण कार्य कोविड-49 महामारी के कारण स्थगित रहा और वर्तमान में परियोजना का निर्माण कार्य तीव्र गति से चल रहा है। विपक्षी द्वारा माननीय पीठ से वर्तमान शिकायत खारिज करने व दिसम्बर, 2025 तक परियोजना पूर्ण किये जाने हेतु समय प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, लिखित जवाब, रेरा प्राधिकरण द्वारा रेश अधिनियम, 206 की ors के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 08.42.2022, रेरा पीठ द्वारा पारित आदेशों की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किया गया है :- 4. क्‍या विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा अधिनियम की aris के aint है अथवा नहीं एवं क्या विपक्षी किसी प्रकार का ant wrest करने का अधिकारी है ? 2 क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलायी जा सकती है ? निस्तारण बिन्दु ee-t

बिन्दु संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा अधिनियम की धारा-45 के अधीन है अथवा नहीं ? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों के अवलोकन से विदित है कि उपरोक्त प्रश्नगत शिकायतें शिकायतकर्तागण द्वारा मैसर्स साया सीमेन्टेशन लिमिटेड के विरुद्ध योजित की गई हैं। जिस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण करने हेतु साया ग्रुप हाउसिंग एवं एलीसा इंफ्राटेक प्रा. लि. द्वारा 400 प्रतिशत इक्विटी शेयर के माध्यम से अधिग्रहण किया जा चुका है। "teri एलीसा इंफ्राटेक प्रा० लि०” (जो भू-स्वामित्व का अधिकार रखते हैं) के Page 4

द्वारा आवेदन दिनांक 27.09202 के माध्यम से रेरा प्राधिकरण से उक्त परियोजना के पंजीकरण को उनके नाम पर स्थानांतरित करने और परियोजना का नाम "OH MY GoD" से “SAYA STATUS" में परिवर्तित करने की अनुमति देने के लिए सम्पर्क किया। “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” ने परियोजना को स्थानांतरित करने और “एलीसा इंफ्राटेक प्रा. लि.” के साथ स्वयं को प्रमोटर बनाने के लिए शपथ पत्र दिनांक 49.44.2022 के माध्यम से रेरा प्राधिकरण से सम्पर्क किया | उसी को अग्रसारित करते हुए मा. प्राधिकारी द्वारा समस्त तथ्यों की जांच करते हुए wr अधिनियम, 2046 की ois के अन्तर्गत दिनांक 08.2.2022 को आदेश पारित किया गया और "OW MY GOD" नामक परियोजना (जिसकी पंजीकरण WeTI-UPRERAPRJII4. है) के अधिकांश अधिकारों और उत्तरदायित्वों को “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” के साथ संयुक्त रूप से स्थानांतरित करने के प्रस्ताव को मंजूरी दे दी गयी है और परियोजना का नाम परिवर्तित कर “SAYA STATUS" करने की भी सहमति प्रदान कर दी गयी है। विपक्षी के उक्त आवेदक को रेरा अधिनियम की aris के अंतर्गत स्वीकार करते हुए सचिव रेरा द्वारा दिनांक 08.42.2022 को आदेश पारित किया गया था, जिसके wer निम्नवत है:-

(i) The intending promoter M/s Saya Cementation Ltd., jointly with the land owner company M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd, shall be responsibleto independently comply with all the pending obligations under the provisions of the RERA Act or U.P. RERA Rules and regulations made thereunder, and the pending obligations as per the agreement for sale entered into by the erstwhile promoter M/s Baya Weaver Ltd. with the allottees. The intending promoter M/s Saya Cementation Ltd., jointly with the land company M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd., shall submit an affidavit to this effect on the website of the Authority within 5 days of this order. (ii) Any transfer or assignment permitted under provisions of Section l5 of the RERA Act shall not result in extension of time to the intending promoter M/s Saya Cementation Ltd. and the land owner company M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd. to complete the real estate project "Saya Status" (new name) and it shall be required to comply with all the pending obligations of the erstwhile promoter M/s Baya Weaver Ltd, and in case of default, M/s Saya Cementation Ltd., jointly with the land owning company M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd., shall be liable to the consequences of breach or delay, as the case may be, as provided under the RERA Act or U.P. RERA Rules and regulations made thereunder.

(v) The intending promoter M/s Saya Cementation Ltd., jointly with M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd., shall be responsible for compliance of the RERA Act, U.P. RERA Rules and regulations made there under and all the directions and orders of the Authority issued from time to time.This order is being issued with the approval of the Authority and comesinto force with immediate effect. उपरोक्त प्रस्तरों के अवलोकन से विदित है कि मैसर्स साया सीमेन्टेशन लि० एवं एलीसा इंफ्राटेक wo लि० संयुक्त रूप से परियोजना से सम्बन्धित समस्त दायित्वों के साथ परियोजना को पूर्ण करने हेतु उत्तरदायी हैं तथा समस्त दायित्व विपक्षीगण एवं शिकायतकर्तागण के मध्य हुए अनुबन्धानुसार विपक्षीगण द्वारा पूर्ण किया जाएगा। इसके अतिरिक्त रेरा पोर्टल पर उपलब्ध पंजीकृत परियोजनाओं के विवरण के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना SAYA STATUS (FORMERLY OH MY GOD) रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण GT-UPRERAPRIJI4. है तथा प्रमोटर “मैसर्स साया सीमेन्टेशन लि. एवं एलीसा इंफ्राटेक प्रा. लि." अंकित है और यह परियोजना ऑनगोईंग की श्रेणी में है, ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान उक्त परियोजना पर लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु deri निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जा सकती है ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिवचनों के आधार पर आधारित है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है ?

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा बिल्डर बायर्स Tire के प्रस्तर-40.2 के अनुसार दिनांक 34.08.2022 से पूर्व शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, साथ ही यह भी उल्लेख किया गया है कि यदि “विपक्षी कंपनी आवंटी को Rea स्पेस का कब्जा देने में विफल रहती है तो वह आवंटी को Rea स्पेस का वास्तविक कब्जा सौंपने की तिथि तक उसके द्वारा भुगतान की गयी धनराशि पर i2% प्रति वर्ष की दर से विलम्ब Page 6 ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होगी। यदि विपक्षी कंपनी द्वारा बिल्डर बायर्स We के प्रस्तर-40.3 के अनुसार आवंटी को Rea स्पेस का कब्जा सौंपने में विलम्ब किया जाता है तो ऐसी स्थिति में आवंटी इस एग्रीमेन्ट को समाप्त करने का विकल्प चुनने और वास्तविक जमा धनराशि ब्याज सहित वापस प्राप्त करने का अधिकारी होगा। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता को अनुबन्ध दिनांकित 44.44.2048 के माध्यम से यूनिट Uer-Tr-i4. आवंटित किया गया था, जिसका कब्जा अनुबन्ध के प्रस्तर-40.2 एवं 40.3 के अनुसार दिनांक 29.02.2024 तक प्रदान किया जाना था। विपक्षी कंपनी के पास उपलब्ध रिकॉर्ड के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा किया गया भुगतान स्वीकार किया जाता है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर seq के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। परियोजना का निर्माण कार्य कोविड-49 महामारी के कारण स्थगित रहा और वर्तमान में परियोजना का निर्माण कार्य तीव्र गति से चल रहा है। विपक्षी द्वारा माननीय पीठ से वर्तमान शिकायत खारिज करने व दिसम्बर, 2025 तक परियोजना पूर्ण किये जाने हेतु समय प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध दिनांकित 7.4.20:8 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके प्रस्तर-40.2 में veers किया गया है कि शिकायतकर्ता को दिनांक 34.08.2022 एवं 480 दिन की अनुग्रह अवधि एवं weat-i03 में अंकित i2 माह के Extended Delay Period के साथ यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 27.02.2024 तक कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। यह भी स्पष्ट है कि परियोजना विलम्ब की श्रेणी में है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

उक्त कब्जे की अवधि तक विपक्षी, शिकायतकर्ता को कब्जा देने में असमर्थ रहा है। इस सम्बन्ध में रेश अधिनियम की aria () में स्पष्ट रूप से उल्‍लेखित है कि :- "Section 8 () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, SH: Page 7 (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed."

उपरोकतानुसार यदि प्रोमोटर करार के निबन्धों के अनुसार उसमें दिये गये अवधि तक समय से किसी अपार्टपेन्ट, भू-खण्ड या भवन को पूरा करने में असमर्थ रहता है या कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो वह उपलब्ध किसी अन्य उपचार पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना आवंटी की मांग पर यदि आवंटी परियोजना से बाहर होना चाहता है, तो प्रकरण के अनुसार, उस अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन के सम्बन्ध में उसके द्वारा प्राप्त धनराशि ब्याज सहित लौटाने का दायी होगा। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 27.02.2024 तक कब्जा दिया जाना था, जिसको विपक्षी द्वारा पूर्ण करने का दायित्व था। शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जाये। स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया और न ही विपक्षी को इस परियोजना का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त हुआ है। अतः शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की धारा-48(4)(ए) के अन्तर्गत वह परियोजना से बाहर आने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि “माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-3482,// 2049 कोलकाता वेस्ट इंटरनेशनल सिटी प्रा.लि. बनाम देवाशीष रुद्रा“ में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"It would be manifestly unreasonable to construe the contract between the parties as requiring the buyer to wait indefinitaly for possession.by 206, nearly seven year has elapsed from the date of agreement. Even according to the developer, the completion certificate was received on 29 March 20l6. This was nearly seven years after the extended date for the handing over of possession prescribed by the agreement. A buyer can be expected to wait for possession for a reasonable period. A period of seven years is beyond what is reasonable. Hence, it would have been manifestly unfair to non-suit the buyer merely on the basis of the first prayet in the reliefs sought before the SCDRC. There was in any event a prayer for refund." साथ ही साथ इसी क्रम में "ade सर्वोच्च न्यायालय के सिविल अपील Wea—i2238 // 2048 पायनियर ada लैन्ड एवं इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्द राघवन”* में भी अभिनिर्धारित किया गया है कि-:

"We see no illegality in the Impugned Order dated 23.0.20l8 passed by the National Commission. The Appellant — Builder failed to fulfill his contractual obligation of obtaining the Occupancy Certificate and offering possession of the flat to the Respondent - Purchaser within the time stipulated in the Agreement, or within a reasonable time thereafter. The Respondent — Flat Purchaser could not be compelled to take possession of the flat, even though it was offered almost 2 years after the grace period under the Agreement expired. During this period, the Respondent — Flat Purchaser had to service a loan that he had obtained for purchasing the flat, by paying Interest @0% to the Bank. In the meanwhile, the Respondent — Flat Purchaser also located an alternate property in Gurugram. In these circumstances, the Respondent — Flat Purchaser was entitled to be granted the relief prayed for i.e. refund of the entire amount deposited by him with Interest." उपरोक्‍तानुसार दी गयी विधि व्यवस्था में गृहक्रेता को एक उचित समय तक प्रतीक्षा कराया जा सकता है व लम्बे विलम्ब की स्थिति में पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त होने के उपरान्त भी शिकायतकर्ता जमा धनराशि पाने का अधिकारी है, क्‍योंकि अनुबन्ध में दी गयी अवधि के अनुसार शिकायतकर्ता को कब्जा नहीं मिला है व प्रकरण में अत्यधिक विलम्ब हुआ है। चूंकि परियोजना Page 9 समय से पूर्ण नहीं की गयी है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता जमा धनराशि मय ब्याज पाने का अधिकारी है।

जहां तक शिकायकतकर्ता को मय ब्याज धनराशि वापस किये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vat धनराशि का उपभोग किया गया है।

इसक॑ अतिरिक्त Re Gea-C.NO .3289/2020 दिनांक 06.02.2020 "रूद्रा बिल्डवेल कस्ट्रक्शन्स wo feo बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि sono भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2048 की प्रस्तर 9.27) के BAIR प्रोमोटर की ओर से विलम्ब किये जाने की स्थिति में आवंटी के पास अनुबन्ध को समाप्त करने का विकल्प होगा एवं इस स्थिति में प्रोमोटर “भारतीय स्टेट बैंक” के होम लोन दर ४07२+] प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से 45 दिनों में समस्त जमा धनराशि वापस करने के लिए उत्तरदायी होगा। साथ ही साथ उच्च न्यायालय द्वारा MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर को उचित एवं मान्य माना गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 2oi8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें दिये गये विक्रय /पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +I% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर पर धनराशि वापस दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4... विपक्षी (मैसर्स साया सीमेन्टेशन लि. एवं एलीसा इंफ्राटेक प्रा. लि.) को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि ४८ा॥२+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें | 2. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेंगे। Page 4 इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। 4... इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। (25: | 2 (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण ————————————— EE Page 2