4 उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 पीठासीन - बलंविन्दर कुमार (सदस्य) esa at संख्या पक्षकार | बुकिंग यूनिट संख्या | भुगतान की गयी नाम तिथि / आवंटन घनराशि रु0 पत्र एनसीआर।44 / 08 / 0932 // 2049 | अशोक 25-07-2043 | B-803 रु0 कुमार 37,7,045 / चौरासिया एनसीआर।44 /08 // 4454 ,/ 2049 | कुशाग्र 46-44-2043. | 82-803 | रु0 37,43,204 /— त्यागी एनसीआर(44 / 09 / 4469 // 2049 | सुनील Al-407 रु0 22,30,447 /— कुमार एनसीआर44 / 09 /7858 / 2049 | रामा Wel | 03-02-2023 | B2-4505 80 45,57,8i6 /— व राज कुमार सेठी बनाम जेकेजी कन्सट्रक्शन प्रा.लि. परिवाद : वादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें IKG PALM COURT PHASE . से सम्बंधित है। अत: उक्त सभी परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। अभिलेखीय साक्ष्य:-- वादीगण द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें की छाया प्रति 2. लिखित प्रार्थना पत्र 3. आवंटन पत्र 4. प्रतिउत्तर Vv Page 7 प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. प्रतिवादपत्र 2. शपथ पत्र 3. टी.ओ.सी दिनांक 27.06.2049 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरणः- (क) (ख)

संक्षेप में वादीगण का कथन है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना IKG PALM COURT PHASE | में भिन्‍न-भिन्‍न इकाईयों बुक कराई गयी थी, जिसके सापेक्ष वादीगण द्वारा उपरोक्त अंकित धनराशि प्रतिवादी को भुगतान की गयी। वादीगण के द्वारा विभिन्‍न तिथियों अर्थात वर्ष 20i3 से लेकर 204 तक के मध्य ye ge कराई गयी और आवंटन पत्र पर हस्ताक्षर भी gai वादीगण का कथन है कि प्रतिवादी द्वारा सुपर एरिया बढाया गयां है। प्रतिवादी ने आवंटन पत्र में इकाई का कब्जा दिये जाने के सम्बंध में कोई तिथि अंकित नहीं की गयी है। वादीगण द्वारा माननीय उच्चतम न्यायालय की सिविल अपील संख्या 3533-3534 /2007 मै0 PRAT इन्फास्ट्रक्चर बनाम ट्रेवोरडिलीमा व अन्य का उल्लेख किया गया। अतः वादीगण द्वारा इकाई का कब्जा व विलम्बित अवंधि का ब्याज तथा बढ़े हुये सुपर एरिया का समायोजन कराये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवाद पत्र में यह उल्लेख किया गया है कि प्रतिवादी द्वारा फेज 4 का निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया गया है | प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि ” The said project is being developed in 2 different phases wherein ?2॥85९-॥ comprises of 532 flats and Phase-2 has 348 flats, the construction of the said society was commenced in the year 200 itself, It is however pertinent to mention here that the construction of the society from it's inception in the year 2034 itself was continuously hindered by | Page 2 (ग)

different unavoidable circumstances and the first of such hindrance was caused due to farmer's unrest in the Noida/Greater Noida for enhanced compensation which was subsequently resolved after the verdict of the Honble Highocourt of Allahabad in writ petition being WP (C). No 37443 of 2044, That the construction work was again stopped after the Greater Noida Authority had dug up the entire approach road which connected the work site of the JKG Palm Court in the month of December 2046 for laying sewer pipelines which hindered the entire construction work for more than a year. That after the construction work of Phase-| was completed within deadline granted by the RERA Authority, the Respondent herein had applied for completion certificate from the concerned authorities in the month of May 20I9 and the same was accorded to the respondent on 27-06-2049. That immediately after the completion certificate was received by the respondent builder, he had offered possession to all the Flat Allottees of Phase-l as per Clause 42 of the Allotment letter, including the complainant herein on 04.09.2049, and requested them to come and take possession of their respective units after making balance payments. वादीगण की ओर से प्रस्तुत प्रतिउत्तर में प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवाद पत्र के तथ्यों का खण्डन करते हुये इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया।

पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु te किये गये :- * d | Page 3 बिन्दु संख्या : क्‍या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या 2 : क्‍या वादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 :-- पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों से विदित है कि वर्ष 2043 से लेकर 2044 के मध्य वादीगण द्वारा Ore बुक कराई गयी और आवंटन पत्र पर हस्ताक्षर भी किये गये। आवंटन पत्र में कब्जा दिये जाने की तिथि का उल्लेख नहीं है। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 / 2047 M/s. Fortune Infrastructure (now known as M/s. Hicon Infrastructure) & ANR. Vs. Trevor Dilima & Ors 4 स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि-: Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants

and accordingly the issue is answered. "न a ee, Page 4 ; उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं कराया जा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ एक रीज़नेवल समयावधि इस कार्य हेतु अवधारित की जानी होगी। प्रस्तुत वादों में वर्ष 20:3 से लेकर 2004 तक के मध्य वादीगण द्वारा युनिट बुक कराई गयीं और आवंटन पत्र पर हस्ताक्षर भी किये गये परन्तु आवंटन से अब तक करीब 6-7 वर्ष बीत चुके है तथा वादीगण को अभी तक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। उक्त परिस्थितियों को देखते हुये वादीगण को कब्जा दिये जाने की तिथि वादीगण द्वारा बुकिंग तिथि से 3 वर्ष माना जाना न्‍्यायोचित है | इस प्रकार प्रतिवादी को बुकिंग तिथि से 3 वर्ष के अन्दर कब्जा उपलब्ध कराना था अर्थात वादीगण को TAT इकाई का कब्जा वर्ष 2046 से 207 तक प्राप्त हो जाना चाहिए था परन्तु अभी तक वादीगण को कब्जा प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी की ओर से ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण द्वारा जारी आंशिक ओ.सी दिनांक 27.06.209 प्रस्तुत किया गया जो पत्रावली पर संलग्न है जिसके अवलोकन से विदित है कि प्रतिवादी को ॥0५४४/2/--0--04, 70४/8/-90-04, Tower—A-—02, व Tower—B—02, का आंशिक ओस्ी प्राप्त हो चुका है। इससे स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि वर्ष 2073 से लेकर 2004 के मध्य वादीगण द्वारा युनिट बुक कराई गयी और आवंटन पत्र पर हस्ताक्षर भी किये गये। परन्तु अभी तक वादीगण को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं

हुआ है। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में फोर्स मैज्योर व एनजीटी के आदेशों का संदर्भ प्रस्तुत अंकित किया है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में मात्र यह भी अंकित किया गया है कि “That immediately after the completion certificate was received by the respondent builder, he had offered possession to all the Flat Allottees of Phase- as per Clause 2 of the Allotment letter, including the complainant herein on 49455 ae and requested them to come and take possession of their, respective units after making balance payments” इससे स्पष्ट होता है ( ; ) Page 5 प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है और वादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा।लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 78720 lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give Possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. Lf the allottee does not intent to withdraw Jrom the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the Possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the Promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिविल अपील wo 6649-50 /20:8 grea लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम sss द्वारा अभिनिर्धारित किया गया ® fy J re renee — Page

"The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा । ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी. /सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के wea 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o.2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice-f) Page 7 Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due.” यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निधारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McLRHL प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जैसा कि सभी जन मानस को ज्ञात हैं कि विश्व के संभी देशों में कोरोना वायरस महामारी का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुआ हैं। ऐसी Refs में कोविड--49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में दिनांक 24.03.2020 को लॉकडाउन की घोषणा की गयी थी, लॉकडांउन की परिस्थिति में wt ort पर प्रतिबंध लगा दिया गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल see सेक्टर भी सम्मिलित है। न्यायहित में इसी को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक..30.09.2020 तक परियोजना में हुए Pera हेतु कोई ब्याज प्रमोंटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएँगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :-- उपरोक्त विचारण बिन्दुओं के निस्तारण में प्रस्तुत हुये साक्ष्यों एवं तर्को से स्पष्ट होता है कि वादीगण को अभी तक यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है प्रतिवादी की ओर से ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 27.06.2049 को जारी आंशिक ओ.सी की प्रति प्रस्तुत की गयी है। पत्रावली पर उपलब्ध रेरा तकनीकी दल द्वारा प्रस्तुत स्थेल्रीय जाँच आख्या में यह अंकित है कि परियोजना स्थल पर कुल 04 टॉवर है, जिनका विवरण निम्नलिखित a (3) 84 (8+7+6+48) (2) A2 (8+7+6+48) ae 84 (B+P+G+8) Page 8 (4) 82 (B+P+G+8) टॉवर 84, A2, Bl & 82 (8+7+6+48) में (स्ट्रक्चर वर्क 98प्रतिशत, ब्रिक वर्क 95प्रतिशत, इन्टर्नल फिटिंग 90प्रतिशत, प्लास्टर वर्क 95प्रतिशत, फ्लोरिंग वर्क 95 प्रतिशत, पैंट वर्क 90प्रतिशत, फायर फाइटिंग 90प्रतिशत, इलेक्ट्रीक 90प्रतिशत, लिफ्ट वर्क 95 एवं फिनिशिंग वर्क 50प्रतिशत) तक कार्य पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना से सम्बन्धित क्यूपीआर अपडेट नहीं किया गया है।

वादी सुनील कुमार शिकायत संख्या एनसीआर444 ,/ 09 ,/ 4469 ,“ 2049 में प्रतिवादी द्वारा आवंटन पत्र निष्पादित नहीं किया गया है, प्रतिवादी द्वारा वादी सुनील कुमार के पक्ष में आवंटन पत्र निष्पादित कराया जाना प्रतिवादी का उत्तरदायित्व है। नैसर्गिक न्याय के Remi के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्कों के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए वादीगण को यूनिट का कब्जा a विलम्बित अवधि का ब्याज बुकिंग तिथि से 3 वर्ष के उपरांत ओ.सी »सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पोजेशन जो भी बाद में हो तक दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी प्रत्येक वादी को नवम्बर 2020. तक ओ.सी.,/सी.सी के साथ यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | (ख) प्रतिवादी, प्रत्येक वादी को sat तालिका में अंकित आवंटन /बुकिंग तिथि से. 3 वर्ष के उपरांत की तिथि से दिनांक 30.04.20i6 तक आवंटन पत्र में उल्लेखित विलम्बित अवधि का ब्याज / penalty देय होगा तथा उसके पश्चात्‌ दिनांक 04.05.2046 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होनें की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो बाद में हो, तक .॥८४+१% वार्षिक ब्याज दर से प्रतिवादी द्वारा प्रत्येक वादी को ब्याज / penalty भुगतान किया जायेगा। यह ब्याज धनराशि अंतिम देय धनराशि में समोयोजित की जायेगी तथा अवशेष बची धनराशि वादी को भुगतान की जाएगी। Page 9 (ग) वादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो वादी बकाया (घ)

धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। वादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2(7.3)() के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज/ penalty WT करने का अधिकारी है परन्तु वादी द्वारा ब्याज ॥॥/0२+4% की दर से अधिक देय नहीं होगा | elisi9 की रोकथाम yt नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउत्त को दृष्टिगल रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09.2020 ae वादीं की ओर से समय सें भुगतान न किये जाने तथा प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं की जाएँगी। प्रतिवादी अनुबंध में निहित प्राविधानों के अनुसार बढ़े हुये एरिया के सम्बंध में पूर्ण विवरण वादीगण को उपलब्ध करायें तथा बढ़े हुये एरिया की धनराशि आवंटन के समय निर्धारित “दर” से ही धनराशि प्राप्त करें| आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं प्रत्येक वाद में पृथक-पृथक रूप से ब्याज / penalty की गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लंघन Bouo भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 6 3/9/2020 WAT Agee सदस्य ॥ उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 0