मम भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी :-श्री टी. वेंकटेश, सदस्य [= AA—NCR44/08/765/2023 सकक्‍कुन fea, बनाम मैसर्स कैलाशपुरी बिल्डटेक प्रा. लि. (अंतरिक्ष) प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "ANTRIKSH GRAND VIEW (ANTRIKSH INDIA GROUP)" में दिनांक 29.4.20:6 को यूनिट PeI-LG-08 बुक करायी गयी थी, जिसका कुल 22,78,500/-रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 9,49,58/—-eud का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार दिसम्बर, 2049 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने में लगभग 04 वर्ष का विलम्ब किया गया है, जिसके बावजूद भी न तो आज तक वैधानिक कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया है और न ही कोई विलम्ब ब्याज प्रदान किया गया है। इसके अतिरिक्त यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण से अभी तक परियोजना का ओ.सी. प्राप्त नहीं किया गया है और न ही परियोजना से सम्बन्धित समस्त अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त किये गये हैं, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में धारा-3। के अन्तर्गत लिखित शिकायत प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की "ANTRIKSH GRAND VIEW" में दिनांक 29.4.20I6 को यूनिट ५ ie हेतु आवेदन किया गया था, जिसके सापेक्ष प्लाआ7८ बैंक द्वारा Ss ty, > Page l

कसा चेक संख्या-00003], a] 29.4.20i6 के माध्यम से 2,36,94 /— रुपये की बुकिंग धनराशि का भुगतान किया गया, जिसके पश्चात्‌ vat यूनिट के सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य आवंटन पत्र दिनांकित 20.42.2046 निष्पादित किया गया, जिसके नियम एवं शर्तों के अनुसार विपक्षी द्वारा उक्त यूनिट का कब्जा आवंटन पत्र की तिथि से 36 माह की अवधि अर्थात दिसम्बर, 2049 तक दिये जाने का आश्वासन दिया गया था, परन्तु विपक्षी द्वार आज तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही विलम्बित अवधि के लिए कोई विलम्ब ब्याज समायोजित किया गया है। आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का कुल मूल्य 22,78,500/— रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा अन्य शुल्क सहित 9,49,I58/—- रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया है। बुक करायी गयी यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुआ विलम्ब विपक्षी की लापरवाही का कारण है। विपक्षी कंपनी द्वारा परियोजना में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में कभी अवगत नहीं कराया गया है। विपक्षी कंपनी द्वारा अचानक मई, 2023 में अनुस्मारक पत्र दिनांकित 09.05.2023 प्रेषित किया गया, जिसमें विलम्ब ब्याज को समायोजित किये बिना is% ब्याज के साथ 5,02,923/— रुपये की मांग की गयी, जबकि आवंटन पत्र व पेमेन्ट प्लान के नियम एवं शर्तों के अनुसार शेष 60% धनराशि का भुगतान परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण होने पर किया जाना था, अनुस्मारक पत्र दिनांकित 09.05.2023 प्राप्त होने के पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना की स्थिति जानने के लिए परियोजना स्थल पहुँचा गया और पाया गया कि परियोजना में कोई निर्माण कार्य प्रगति पर नहीं है, जिस कारण विपक्षी द्वारा दिनांक 09.05.2023 को की गयी 5,02,923/— रुपये की मांग अवैधानिक है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का वैधानिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में धारा-34 के अन्तर्गत लिखित शिकायत, आवंटन पत्र दिनांकित 20.42.206, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें, विपक्षी द्वारा प्रेषित मांग पत्र /अनुस्मारक पत्र दिनांकित 09.05.2023, परियोजना के फोटोग्राफ, मा. उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश 24.08.2020, प्रत्युत्तर आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। werd शिकायत के सम्बन्ध में विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि उनकी परियोजना “ANTRIKSH GRAND VIEW (ANTRIKSH INDIA GROUP)’ रेरा में पंजीकृत है, जिसकी पंजीकरण ‘Ss . SRT-UPRERAPRJI2274 है। शिकायतकर्ता द्वारा sat परियोजना में यूनिट | संख्या-,0-08 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष पक्षकारों के मध्य आवेदन Page 2

ee, प्रदान की गयी है। यूनिट के कुल बिक्री मूल्य 22,78,500 ,/- रुपये + टैक्स + अतिरिक्त शुल्क के सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 8,93,5/— रुपये का भुगतान किया गया है। वर्तमान मामले में उभयपक्षों के मध्य दिनांक 20.42.206 को आवंटन पत्र/अनुबन्ध निष्पादित किया गया, जिसके नियम एवं शर्तों के अनुसार आवंटन पत्र की तिथि से 36 माह के भीतर यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के कुल बिक्री मूल्य का 40 प्रतिशत धनराशि का भुगतान भी नहीं किया गया है। आवेदन फॉर्म बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट के अनुसार कब्जा प्राप्त करने के लिए आवंटी द्वारा समय पर भुगतान किया जाना था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कभी भी अपनी देय धनराशि की किश्तों का भुगतान समय पर नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की IRIH-9(6) & (7) का वर्णन किया गया है कि यदि आवंटी, जिसने बिक्री के लिए एक अनुबन्ध हस्ताक्षरित किया है तो वह रेरा अधिनियम की धारा-43 के अन्तर्गत vat अनुबन्ध में निर्दिष्ट तरीके से और समय के भीतर आवश्यक भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होगा, जिसमें अन्य शुल्क भी शामिल होंगे। यदि शिकायतकर्ता Wee प्लान की शर्तें पूर्ण नहीं करता है तो विपक्षी कंपनी को आवंटन पत्र के पृष्ठ-3 के WIR-B(l) के अनुसार यूनिट के कुल बिक्री मूल्य का 40 प्रतिशत धनराशि जब्त करने का अधिकार है। आवंटन पत्र के पृष्ठ-3 के WAR-B(l) के उपरोक्त प्रावधान के अनुसार, यदि कोई धनराशि शेष रह जाती है, तो उसे बिना ब्याज के शिकायतकर्ता को वापस कर दिया जाएगा। विपक्षी कंपनी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया गया है और रेरा के उद्देश्यों को पूर्ण करने के लिए परियोजना का निर्माण कार्य भी समय पर पूर्ण कर लिया गया है। परियोजना का निर्माण कार्य कोविड-49 महामारी एवं मा. एन.जी.टी. के आदेशों के कारण विलम्बित हुआ, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं था। शिकायतकर्ता को पेमेन्ट प्लान के अनुसार यूनिट की अवशेष देय धनराशि के भुगतान किये जाने हेतु विभिन्‍न ई-मेल, फोन कॉल किये गये और अनुस्मारक पत्र भी प्रेषित किये गये, परन्तु परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अभी तक अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। जहां तक परियोजना के पूर्ण होने का प्रश्न है तो विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य समस्त सुविधाओं सहित पूर्ण कर लिया गया है और यूनिट कब्जे हेतु तैयार है और रेरा कार्यालय आदेश दिनांकित 46.09. 20i9 के अनुसार परियोजना से सम्बन्धित सभी आवश्यक अनापत्ति प्रमाण-पत्र जैसे-लिफ्ट सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांकित 42.07.2024, स्ट्रक्वरल सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांकित 28.40.2043, फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांकित

हैनिय); दिनांकित २७०५४.0०8.2024, इलेक्ट्रिकल सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांकित 09.08.2023, पर्यावरण EI .ओ.सी. दिनांकित 46.09.2049, प्राप्त कर परियोजना के ओ.सी. हेतु नोएडा प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 03.06.2024 को आवेदन कर किया जा Page 3 es ee है, जिस पर अभी तक कोई आपत्ति दर्ज नहीं की गयी है, जिस कारण परियोजना डीम्ड कम्पलीशन की श्रेणी में है। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र /अनुबन्धानुसार अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर अपनी यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब, परियोजना से सम्बन्धित समस्त अनापत्ति प्रमाण-पत्र जैसे-लिफ्ट सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांकित 42.07.2024, स्ट्रक्चरल सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांकित 28.40.2043, फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांकित 48.08.2024, इलेक्ट्रिकल सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांकित 09.08.2023, पर्यावरण एन.ओ.सी. दिनांकित 46.09.2049, रेरा कार्यालय आदेश दिनांकित 46.09.2049, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रत्युत्तर दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "ANTRIKSH GRAND VIEW" में दिनांक 29.4.2046 को यूनिट WeN-LG-08 हेतु आवेदन किया गया था, जिसके सापेक्ष HDFC बैंक द्वारा जारी चेक West—00003!, दिनांकित 29.44.2046 के माध्यम से 2,36,94./— रुपये की बुकिंग धनराशि का भुगतान किया गया, जिसके पश्चात्‌ उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य आवंटन पत्र दिनांकित 20.:2.20I6 निष्पादित किया गया, जिसके नियम एवं शर्तों के

अनुसार विपक्षी द्वारा sat यूनिट का कब्जा आवंटन पत्र की तिथि से 36 माह की अवधि अर्थात दिसम्बर, 20:9 तक दिये जाने का आश्वासन दिया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा आज तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही विलम्बित अवधि के लिए कोई विलम्ब ब्याज समायोजित किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा wea यूनिट 30:0:60 पेमेन्ट प्लान के अन्तर्गत बुक की गयी थी तथा आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 22,78,500/— रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा अन्य शुल्क सहित 9,49,58/— रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया है। विपक्षी कंपनी द्वारा अचानक मई, 2023 में अनुस्मारक पत्र दिनांकित 09.05.2023 प्रेषित किया गया, जिसमें विलम्ब ब्याज को समायोजित किये बिना i8% ब्याज के साथ 5,02,923 ,/“- रुपये की मांग की गयी, जबकि आवंटन पत्र व पेमेन्ट प्लान के नियम एवं शर्तों के अनुसार शेष 60% धनराशि का भुगतान परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण होने पर किया जाना था, अनुस्मारक पत्र दिनांकित 09.05 ३३ 2023 प्राप्त होने के पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना की स्थिति जानने के परियोजना स्थल पहुँचा गया और पाया गया कि परियोजना में कोई 2 कार्य प्रगति पर नहीं है, जिस कारण विपक्षी द्वारा दिनांक 09.05.2023 की गयी 5,02,923/— रुपये की मांग अवैधानिक है। अतः शिकायतकर्ता Page 4 [ प्रश्नगत यूनिट का MC aia | कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किया गया है:- 4... क्‍या शिकायतकर्ताको कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए ? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ?

निस्तारण बिन्दु संख्या-4 निस्तारण बिन्दु संख्या-04, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "ANTRIKSH GRAND VIEW" में दिनांक 29.4.20i6 को यूनिट संख्या-,0-08 हेतु आवेदन किया गया था, जिसके सापेक्ष HDFC बैंक द्वारा जारी चेक संख्या-00003।, दिनांकित 29.4.20:6 के माध्यम से 2,36,94l/— रुपये की बुकिंग धनराशि का भुगतान किया गया, जिसके पश्चात्‌ उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य आवंटन पत्र दिनांकित 20.42.206 निष्पादित किया गया, जिसके नियम एवं शर्तों के अनुसार विपक्षी द्वारा wat यूनिट का कब्जा आवंटन पत्र की तिथि से 36 माह की अवधि अर्थात दिसम्बर, 20:9 तक दिये जाने का आश्वासन दिया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा आज तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही विलम्बित अवधि के लिए कोई विलम्ब ब्याज समायोजित किया गया है। आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का कुल मूल्य 22,78,500/— रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा अन्य शुल्क सहित 9,49,I58/— रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि कि उनकी परियोजना “&णारारबप्त GRAND VIEW (ANTRIKSH INDIA "ar में पंजीकृत है, जिसकी पंजीकरण WeI-UPRERAPRII2274 Page 5

यूनिट के कुल बिक्री मूल्य 22,78,500 ,/- रुपये + टैक्स + | शुल्क के सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 8,93,5/- रुपये का भुगतान किया गया है वर्तमान मामले में उभयपक्षों के मध्य दिनांक 20.:2.206 को आवंटन पत्र /अनुबन्ध निष्पादित किया गया, जिसके नियम एवं शर्तों के अनुसार आवंटन पत्र की तिथि से 36 माह के भीतर यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के कुल बिक्री मूल्य का 40 प्रतिशत धनराशि का भुगतान भी नहीं किया गया है। आवेदन फॉर्म बिल्डर बायर Gite के अनुसार कब्जा प्राप्त करने के लिए आवंटी द्वारा समय पर भुगतान किया जाना था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कभी भी अपनी देय धनराशि की किश्तों का भुगतान समय पर नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की धारा-9(6) & (7) का वर्णन किया गया है कि यदि आवंटी, जिसने बिक्री के लिए एक अनुबन्ध हस्ताक्षरित किया है तो वह रेरा अधिनियम की ari के अन्तर्गत उक्त अनुबन्ध में निर्दिष्ट तरीके से और समय के भीतर आवश्यक भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होगा, जिसमें अन्य शुल्क भी शामिल होंगे। यदि शिकायतकर्ता पेमेन्ट प्लान की शर्तें पूर्ण नहीं करता है तो विपक्षी कंपनी को आवंटन पत्र के पृष्ठ-3 के WABI) के अनुसार यूनिट के कुल बिक्री मूल्य का t0 प्रतिशत धनराशि जब्त करने का अधिकार है। आवंटन पत्र के पृष्ठ-3 के WABI) के उपरोक्त प्रावधान के अनुसार, यदि कोई धनराशि शेष रह जाती है, तो उसे बिना ब्याज के शिकायतकर्ता को वापस कर दिया जाएगा। विपक्षी कंपनी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया गया है और रेरा के उद्देश्यों को पूर्ण करने के लिए परियोजना का निर्माण कार्य भी समय पर पूर्ण कर लिया गया है। परियोजना का निर्माण कार्य afas—i9 महामारी एवं मा. एन.जी.टी. के आदेशों के कारण विलम्बित हुआ, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं था। शिकायतकर्ता को पेमेन्ट प्लान के अनुसार यूनिट की अवशेष देय धनराशि के भुगतान किये जाने हेतु विभिन्‍न ई-मेल, फोन कॉल किये गये और अनुस्मारक पत्र भी प्रेषित किये गये, परन्तु परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अभी तक अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है जहां तक परियोजना के पूर्ण होने का प्रश्न है तो विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य समस्त सुविधाओं सहित पूर्ण कर लिया गया है और यूनिट कब्जे हेतु तैयार है और रेरा कार्यालय आदेश दिनांकित t6.09.20I9 के अनुसार परियोजना से सम्बन्धित सभी आवश्यक अनापत्ति प्रमाण-पत्र जैसे-लिफ्ट सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांकित 42.07.2024, स्ट्रक्चरल सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांकित (op: 3, फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांकित 48.08.2024, इलेक्ट्रिकल सेफ्टी > सर्टिफिकेट दिनांकित 09.08.2023, पर्यावरण एन.ओ.सी. दिनांकित t6.09.2079, कर परियोजना के ओ.सी. हेतु नोएडा विकास प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 3.06.2024 को आवेदन कर किया जा चुका है, जिस पर अभी तक कोई

Page 6 2: = दर्ज नहीं की गयी है, जिस कारण परियोजना wes कम्पलीशन की श्रेणी में है। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र/अनुबन्धानुसार अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर अपनी यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। RI एक्ट की धारा 48 (4) A प्राविधान है कि :- Section 8 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध /आवंटन पत्र दिनांकित (Cy जिसके पृष्ठ संख्या-02 के कब्जे वाले wea में उल्लेख किया गया है कि at द्वारा अनुबन्ध /आवंटन पत्र निष्पादित किये जाने की तिथि से 36 माह Page 7 — 06 माह की aque अवधि में यूनिट /शॉप का निर्माण कार्य पूर्ण कर उपलब्ध करा दिया जाएगा। ऐसे में उपरोकतानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 49.06.2020 तक यूनिट/शॉप का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में यूनिट /शॉप का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 ,/ 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20!6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना को अनुबन्धानुसार पूर्ण नहीं किया गया है, ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 20.06.2020 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना areata प्रतीत होता है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on Page 8

j to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। RI एक्ट की धारा 2(za) A प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default;

(ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 7.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये eC विलेख के प्रारूप के प्रस्तर-9 में vated के डिफाल्ट प्रकरण vents of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9.2(9) में प्रमोटर के डिफाल्टर की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- ्जैया' Fa Page 9 B- SS Allottee shall = the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"'

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना =a प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी .४2.ए+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी: 920 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर mcir+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से ufaga ज्यादा है, उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल Wire के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

#7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the OO ee Page 0 = in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. Rr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-04 निस्तारित किया जाता है। हैं +-

उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता की यूनिट को आवंटन /अनुबन्ध पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर, पेमेन्ट प्लान के अनुरूप संशोधित मांग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त करते हुए, ओ.सी.,/सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें | विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 20.06.2020 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। कोविड-49 के दृष्टिगत दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। Page 4

ह = को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(७४)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | 4. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को wad यूनिट का कब्जा प्रदान करते समय सभी acta आवंटन »अनुबन्ध पत्र के अनुरूप ही अधिरोपित करेंगे। 5... इस आदेश का Veda भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 6. शिकायतकर्ता को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता “kt पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें । आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए | तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। / lia | | \\ | 7 » वेंकटेश (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 2