E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-20308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठउ--04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत emei—3i सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCR44/08/2042/2023 शिवांग गोयल बनाम गौड़संस रियलटेक प्रा. लि. निर्णय शिकायतकर्ता का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 27-42-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अतुल कुमार सिंह उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री ध्रुव गुप्ता उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनने के उपरान्त, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 27-2-2024 को ही सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्ननत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की ai—si के अन्तर्गत शिकायत योजित की गई है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 22-04-2020 विपक्षी की परियोजना ="Gaurs Runway Suites-Master Plan Commercial (Gaur Yamuna City)" गौतमबुद्धनगर में यूनिट der ress बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत रू.26,87,643//- है और शिकायतकर्ता द्वारा रू.26,87,843,/- की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि प्रश्नगत परियोजना में कार्य पूर्ण नहीं हुआ Page | of 6 E-Court

है और विपक्षी को कोई ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त नहीं हुआ है तथा न ही विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जा रहा है। कच्ची यूनिटें हैं, निर्माण अपूर्ण है, फिर भी विपक्षी, शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त करने हेतु दवाब बना रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान किया जा चुका है और विपक्षी द्वारा एन.डी.सी. भी जारी किया जा चुका है, जिसमें विपक्षी ने स्वयं स्वीकार किया है कि वर्ष, 2020 में बुक की गई यूनिट के सापेक्ष शिकायतकर्ता /आवंटी द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 04-40-2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष 400 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार बुकिंग के समय 20 प्रतिशत, आवंटन-पत्र / अनुबन्ध पर हस्ताक्षर करते समय 30 प्रतिशत एवं अवशेष 50 प्रतिशत धनराशि का भुगतान कब्जे के समय किया जाना था। विपक्षी द्वारा बी.बी.ए. में उल्लिखित निर्धारित समय अर्थात्‌ दिनांक 3:-72-2024 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराने में विफल रहा और इस प्रकार विपक्षी द्वारा अनुबन्ध में उल्लिखित शर्तों का उल्लंघन किया है। प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में दाखिल फोटोग्राफ्स को देखने से यह बिल्कुल स्पष्ट है कि निर्माण अभी भी पूर्ण नहीं हुआ है तथा दुकानें प्रारम्भ एवं रहने योग्य स्थिति में नहीं है। विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम, 20:6 की aRo7 के प्राविधानों का उल्लंघन किया गया है। शिकायतकर्ता के वकील ने उक्त परियोजना पूर्ण होने एवं निर्माण के सम्बन्ध में सूचना का अधिकार (rT) भी प्रस्तुत किया, जिसमें यह स्पष्ट रूप से कहा गया कि विपक्षी द्वारा सम्बन्धित प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट कब्जा देने में 27 माह से अधिक का विलम्ब किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों का शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख कर, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

forced की ओर से अपने कथन के समर्थन में कस्टमर लेजर, नो-ड्यूज सर्टिफिकंट, फोटोग्राफ्स, सूचना का अधिकार (RTI) का जवाब, दिनांक 09-0:-2024 की प्रति, यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा पार्ट कम्प्लीशन जारी किये जाने के सम्बन्ध में विपक्षी कम्पनी को प्रेषित पत्र, दिनांक 06:04-2023 की प्रति, एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 08-05-2020 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 45-04-2024 एवं लिखित प्रार्थना-पत्र, दिनांक 34-72-2024 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Gaurs Runway Suites-Master Plan Commercial (Gaur Yamuna City)" में कॉमर्शियल यूनिट संख्या: ए-58 बुक करायी गयी थी, जिसका क्षेत्रफल t9953 वर्ग फुट Page 2 of 6 24 E-Court

था। प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण 4: UPRERAPRJ35477 है। प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य Wire फॉर सेल /आवंटन-पत्र, दिनांक 08-05-2020 को निष्पादित कराया गया। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा सभी वांछित प्रमाण-पत्रों सहित सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 05-05-2022 को आवेदन किया जा चुका है और रेरा के कार्यालय आदेश, दिनांक 46-09-2049 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को डीम्ड ओ.सी. /सी.सी., दिनांक 05-08-2022 के आधार पर कब्जा ऑफर, दिनांक 06-08-2022 को किया जा चुका है तथा वर्तमान समय में विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध ओ.सी.,/सी.सी., दिनांक 42-02-2024 को प्राप्त किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम, 20:6 की धारा-47 एवं aer—t9(t0) का उल्लेख किया गया है। विपक्षी द्वारा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि से 30 दिनों के fers उपरान्त, शिकायतकर्ता द्वारा नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट, दिनांक 06-09-2022 को प्राप्त किया गया तथा कब्जा देने में विलम्ब के आधार पर रू.9,65 /— की धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता को किया जा चुका है और उभय पक्षों के मध्य निष्पादित एन.डी.सी., दिनांक 06-09-2022 में we रूप से उल्लेख किया गया कि:- 'आव्टियों ने gfe की है कि कम्पनी के प्रास्स आज की तिथि तक किसी भी ग्रकार का ais बकाया नहीं है और Aen भविष्य में भी दावा नहीं करेंगे/” इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा मा. एन.सी.डी.आर.सी. द्वारा प्रथण अपील संख्या: 7758,/2004 “sit चावला बनाम पार्श्वनाथ डेवलपर” एवं मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 6299,/2079 “विंग कमा आरिफुर रहमान खान व अन्य बनाम डीएलएफ wed BPA ग्रालि में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपेक्षित स्टाम्प ड्यूटी का भुगतान कर, सब-लीज डीड निष्पादित व हस्ताक्षरित कराने तथा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने हेतु विभिन्‍न ई-मेल यथा, दिनांक 29-03-2023, दिनांक 30-03-2023, दिनांक 02-06-2023, दिनांक 09-06-2023 एवं दिनांक 22-04-2024 को प्रेषित की गयी, क्योंकि उक्त यूनिट कब्जे के लिए तैयार है, फिर भी शिकायतकर्ता सभी पत्राचार से अनजान रहा है और बिना कोई वैध औचित्य दिये प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने में जानबूझकर विलम्ब कर रहा है।

परियोजना में दिल्‍ली-एन.सी.आर. में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍्ली-एन.सी.आर. में किसानों द्वारा do जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44-02-2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद मा. सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या: 43029/ 985, “एमसी मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना-पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 02 से 03 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल Page 3 of 6 eae 2 E-Court

पर कोई कार्य नहीं हुआ | वर्ष, 20:9-2020 में दिनांक 26-40-2049 से दिनांक 30-40-2049 तक 05 दिन, दिनांक 04--4-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक 402 दिन, वर्ष, 202 में दिनांक 46-44-2024 से दिनांक 24-44-2024 तक os दिन, दिनांक 24-44-2024 से दिनांक 29-44-2024 तक 05, दिनांक 47-42-2024 से दिनांक 20-42-2024 तक 03 दिन अर्थात्‌ i55 दिन की अवधि सम्मिलित हैं। कोविड-49 के कारण भी प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुई है। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और i565 दिनों का लाभ फोर्स मैज्योर के मद में दिये जाने का अनुरोध किया गया है। इसी पीठ द्वारा विभिन्‍न शिकायतों में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की प्रश्नगतत शिकायत खारिज किये जाने तथा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में कब्जे की औपचारिकतायें पूर्ण करने एवं बकाया धनराशि (यदि कोई हो) का भुगतान करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 08--05-2020 की प्रति, सिविल Re याचिका संख्या: 4435 / 2020 में मा. सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष हुई सुनवाई का रिकॉर्ड, पर्यावरण प्रदूषण (रोकथांम और नियंत्रण) प्राधिकरण के विभिन्‍न पत्रों की प्रतियाँ, इसी पीठ द्वारा विभिन्‍न मामलों में पारित आदेशों की प्रतियाँ, ओ.सी.,/ सी.सी., दिनांक 2-02—-2024 की प्रति, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 06-08-2022 की प्रति, नो-ड्यूज सर्टिफिकेट, दिनांक 06-09-2022 की प्रति, शपथ-पत्र कम अन्डरटेकिंग, दिनांक 04-04-2022 की प्रति, उपर्युक्त वर्णित शिकायतकर्ता को प्रेषित ई-मेल्स की प्रतियाँ, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cat को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का wR परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दुओं पर विचार किया:- ‘. FAT Force Majeure Events 8 के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2... क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी » सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? 3... क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी? निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 बिन्दु संख्या: 04, इस आशय से विचरित किया गया है कि Far Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई है? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। Pa Page 4 of 6 Z E-Court

विपक्षी द्वारा कहा गया है कि परियोजना में दिल्‍ली-एन.सी.आर. में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली-एन.सी.आर. में किसानों द्वारा ds जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 4-02-2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद मा. सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, एम सी. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना-पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 02 से 03 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ | वर्ष, 209-2020 में दिनांक 26-40—209 से दिनांक 30-40-2049 तक 05 दिन, दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक s02 दिन, वर्ष, 2024 में दिनांक 465-4-2024 से दिनांक 24-74-202 तक 05 दिन, दिनांक 24-44-2024 से दिनांक 29-4-202i तक 05, दिनांक ॥7-42-2024 से दिनांक 20-42-2024 तक 03 दिन अर्थात्‌ i565 दिन की अवधि सम्मिलित हैं। कोविड-49 के कारण भी प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुई है। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और t55 दिनों का लाभ फोर्स मैज्योर के मद में दिये जाने का अनुरोध किया गया है। इसी पीठ द्वारा विभिन्‍न शिकायतों में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है।

मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04—7-20:9 F निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 // 985 में पारित आदेश दिनांक 09-2-209 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “In the affidavit dated 05./2,2079, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- 72, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2076) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be Page 5 of 6 aK L

partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

पर्यावरणीय आधार पर मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश, दिनांक 09-42-20॥9 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-4-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44—-02—2020 तक Bia 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। वर्ष, 2024 में दिनांक 46-44-2024 से दिनांक 24-44-2024 तक 05 दिन, दिनांक 24-44-2024 से दिनांक 29-44-2024 तक 05 दिन, दिनांक 47-42-2024 से दिनांक 20-42-2024 तक 03 दिन की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थीं तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित सभी अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 + 33 + 05 + 05 + 03 दिन अर्थात्‌ et दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है तथा 84 दिन की अवधि के लिए ब्याज की गणना नहीं की arnt |

इसके अतिरिक्त समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06-06-2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु, दिनाक 25-03-2020 से 06 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-09--2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के कारण मानी जायेगी। अत: उपर्युक्त के दृष्टिगत दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या: 04 Peake किया जाता है। Pye Page 6 of 6 E-Court निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./ सी.सी. अथवा See ओ.सी /सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि उनके द्वारा सभी वांछित प्रमाण-पत्रों सहित सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी.,सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 05-05-2022 को आवेदन किया जा चुका है और रेरा के कार्यालय आदेश, दिनांक 46-09-2049 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को डीम्ड ओ.सी./ सी.सी., दिनांक 05-08-2022 के आधार पर कब्जा ऑफर, दिनांक 06-08-2022 को किया जा चुका है तथा वर्तमान समय में विपक्षी द्वारा प्रश्नतत परियोजना के सम्बन्ध ओ.सी.,/ सी.सी., दिनांक 42-02-2024 को प्राप्त किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-44(4) (0)

में स्पष्ट रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त कर उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लिखित है कि ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर आवंटी को लिखित में इकाई का कब्जा ऑफर करेंगे। इसके अतिरिक्त यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2070 के रेगुलेशन-20.0 एवं 20.:. में निम्नलिखित उल्लेखित हैः- “20.0. Notice for issue of occupancy certificate — Every owner shall have to submit a notice of completion of the building to the A uthority regarding completion of work described in the building permit as per Appendix-9 accompanied by the documents as per checklist annexed with Appendix-9. 20.7.7 Occupancy certificate necessary for occupation — No building erected, reerected, shall be occupied in whole or part until the issue of occupancy certificate by the Chief Executive Officer in the Form given in Appendix "47. Provided that if the Chief Executive Officer fails to issue the occupancy certificate or send any intimation showing his inability to issue such certificate within 90 days of the date of receipt of application for occupancy certificate an intimation to this effect shall have to be sent to the Authority by the owner for occupying the building.

In case objections are intimated by the Chief Executive Officer or by an authorized officer showing inability to issue occupancy certificate the owner shall take necessary action to remove the objections. If the objections remain un-removed for a period of 6 months the application for issue of occupancy certificate shall stand automatically rejected. Thereafter the Chief Executive Officer shall take suitable action for removal of unauthorised construction with fee. Thereafter, the oe का Page 7 of 6 - l 4 E-Court has to apply afresh with fee for occupancy certificate and in such case time extension shall not be required.” CRIT भवन के मालिक द्वारा भवन पूर्ण होने पर प्राधिकरण को सूचित किया जायेगा तथा अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी होने से पूर्व कोई भी ऐसे भवन का कब्जा नहीं लेगा, परन्तु यदि मुख्य कार्यपालक अधिकारी द्वारा ओ.सी. आवेदन की प्राप्ति के 90 दिनों के अन्दर ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है। यहाँ पर यह भी उल्लेखनीय है कि विपक्षी द्वारा उ.प्र. रेर के जिस डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. से सम्बन्धित कार्यालय आदेश, दिनांक 46-09-2049 का उल्लेख अपने अभिकथन में अंकित किया गया है, वह उ.प्र. रेरा द्वारा दिनांक 44-06-2024 को संशोधित कर, नया कार्यालय आदेश निर्गत किया गया।

भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046, उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 तथा यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 200 में दी गई विधि व्यवस्था के अनुसार विपक्षी / प्रमोटर द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर, ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जाना चाहिए और ओ.सी. आवेदन किये जाने की तिथि से 90 दिनों के अन्दर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा सक्षम प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त/ प्रदान किया जा सकता है, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई प्रमाणीय,/अभिलेखीय साक्ष्य रेरा कम्प्लेन्ट To पर अपलोड / प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि उनके द्वारा यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 के रेगुलेशन-20.0 एवं 20.4.4 में वर्णित उपरोक्त प्राविधान के अनुसार आवेदन किये जाने की तिथि से 90 दिन के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओसी. जारी न किये जाने की स्थिति में कोई सूचना प्रेषित की गयी हो और सूचना प्रेषित किये जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा कोई जवाब न दिये जाने की स्थिति में उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में उपर्युक्तानुसार विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया हो।

उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी.,/ सी.सी. प्राप्त करने हेतु प्रस्तुत किया गया आवेदन-पत्र, दिनांक 05-05-2022 उपर्युक्त प्रस्तरों में वर्णित नियमानुसार पूर्ण एवं विधि सम्मत नहीं हैं। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की met—-(4)(f) में प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व अंकित है:- case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in ""...execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the bar Page 8 of 6 : J E-Court the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 77 of this Act; साथ ही भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की ARI-9(0) एवं (4 vet के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं:- 7(70) Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be. (77) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section (7) of section 7 of this Act." भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-47 निम्नवत्‌ है :-

777, (I) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (7), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate." उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़/सेल Sts एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग / अपार्टमेन्ट / प्लॉट आदि का “stead सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा ही दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल ट्रान्सफर” नियमानुसार सम्भव है। प्रश्नगत प्रकरण में उपर्युक्तानुसार विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना / टॉवर के सम्बन्ध में डीम्ड ओ.सी./सी.सी. प्राप्त नहीं हुआ है तथा विपक्षी द्वारा ata / सी.सी. प्राप्त करने हेतु प्रस्तुत आवेदन-पत्र विधिसम्मत नहीं है और साथ ही डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. अथवा विधिक रूप से ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त करने से पूर्व प्रेषित कब्जा ऑफर Page 9 of 6 Pa पत्र, दिनांक 06--08-2022 को उक्तानुसार विधिसम्मत नहीं है। यद्यपि विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में विधिक रूप से ओ.सी./सी.सी., दिनांक 42-02-2024 को प्राप्त किया जा चुका है। प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि उनके वकील ने उक्त परियोजना पूर्ण होने एवं निर्माण के सम्बन्ध में सूचना का अधिकार (rT) भी प्रस्तुत किया, जिसमें यह स्पष्ट रूप से कहा गया कि विपक्षी द्वारा सम्बन्धित प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं किया गया है।

उपर्युक्त के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता को स्पष्ट किया जाता है कि उनके वकील द्वारा प्रस्तुत सूचना का अधिकार (RTI) के अन्तर्गत जवाब, दिनांक 09-04-2024 के बाद विपक्षी द्वारा यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण से प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी. / सी.सी., दिनांक 42-02-2024 को प्राप्त किया जा चुका है। चूंकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपेक्षित स्टाम्प ड्यूटी का भुगतान कर, सब-लीज Ss निष्पादित व हस्ताक्षरित कराने तथा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने हेतु विभिन्‍न ई-मेल यथा, दिनांक 29-03-2023, दिनांक 30-03-2023, दिनांक 02-06-2023, दिनांक 09-06-2023 एवं दिनांक 22-04-2024 को प्रेषित की गयी। अतः समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आधार पर शिकायतकर्ता, विपक्षी से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि 42-02-2024 के उपरान्त, शिकायतकर्ता को अपेक्षित स्टाम्प ड्यूटी का भुगतान कर, सब-लीज Vis निष्पादित एवं हस्ताक्षरित कराने तथा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने हेतु प्रेषित ई-मेल, दिनांक 22-04-2024 तक, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। Tada बिन्दु संख्या: 02 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 03 बिन्दु संख्या: 03, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है?

शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि प्रश्नगत परियोजना में कार्य पूर्ण नहीं हुआ है और विपक्षी को कोई ओ.सी./सी.सी. प्राप्त नहीं हुआ है तथा न ही विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जा रहा है। कच्ची यूनिटें हैं, निर्माण अपूर्ण है, फिर भी विपक्षी, शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त करने हेतु दवाब बना रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान किया जा चुका है और विपक्षी द्वारा एन.डी.सी. भी जारी Page 0 of 6 E-Court

किया जा चुका है, जिसमें विपक्षी ने स्वयं स्वीकार किया है कि वर्ष, 2020 में बुक की गई यूनिट के सापेक्ष शिकायतकर्ता/आवंटी द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 0।-40-2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष 400 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा tre प्लॉन के अनुसार बुकिंग के समय 20 प्रतिशत, आवंटन-पत्र / अनुबन्ध पर हस्ताक्षर करते समय 30 प्रतिशत एवं अवशेष 50 प्रतिशत धनराशि का भुगतान कब्जे के समय किया जाना था। विपक्षी द्वारा बी.बी.ए. में उल्लिखित निर्धारित समय अर्थात्‌ दिनांक 34-42-202' तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराने में विफल रहा और इस प्रकार विपक्षी द्वारा अनुबन्ध में उल्लिखित शर्तों का उल्लंघन किया है। प्रश्ननत परियोजना के सम्बन्ध में दाखिल फोटोग्राफ्स को देखने से यह बिल्कुल स्पष्ट है कि निर्माण अभी भी पूर्ण नहीं हुआ है तथा दुकानें प्रारम्भ एवं रहने योग्य स्थिति में नहीं है। विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम, 2076 की धारा-१7 के प्राविधानों का उल्लंघन किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों का शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख कर, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र दाखिल कर, रेरा अधिनियम, 2046 की MRI—-I7 एवं IRI-79(40) का उल्लेख किया गया है। विपक्षी द्वारा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि से 30 दिनों के विलम्ब उपरान्त, शिकायतकर्ता द्वारा नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट, दिनांक 06-09-2022 को प्राप्त किया गया तथा कब्जा देने में विलम्ब के आधार पर &.9,65 /— की धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता को किया जा चुका है और उभय पक्षों के मध्य निष्पादित एन.डी.सी., दिनांक 06-09-2022 में स्पष्ट रूप से उल्लेख किया गया कि:- 'आव्टियों ने द्रष्टि की है कि कम्पनी के प्रास्त आज की तिथि तक किसी भी ग्रकार का alg बकाया नहीं है और मैं,“हम भविष्य में भी दावा नहीं करेंगे/” इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा मा. एन.सी.डी.आर.सी. द्वारा wera अपील संख्या: 7758,/“2074 “aif चावला TAT पार्श्वनाथ डेवलपर एवं मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 6239/2079 “बिग कमा age रहमान खान व अन्य बनाम डीएलएफ wet होस्स ग्रलि में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपेक्षित Kerra ड्यूटी का भुगतान कर, सब-लीज डीड निष्पादित व हस्ताक्षरित कराने तथा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने हेतु विभिन्‍न ई-मेल यथा, दिनांक 29-03-2023, दिनांक 30-03-2023, दिनांक 02-06-2023, दिनांक 09-06-2023 एवं दिनांक 22-04-2024 को प्रेषित की गयी, क्योंकि उक्त यूनिट कब्जे के लिए तैयार है, फिर भी शिकायतकर्ता सभी पत्राचार से अनजान रहा है और बिना कोई वैध औचित्य दिये प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने में जानबूझकर विलम्ब कर रहा है। Pe : Page ] of 6 Z भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की ee—ia() 4 प्राविधान है

"Section 36. Return of Amount and Compensation- (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building:- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता की मूल शिकायत में मुख्य अनुतोष प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के सम्बन्ध में है।

प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 08-05-2020 के प्रस्तर-7.4 के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा, दिनांक 33-42-2024 तक दिया जाना था। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है इस, सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 // 2048, “MA. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal” में मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." Pi | Page 2 of 6 E-Court उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी है।

ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 33--42--2024 में 84 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 23-03-2022 से (निस्तारण बिन्दु संख्या: 02) के अनुसार ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि 42-02-2024 के उपरान्त, शिकायतकर्ता को अपेक्षित स्टाम्प ड्यूटी का भुगतान कर, सब-लीज Sts निष्पादित एवं हस्ताक्षरित कराने तथा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने हेतु प्रेषित ई-मेल, दिनांक 22-04-2024 तक, विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"Section 78(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is nota penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." अतः उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अधीन दिनांक i2-0-20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय ब्याज दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित ॥/८7.0+7 प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या: सी: 9420/ 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित व विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज Page 3 of 6 दर ॥८7४+/ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त विपक्षी / प्रमोटर को जो धनराशि शिकायतकर्ता को अदा की जानी है, उसमें से आयकर अधिनियम का आधार लेकर टी.डी.एस. की कटौती नहीं कर सकता है, क्योंकि उक्त धनराशि को डिक्रिटल (0८००४०४/) धनराशि के रूप में रेरा द्वारा शिकायतकर्ता के हक में प्रदान किया गया है। इस सम्बन्ध में मा. उच्च न्यायालय, हिमाचल प्रदेश द्वारा सीआई टी बनाम हिमाचल प्रदेश आवास विकास परिषद 2077 SCC OnLine HP 5204 के मामले में निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- “The following interesting questions arise for decision in the present case:

2. Whether, on the facts and in the circumstances of the case, the hon'ble Tribunal was right in holding that the interest paid or credited by the Housing Board to its allottees (payees) was of capital nature and thus not subject to deduction of tax at source when as per law it is the recipient (payee) who can decide if a particular receipt (interest in this case) is of revenue or capital in nature 2?" 9. While taking this view we are relying upon the judgment of the apex court in Bikram Singh ए. Land Acquisition Collector (7997) 224 ITR 557 (SC). In the case before the apex court, the question was whether the interest paid to the persons whose land had been compulsorily acquired under sections 28 and उतर of the Land Acquisition Act was a revenue receipt or a capital receipt. The apex court held that though it was termed as interest on delayed payment, it was actually a revenue receipt and, therefore, the provisions of section 7944 of the Income tax Act would have no application. It would be pertinent to mention that the National Consumer Disputes Redressal Commission in Revision Petition No. 2244 of 7999 titled as Ghaziabad Development Authority v. Dr. N. K.Gupta (2002) 258 ITR 337 (NCDRC©) under similar situation held that when the State Commission directed payment of interest to the allottees for delayed completion of flats the same did not fall within the purview of section 7944 of the Income-tax Act.

30, In the present case, the allottees had not given the money to the Board by way of deposit nor had the Board borrowed the amount from the allottees. The amount was paid under a self-financing scheme for construction of the flat and the interest was paid on account of damages suffered by the claimant for delay in completion of the Slats. यय, In view of the above discussion, we answer both the questions in favour of the assessee and against the Revenue. The appeal is accordingly dismissed with no order as to costs.” इसी प्रकार मा. राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग द्वारा भी एस्टेट ऑफीसर ग्रेटर मोहाली क्षेत्रीय विकास प्राधिकरण व अन्य बनाम TRA YEP, 2020 SCC OnLine NCDRC 278 के मामले में समान न्यायिक सिद्धान्त प्रतिपादित किया गया है। Page 4 of 6 E-Court उपर्युक्त वर्णित दोनों मामलों में प्रतिपादित न्यायिक सिद्धान्त को पुनः मा. उच्च न्यायालय, बम्बई द्वारा भी सारईनाथ राजकुमार सरोड़े व अन्य बनाम स्टेट ऑफ महाराष्ट्र व अन्य 202 SCC OnLine Bom 2798 के मामले में दोहराया गया है| निर्णय के सुसंगत प्रस्तर निम्नवत्‌ हैः-

28. Coming to the admitted facts of the present case we hold that the amounts payable being in effect a refund of the amounts paid by the petitioners to Respondents 4 to 7, along with compensatory interest thereon, such a relationship does not spell out a debtor-creditor relationship nor is the payment made by Respondents 4 to 7 to the petitioners one in discharge of any pre-existing obligation, so as to attract Section 2(28-A) of the IT Act. We are in respectful agreement with the judgment of the Kerala High Court in Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT [Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT, 2075 SCC OnLine Ker 78597] which takes the same view, in facts similar to those that we are dealing with in the present matter. 29. In view of the above, we hold that the compliance of Respondents 4 to 7 with the schedule of payments under the consent terms dated 4-3-2027 and our order dated 4- उ-2024, is to be made without making any deduction of tax at source. Respondents 4 to 7 are directed to pay to the petitioners the balance sum of Rs 5,05,989 deducted from the 5th instalment which became due on 20-7-2027, in compliance with the consent terms, within a period of one week from today. तदनुसार बिन्दु संख्या: 03 निस्तारित किया जाता है। उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है:- आदेश

l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को wit फॉर सेल/अनुबन्ध-पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए, शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें| 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 33-42-2024 में 84 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 23-03-2022 से (निस्तारण बिन्दु संख्या: 02) के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि 42-02--2024 के उपरान्त; शिकायतकर्ता को अपेक्षित cera ड्यूटी का भुगतान कर, सब-लीज़ Sts निष्पादित व हस्ताक्षरित कराने तथा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने हेतु प्रेषित ई-मेल, दिनांक 22-04-2024 तक, शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ॥#८7/+7 प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें | ब्याज की यह धनराशि Pie Page I5 of 6 8. अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी | ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। कोविड-49 के कारण “फोर्स मैज्योर” पीरियड के दृष्टिगत, दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-2(७७)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी #८7.#+7 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें | इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करेगें। पक्षकार अपना-अपना वाद व्यय स्वयं वहन करेंगे। आदेश पोर्टल पर अपलोड fear जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 42--06-2025. aye न अध्यक्ष, 5.प्र. रेरा Page 6 of 6