उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 ह भू-सम्पदा. (विकास एवं विनियमन) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थितः-- Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य | क्रम शिकायत संख्या | | यूनिट. | जमा धनराशि रु0 re wre | कब्जा दिये वांछित अनुतोष | xo न0 ४ सेल की तिथि | जाने की तिथि ‘T. | NCRI44/08/2085/2023 | शालिनी गांधी | F-049 | BO 62,29,230/ | 30.0.2047 | 30 जून 2020 | शिकायतकर्ता व प्रवीन गांधी द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। 'बनाम एटीएस होम्स प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत संस्थित की गंयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना ATS KINGHOOD DRIVE में यूनिट संख्या F-049 बुक करायी गयी थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि Bo 62,29,230 //-का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में wile wR सेल व कस्टमर लेजर की छायाप्रति दाखिल की गंयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या ] (रु0) ; विपक्षी द्वारा जारी कस्टमर लेजर 22.08.2023 रु0 62,07,064 / मनी रसीद संख्या 0032 23.08.2023 BO 22,469 / कुल योग : रु0 62,29,230 / विपक्षी ERT प्रकरण में अपना लिखित जवाब दाखिल करते हुए उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना एटीएस किंगहुड्स है । es

ड्राइव में यूनिट संख्या एफ-049 बुक करायी गयी थी जिसके सापेक्ष दिनांक 30.0. 20१7 को एग्रीमेंट फॉर सेल निष्पादित हुआ जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा 30.06 2020 में दिया जाना था। शिकायतकर्ता निवेश के उद्देश्य से यूनिट बुक करायी गयी थी। शिकायतकर्ता द्वारा समय से किश्तों की धनराशि भुगतान किये जाने पर यूनिट का कब्जा समय से उपलब्ध कराया जाना था परच्चु शिकायतैकर्ता द्वारा समय से धनराशि का भुगतान नहीं किया गया जिस कारण परियोजना विलम्बित हुई है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा रिट संख्या 26687 / 2022 माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद के समक्ष योजित किये गये। माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.02.2023 को निर्माण कार्य पर प्रतिबंध लगा दिया गया। आदेश पत्र दिनांकित 04.02.2023 की प्रति संलग्नक है। विपक्षी द्वारा उच्च न्यायालय इलाहाबाद में दाखिल Re याचिका 26687 / 2022 लम्बित होने के कारण रेरा द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कोई भी आदेश पारित किया जाना उच्च न्यायालय के समक्ष लम्बित वाद को बाधित करेगा। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि कोविड-49 महामारी व एन.जी.ठी द्वारा दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण के कारण निर्माण कार्य पर समय समय पर लगाये गये प्रतिबन्धों के कारण परियोजना का निर्माण कार्य बाधित हुआ है| विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के-सम्बन्ध में शिकायत संख्या एनसीआर444 / 09 >6244/2020: निखिल सिंघल बनाम मैसर्स गौर wa हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रक्चर wife. or उल्लेख किया गया है। अतः विपक्षी द्वारा प्रकरण को माननीय उच्च न्यायालय में दाखिल याचिका के निस्तारण तक ware में रखे जाने का अनुरोध किया गया है। |

उपरोक्त शिकायत में विपक्षी द्वारा यह तथ्य अंकित किया गया है कि भू-विवाद के सम्बन्ध में उनके द्वारा नोएडा प्राधिकरण को पक्षकार बनाते हुए रिट याचिका संख्या 26687 /2022 माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद के समक्ष योजित की गयी है जो अभी विचाराधीन है। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब के साथ माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा उक्त Re संख्या में दिनांक 03.04.2023 को पारित आदेश की प्रति दाखिल की गयी है जिसमें गाननीय उच्च न्यायालय द्वारा अपने पूर्व wernt आदेश दिनांकित ०0.02.2023 को संशोधित करते हुए विपक्षी की Re पिटीशन को स्वीकृत करते हुए विपक्षी को बिल्डिंग बायलॉज व स्वीकृत प्लान के 2 — क्रम में परियोजना का निर्माण करने की अनुमति प्रदान की गयी है जिससे यह विदित है कि विपक्षी की परियोजना के निर्माण कार्य पर माननीय उच्च न्याग्रालय द्वारा कोई रोक नहीं लगायी गयी है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा जीरो पीरिएड के सम्बन्ध में याचिका नोएडा प्राधिकरण को पक्षकार बनाते हुए. योजित की गयी है | जिसमें रेरा प्राधिकरण कोई पक्षकांर नहीं हैं जिस कारण विपक्षी द्वारा यह तर्क किया जाना कि उच्च न्यायालय के समक्ष Re याचिका लम्बित होने के कारण वर्तमान वाद को Abeyance में रखने जाने तथा शिकयतकर्ता के पक्ष में कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज का कोई आदेश पारित किया जाना न्यायोचित नहीं होगा संधारणीय नहीं है। उभयपक्ष के तर्कों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये हैं :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? ह

निस्तारण प्रश्न संख्या 4-: प्रश्न संख्या-4 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया-गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा सुनवाई के दौरान परियोजना विलम्बित होने का कारण एन.जी. टी द्वारा निर्माण कार्य पर लगायी गयी रोक के आदेश व कोविड-49 महामारी को बताया गया है। ॥ शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। फोर्स मैज्योर के अधीन wan उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- ” प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर' एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को . 3 —_ ब्>- घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा. अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।' माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 73029/7985, “M.-C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक o4—:-20:9 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:-

“With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. ‘In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal. Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके . अतिरिक्त उपर्युक्त -सिविल अपील संख्या: 3029/7985 4 पारित आदेश दिनांक o9—t2-2049 H निम्नलिखित निर्देश दिये a “In the affidavit dated 05.2.2029, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"42, That it is respectfully submitted that it is ‘normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were. in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and. closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. m Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-7:-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के, लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33.

4 ना ख्न- fea(oo-2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक aia 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है fe उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस: . अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌. 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के सम्बंध में Gouo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49' (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर seq के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता' . से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।' | उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी ofas—i9 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-4 Pena किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि gar शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्यांज की gar दर होगी?

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य: * दिनांक 30.0.2047 ef Wie फॉर सेल निष्पादित हुआ। एग्रीमेंट फॉर सेल के अनुसार यूनिट का कब्जा 30 जून 2020 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। 5. a विपक्षी द्वारा कहा गया कि माननीय उच्च न्यायालय, एनजीटी के आदेश व अन्य कारणों से विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई है। विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने के सम्बन्ध में कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है और न ही ओ.. सी /सी.सी की प्रति दाखिल की गयी है। जबकि शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा जून 2020 में प्राप्त होना था। उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना os वर्ष से अधिक विलम्बित है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बितं अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ऐसी स्थिति में परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बने रहना चाहते है तो उक्त के सम्बन्ध में रेरा. अधिनियम की धारा 48 ())बी में यह प्रावधान दिया गया है कि परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो वह कब्जा प्राप्त होने तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। — _ जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo 6649-50 / 2048 "'सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20!6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसांर ओ.सी./ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। . जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा () “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में SI) अभिनिर्धारित किया गया है कि :- - Bd 6 OOS 4

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " + अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। ह जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक i74020I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय »पटटा

विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण -(Events of default) | परिभाषित है, जिसमें were o2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which ०85९ the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by-the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी क्रो MCLR+IDfeEM - की ब्याज दर; पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता 7 a ————d है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता-की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी ४८ा॥रक। प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)()में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी I उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं - विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-2 | निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया: जाता है कि वह. आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त

सुविधाओं को पूर्ण कराकर ae / Gat सहित यूनिट का कब्जा देना * सुनिश्चित करें और देय, स्टाम्प..शुल्क WITT (कर नियमानुसार रजिस्ट्री | कराएं | ह ह 2. विपक्षी शिकायतकर्ता "को दिनांक 02.07.2020 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि GO 62,29,230/ पर श(ल] प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की .यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की 'जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर ~ नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न ह संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए. (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029 / 985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। 8 ना लक a साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। . विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्टं किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी curt प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। . विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45<दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। 6. आदेश पोर्टल पर अपलोड .किया जाये। GS) (डा० दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य . उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण * गौतमबुद्धनगर

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 ह भू-सम्पदा. (विकास एवं विनियमन) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थितः-- Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य | क्रम शिकायत संख्या | | यूनिट. | जमा धनराशि रु0 re wre | कब्जा दिये वांछित अनुतोष | xo न0 ४ सेल की तिथि | जाने की तिथि ‘T. | NCRI44/08/2085/2023 | शालिनी गांधी | F-049 | BO 62,29,230/ | 30.0.2047 | 30 जून 2020 | शिकायतकर्ता व प्रवीन गांधी द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। 'बनाम एटीएस होम्स प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत संस्थित की गंयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना ATS KINGHOOD DRIVE में यूनिट संख्या F-049 बुक करायी गयी थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि Bo 62,29,230 //-का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में wile wR सेल व कस्टमर लेजर की छायाप्रति दाखिल की गंयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या ] (रु0) ; विपक्षी द्वारा जारी कस्टमर लेजर 22.08.2023 रु0 62,07,064 / मनी रसीद संख्या 0032 23.08.2023 BO 22,469 / कुल योग : रु0 62,29,230 / विपक्षी ERT प्रकरण में अपना लिखित जवाब दाखिल करते हुए उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना एटीएस किंगहुड्स है । es

ड्राइव में यूनिट संख्या एफ-049 बुक करायी गयी थी जिसके सापेक्ष दिनांक 30.0. 20१7 को एग्रीमेंट फॉर सेल निष्पादित हुआ जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा 30.06 2020 में दिया जाना था। शिकायतकर्ता निवेश के उद्देश्य से यूनिट बुक करायी गयी थी। शिकायतकर्ता द्वारा समय से किश्तों की धनराशि भुगतान किये जाने पर यूनिट का कब्जा समय से उपलब्ध कराया जाना था परच्चु शिकायतैकर्ता द्वारा समय से धनराशि का भुगतान नहीं किया गया जिस कारण परियोजना विलम्बित हुई है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा रिट संख्या 26687 / 2022 माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद के समक्ष योजित किये गये। माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.02.2023 को निर्माण कार्य पर प्रतिबंध लगा दिया गया। आदेश पत्र दिनांकित 04.02.2023 की प्रति संलग्नक है। विपक्षी द्वारा उच्च न्यायालय इलाहाबाद में दाखिल Re याचिका 26687 / 2022 लम्बित होने के कारण रेरा द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कोई भी आदेश पारित किया जाना उच्च न्यायालय के समक्ष लम्बित वाद को बाधित करेगा। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि कोविड-49 महामारी व एन.जी.ठी द्वारा दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण के कारण निर्माण कार्य पर समय समय पर लगाये गये प्रतिबन्धों के कारण परियोजना का निर्माण कार्य बाधित हुआ है| विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के-सम्बन्ध में शिकायत संख्या एनसीआर444 / 09 >6244/2020: निखिल सिंघल बनाम मैसर्स गौर wa हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रक्चर wife. or उल्लेख किया गया है। अतः विपक्षी द्वारा प्रकरण को माननीय उच्च न्यायालय में दाखिल याचिका के निस्तारण तक ware में रखे जाने का अनुरोध किया गया है। |

उपरोक्त शिकायत में विपक्षी द्वारा यह तथ्य अंकित किया गया है कि भू-विवाद के सम्बन्ध में उनके द्वारा नोएडा प्राधिकरण को पक्षकार बनाते हुए रिट याचिका संख्या 26687 /2022 माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद के समक्ष योजित की गयी है जो अभी विचाराधीन है। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब के साथ माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा उक्त Re संख्या में दिनांक 03.04.2023 को पारित आदेश की प्रति दाखिल की गयी है जिसमें गाननीय उच्च न्यायालय द्वारा अपने पूर्व wernt आदेश दिनांकित ०0.02.2023 को संशोधित करते हुए विपक्षी की Re पिटीशन को स्वीकृत करते हुए विपक्षी को बिल्डिंग बायलॉज व स्वीकृत प्लान के 2 — क्रम में परियोजना का निर्माण करने की अनुमति प्रदान की गयी है जिससे यह विदित है कि विपक्षी की परियोजना के निर्माण कार्य पर माननीय उच्च न्याग्रालय द्वारा कोई रोक नहीं लगायी गयी है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा जीरो पीरिएड के सम्बन्ध में याचिका नोएडा प्राधिकरण को पक्षकार बनाते हुए. योजित की गयी है | जिसमें रेरा प्राधिकरण कोई पक्षकांर नहीं हैं जिस कारण विपक्षी द्वारा यह तर्क किया जाना कि उच्च न्यायालय के समक्ष Re याचिका लम्बित होने के कारण वर्तमान वाद को Abeyance में रखने जाने तथा शिकयतकर्ता के पक्ष में कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज का कोई आदेश पारित किया जाना न्यायोचित नहीं होगा संधारणीय नहीं है। उभयपक्ष के तर्कों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये हैं :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? ह

निस्तारण प्रश्न संख्या 4-: प्रश्न संख्या-4 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया-गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा सुनवाई के दौरान परियोजना विलम्बित होने का कारण एन.जी. टी द्वारा निर्माण कार्य पर लगायी गयी रोक के आदेश व कोविड-49 महामारी को बताया गया है। ॥ शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। फोर्स मैज्योर के अधीन wan उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- ” प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर' एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को . 3 —_ ब्>- घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा. अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।' माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 73029/7985, “M.-C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक o4—:-20:9 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:-

“With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. ‘In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal. Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके . अतिरिक्त उपर्युक्त -सिविल अपील संख्या: 3029/7985 4 पारित आदेश दिनांक o9—t2-2049 H निम्नलिखित निर्देश दिये a “In the affidavit dated 05.2.2029, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"42, That it is respectfully submitted that it is ‘normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were. in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and. closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. m Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-7:-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के, लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33.

4 ना ख्न- fea(oo-2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक aia 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है fe उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस: . अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌. 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के सम्बंध में Gouo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49' (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर seq के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता' . से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।' | उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी ofas—i9 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-4 Pena किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि gar शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्यांज की gar दर होगी?

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य: * दिनांक 30.0.2047 ef Wie फॉर सेल निष्पादित हुआ। एग्रीमेंट फॉर सेल के अनुसार यूनिट का कब्जा 30 जून 2020 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। 5. a विपक्षी द्वारा कहा गया कि माननीय उच्च न्यायालय, एनजीटी के आदेश व अन्य कारणों से विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई है। विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने के सम्बन्ध में कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है और न ही ओ.. सी /सी.सी की प्रति दाखिल की गयी है। जबकि शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा जून 2020 में प्राप्त होना था। उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना os वर्ष से अधिक विलम्बित है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बितं अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ऐसी स्थिति में परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बने रहना चाहते है तो उक्त के सम्बन्ध में रेरा. अधिनियम की धारा 48 ())बी में यह प्रावधान दिया गया है कि परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो वह कब्जा प्राप्त होने तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। — _ जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo 6649-50 / 2048 "'सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20!6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसांर ओ.सी./ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। . जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा () “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में SI) अभिनिर्धारित किया गया है कि :- - Bd 6 OOS 4

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " + अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। ह जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक i74020I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय »पटटा

विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण -(Events of default) | परिभाषित है, जिसमें were o2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which ०85९ the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by-the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी क्रो MCLR+IDfeEM - की ब्याज दर; पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता 7 a ————d है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता-की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी ४८ा॥रक। प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)()में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी I उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं - विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-2 | निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया: जाता है कि वह. आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त

सुविधाओं को पूर्ण कराकर ae / Gat सहित यूनिट का कब्जा देना * सुनिश्चित करें और देय, स्टाम्प..शुल्क WITT (कर नियमानुसार रजिस्ट्री | कराएं | ह ह 2. विपक्षी शिकायतकर्ता "को दिनांक 02.07.2020 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि GO 62,29,230/ पर श(ल] प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की .यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की 'जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर ~ नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न ह संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए. (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029 / 985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। 8 ना लक a साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। . विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्टं किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी curt प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। . विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45<दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। 6. आदेश पोर्टल पर अपलोड .किया जाये। GS) (डा० दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य . उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण * गौतमबुद्धनगर