उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 पूर्व (पीठ-4) उपस्थिति :- श्री dio वेंकटेश, सदस्य, | 8 | . टार44/08/]925/2023 |? | «| टार44/08/]924/2023 नंद किशोर सिंह शिवेश कुमार क.स. शिकायत संख्या | शिकायतकर्तागण | यूनिट सं०0 | जमा धनराशि | 4. टर44/0/449/2023 | विजन | SF-23 | 44,40,084 /-रूपये 2. | NCRI44/08/92/2023 मोहम्मद जुबेर TF-8l | 42,64,266 /- 3. | NCR44/08/922/2023 i मोहम्मद जुबैर कक | 42,92,040 /-रूपये | पा 4. | रटार44/08/929/2023 | निधि मेहता एवं रोहित her | FF-95A | 33,58,309 / -रूपये | 5. | NCRI44/0/438/2023 RY Wud सुमित पुरी FF-53 | 40,07,089 / -रूपये श्र ]7ट744/0/ 4478/2023 शोभा जैन GF-30 | 64,86,64 /-रूपये 7. | NCRI44/08/I927/2023 | नेहा आनंद एवं अवनीश आनंद | छ-7 | 26,54,598 /-रूपये नंद किशोर .सिंह शिवेश कुमार | GF-06 | 46,76,383 /-रूपये os aay =a GF- 49,43,892 /— 0. | NCR44/08/923/2023 मीनांक्षी मजूमदार TF-38R | 49,40,038 //-रूपये अरूण कुमार मत्ि FF-85 | 29,,860 /-रूपये Il. | NCRI44/08/I920/2023 | तिरलापुर एवं रिधिमा नितिन Tey बनाम 4. मैसर्स बाया वीवर लिमिटेड 2. मैसर्स साया सीमेंटेशन लिमिटेड 3. मैसर्स एलीसा इंफ्राटेक प्राइवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता रूचि जैन के साथ i0 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध wera शिकायतें योजित की गयी हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समाज़ है और एक समान साक्ष्य gas सभी शिकायतें एक ही परियोजना rr -छै७४>रऔओओं

SAYA STATUS (FORMERLY OH MY GOD) से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCR44/0/449/2023 रूचि जैन अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र -शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SAYA STATUS (FORMERLY OH MY GOD) में दिनांक 20.04.204 को यूनिट संख्या- SF-2i3 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 3,50,7i3/- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर ,40,084 //- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में विलम्ब है तथा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य धीमी गति से चल रहा है एवं विपक्षी द्वारा सेंग्शन प्लान के अनुसार प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य भी पूर्ण नहीं किया जा रहा है और न ही प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जा रहा है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की asi के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा की प्रति, बुकिंग फॉर्म की प्रति, अनुबन्ध प्रत्र दिनांकित 45.40.2048 की प्रति, विपक्षी को भुगतान की गयी जमा धनराशि की रसीदें, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

: विपक्षी (बाया वीवर लि.) द्वारा (इंप्लीडमेन्ट एप्लीकेशन दाखिल करते हुए कहा गया है कि वह पूर्व में एक प्रमोटर था, जिसके ERI "OH MY GOD" नामक एक परियोजना विकसित की जा रही थी, जिसकी पंजीकरण संख्या- UPRERAPRJIII4. है। विपक्षी द्वारा, एक सह-प्रमोटर “एलीसा इंफ्राटेक प्रा० fao" को जोड़ा गया है, जो कंपनी का भू-स्वामित्व है तथा प्राधिकरण के पोर्टल पर भी प्रकाशित है। विपक्षी (बाया वीवर लि.) द्वारा दिनांक 28.03.2047 के संयुक्त विकास अनुबन्ध में उल्‍लेखित समय-सीमा के अनुसार उक्त परियोजना को पूर्ण करने में डिफॉल्ट किया गया है, जिस कारण “एलीसा इंफ्राटेक प्रा० लि०” द्वारा समाप्ति पत्र दिनांकित 26.08.2020 के माध्यम से संयुक्त विकास अनुबन्ध को समाप्त कर दिया गया है। विपक्षी (बाया वीवर लि.) और “एलीसा इंफ्राटेक Wo feo” द्वारा “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” (साया ग्रुप की एक कंपनी) के साथ दिनांक 30.03.2020 को एक्र शेयर-पर्चेज एग्रीमेन्ट | हस्ताक्षरित किया गया, जिसके अन्तर्गत “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” ने कंपनियों

की i00 प्रतिशत हिस्सेदारी शेयर पूंजी खरीदी है। वह “एलीसा इंफ्राटेक प्रा० लि०” ने आवेदन दिनांक 27.09.2024 के माध्यम से रेरा प्राधिकरण से उक्त प्ररियोजना के पंजीकरण को उनके नाम पर स्थानांतरित करने और परियोजना का नाम "OH MY GOD" से "SAYA STATUS" में परिवर्तित करने की अनुमति | देने के लिए सम्पर्क किया। “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” ने परियोजना को स्थानांतरित करने और “एलीसा इंफ्रांटेक प्रा० लि०” के साथ स्वयं को प्रमोटर बनाने के लिए शपथ पत्र दिनांक 9.44.2022 के माध्यम से रेरा प्राधिकरण से सम्पर्क किया। उसी को अग्रसारित करते हुए मा० प्राधिकारी द्वारा समस्त तथ्यों की जांच करते हुए रेरा अधिनियम, 20i6 की amis के अन्तर्गत दिनांक 08.42.2022 को आदेश पारित किया गया और “on MY GoD" नामक परियोजना (जिसकी पंजीकरण WeEI-UPRERAPRIJI4. है) के अधिकांश अधिकारों और उत्तरदायित्वों को “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” के साथ संयुक्त रूप से स्थानांतरित करने के प्रस्ताव 'को मंजूरी दे दी गयी है और परियोजना का नाम परिवर्तित कर “247४4 STATUS" करने की भी सहमति प्रदान कर दी गयी है। रेरा प्राधिकरण द्वारा रेश अधिनियम, 2046 की धारा-45 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 08.i2.2022 की प्रति संलग्न है। इसलिए उपरोक्तानुसार वर्तमान शिकायत में प्रमोटर “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” को विपक्षी के रूप में पक्षकार बनाया जाना आवश्यक है।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब दाखिल करते हुए कहा गया कि प्रश्गगत परियोजना को समय पर सौंपना, प्रत्येक आवंटी द्वारा समय पर fered का भुगतान किये जाने पर निर्भर था, आवंटियों का कब्जा सौंपने में विलम्ब का कारण यह भी है, क्योंकि शिकायतकर्ता सहित कई आवंटियों द्वारा अपनी किश्तों का भुगतान करने में बड़े पैमाने पर डिफॉल्ट किया गया है, जिस कारण परियोजना की प्रगति पूर्ण रूप से प्रश्नावित हुई। विपक्षी, रेश अधिनियम, 2076 लागू होने के बाद MCLR+ प्रतिशत की दर से विलम्बित ब्याज की गणना करने हेतु तत्पर है। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्ता को यूनिट संख्या- sF-23 आवंटित की गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य अनुबन्ध पत्र दिनांकित 45.40.2048 को हस्ताक्षरित किया गया था एवं अनुबन्ध के प्रस्तर-40.2 एवं 40.3 के अनुसार दिनांक 29.02.2024 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था तथा प्रश्नगत परियोजना का विकास अब “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” के अच्छे और सक्षम हाथों में है, जिसके पास पहले से ही रियल एस्टेट के क्षेत्र में उल्लेखनीय व्यावसायिकता और समृद्ध इतिहास है। साया ने वादा की गयी समय-सीमा के भीतर अपनी सभी परियोजनाएं पहले ही पूर्ण कर ली हैं और सौंप दी हैं। इस प्रकार उन सभी आवंटियों के hee

हित में प्रश्नगत परियोजना के निर्माण और विकास हेतु समय देने के लिए प्रार्थना करते हैं। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था, इसके अतिरिक्त मा० सर्वोच्च न्यायालय ने भी दिनांक 04.44.209 के आदेश के तहत बढ़ते प्रदूषण के कारण पूरे दिल्ली एन.सी.आर. में निर्माण गतिविधियों पर प्रतिबंध लगा दिया था, जिससे var परियोजना के निर्माण प्रगति में और अधिक विलम्ब हुआ। साथ ही परियोजना का निर्माण कार्य aifas—i9 महामारी के कारण स्थगित रहा और वर्तमान में परियोजना का निर्माण कार्य तीव्र गति से चल रहा है। विपक्षी माननीय प्राधिकारी से अनुरोध करता है कि कृपया हमें रेरा अधिनियम, 20i6 के अनुसार उपलब्ध विस्तार के आलोक में दिसम्बर, 2025 तक परियोजना को पूर्ण कर शिकायतकर्ता को vat यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु समय प्रदान करें। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब, रेरा प्राधिकरण द्वारा रेश अधिनियम, 20i6 की ois के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 08.42.2022 आदि की छायाप्रतियां दाखिंल की गयी हैं।

दूसरी ओर शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में प्रश्नगत यूनिट संख्या- SF-2I3 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 3,50,7:3/—w थी, जिसके सापेक्ष 44,40,084,/-रूपये -थी। विपक्षी द्वारा आवंटियों से एन.ओ. सी / सहमति मांगते समय विपक्षी द्वारा यह नहीं बताया गया है कि स्वीकृत योजना में बदलाव करते हुए वर्तमान यूनिटों को फिर से आवंटित करने की आश्वयकता होगी। इसके अतिरिक्त .शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने में विलम्ब के लिए उनके द्वारा 42 प्रतिशत की ब्याज दर से कब्जा दिये जाने की तिथि तक एवं प्रारंभिक भुगतान योजना पर छूट दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के apt को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- ह 4. क्‍या विपक्षी की प्रश्ननत परियोजना रेरा. अधिनियम की ais के अधीन है अथवा नहीं एवं क्‍या विपक्षी किसी प्रकार का लाभ प्राप्त करने का अधिकारी है ? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा: एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए ? यदि हां तो ब्याज की दर कया होगी ? निस्तारण बिन्दु to 4 बिन्दु सं? 7 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या विपक्षी की प्रश्गगत परियोजना रेरा अधिनियम की ais के अधीन है अथवा नहीं ? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों के अवलोकन से विदित है कि उपरोक्त प्रश्नगत शिकायतें शिकायतकर्तागण द्वारा बाया वीवर लिमिटेड के विरुद्ध योजित की गई हैं।

जिस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण करने हेतु साया ग्रुप हाउसिंग एवं एलीसा इंफ्राटेक प्राग्लि० द्वारा t00 प्रतिशत इक्विटी शेयर के माध्यम से अधिग्रहण किया जा चुका है। “tet एलीसा इंफ्राटेक Wo feo" (जो भू-स्वामित्व का अधिकार रखते हैं) के द्वारा: आवेदन दिनांक 27.09.2024 फ़े माध्यम से रेरा प्राधिकरण से उक्त परियोजना के पंजीकरण को उनके नाम पर स्थानांतरित करने और परियोजना का नाम "OH MY GoD" से “SAYA STATUS" में परिवर्तित करने की अनुमति देने के लिए सम्पर्क किया। “साया :सीमेन्टेशन लिमिटेड” ने परियोजना को . स्थानांतरित करने और “एलीसा इंफ्राटेक प्रा० लि०“ के साथ स्वयं को प्रमोटर बनाने के लिए शपथ पत्र दिनांक 49.44.2022 के माध्यम से रेरा प्राधिकरण से सम्पर्क किया। उसी को अग्रसारित करते हुए मा० प्राधिकारी द्वारा समस्त तथ्यों की जांच करते हुए रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा-45 के अन्तर्गत दिनांक 08.42.2022 को आदेश पारित किया गया और “OH MY GOD" नामक परियोजना (जिसकी पंजीकरण GeI-UPRERAPRJIII4I है) के अधिकांश अधिकारों और उत्तरदायित्वों को “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड" के साथ संयुक्त रूप से स्थानांतरित करने के प्रस्ताव (को मंजूरी दे दी गयी है और परियोजना का नाम परिवर्तित कर “४4794 STATUS" करने की भी सहमति प्रदान कर दी गयी है। विपक्षी के उक्त आवेदक को रेरा अधिनियम की amis के अंतर्गत स्वीकार करते हुए सचिव रेरा द्वारा दिनांक 08.42.2022 को आदेश पारित किया गया था, जिसके प्रस्तर निम्नवत हैः-

(i) The intending promoter M/s Saya Cementation Ltd., jointly with the land owner company M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd. shall be responsibleto independently comply with all the pending obligations under the provisions of the RERA Act or U.P. RERA Rules and regulations made thereunder, Ch and the pending obligations as per the agreement for sale entered into by.the erstwhile promoter M/s Baya Weaver Ltd. with the allottees. The intending promoter M/s Saya Cementation Ltd., jointly with the land company M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd., shall submit an affidayit to this effect on the website of the Authority within I5 days of this order. (ii) Any transfer or assignment permitted under provisions of Section, 5 of the RERA Act shall not result in extension of time to the intending promoter M/s Saya Cementation Ltd. and the land owner company M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd. to complete the real estate project "Saya Status" (new name) and it shall be required to comply with all the pending obligations of the erstwhile promoter M/s Baya Weaver Ltd, and in case of default, M/s Saya Cementation Ltd., jointly with the land owning company M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd., shall be liable to the consequences of breach or delay, as the case may be, as provided under the RERA Act or U.P. RERA Rules and regulations made thereunder.

(v) The intending promoter M/s Saya Cementation Ltd., jointly with M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd., shall be responsible for compliance of the RERA Act, U.P. RERA Rules and regulations made there under and all the directions and orders of the Authority issued from time to time.This order is being issued with the approval of the Authority and comesinto force with immediate effect. उपरोक्त प्रस्तरों के अवलोकन से विदित है कि मैसर्स साया सीमेन्टेशन लि० एवं एलीसा इंफ्राटेक प्रा० लि० संयुक्त रूप से परियोजना से सम्बन्धित समस्त दायित्वों के साथ परियोजना* को पूर्ण करने हेतु उत्तरदायी हैं तथा समस्त दायित्व विपक्षीगण एवं शिकायतकर्तागण के मध्य हुए अनुबन्धानुसार विपक्षीगण द्वारा पूर्ण किया जाएगा। इसके अतिरिक्‍त रेरा पोर्टल पर उपलब्ध पंजीकृत परियोजनाओं के विवरण के अवलोकन से यह विदित्र है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना SAYA STATUS (FORMERLY OH MY GOD) रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरंण 9WeT-UPRERAPRJIII4. है तथा प्रमोटर “मैसर्स साया सीमेन्टेशन लि० एवं एलीसा इंफ्राटेक. Wo feo” अंकित है और यह परियोजना ऑनगोइईंग की श्रेणी में है, ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान उक्त परियोजना पर लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 2 बिन्दु dere इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में विलम्ब है तथा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य धीमी गति से चल रहा है एवं विपक्षी द्वारा सेंग्शन प्लान के अनुसार प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य भी पूर्ण नहीं किया जा रहा है और न ही प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जात्ते. का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा ta () में प्राविधान है कि :- Section व8 (I) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि we एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित sat का ब्याज दिलाये जाने का अनुश्ेध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध पत्र दिनांक 45.40.2048 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों. के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ Weis के प्रस्तर-40.2 एवं 40.3 में उल्लेख किया गया है कि अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि से 3॥ अगस्त, 2022 माह एवं 480 दिन की अनुग्रह अवधि (ग्रेस पीरियड) में यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 27.02.2023 तक कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त रेरा प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 08.42.2022 के WA संख्या-6.2 के अनुसार 657 आवंटियों F 5.0 आवंटी द्वारा परियोजना को पूर्ण करने हेतु अपनी सहमति प्रस्तुत की गयी थी तथा प्राधिकरण द्वारा रेरा अधिनियम की amis 4 प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण कराये जाने हेतु मंजूरी दिये जाने के आधार पर विपक्षीगण द्वारा wera परियोजना को पूर्ण करने हेतु समय चाहा गया है।

अतः समस्त परिस्थितियों को देखते हुए जोकि शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत शिकायत में कब्जा एवं विलम्बित अवधि का अनुतोष चाहा गया है तथा विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा प्रदान करने में सहमति प्रकट करते हुए यह कथन किया गया है कि वह शिकायतकर्तागण को दिसम्बर 2025 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा उपलब्ध करा देंगे। ऐसे में यह माना जाना उचित होगा कि विपक्षी यूनिट की समस्त सुविधाओं को पूर्ण करते हुए शिकायतकर्तागण को दिनांक 34.42.2025 तक कब्जा उपलब्ध करा देंगे। उसके पश्चात्‌ वह स्वयं यूनिट के भविष्य हेतु उपयोग के सम्बन्ध में निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्तागण द्वारा परियोजना में धनराशि का निवेश कब्जे हेतु किया गया था, जिसका उपयोग विपक्षीगण द्वारा परियोजना के निर्माण कार्य में उपयोग किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने की रहने की दशा में एलॉटीज को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रमोटर द्वारा देय होगा। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्ब की श्रेणी में है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 28.02.2023 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि ae विलम्बित अवधि का ब्याज ford जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20:8 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी err] इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल Raced waar प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of His business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, iri case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vow रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vat धनराशि का उपभोग किया गया है। / रेरा एक्ट की धारा (za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—

(7) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or‘ any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 28 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रेस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें wax 9.26) में प्रमोंटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- ie "The Allottee shall’ have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"'

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLR+H प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.208 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध // ie के द्वारा मॉडल Wits के प्रस्तर-7 Fon मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"प,] Schedule for possessioti of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the:case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद vouo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई | ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं,दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- ह आदेश 4. विपक्षी (मैसर्स साया सीमेन्टेशन लिं० एवं एलीसा इंफ्राटेक प्रा० लि०) को आदेशित किया जाता है feces शिकायतकर्तागण की यूनिंट्स को अनुबन्ध पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी. सी. सहित दिनांक 34.42.2025 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 28.02.2023 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी sftes (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध पंत्र के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। 3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(2४)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा।

4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। > इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। शिकायतकर्ता को निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी ,भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। cea { | 2-५ ० वेंकटेश (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण