उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 परिवाद संख्या : एनसीआर।44 / 08 / 0567 // 2049 निर्भय गुप्ता निवासी- बी 26/27 पाण्डव नगर दिल्‍ली erry rene परिवादी बनाम पंचशील बिल्डटेक प्रा.लि. पता- एच-469 सेक्टर 63 नोएडा = मे वी हम प्रतिवादी पीठासीन — बलविन्दर कुमार (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- स्वयं प्रतिवादी :- सुश्री सिमरन, अधिवक्ता परिवाद : परिवादी निर्भय गुप्ता निवासी- बी 26/27 पाण्डव नगर दिल्‍ली के द्वारा पंचशील बिल्डटेक प्रा.लि. के विरूद्ध रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2oi6 की धारा-3। के अन्तर्गत परिवाद संख्या-एन्नसीआर।44 / 08 // 0567 /20i9 संस्थित की गयी है जिसमें परिवादी ने इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु याचना की है। अभिलेखीय साक्ष्य:--... परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- बंका Page आवंटन पत्र दिनोक 45.40.205 बैंक स्टेटमेंट ईएमआई से सम्बन्धित पत्र ईमेल संवाद त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र दिनांक 24.40.2045 प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- ‘Uc ८24] 3. 4. प्रतिवादपत्र आवंटन पत्र दिनांक 45.40.2045 ओसी प्राप्ति हेतु आवेदन पत्र दिनांक 47.09.209 लिखित बहस पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क)

संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना ~PANCHSHEEL PINNACLE PHASE I गौतमबुद्धनगर में Tower-2 unit No 206 को बुक कराई गयी जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को रु0 27.30,000 // भुगतान किया। परिवादी ने शिकायत प्रार्थना पत्र में यह अंकित किया है कि ” | purchase in subvention plan 5 and 75 and 20 payment mode all the payment has been made 80 percent now also EMI got started from 3.08.20i8 now builder is denying for penalty and delay was already in possession. Builder is denying to pay penalty in subvention plan as its mention in builder buy agreement but post that they signed by flaw that all dV Page 2 penalty would super seed the penalty clause. Agreement state there is penalty where EMI state no penalty so making customer fool also date was not mentioned when was signed taken cause builder buy agreement state that penalty is there post agree. “

प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह उल्लिखित किया गया कि "The respondent offered the said Apartment to complainant, on acceptance of the said offer by the complainants, the said apartment were allotted to the complainants, by exclusive offer Subvention Period (excluded Broken period) to pay the pre-EMI interest for broken period from the date of first disbursal on 24.0.20i5 and the ended dated of 34st Aug 2047, and in case delay in possession the respondent shall continue to discharge its payment obligation of EMI under the subvention scheme till 3ist Aug 20i8. thereafter the respondent continue discharged the liability to Pre-EMIs to Applicant bank till date August 208 and already notified to complainant Vide e-mail.” प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र गें यह भी अंकित किया गया है कि sith mfr हेतु दिनांक 44.09.2049 को आवेदन किया जा चुका है तथा परिवादी को वैकल्पिक इकाई उपलब्ध कराने को तैयार है। विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- Page 3 बिन्दु dears: क्या परियोजना विलम्बित है? बिन्दु संख्या 2 : क्‍या परिवादी प्री-ईएमआई धनराशि पाने का अधिकारी है? बिन्दु संख्या 3: क्‍या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण वाद बिन्दु संख्या 4 विचाराधीन इकाई के सम्बंध में

दिनांक 45.40.2045 को परिवादी व प्रतिवादी के मध्य आवंटन पत्र पर निष्पादित किया गया जिसके अनुसार परिवादी को इकाई का कब्जा आवंटन पत्र निष्पादित होने की तिथि से 24 माह तथा अनुग्रह अवधि 6 माह के साथ अर्थात 45.04.20i8 तक परिवादी को इकाई का कब्जा प्राप्त हो जाना चाहिए था परन्तु परिवादी को इकाई का कब्जा अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह कथन किया गया कि उक्त परियोजना के पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु आवेदन दिनांक 7.09. 2049 को किया जा चुका है। प्रतिवादी को परियोजना का ओ.सी /सी.सी प्राप्त नहीं हुआ है और न ही प्रतिवादी द्वारा कब्जा दिये जाने हेतु कोई समय सीमा अंकित की गयी है जिससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। तदनुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 : पत्रावली पर उपलब्ध त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र दिनांक 24.:0.205 के परिशीलन से विदित है कि संवेंशन स्कीम के सम्बंध में संवेंशन प्रारम्भ होने की तिथि date of first disbursal से 34.08. 2047 अंकित है जिसमें ब्रोकन पीरिएड का प्री--ईएमआई "W Page 4

भुगतान करने का उत्तरदायित्व प्रतिवादी का दर्शाया गया है। पत्रावली पर उपलबंध संवेंशन स्कीम के सम्बंध में पत्र से यह विदित है कि दिनांक 34.08.2047 तक कब्जा न दिये जाने की स्थिति में प्रतिवादी द्वारा संवेंशन स्कीम के सम्बंध में 37.08.20i8 तक या ऑफर ऑफ पोजेशन जो पहले तक का उत्तरदायित्व प्रतिवादी पर रहेगा। प्रतिवादी द्वारा दिनांक 04.09.20i8 को ईमेल के माध्यम से परिवादी को सूचित किया गया कि प्रतिवादी द्वारा प्री-ईएमआई अगस्त 2048 तक भुगतान की जा चुकी है तथा संवेंशन अवधि समाप्त हो चुकी है। परिवादी द्वारा प्री-ईएमआई के सम्बंध में कोई ऐसा साक्ष्य नहीं प्रस्तुत किया गया जिससे यह सिद्ध हो सके कि प्रतिवादी द्वारा अगस्त 20:8 तक प्री-ईएमआई धनराशि भुगतान नहीं की गयी है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अनुसार प्री-ईएमआई के सम्बंध में प्रतिवादी का उत्तरदायित्व अगस्त 2048 तक था। इससे स्पष्ट है कि अगस्त 20i8 के पश्चात्‌ परिवादी प्री-ईएमआई धनराशि प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। Taq वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 3 उक्त इकाई के सम्बंध में परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 45.40.2045 को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया जिसके अनुसार परिवादी को इकाई का कब्जा आवंटन पत्र निष्पादित होने की तिथि से 24 माह तथा अनुग्रह अवधि 6 माह के साथ अर्थात 45.04.2048 तक परिवादी को इकाई का कब्जा प्राप्त हो जाना चाहिए था परन्तु परिवादी को इकाई का कब्जा अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि ओ.सी प्राप्ति हेतु आवेदन दिनांक 44.09.209 को किया जा चुका है। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है और परिवादी dV Page 5

विलम्बित अवधि का ब्याज ओ.सी /सी.सी प्राप्त किये जाने की तिथि तक पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में सिंविल अपील सं0,:76649--50/ 2048« सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल 'में माननीयः उच्चतर्म न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी./ सी. सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू -सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.208 को भू-सम्पद। (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर g.2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित Page 6 "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना zeta प्रतीत होता है।

जैसा कि सभी जन मानस ay gra हैं कि विश्व के सभी देशों में कोरोना वायरस महामारी का संक्रमण व्यापक स्तर पंर Bar हुआ हैं। ऐसी स्थिति में aifast9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में दिनांक 24.03.2020 a लॉकडाउन की घोष॑णा की गयीं थी, casera की; परिस्थिति में सभी कार्यो पर प्रतिबंध लगा दिया गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल sete सेक्टर भी सम्मिलित है। न्यायहिंत में इसी at दृष्टिंगत ead हुए दिनाक 24.09.2000 से दिनांक..30.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा ऑबंटियों को नहीं दिया जाएगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 3 निर्णीत की जाती है। Page 7 नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादी को आवंटित इकाई का कब्जा (physical possession) ओ.सी/सी.सी के साथ नवम्बर 2020 तक उपलब्ध करायें। (ea) प्रतिवादी दिनांक 46.04 20:8 से ओ.सी/सी.सी प्राप्त करने की तिथि या ऑफर ऑफ पोजेशन जो भी बाद में हो तक ॥९८।॥१+१% वार्षिक ब्याज की दर से प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान किया जाएगा। ब्याज की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जायेगा।

(ग) वादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो वादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। वादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में wr अधिनियम की धारा 2(29)0) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु वादी द्वारा ब्याज MCLR+% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (४ Page 8 (a) alfas-i9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को gerd wad हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09. 2020 लक वादी की ओर से समय से भुगतान न किये जाने तथा प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये flora के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं की जाएगी | इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20.6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 4५6५4 O20 १५५०५ (बलविन्दर कुमार) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 9