उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत ost, पीठ-2 पूर्व (dte—) उपस्थिति :- श्री टी० वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट संख्या | जमा धनराशि श्री संजय तलवार एवं श्रीमती T2-0803 | 35,00,000 / -रूपये NCR44/06/08947/2023 तलवार NCRI44/04/0736/2023 मीनाक्षी सिंह १5-090] | 40,73,0I7 /-रूपये ॥70044/06/09657/2023 अमित कुमार शुक्ला T7/0602 | 48,94,900 /-रूपये ]0244/09/ |2224/2023 संदीप अग्रवाल प्‌-5/904 | 26,64,983 /-रूपये ]70744/08/2227/2023 | संजय कुमार अग्रवाल का a 26.64,983 / “रूपये NCR44/08/2237/2023 हुस्न आरा गृ4-003 | 52,50,000 /-रूपये NCR44/04/07040/2023 साजिद हुसैन सिद्दीकी प8/20 | 38,39,028 /-रूपये बनाम एस.जे.पी इंफाकॉन लिमिटेड शिकायतकर्ता श्री संजय तलवार एवं श्रीमती तलवार के साथ 06 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना " Shri Radha Sky Gardens Phase-l" से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- एटार44/06/08947/2023 श्री संजय तलवार एवं श्रीमती तलवार अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "० Shri Radha Sky Gardens Phase-l"" में यूनिट संख्या- T2-0803

बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 27,65,443 //- रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 35,00,000 /- रूपये का भुगतान किया गया था। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा yeaa यूनिट का कब्जा दिये जाने में 83 माह से अधिक का विलम्ब है एवं विपक्षी द्वारा प्रश्गगत परियोजना से सम्बंधित आवश्यक प्रमाण पत्र तथा एन.ओ.सी भी सक्षम विकास प्राधिकरण से प्राप्त नहीं की गयी है, जबकि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र दिनांक 09.44.2047 को बिना ओ.सी /सी.सी के साथ प्रेषित किया गग्रा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 44.03.2043 की प्रति, जमा धनराशि की रसीदें, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना "SHRI RADHA SKY GARDENS PHASE- 0" में यूनिट संख्या- 72/0803 8 वें फ्लोर पर 4370 वर्गफुट का बुक कराया गया था, जिसके सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 44.03.2043 को आवंटन पत्र का का निष्पादन कराया गया था, जिसके प्रस्तर-22 के अनुसार werd यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2045 एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि के साथ जून 20:6 तक दिया जाना था। प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा दिनांक 04.09.2047 को टावर-2 के सम्बन्ध में Temporary 00 ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण द्वारा जारी किया गया है, जिसके कम में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 09.44.2047 को कब्जा हेतु प्रस्ताव पत्र एवं अंतिम कब्जा हेतु प्रस्ताव पत्र दिनांक i0.07.20i8 को प्रेषित किया गया तथा यूनिट के सापेक्ष दिनांक 47.04.2048, 44.07.2048, 28.09.2048 तथा 49.04.2049 को कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु पत्र प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष मात्र 30,78,837 /-रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है, जिसके कम में दिनांक 04.03.2049 को विपक्षी द्वारा नोडयूज़ सर्टिफिकेट जारी किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया गया है। उपरोक्त कथन के आधार पर प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र, वकालतनामा, आदि अभिलेखों की छायाप्रति दाखिल किया गया है। उभयपक्षों के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- >

I Rar से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2 क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु सं0-4 बिन्दु संख्या ge तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है एवं क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “eet न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo लि0 बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 34. "From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आती हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के ऑब्जरवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। om , ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु det निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या--2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी?

शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने में 83 माह से अधिक का विलम्ब है एवं विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना से सम्बंधित आवश्यक प्रमाण पत्र तथा एन.ओ.सी भी सक्षम विकास प्राधिकरण से प्राप्त नहीं की गयी है, जबकि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र दिनांक 09.44.2047 को बिना ओ.सी»सी.सी के साथ प्रेषित किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन अनुबन्ध पत्र दिनांक 44.03.2043 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके पृष्ठ संख्या-8 के कब्जे वाले प्रस्तर-22 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिसम्बर 20i5 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ जून 20॥6 में प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 30.06.2046 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.207 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 ,/ 208 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Complction Certificate as late as April 206. The Respondent ~ Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओःसी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(])(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on.account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every

month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह we है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय धनराशि का उपभोग किया गया है। होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक आवंटन अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को wat आवंटन/अनुबन्ध की शर्तें स्वीकार हैं। आवंटन »/अनुबन्ध में विलम्ब के लिए विलम्ब धनराशि दिये जाने का प्राविधान है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की erer—t8 दिनाक 04.05.2047 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र० आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना

दिनांक 03.05.20:7 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 0१.05.2047 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 07.05.207 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05.2047 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अनुबन्ध के प्राविधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 07.05.20:7 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना रेरा अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जायेगी | रेरा एक्ट की धारा 2(za) AF प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (4) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पदट्टा के लिए करार) नियमावली Che

208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय /पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2qi) में प्रमोटर के डिफॉल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि :- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home Ioan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRHI प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी mciR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 //8-3-48-65 विविध,46 के द्वारा मॉडल Wire के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7. Schedule for possession of the said ({Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery

of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु wen-7 Pena किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है आदेश

4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्तागण की यूनिट्स को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं | 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक o7.07.20:7 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत a वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र/अनुबन्ध पत्र के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(28)6) क॑ अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा Rute किये जाने पर भी add को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ४८,२+] प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्वान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज .की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी।

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। eu 82.५ (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण