उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2006 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या | यूनिट न0 पत्रावली पर प्रोविजनल | कब्जा दिये वांछित अनुतोष सं0 उपलब्ध रसीद के | एलॉटमेंट.. | जाने की अनुसार जमा की तिथि | तिथि | घनराशि Go T. फिलकाक्रातशा972023 | अंकुश कदयान | YeuH—t09 | Bo 34,42/84,/ | 08.07.2007 | 3 अक्टूबर यूनिट का 2020 कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। 2, फ्टरा44087204972023 | कुसुम लता एफएफ-408 | रु० 34,67,200/ | 08.07.2077 | 34 अक्टूबर यूनिट का 2020 कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया | गया है। बनाम अलीसा इन्फ्राटेक प्रा.लि. शिकायतकर्ता अंकुश कदयान व 04 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध परिवाद योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना SAYA STATUS (FORMERLY OH MY GOD) से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCRI44/08/937/2023 अंकुश कदयान बनाम अलीसा इन्फ्राटेक प्रा.लि. की पत्रावली अग्रणी शिकायत रहेगी |

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना SAYA STATUS (FORMERLY OH MY GOD) में यूनिट एफएफ 409 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि रु0 34,42,484,// का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता ने शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया है कि दिनांक 24.05.2047 को यूनिट बुक करायी गयी थी तथा विपक्षी को बुकिंग धनराशि wo 22,57,460,/का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा Ss है यूनिट का कब्जा 34 अक्टूबर 2020 में दिया जाना था। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। इसी प्रकार तालिका में वर्णित क्रम संख्या 2 के शिकायतकर्ता ने भी यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्तागण द्वारा शिकायत के समर्थन में प्रोविजनल आवंटन पत्र व भुगतान की गयी धनराशि की रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ a क्रम विवरण दिनांक मुगतान की गई घनराशि संख्या (रु0) | 4 शिकायतकर्ता-अंकुश कदयान विपक्षी द्वारा जारी- रसीद संख्या 4934 48.0.2020 रु0 4,67,737/ रसीद संख्या 4933 48.04.2020 BO 80,353 / रसीद संख्या 4935 48.04.2020 BO 6,36,734 रसीद संख्या 2008 24.05.2047 रु0 22,57,460 / कुल योग- BO 34,42,284 / 2... शिकायतकर्ता-कुसुम लता विपक्षी द्वारा जारी- रसीद संख्या 2009 24.05.2047 BO 22,57,460/ रसीद संख्या 494 48.04.2020 रु0 42,09,740/ रसीद संख्या 4935 कुल योग- 0 34672007.

विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति की प्रति भौतिक रूप से रेरा कार्यालय में उपलब्ध करायी गयी। विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित आपित्त में यह उल्लिखित किया गया है कि रेरा अधिनियम की धारा i5 के आधार पर यूपी रेरा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 08.42.2022 को पूर्व प्रमोटर मैसर्स बाया वेवर्स लिमिटेड का नाम साया सीमेंटेशन लिमिटेड व एलीसा इन्फ्राटेक प्रा. के नाम से परिवर्तित किया गया है जिसका साक्ष्य एनेक्चर-ए है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट निवेश के उद्देश्य से बुक करायी गयी थी। आवंटी को समय से यूनिट का कब्जा प्रत्येक आवंटियों द्वारा समय से धनराशि का भुगतान किये जाने पर निर्भर था। विपक्षी की परियोजना आवंटियो द्वारा किश्तों का समय से भुगतान न किये जाने के कारण विलम्बित हुई है। इसके अतिरिक्त विपक्षी की परियोजना कोविड-49 महामारी व एन.जी.टी के आदेश से समय समय पर निर्माण कार्य पर रोक लगाये जाने के कारण विलम्बित हुई है। विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में Hey = 2

द्वारा शिकायत संख्या एनसीआर(44 /09 /6t244/2020 निखिल सिंघल बनाम मैसर्स गौर wer हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रक्चर में पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया गया है। विपक्षी द्वारा माननीय पीठ द्वारा दिनांक 23.04.2024 को रमन शर्मा व अन्य बनाम बाया aad लिमिटेड, साया सेमींटेशन लिमिटेड व मैसर्स एलीसा इन्फ्राटेक प्रा. लि. में पारित आदेश का संदर्भ अंकित करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि पीठ द्वारा पारित आदेश में विपक्षी को निर्देशित किया गया कि विपक्षी शिकायतकर्ता को ओ.सी/सी.सी के साथ यूनिट का कब्जा दिनांक 34.42.2025 तक उपलब्ध करायें। अतः विपक्षी ने वर्तमान शिकायत निरस्त किये जाने तथा दिसम्बर 2025 तक परियोजना पूर्ण किये जाने की अनुमति दिये जाने का अनुरोध किया है। विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति के समर्थन में रेशा अधिनियम की धारा 45 के अन्तर्गत पारित रेरा कार्यालय आदेश, फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में रेरा कार्यालय आदेश दिनांकित 06.06.2020 व पीठ द्वारा पारित आदेश की छाया प्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्षों के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या i: प्रश्न dei इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि माननीय न्यायालय के आदेश, एनजीटी व afas-9 महामारी के कारण निर्माण कार्य बाधित रहा।

फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी विनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- वा जनक * प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 /985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04—-74—-209 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,/985 में पारित आदेश दिनांक 09—2-20:9 % निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “In the affidavit dated 05.2.2049, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"72, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist ws in severe+/emergency category for 48 hours or more. Ss 4 Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” माननीय सर्वोच्च zara द्वारा (दिनांक 04-:-20I9 से दिनांक

44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक साँय 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा ।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी wifas—9 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-4 Prana किया जाता है। eS E) निस्तारण प्रश्न संख्या 2 -:: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्तागण का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट्स बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्षो के मध्य दिनांक 08.07.207 को प्रोविजनल एलाटमेंट लेटर निष्पादित हुआ। प्रोविजनल एलॉटमेंट लेटर के अनुसार शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा 3॥ Ades 2020 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी का कहना है कि. कोविड-49 महामारी व माननीय एनजीटी द्वारा निर्माण कार्य पर समय समय पर लगाये गये प्रतिबंधों के कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। विपक्षी द्वारा यह भी उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी को परियोजना दिसम्बर 2025 तक पूर्ण करने के लिए समय प्रदान कर दिया जाए। उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना अभी पूर्ण नहीं है और न ही विपक्षी को ओ.सी /सी.सी प्राप्त है। जबकि शिकायतकर्तागण को प्रोविजनल एलॉटमेंट लेटर के अनुसार यूनिट का कब्जा अक्टूबर 2020 में प्राप्त होना था। इस प्रकार विपक्षी की परियोजना लगभग 5 वर्ष विलम्बित है परन्तु शिकायतकर्तागण द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्तागण यूनिट के साथ विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी el

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील do 6649-50 /208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as 6 —_— फमाकछिन*॒ उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का late as April 206, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स weeds प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि — अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। "Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to

complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable, "

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.40.20'8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली oor8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wee o2(i) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.a(i) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+iofererct की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(०४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्तागण यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश Laue wr आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्तागण से अवशेष देय धनराशि प्राप्त oe 8 N कर, शिकायतकर्तागण की यूनिद्स प्रोविजनल एलॉटमेंट लेटर के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी शिकायतकर्तागण को दिनांक 04.47.2020 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि क्रमशः: GO 34,42,84/ व 34,67,200,// पर ]४८ा॥एक] प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्तागण को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029,/4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्तागण का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(००)() के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब og जी गयी है, तो विलग्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. आदेश की एक प्रति उक्त सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। TSS 9 ७. विपक्षी द्वार यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। “की oF Sn 2s— (डा०दीपक स्वरूप WRT) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर १0