उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति:-- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य क्रम शिकायत संख्या शिकायतकर्ता यूनिट सं० | धनराशि रु. /- सं0 I. ्टारा44॥2/03565/209 | पी.सी. राज डेवलपर्स प्रा. | ठ-ल | 2,02,63,300/- लि. |] NCRI44/08/362/209 नरेन्द्र कुमार शि R-47 0,5,600 /— 3. | NCR44/09/0070/209 रवि रतना तलवार एवं | + | 8,97,500 /— 34 नताशा रमारतनाम 4. | NCR44/08/052/20i9 रितुराज शाह R-029 ,3,373 /— | | ९२]44/08/0320/209 राखी तारा R-036 7,35,950 /— बनाम अंसल हाऊसिंग एण्ड कस्ट्रक्शन लि. शिकायतकर्ता पी.सी. राज डेवलपर्स प्रा,लि. शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। शिकायतकर्ताण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज एवं मानसिक प्रताड़ना व वाद हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। यह सभी शिकायतें विपक्षी iv एवं यू0.पी.एस.आई.डी.सी के न क साथ 4 अन्य Page 4 से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत .सं० NCR44/42/0365/209 पी.सी राज डेवलपर्स प्रा.लि. अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के fag कब्जा, सेल-डीड निस्पादित कराये जाने हेतु संस्थित किया गया है। इसके अतिरिक्त प्रार्थना-पत्र दाखिल करते हुए विलम्बित अवधि का ब्याज, मानसिक प्रताड़ना व वाद व्यय हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट सं०-- G-ci बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 2,02,63,300/- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारां परियोजना को पूर्ण कर अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि अभी तक कब्जा भी ऑफर नहीं किया गया है, जबकि बुकिंग वर्ष 2002 की है। शिकायतकर्ता को नया प्लॉट ८-40 Ansal Rainbow 4 वर्ष 2044 में आवंटित किया गया था, परन्तु नया प्लॉट भी विगत 5 वर्षों से ऑफर नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्द कब्जा, विलम्बित अवधि का ब्याज एवं क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में प्रार्थना-पत्र, हस्तांतरण पत्र, आवंटन पत्र, अन्य अभिलेखीय साक्ष्यों आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि यूपी.एस. आई.डी.सी और कम्पनी के मध्य दिनांक 08.08.i996 को एम.ओ.यू निस्पादित किया गया, जिसमें की 38.86 एकड़ भूमि सूरजपुर साइड-सी ग्रेटर नोएडा में आवासीय टाउनशिप हेतु आवंटित किया गया। कम्पनी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से संस्तुति एवं स्वीकृति प्राप्त होने के उपरान्त परियोजना को विकसित किया AW

| | की प्लॉट संख्या- 6८- भी सम्मिलित था। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचना दिनांक 04.09.2006 के माध्यम से परियोजना के कुछ हिस्से का अधिकरण किया गया, जिस पर 430 मीटर चौड़ी सड़क बनायी जानी थी और यह प्लॉट शिकायतकर्ता को आवंटित की गयी थी। राज्य सरकार एवं यू.पी.एस. आई.डी.सी द्वारा अधिग्रहण करने में विलम्ब किया गया, जिस कारण शिकायतकर्ता को वैकिल्पक प्लॉट उपलब्ध कराये जाने में विलम्ब हुआ। अथक प्रयासों के बाद यू.पी.एस.आई.डी.सी द्वारा पत्राचार दिनांक 03.05.2043 के माध्यम से अविकसित भूमि अर्थात नई भूमि WRA-3 सूरजपुर साइड-सी में, सैक्टर-2 ग्रेटर नोएडा में 43.86 एकड़ अधिकृत भूमि के सापेक्ष दिया गया। नई भूमि ( HRA-I3) का सेंगश्न प्लान दिनांक 44.09.2044 को स्वीकृत कराया गया। शिकायततकर्ता द्वारा घटे हुए क्षेत्रफल 8.48 प्रतिशत पर सहमति प्रदान की गयी और प्लॉट संख्या ८-4 क्षेत्रफल 3777.2 वर्गमीटर स्वीकृत मानचित्र के अनुसार SION गया। कम्पनी द्वारा घटे हुए क्षेत्रफल की धनराशि भी वापिस की गयी, जिसके कम में शिकायतकर्ता द्वारा शपथ पत्र भी दिया गया। कम्पनी द्वारा परियोजना के भूखंड HRA-73 के सभी विकास कार्यों जैसे कि सीवर, रोड, बिजली, चारदीवारी, पानी लाईन आदि की सुविधाएं पूर्ण करायी जा चुकी है। दिनांक 47.0.20:7 को प्राधिकरण को पत्र प्रेषित करते हुए 90 व्यवसायिक एवं आवासीय प्लॉट स्वामियों के पक्ष में लीज डीड निस्पादित कराये जाने हेतु अनुरोध किया गया, परन्तु यूपी.एस.आई.डी.सी द्वारा आवंटियों के पक्ष में लीज डीड Prafed नहीं करायी जा रही है। प्लॉट का कब्जा आवंटन पत्र की शर्तों के अनुसार एवं सहमत धनराशि, अन्य देय शुल्क प्राप्त होने के उपरान्त दे दिया जायेगा। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 45.07.2020 को विपक्षी द्वारा कहा गया है कि वह शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा देने के लिए तैयार है, साथ ही साथ यह भी कहा गया है कि परियोजना में 90 प्रतिशत आवंटियों की रजिस्ट्री करायी जा चुकी है और सिर्फ 40-50 आवंटी ऐसे है, जिनकी रजिस्ट्री यूपी.एस.आई.डी.सी द्वारा नहीं की जा रही है। १

हद को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 06.03.2020 को कहा गया है कि यूपी.एस.आई.डी.सी को प्रश्नगत प्रकरण में पक्षकार बनाया जाये, क्योंकि अभी तक भूमि आवंटन के प्रकरण का निराकरण नहीं किया गया है, जिसके कम में पीठ द्वारा प्रश्नगत शिकायत में यूपी.एस.आई.डी.सी को विपक्षी संख्या-2 बनाया गया है। अतः उपरोकक्‍तानुसार यू.पी.एस.आई.डी.सी, प्रश्नगत शिकायत में विपक्षी संख्या-2 के रूप में दर्ज है। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :- क्या प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट रेरा में रजिस्ट्रेशन योग्य है एवं क्या इस परियोजना की सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार रेरा को है? 2. क्‍या इस प्राधिकरण को यह प्रकरण सुनने का क्षेत्राधिकार है ? 3. क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु do 4 do 4 बिन्दु सं? 4 के अन्तर्गत इस तथ्य का निर्धारण किया जाना है कि क्‍या प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट रेरा में रजिस्ट्रेशन योग्य है एवं क्या इस परियोजना की सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार रेरा को है ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिवचनों पर आधारित है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी का कहना है कि दिनांक ॥7.40.2047 को प्राधिकरण / यू पी.एस. आई.डी.सी को पत्र प्रेषित करते हुए 90 व्यवसायिक एवं आवासीय प्लॉट स्वामियों के पक्ष में लीज़ डीड निस्पादित कराये जाने हेतु अनुरोध किया गया, परन्तु यूपी.एस.आई.डी.सी द्वारा आवंटियों के पक्ष गें लीज Ste निस्पादित नहीं करायी जा रही है साथ ही साथ यह भी कहा गया है कि परियोजना में 90 प्रतिशत आवंटियों की रजिस्ट्री करायी जा चुकी है और सिर्फ 40-50 आवंटी ऐसे है, जिनकी रजिस्ट्री यूपी.एस.आई.डी.सी द्वारा नहीं की जा रही है। ऐसे में परियोजना उ.प्र. रेरा नियमावली के नियम 2h) के अंतर्गत यह परियोजना पंजीकरण हेतु योग्य नहीं है। WV जे सम्बंध में उल्लेखनीय है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2046 के नियम 20) में रेरा के अन्तर्गत ऑनगोईंग परियोजना को परिभाषित करते हुए चार अपवाद भी दिये गये हैं, जो कि निम्नवत है :- (0) "ongoing project" means a project where development is going on and for which completion certificate has not been issued but excludes such projects which fulfill any of the following criteria on the date of notification of these tules: (i) where services have been handed over to the Local Authority for maintenance. (ii) where common areas and facilities have been handed over to the Association for the Residents’ Welfare Association for maintenance. (iii) where all development work have been completed and sale/lease deeds of sixty percent of the apartment/houses/plots have been executed.

(iv) where all development works have been completed and application has been filed with the competent authority for issue of completion certificate. विपक्षी द्वारा यह अवगत कराया गया है कि परियोजना में 90 प्रतिशत आवंटियों की रजिस्ट्री करायी जा चुकी है। अतः Gat नियम 20069) के अन्तर्गत उपरोक्तानुसार प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराये जाना अपेक्षित नहीं है, परन्तु रेरा अधिनियम में अपंजीकृत परियोजना अधिनियम के सभी प्राविधानों से मुक्त नहीं हैं, उदाहरणार्थ ‘er अधिनियम की ame (3) में स्पष्ट किया गया है कि संचारनात्मक त्रुटि के लिए आवंटी को यह भी अधिकार होगा कि वह क्षतिपूर्ति हेतु अपना वाद रेरा में दर्ज करा सकेंगे। निष्कर्षत: उपरोक्त शिकायत रेरा के अन्तर्गत सुनवाई हेतु योग्य है। माननीय महाराष्ट्र उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-908 / 2048 “मोहम्मद जैन खान विरुूद्द महाराष्ट्र रियल wee अथॉरिटी व अन्य” के प्रकरण में सुनवाई उपरान्त अपने पारित आदेश दिनांक 34.07.208 में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा में अपंजीकृत रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स के fleg भी प्राधिकरण द्वारा सुनवाई की जा सकती है। स्पष्ट है कि प्रश्नाधीन प्रोजेक्टस के विरूद्द भी प्राधिकरण द्वारा सुनवाई की जा सकती है और यह भी स्पष्ट है कि प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट के रेरा में रजिस्टर्ड न होने मात्र के आधार पर शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत अस्वीकार नहीं की जा सकती है। तद्नुसार बिन्दु to 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

क्या इस अथॉरिटी को यह प्रकरण सुनने का क्षेत्राधिकार अधिकार है ? जहाँ तक प्राधिकरण को विधिक रूप से प्रकरण की सुनवाई करने के क्षेत्राधिकार का प्रश्न है, इस सम्बंध में स्पष्ट करना है कि प्रथम दृष्टया किसी परिवाद को दर्ज कराये जाने के लिए भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 के धारा-34 के अन्दर प्राविधान दिये गये है जो कि निम्न रूप से उललेखित 8: 3l. (!) Any aggrieved person may file a complaint with the Authority or the adjudicating officer, as the case may be, for any violation or contravention of the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder. against any promoter allottee or real estate agent, as the case may be. Explanation —For the purpose of this sub-section "person" shall include the association of allottees or any voluntary consumer association registered under any law for the time being in force. (2) The form, manner and fees for filing complaint under sub-section (l) shall be such as may be specified by regulations

उपरोक्तानुसार कोई पीड़ित व्यक्ति, किसी wate, आवंटी या भू-सम्पदा अभिकर्ता के विरूद्द अधिनियम या उसके अधीन बनाये गये नियमों या विनियमों के उपबन्धों के किसी अतिकमण या उल्लंघन के लिए मामलों के अनुसार (as the case may be), प्राधिकरण या न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष शिकायत दाखिल कर सकता है। इससे स्पष्ट है कि शिकायत को प्राधिकरण और न्यायनिर्णायक अधिकारी दोनों के समक्ष उनके क्षेत्राधिकार एवं मामलों के अनुसार (as the case may be) प्रस्तुत किये जा सकते है। प्राधिकरण और न्यायनिर्णायक अधिकारी के क्षेत्राधिकार और उनके सुने जाने वाले मामले रेरा अधिनियम में सम्बंधित प्राविधानों के अन्तर्गत उल्लेख किये गये है। रेरा अधिनियम में प्राधिकरण (Authority) ERT प्रयोग किये जाने वाली शक्तियों (Powers) का अधिकार धारा-35,36,37,38, के अन्तर्गत दी गयी है। इनमें से मुख्य शक्ति जो कि धारा-38 में प्राधिकरण को दी गयी है, जिसका पढ़ा जाना उचित होगा, जो कि निम्नवत है :- & 8. () The Authority shall have powers to impose penalty or interest, inregard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the tules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that—

(a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India. उपरोक्त प्राविधान की धारा-38 की उपधारा-4 यह है कि प्राधिकरण को, सम्प्रवर्तकों, आवंटियों और भू-सम्पदा अभिकर्ताओं पर डाली गयी बाध्यताओं के किसी भी उल्लंघन के सम्बंध में, इस अधिनियम और उसके अधीन बनाये गये नियमों और विनियमों के अधीन अर्थदंड (Penalty) या AT (Interest) अधिरोपित करने की शक्ति होगी। इससे स्पष्ट है कि सम्प्रवर्तक, आवंटियों और भू-सम्पदा अभिकर्ताओं पर डाली गयी बाध्यताओं (Obligations) के किसी भी उल्लंघन के लिए अर्थदंड Penalty) और ब्याज (7७०७० प्राधिकरण द्वारा घारा 38(4) के अन्तर्गत अधिरोपित किया जायेगा। इसके अतिरिक्त न्यायनिर्णयन करने की शक्ति भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046, की धारा-74 में दी गयी है। जो कि निम्नवत्‌ है-: 7. (0) For the purpose of adjudging compensation under sections 2, 4, 8 and section 9, the Authority shall appoint in consultation with the appropriate

Government one or more judicial officer as deemed necessary, who is or has been a District Judge to be an adjudicating officer for holding an inquiry in the prescribed manner, after giving any person concerned a reasonable opportunity of being heard: Provided that any person whose complaint in respect of matters covered under sections 2, 4, 8 and section 9 is pending before the Consumer Disputes Redressal Forum or the Consumer Disputes _Redressal Commission or the National Consumer Redressal Commission, established under section 9 of the Consumer Protection Act, 986, on or before the commencement of this Act, he may, with the permission of such Forum or Commission, as the case may be, withdraw the complaint pending before it and file an application before the adjudicating officer under this Act. (2) The application for adjudging compensation under sub-section (), shall be dealt with by the adjudicating officer as expeditiously as possible and dispose of the same within a period of sixty days from the date of receipt of the application: Provided that where any such application could not be disposed of within the said period of sixty days, the adjudicating officer shall record his reasons in writing for not disposing of the application within that period.

(3) While holding an inquiry the adjudicating officer shall have power to summon and enforce the attendance of any person acquainted with the facts and circumstances of the case to give evidence or to produce any document which in the opinion of the udjudicating officer, may be useful for or relevant to the subject matter of the inquiry and if, on such inquiry, he is Satisfied that the person has failed to comply with the provisions of any of the sections specified in sub-section (), he may direct to pay such compensation or interest, as the Ly any be, as he thinks fit in accordance with the provisions of any of those sections. उपरोक्त प्राविधान की emi—7i(i) यह है fe अधिनियम की धारा-42, धारा-44, धारा-48 और धारा-49 के अधीन क्षतिपूर्ति (Compensation) न्यायनिर्णीत करने के लिए, प्राधिकरण समुचित सरकार के परामर्श से ऐसे एक या अधिक न्यायिक अधिकारी जैसा आवश्यक समझे, जो जिला न्यायधीश है या रहा है, न्यायनिर्णायक अधिकारी के रूप में नियुक्त करेगा, जो कि किसी संबद्ध व्यक्ति को सुनवाई का समुचित अवसर प्रदान किये जाने के पश्चात्‌, विहित रीति (Prescribed manner) में जाँच करेगा। ऐसे में यह we है कि जहाँ क्षतिपूर्ति (Compensation) की मांग की जायेगी, तो उसका निर्णय नन्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा दिया जायेगा। इससे यह भी प्रतीत होता है कि प्राधिकरण की शक्ति न्यायनिर्णायक अधिकारी के नियुकती हेतु अहम है, क्योंकि मुख्यतः नियुक्तिकर्ता प्राधिकरण है जो कि सरकार के परामर्श से करेगा।

अतः रेरा अधिनियम की धारा-38 एवं धारा-74 से स्पष्ट है कि धारा-38 में प्राधिकरण की शक्तियां दी गयी है जिसमें कि सम्प्रवर्तकों, आवंटियों और भू-सम्पदाओं अभिकर्ताओं पर डाली गयी बाध्यताओं (Obligations) के किसी भी उल्लंघन (Any Contravention) के सम्बंध में, अर्थदंड (Penalty) एवं ब्याज (Interest) अधिरोपित किया जायेगा और धारा-7१ में क्षतिपूर्ति (Compensation) हेतु न्‍्यायनिर्णयन करने की शक्ति का अधिकार न्यायनिर्णायक अधिकारी को है जो कि केवल धारा-42, धारा-44, धारा-48 और धारा-49 (Only for Sections 2,4,8,9) के अधीन किया जायेगा। रेरा अधिनियम की धारा-42 में निम्न प्राविधान है :- 2. Where any person makes an advance or a deposit on the basis of the information contained in the notice advertisement or prospectus, or on the basis of any model apartment, plot or building, as the case may be, and sustains any loss or damage by reason of any incorrect, false statement included therein, he shall be compensated by the promoter in the manner as provided under this Act: Provided that if the person affected by such incorrect, false statement contained in the notice, advertisement or prospectus, or the model apartment, plot or building, as the case may be, intends to withdraw from the proposed project, he shall be returned his entire investment along with interest at such rate as may be prescribed and the compensation in the manner provided under this Act.

उपरोक्‍्तानुसार प्राविधान से यह है कि जहाँ कोई व्यक्ति सूचना, विज्ञापन प्रास्पेक्ट्स में दिये जानकारी के आधार पर कोई अग्रिम देता है या जमा करता है और उसे उसमें सम्मलित गलत, मिथ्या कथन के कारण कोई हानि या नुकसान उठाना पढ़ता है, तो उसकी सम्प्रवर्तक द्वारा इस अधिनियम के अधीन यथा उपबंधित रीति में क्षतिपूर्ति की जायेगी। ऐसे में जहाँ शिकायतकर्ता धारा i2 8 mA के अनुसार ससाक्ष्य क्षतिपूर्ति की माँग करेगें वहाँ उसका अभिनिर्णय न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा दिया जायेगा। इसी धारा के प्राविधान के दूसरे अनुच्छेद (Paragraph 2) में यह कहा गया है कि पीड़ित आवंटी परियोजना से यदि अपना नाम वापस लेना चाहता है, तो उसके निवेश की गयी धनराशि, ब्याज सहित, ऐसी दर जो कि पर जो कि विहित की जाए के अनुसार लौटाया जायेगा, और अधिनियम के अधीन उपबंधित रीति के अनुरूप उसकी क्षतिपूर्ति की जायेगी। wea यदि केवल ब्याज सहित धनराशि वापिस माँगी गई है व ब्याज दर विहित है तो उसमें अभिनिर्णय का कोई अंश समाविष्ट नहीं है। अतः इस धारा में 2 अंग है, पहला (Para l) जहाँ क्षतिपूर्ति का प्रश्न है वह न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा निर्णय किया जायेगा और दूसरा (Para 2) जहाँ जमा धनराशि मय ब्याज का प्रश्न है वह प्राधिकरण द्वारा निर्णीत किया जायेगा, इसी प्रकार रेरा अधिनियम की oe की उपधारा-3 निम्नवत प्राविधानित है-:

4(3) In case any structural defect or any other defect in workmanship, quality or provision of services or any other obligations of the promoter as per the agreement for sale relating to such development is brought to the notice of the promoter within a period of five years by the allottee from the date of handing over possession, it shall be the duty of the promoter to rectify such defects without further charge, within thirty days, and in the event of promoter's failure to rectify such defects within such time, the aggrieved allottees shall be ’ to receive appropriate compensation in the manner as provided under this Act. धारा-44 में सम्प्रवर्तक द्वारा मंजूर रेखांकों और परियोजना विनिर्देशों का पालन किये जाने का प्राविधान है। इसी कम में धारा-44 की उपधारा-3 में यह प्राविधानित है कि यदि कब्जा सौपें जाने की तारीख से 5 वर्ष की अवधि के भीतर आवंटी द्वारा, ऐसे विकास से सम्बंधित किसी संरचनात्मक त्रुटि या सेवाओं के कर्मकौशल, क्वालिटी या उपबन्ध या सम्प्रवर्तक की feel अन्य बाध्यताओं की ओर सम्प्रवर्तत का ध्यान दिलाया जाता है, तो सम्प्रवर्तक का यह कर्तव्य होगा कि वह ऐसी त्रुटियों को बिना fort अतिरिक्त प्रभारों के 30 दिन के भीतर दूर कराये और सम्प्रवर्तक द्वारा ऐसी त्रुटियों को ऐसे अवधि के भीतर दूर करने में असफल रहने की दशा में पीड़ित आवंटी समुचित प्रतिकर पाने का हकदार होगा, जो इस अधिनियम के अधीन उपबंधित हो।

इससे भी यह स्पष्ट है कि इसमें क्षतिपूर्ति के निर्धारण का प्रश्न है जो कि बाध्यकारी शर्तों को पूरा न किये जाने के लिए इस धारा के अन्तर्गत, इसका निर्णय न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी का होगा। परन्तु पीड़ित व्यक्ति को यह स्वतंत्रता होगी कि वह, सम्प्रवर्तक द्वारा उन बाध्यकारी शर्तों को पूर्ण कराये जाने हेतु आदेश के लिए, प्राधिकरण के समक्ष अपना वाद प्रस्तुत कर सकते है। रेरा अधिनियम की aia के अन्तर्गत निम्नवत्‌ प्राविधान दिये गये है :- 8, () If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the Possession, at such rate as may be prescribed. उपरोक्त प्राविधान यह है कि यदि सम्प्रवर्तक-:

(क). विकय करार के Prat के अनुसार उसमें निर्धारित तारीख तक सम्यक रूप से पूरा करने में, या (ख). इस अधिनियम के अधीन अथवा किसी अन्य प्रकरण से रजिस्ट्रीकरण का निलंबन या प्रतिसंहरण के कारण विकासकर्ता के रूप में उसका कारोबार बंन्द होने के कारण, यथास्थिति, किसी अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन का पूरा करने में असफल रहता है या उसका कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो वह उपलब्ध किसी अन्य उपचार पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना आवंटी की मांग पर, यदि आवंटी परियोजना से बाहर होना चाहता है, तो यथास्थिति, उस अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन के सम्बंध में उसके द्वारा प्राप्त रकम को, ऐसी दर पर ब्याज सहित, जो इस नियमित विहित की जाये एवं इस अधिनियम के अधीन यथा उपबन्धित रीति में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का पात्र होगा। परन्तु जहाँ किसी आवंटी का परियोजना से बाहर आने का आशय नहीं है, वहाँ सम्प्रवर्तक- द्वारा उसे कब्जा सौपें जाने तक विलम्ब के प्रत्येक माह के लिए उस दर पर जो विहितं की जाये, ब्याज पाने का अधिकारी होगा। अतः यह स्पष्ट है कि यदि सम्प्रवर्तक द्वारा अनुबन्ध के अनुसार परियोजना को अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन पूर्ण नहीं किया जाता है, या कब्जा नहीं दिया जाता है और यदि आवंटी परियोजना से बाहर आना चाहता है, तो वह अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित और क्षतिपूर्ति भी पाने का अधिकारी होगा।

यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है, तो प्रतिमाह विलम्ब के लिए ब्याज देय होगा। इससे भी यह स्पष्ट है कि धारा-38 के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह शक्ति है कि जहाँ ब्याज और अर्थदंड का प्रश्न होगा, तो यह प्राधिकरण के क्षेत्राधिकार में होगा और जहाँ क्षतिपूर्ति का प्रश्न होगा, तो वह धारा-74 के अन्तर्गत न्यायनिर्णायक अधिकारी के क्षेत्राधिकार में होगा। इन प्राविधानों को संयुक्त रूप से पढ़ा जाये, तो इन प्राविधानों की भाषा में यह प्रस्तावित है कि यदि प्रोमोटर द्वारा अपने बाध्यकारी अनुबन्ध के Page 2 Sv ka के अनुसार कब्जा नहीं दिया जाता है, तो आवंटी को यह दावा करने का अधिकार होगा कि अपना जमा धनराशि ब्याज सहित वापस ले सकेगें। wage विशेष रूप से ais को दृष्टिगत रखते हुए भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम की धारा-84 के अन्तर्गत उ0प्र0 भू-सम्पदा नियमावली, 206 बनायी गयी। जिसमें प्राधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत करने के लिए फार्म “एम” नियम-33(4) एवं न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष आवेदन करने के लिए फार्म “एन” नियम-34() का प्राविधान है। इसके अतिरिक्त उ0प्र0 भू-सम्पदा प्राधिकरण (सामान्य) विनियमन, 20i9 के प्रस्तर 24 के अन्तर्गत ऑनलाईन शिकायत दर्ज कराना का भी प्राविधान है। इसी कम में आवंटियों के हित के लिए निम्न प्राविधान हैं :- Right of Allottee

9. (4) The allottee shall be entitled to claim the refund of amount paid along with interest at such rate as may be prescribed and compensation in the manner as provided under this Act, from the promoter, if the promoter fails to comply or is unable to give possession of the apartment, plot or building, as the case may be, in accordance with the terms of agreement for sale or due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of his registration under the provisions of this Act or the rules or regulations made thereunder. उपरोक्तानुसार यह है कि यदि सम्प्रवर्तत विकय करार के निबन्धों के अनुसार या इस अधिनियम या उसके अधीन बनाये गये नियमों या विनियमों के उपबन्धों के अधीन उसके रजिस्ट्रीकरण निलम्बन या प्रतिसंहरण हो जाने के कारण, विकासकर्ता के रूप में उसका कारोबार बन्द हो जाने के कारण या विकय करार के निबन्धानुसार अनुपालन करने में असफल रहता है या, यथास्थिति, अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन का कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो आवंटी द्वारा सम्प्रवर्कक को दिये गये धनराशि ऐसी ब्याज दर पर वापस जायेगी जो कि विहित की जायेगी तथा अधिनियम के अधीन उपबंधित रीति में क्षतिपूर्ति 0, a दावा करने का हकदार होगा।

अतः यह स्पष्ट है कि यदि सम्प्रवर्तक द्वारा किये गये विकय करार के नियम एवं शर्तों के अनुसार कब्जा नहीं दिया जाता है, तो वह अधिनियम के अधीन नियम एवं नियमावली के अन्तर्गत जमा धनराशि ब्याज सहित दावा करने का हकदार होगा और इसके अतिरिक्त क्षतिपूर्ति पाने का भी अधिकारी होगा। ऐसे में यह अवधारित किया जा सकता है कि जहाँ आवंटी जमा धनराशि का ब्याज सहित दावा करने का हकदार है, तो उसका क्षेत्राधिकार प्राधिकरण के अन्तर्गत मानी जायेगी, जिसकी शक्ति धारा-38 के अन्तर्गत दी गयी है, क्‍योंकि व्याज दर राज्य सरकार द्वारा विहित है एवं इसमें कोई “एडज्यूडिकेशन” का प्रश्न निहित नहीं है। जहाँ तक क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो यह क्षेत्राधिकार धारा-74 के अनुसार न्यायनिर्णायक अधिकारी का होगा, क्‍योंकि इसमें निर्धारित प्रकियानुसार साक्ष्यों के आधार पर क्षतिपूर्ति का निर्धारण अपेक्षित है। ह रेरा अधिनियम धारा-72 में न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा क्षतिपूर्ति पर विचार किये जाने वाले कारण के बारे में भी प्राविधान दिये गये है जो कि निम्नवत्‌ है :- 72, While adjudging the quantum of compensation or interest, as the case may be, under section 7!, the adjudicating officer shall have due regard to the following factors, namely:— (a) the amount of disproportionate gain or unfair advantage, wherever quantifiable, made as a result of the default; (b) the amount of loss caused as a result of the default; (c) the repetitive nature of the default; (d) such other factors which the adjudicating officer considers necessary to the case in furtherance of justice,

इस धारा के प्राविधान में ब्याज भी जोड़ा गया है, क्योंकि क्षतिपूर्ति की धनराशि की मात्रा का निर्धारण एकमुश्त धनराशि अथवा समकक्ष ब्याज दोनों के रूप हो सकता है। स्पष्टतया क्षतिपूर्ति के रूप दिये जाने वाला ब्याज, आवंटी की जमा धनराशि की ब्याज सहित धनवापसी के प्रकरण से अलग है। जहाँ ब्याज के रूप में दी जाने वाली क्षतिपूर्ति की राशि में ब्याज दर का निर्धारण सम्मिलित है, प्राधिकरण द्वारा धनराशि ब्याज सहित वार्षिक करने की दशा में ब्याज दर पूर्व निर्धारित है तथा उसमें अभिनिर्णय का अंश नहीं है | ee Sv — किये जाने वाले प्रकरण में भुगतान a जाने वाले ब्याज की दर राज्य सरकार द्वारा बनाये गये नियमावली के अन्तर्गत दी जाती है और क्षतिपूर्ति निर्धारण या ब्याज की गणना अधिनिर्याणक द्वारा निम्न 4 बिन्दुओं को दृष्टिगत रखते हुए दिये जाते है। (क) व्यतिकम के परिणाम स्वरूप अनुपातिक लाभ या अनुचित फायदे की, जहाँ कहीं अनुमान्य हो, रकम: (ख) व्यतिकम के परिणामस्वरूप हानि की रकमः (ग) व्यतिकम के पुनरावुत्तिपूर्ण प्रकृति: = ऐसे अन्य कारक, जो न्यायनिर्णायक अधिकारी न्याय के अग्रसरण के मामले में आवश्यक समझें | ऐसे में यह स्पष्ट है कि क्षतिपूर्ति वाले प्रकरण के निस्तारण जो न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा किया जाएगा, उसका जमा धनराशि मय ब्याज वापस किये जाने वाली धनराशि से कोई लेन-देना नहीं है। यह भी है कि रेरा अधिनियम में क्षतिपूर्ति एवं जमा धनराशि मय ब्याज हेतु अलग-अलग प्राविधान दिये गये है। क्षतिपूर्ति की गणना धारा-72 में दिये गये सिर्फ 4 आधारों एवं धारा 42, 44, 48 व 4१9 के प्राविधानों तथा शर्तों के अनुसार ही दी जायेगी।

अधिनियम के अनुसार प्राधिकरण को भू-सम्पदा सेक्टर को नियमित रूप विभिन्‍न प्राविधानों के अनुसार विकास करने हेतु दिये गये है साथ प्राधिकरण को एक अधिनिर्णायक अधिकारी को नियुक्त करने का अधिकार दिया गया है जो सिर्फ विशिष्ठ रूप से कृत्य अनुसार क्षतिपूर्ति वाली धनराशि का निर्धारण करेगें। जहाँ तक ब्याज, अर्थदंड, क्षतिपूर्ति में अन्तर का प्रश्न है, तो इन सभी के अन्तर के सम्बंध में निम्नवत्‌ साक्ष्यों के आधार पर स्पष्ट किये गये है माननीय उच्च न्यायालय बाम्बे द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया आदि में अभिनिर्धारित किया गया है कि-: 258. In paragraph-9 of Alok Shanker Pandey v. Union of India, (2007) 3 SCC 545, the Apex Court has held that “There is misconception about interest. Interest is not a penalty or punishment at all, but it is the normal accretion on capital. For example if A had to pay B a certain amount, sayl0 years ago, but he offers that amount to him today, then he has pocketed the interest of the principal amount. Had A paid that amount to B 0 years ago, B would have invested that amount Page 5

somewhere and earned interest thereon, but instead of that A has kept that amount with himself and earned interest on it for this period. Hence equity demands that A should not only pay back the principal amount but also the interest thereon to B.” The Object of Section 8 is to recompense an allottee for depriving him of the use of the funds paid by him. The promoter who has received money from the allottee but has failed to adhere to. his contractual or statutory obligations, cannot claim that he is entitled to utilize the monies without paying any interest with respect thereto to the allottee. उक्त से स्पष्ट है कि ब्याज अर्थदंड नहीं है और न ही कोई सजा है, किन्तु साधारण रूप से रकम पर हुई अभिवृद्धि है। erie का लक्ष्य आवंटी को जमा किये गये धनराशि के उपयोग का प्रतिदान करने हेतु है। इसी कारण ॥ | प्राधिकरण द्वारा क्षेत्राधिकारिता के अन्तर्गत प्रदत्त शक्तियों का प्रयोग करते हुए दिया जा रहा है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

दूसरी ओर विपक्षी का कहना है कि कम्पनी द्वारा परियोजना के भूखंड HRA-I3 के सभी विकास कार्यों जैसे कि सीवर, रोड, बिजली, चारदीवारी, पानी लाईन आदि की सुविधाएं पूर्ण करायी जा चुकी है। दिनांक 47.40.2047 को प्राधिकरण को पत्र प्रेषित करते हुए 90 व्यवसायिक एवं आवासीय प्लॉट स्वामियों के पक्ष में लीज़ डीड निस्पादित कराये जाने हेतु अनुरोध किया गया, परन्तु यू पी.एस.आई.डी.सी द्वारा आवंटियों के पक्ष में लीज Ss निस्पादित नहीं करायी जा रही है। उपरोक्त वर्णित स्थिति से यह विदित है कि यह परियोजना रेरा लागू होने से पूर्व ही पूर्ण कर ली गयी थी और रेरा नियमावली के अंतर्गत 60 प्रतिशत से ज्यादा आवंटियों को रजिस्ट्री करायी जा चुकी है, परन्तु यू पी.एस.आई.डी.सी के द्वारा प्लॉट की रजिस्ट्री न कराये जाने के कारण विपक्षी द्वारा आवंटियों को कब्जा नहीं दिया जा सका। वर्तमान में विपक्षी, शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा देने के लिए तैयार है, फिर भी रजिस्ट्री के सम्बंध में यू.पी.एस.आई.डी.सी को आवंटियों के प्लॉट के पंजीकरण कराये जाने हेतु निर्देश दिया जाना उपयुक्त होगा, जिससे की आवंटियों के हितों को संरक्षित किया जाये। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने का दायित्व QT का है। Page 6 WY a सम्बंध में रेरा अधिनियम की प्रस्तावना में उललेखित है कि :-

.An Act to establish the Real Estate Regulatory Authority for regulation and promotion of the real estate sector and to ensure sale of plot, apartment or building, as the case may be, or sale of real estate project, in an efficient and transparent manner and to protect the interest of consumers in the real estate sector and to establish an adjudicating mechanism for speedy dispute redressal and also to establish the Appellate Tribunal to hear appeals from the decisions, directions or orders of the Real Estate Regulatory Authority and the adjudicating officer and for ‘matters connected therewith or incidental ’ thereto. उक्तानुसार भू-सम्पदा सेक्टर के विनियमन और संवर्धन के लिए भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की स्थापना करने तथा यथा स्थिति भू-खण्ड, अपार्टमेन्ट या भवन का विकय या भू-सम्पदा परियोजना का विकय दक्षता पूर्ण और पारदर्शी रीति में सुनिश्चित करने तथा .भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ता के हितों की ten करने और विवादों के शीघ्र समाधान के लिए एक न्याय निर्णायक तंत्र की स्थापना और भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण तथा न्यायनिर्णयक अधिकारी के विनिश्चयों, निर्देशों अथवा आदेशों के विरूद्ध अपीलों की सुनवाई करने के लिए भी एक अपीलीय अधिकरण की स्थापना करने और उससे सम्बन्धित या उसके आनुषंगिक विषयों का उपबन्ध करने के लिए यह अधिनियम है, जिससे यह स्पष्ट है कि रेरा का मूल उद्देश्य भू-सम्पदा क्षेत्र का विकास करना है।

Rr अधिनियम को लाने का उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की स्थापना करते हुए रियल एस्टेट सेक्टर का विकास एवं विनियमन कराया जाये और रियल एस्टेट सेक्टर के ग्रहकेताओं के हितों को संरक्षित किया जा सके, जिसके कम में प्रकरण के अनुसार विवाद के निवारण हेतु एक न्यायनिर्णयन व्यवस्था बनायी जाए। a अधिनियम के प्राविधानों को दृष्टिगत रखते हुए यह स्पष्ट है कि WW के गठन का मूल उद्देश्य रियल एस्टेट सेक्टर का विकास करना एवं आवंटियों के हितों को संरक्षित करने का है। इस सम्बन्ध माननीय बम्बई उच्च न्यायालय की Re याचिका Wel-2737 /20:7 नीलकमल Raced wards प्राएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में विश्लेषण करते हुए अभिनिर्धारित किया गया है कि :- 54. We are conscious of the fact that actual implementation of RERA needs to be closely monitored in years to come. RERA is not a law relating to only regulatory control over the promoter but its object is to develop the real estate sector, particularly, the incomplete projects across the — country.The problems are enormous and it is time to take a step forward to fulfill the dream of the Father of the Nation — Mahatma Gandhi to wipe every tear from every eye. उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि 'रेरा' का मूल्य उद्देश्य रियल एस्टेट सेक्टर का विकास करना है और विशेष रूप से अपूर्ण परियोजनाओं को पूर्ण कराने का दायित्व WT का है। अत: इसी को दृष्टिगत रखते हुए प्राधिकरण की इस पीठ द्वारा संतुलित निर्णय लिया जाना विधि संगत होगां।

wr अधिनियम की धारा-38 में प्राधिकरण की शक्तियों हेतु प्राविधान दिये गये हैं, जिसका पढ़ा जाना महत्वपूर्ण है, जो कि निम्नवत है :- 38. (l) The Authority shall have powers to impose penalty _ or interest, inregard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being .abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India.

उपरोक्त प्राविधान की धारा-38 की उपधारा-4 में यह है कि प्राधिकरण को, सम्प्रवर्तकों, आवंटियों और भू-सम्पदा अभिकर्ताओं पर डाली गयी बाध्यताओं के किसी भी उल्लंघन के सम्बंध में, इस अधिनियम और उसके अधीन बनाये गये नियमों और विनियमों के अधीन अर्थदंड (Penalty) या ब्याज (Interest) अधिरोपित करने की शक्ति होगी। इससे स्पष्ट है कि सम्प्रवर्तक, आवंटियों और भू-सम्पदा अभिकर्ताओं पर डाली गयी बाध्यताओं (Obligations) के किसी भी उल्लंघन के लिए अर्थदंड Penalty) और ब्याज (Interest) WHT ERI ART 38(4) के अन्तर्गत अधिरोपित किया जा सकेगा। इसी धारा-38 के उपधारा-2 में प्राधिकरण को नैसंगर्गिक न्याय के सिद्धानों से मार्ग दर्शित होने और इस अधिनियम और उसके अधीन बनाये गये नियमों के अन्य उपबन्धों के अधीन रहते हुए प्राधिकरण को अपनी स्वयं की प्रकिया विनियमित करने की शक्तियाँ दी गयी है, जिसके अनुसार प्राधिकरण द्वारा विचारोपरान्त परियोजना के पूर्णता की स्थितियों को देखते हुए संतुलित निर्णय लिया जाना न्यायहित में होगा। 'रेरा' अधिनियम की धारा 34(f) F WT के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी veers किया गया है, जिसके अनुसार समय-समय पर सम्प्रवतक एवं आवंटियों के ऊपर बाध्यकारी अधिनियम के अधीन प्राविधानों, नियमों एवं विनियमों के अनुपालन सुनिश्चित कराये जाने का दायित्व इस प्राधिकरण का है। (४ इसी प्रकार धारा 32 में रियल एस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-

“32. The Authority shall in order to -facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest: of the allottees, promoter and real estate agent; (j)any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल wee सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी wee seed के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का भी उत्तरदायित्व इस प्राधिकरण का है। इस क्रम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें wr अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, जिसके प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-

“]24. The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind, It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, ‘Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one = all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 7 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections !2, 4, 8 and 9. A promoter could .very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि var वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के .आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely

completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। माननीय बम्बई उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-2737 / 2047 नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया के प्रस्तर-426 में विश्लेषण के उपरान्त अभिनिर्धारित किया गया है कि:- 26. The another plea raised is as to why a promoter shall pay interest for the past contractual rights, in case of failure to complete the project after registration under RERA, till the possession is handed over. Under the scheme of the ‘RERA it is clear by now that a promoter has to self assess and declare time period during which he would complete the project. But in case, inspite of making genuine efforts, a promoter fails to complete the project, then the concerned authorities, adjudicators, forums,tribunals would certainly look into genuine cases and mould their reliefs pees! 3 उपरोकतानुसार RT की स्कीम को देखते हुए सम्प्रवर्तक iV विचारोपरान्त अपनी परियोजना के पूर्णता सम्बन्धित एक निर्धारित समय Page 24 | बा जिसके अन्दर वह परियोजना को पूर्ण कर सके एवं इसको देखते हुए सक्षम प्राधिकारी को यह अधिकार होगा कि वह प्रकरण की वास्तविकता को देखकर आवंटी द्वारा मांगे गये अनुतोष पर निर्णय ले सकें |“यह स्पष्ट है कि रेरा' का मूल उद्देश्य रियल एस्टेट सेक्टर का विकास करना एवं प्रमोटर्स द्वारा परियोजना को पूर्ण कराने का है।

इसी प्रकार माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-940,/2047 बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य के प्रस्तर-405 में भी रेरा अधिनियम के उद्देश्य को देखकर अभिनिर्धारित किया है:- = is apparent from the aims and objectives that Act ensures greater accountability towards consumers and significantly reduce fraud and delays. Accountability standards have been laid down where duties cast upon promotors as well as the effort has been made to ‘make consumer also responsible. उपरोक्तानुसार रेरा अधिनियम का अभिप्राय एवं उद्देश्य है कि वह गृहकेताओं के बड़े उत्तरदायित्व को तय कर सके एवं परियोजना में विलम्ब की स्थिति को कम किया जाए। सम्प्रवर्तक द्वारा अपने कर्तव्यों के जवाबदेही एवं ग्रहकेताओं के उत्तरदायित्व भी इस अधिनियम में दिये गये है। उपरोक्त आब्जर्वेशन से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम सम्प्रवर्कत और साथ ही साथ आवंटियों को भी परियोजना के पूर्णता के सम्बन्ध में उत्तरदायी माना है। WwW के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,/2047 बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 2307.20I9 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-24 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- 20 It is apparent that RERA_ intends protection of home-buyers and aims at completion of the buildings, The buildings have to be completed,’ for that,we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of

= as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the ‘ promoter/builder. The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year. उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि wa आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण करायें, जिससे गृहक्रेताओं को उनका फ्लैट मिल सके। तत्क्रमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in ‘completion of the project.

उक्त आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहक्रेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। jv इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43,/2049 पायनियर ada लैण्ड एंड इन्फ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 09.08.2049 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that ‘allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable.

उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देख-रेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न रह जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। | ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से fu —— ०७७०७ भ०८७भ55 रस = का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील Wo—-4987/204 "Gaiv Dinshaw Irani & Ors Vs Tehmtam Irani &Ors में Moulding of Reliefs के सम्बन्ध में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन दिया गया है:- 35. Thus, when the relief otherwise awardable on the date of commencement of the suit wouid become inappropriate in view of the changed circumstances, the courts may mould the relief in accordance with the changed circumstances for_shortening the litigation or to do complete justice. _

उपरोक्तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिये गये महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन से यह स्पष्ट है कि परिस्थितियों के अनुसार मांगे गये अनुतोष में परिवर्तन किया जा सकता है और न्यायालय द्वारा सम्पूर्ण न्याय को दृष्टिगत रखते हुए परिवर्तित परिस्थितियों के अनुसार अनुतोष दिया जा सकता है। इस आब्जर्वेशन को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 24.08.2048 को सिविल अपील सं0-7079,/2048 Samir Narain Bhojwani Versus M/s Aurora Properties & Investments And Anr 4 पुन: Tard करते हुए Moulding of Reliefs Sf 2S एवं उचित माना है। यह स्पष्ट है कि परिस्थितियों के अनुसार प्राधिकरण द्वारा अनुतोष में परिवर्तन करते हुए समुचित न्याय दिया जा सकता है। चूंकि परियोजना 'रेरा' लागू होने से पूर्व ही पूर्ण कर ली गयी थी और उ0प्र0 'रेरा' नियमावली के नियम 2(0)0॥) के अन्तर्गत 60 प्रतिशत से अधिक आवंटियों की रजिस्ट्री करायी जा चुकी है। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते WV u | यह उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्तागण को उनके प्लॉट्स का कब्जा दें और परियोजना में अवशेष मूलभूत सुविधाओं को पूर्ण करायें। विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के सम्बंध में यह स्पष्ट किया जाता है कि परियोजना अत्यधिक पुरानी है और वर्तमान में प्लॉट की दरों में अभिवृद्धि | भी हुई है। शिकायतकर्तागण द्वारा प्लॉट को एक समुचित मूल्य पर रेरा लागू होने से पूर्व विपक्षी से कय किया गया था, और यदि वह अपनी यूनिट को आज के दौरान विकय करते हैं, तो उसका लाभ बढ़ी हुई दरों पर शिकायतकर्ता को प्राप्त होगा। ऐसे में प्रश्नगत प्रकरण में विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित प्रतीत नहीं होता है। dager बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है।

जहाँ तक शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी से मानसिक प्रताड़ना एवं वाद व्यय हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो रेश अधिनियम की धारा-7 के अनुसार धारा-42,4,8 व १9 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें मानसिक प्रताड़ना एवं वाद व्यय सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते a आदेश | किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिद्स के समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र/अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.44.2020 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी संख्या-2 (यू0.पी.एस.आई.डी.सी) को निर्देशित किया जाता है कि वह आगामी 3 माह के अंदर परियोजना के समस्त आवंटियों /शिकायतकर्तागण की रजिस्ट्री करना सुनिश्चित करें। 4. विपक्षी संख्या-। (असंल हाऊसिंग एवं कंस्ट्रक्शन लि.) को आदेशित | i ॑++--ाम+-० नमक माय. ननक++८++े+ «७४ +ल+ाा३म3८न«ाक+< ४ «++3+5<म२33३७३३३३३०+3२भ+++३मा३ान७.-+०३७३-०+-+-3०-०-०-८+ समर “---न Page 26 — विपक्षी <ea- (असंल हाऊसिंग एवं कंस्ट्रक्शन लि.) परियोजना में अवशेष मूलभूत सुविधाओं को आगमी 3 माह के अन्दर पूर्ण करना सुनिश्चित करें। 4. पक्षकार इस आदेश की एक प्रति यू0.पी.एस.आई.डी.सी को रजिस्ट्री कराये जाने के सम्बंध में उपलब्ध करा दें। 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जायें। इस आदेश का sods उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्रावधानों के अन्तर्गत पतला होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 066 (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक:-04 / 09 / 2020