उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 परिवाद संख्या : Waeilenei44 / 08 / 4055 / 2049 उषा तिवारी निवासी- 4427, वीरोना clay, महागुन मास्कॉट, क्रासिंग रिपब्लिक, गाजियाबाद बनाम रूद्रा बिल्डवेल इन्फा प्रा.लि. पता- प्लॉट न. जीएच-05 / सी, सेक्टर 46 ग्रेटर नोएडा (वेस्ट) पीठासीन — बलविन्दर कुमार (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- स्वयं प्रतिवादी :- श्री चन्द्र किशोर झा, अधिवक्ता परिवाद : परिवादी उषा तिवारी निवासी- 4427, वीरोना टॉवर, महागुन Arete, क्रासिंग रिपब्लिक, गाजियाबाद के द्वारा war बिल्डवेल इन्फा प्रा.लि. के विरूद्ध wr अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत परिवाद संख्या- एनसीआर।44 7/08 / 4055 // 2049 संस्थित की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. आवंटन पत्र दिनांक 03.07.2046 ए86 2. 3. जमा की गयी धनराशि की रसीदें प्रतिउत्तर प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. 2. प्रतिवादपत्र दिनांक 30.04.2020 विद्युत प्रमाण पत्र दिनांक 02.05.2049 स्ट्रक्चरल प्रमाण पत्र दिनांक 26.04.209 अग्नि एवं जीवन सुरक्षा प्रमाण पत्र दिनांक 27.4.2049 Intimation regarding offer of Possession dt 04-08-2048 Summary of Account Part Completion for Tower B & C. Dt 24-02-2020 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क)

संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना VICTORYONE AMARA गौतमबुद्धनगर में Unit No 8-4905 को बुक कराया था जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को रु0 44,68,404 ,/ भुगतान किया। परिवादी ने शिकायत प्रार्थना पत्र में यह अंकित किया है कि 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ इकाई का कब्जा 03.04.2049 को प्राप्त होना था। परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया कि “30% payment has already been made, remaining 70% had to be made on offer of possession as per payment terms, the property in under no circumstances complete for possession, but still the final demand letter has been Ny Page 2 issued on 20.08.2048. Refund of the Rs व,68,0/- the amount paid till along with an interest (0848% p.a.

(ख) प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह कथन किया गया कि परियोजना विक्ट्रीवन अमारा में ए, बी, सी, डी, ई, एफ व जी कुल 7 टॉवर है जिनमें से टॉवर बी व सी का निर्माण कार्य पूर्ण हो चुका है प्रतिवादी जुलाई 2049 में ओ.सी प्राप्ति हेतु आवेदन किया जा चुका है। प्रतिवादी का यह कथन है कि परिवादी बकाया धनराशि भुगतान करके कब्जा प्राप्त कर सकता है। उक्त टॉवरों में दिसम्बर 2049 में कब्जा दिये जाने का तथ्य अंकित है। टॉवर ए व डी के सम्बंध में प्रतिवादी द्वारा कथन किया गया कि स्ट्रक्‍्चर पूर्ण है तथा प्रतिवादी मार्च 2020 तक ओससी प्राप्ति हेतु आवेदन करने की प्रकिया में है। टॉवर ई,एफ व जी के सम्बंध मे प्रतिवादी द्वारा कथन किया गया कि इन टाँवरों में कोई काम नहीं हो रहा है जिस कारण इन टॉवर के इकाई स्थानान्तरित करके टॉवर बी, सी व ए में किया जा रहा है। ” In regarding to Tower- E, F & G no substantial work has been done, hence booked flat in respective towers has been shifted to almost complete tower 8, C & A subject to choice and availability. / प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत लिखित बहस 4 यह उल्लिखित किया गया है कि:-॥86 vague allegation that project is not ‘completed is wrong baseless hence denied. It is a matter of record that OP has completed the construction of the above said allotted Flat & has issued intimation reg. Possession of Unit no B-905 vide intimation regarding possession letter dated 02.08.208, dL Page 3 subsequently OP has issued last intimation letter on dated 8- 03-2029 along with statement of account.

@) परिवादी द्वाश प्रस्तुत प्रतिउत्तर में यह उल्लिखित किया गया है f "The Victory One Amara project was already delayed by over 2 months when our complaint was first filed with this honorable court. The builder's behaviour with us since its letter for Final Demand has seemed to us as nothing more than attempts to hoodwink and hustle us with lies and half truths. Our terms of payment had provision of second and final tranche of payment upon completion but before handing over of the flat. The builder's letter however, dated August 209 was without a firm date of completion and handing over. Finally, we disputed the Builder's demand that put the total cost at over 4 lacs in excess over that presented to us at the tie of sale. It also had a GST component over 0%, which violated Govt and GST council guidelines. विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से Rare के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु Wei: क्‍या परियोजना विलम्बित है तथा क्‍या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? निस्तारण बिन्दु संख्या 4:— पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों से स्पष्ट है कि विचाराधीन इकाई के सम्बंध में दोनो पक्षों के मध्य आवंटन पत्र पर दिनांक 03.07.20i6 को हस्ताक्षर किया गया था जिसके अनुसार इकाई Page 4

का कब्जा 24 माह तथा अतिरिक्त 6 माह के साथ अर्थात जनवरी 2049 तक दिया जाना था परन्तु प्रतिवादी द्वारा अभी तक परिवादी को इकाई का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह कथन किया गया कि परियोजना विक्ट्रीवन अमारा में कुल 7 टॉवर है जिनमें से टॉवर बी व सी का निर्माण कार्य पूर्ण हो चुका है तथा अस्थाई अधिभोग प्रमाण qa (TOC) दिनांक 24.02.2020 को प्राप्त हो चुका है। परिवादी की इकाई टॉवर “बी” में स्थित है। ऐसी स्थिति में परिवादी को जमा धनराशि वापस किया जाना न्यायोचित प्रतीत नहीं होता है। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिबिल अपील संख्या 744 / 207 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :- "40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly voces Secondly, the Sigures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a VL Page 5

refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." उक्त प्रस्तरों में ward “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “aga लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ wee के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wea seed", विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। जहां तक वादी को विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है तो इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced संबंअर्बन orf. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- MU Page 6

"Section 768(7) (0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह we है कि vouo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व So के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिंविल अपील to 6649-50/20i8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 20/6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per “ef Page 7

admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी./ सी. सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,“पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wea 9.2 (i) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any wv Page 8

head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को धटा+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जैसा कि सभी जन मानस को ज्ञात हैं कि विश्व के सभी देशों में कोरोना वायरंस महामारी का सेक्रमंण व्यापक स्तर पर फैला हुआ हैं। ऐसी Refs में कोविंड-9 की रोकथाम vd नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में दिनांक 24.03.2020 को लॉकडाउन की घोषणा की गयी थी, लॉकडाउन की परिस्थिति में सभी कार्यो पर प्रतिबंध लगा fear गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल gece सेक्टर भी सम्मिलित है। न्‍्यॉयहित में इसी को दृष्टिंगंत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक..30.09.2020 तक पंरियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज Page 9 fd प्रमोटर द्वारा वादी को नहीं दिया जाएगा। तद्‌नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है।

नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादी को आवंटित मूल इकाई का कब्जा (physical possession) ओ.सी /सी.सी पत्र के साथ सितम्बर 2020 तक उपलब्ध करायें। (ख) प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज दिनांक 04.04.2049 से ओ.सी/ सीसी प्राप्त होने की तिथि याँ ऑफर ऑफ पजेशन जो भी बाद में हो, तक MCLR+% की दर से परिवादी को भुगतान करेगा। ब्याज की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जाएगा | (ग) वादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो वादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। वादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेरा अधिनियम की धारा 2(72)() के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु वादी द्वारा 0 ब्याज ॥८0+4% की दर से अधिक देय नहीं होगा। Page 0 (घ) wlfas—i9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देंश में हुये लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09. 2020 aH are) की ओर से समय से भुगतान न किये जाने तथा प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं की जाएगी | (घ) GST भुगतान के सम्बंध में रेश के empanelled charted accountant से आख्या प्राप्त करके प्रतिवादी परिवादी से TITER धनराशि प्राप्त करेगा।

इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र० भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 288 7८222 (9 सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण OO ——EE ७3३७४+आ+<+भ आम, 2988 ]