उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष कम संख्या शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण् | 4 NCR44/08/0387/209 रीना अग्रवाल 2 NCR44/08/0397/209 रीना अग्रवाल 3 NCRI44/08/0436/209 अनिल कुमार अग्रवाल 4 NCR44/08/0437/20I9 अनिल HAN अग्रवाल 5 १7८ट244/08/0502/209 रीना अग्रवाल | 6 | NCR44/08/054/209 अनिल कमार अग्रवाल 7 NCR44/08/056/20I9 विवेक अग्रवाल एवं | एस.के अग्रवाल बनाम मैसर्स लॉजिक्स इन्फास्ट्रक्चर प्राएलि0 शिकायतकर्ता रीना अग्रवाल के साथ 06 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या 70२44/08/0387/209 रीना अग्रवाल अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा, निर्माण की कमियों को सही किये जाने, 945 वर्ग फुट निजी लॉन को पंजीकरण सहित दिये जाने एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट नं०-0-005 बुक किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय समय पर किस्तों के आधार पर 4,30,47,782//- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता दिनांक 42.09.204 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी eet ont तक कब्जा नहीं दिया गया है Xx 2

शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा उन्हें फ्लैट कय करने के दौरान आश्वस्त कराया गया था कि १8 माह में कब्जा दिया जायेगा, जो कि दिनांक 42.09. 2044 को पूर्ण हो चुकी है, किन्तु आज तक कब्जा नहीं दिया गया। यूनिट संख्या-0-005 को आवंटित करने के उपरान्त फ्लैट का क्षेत्रफल 875 वर्ग फुट एवं निजी लॉन ots वर्ग we दिये जाने का वादा किया गया था। लॉन चार्जेज फ्लैट की विकय कीमत से आधी दर पर अंगणित की गयी थी। अभी तक लॉन के क्षेत्रफल का रेखांकित नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा, निर्माण की कमियों को सही किये जाने, निजी लॉन को पंजीकरण सहित दिये जाने एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा लिखित पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा बढ़े हुए सुपर एरिया के मद में धनराशि की मांग की जा रही है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में लिखित शिकायत पत्र, फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 44.44.203, जमा घनराशि की रसीदें आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि दुरूपयोग करते हुए वाद योजित किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यह तथ्य प्रकाश में नहीं लाया गया है कि ऑफर ऑफ पोजेशन अंतिम विवरण के साथ उन्हें उपलब्ध कराया जा चुका है, जिसके अनुसार उनके द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान किया जाना है। पूर्णता / अधिभोग प्रमाण पत्र नोएडा प्राधिकरण द्वारा दिनाक 59.08.2045 को प्राप्त किया जा चुका है। रेरा लागू होने की तिथि 07.05.2047 से पूर्व पूर्णता प्रमाण प्राप्त होने से यह रेरा की परिधि में नहीं आयेगा।

उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय हैं :- { gar यह परियोजना रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर है ? > क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से 9t5 वर्ग फुट क्षेत्रल फे निजी लॉन दिये जाने के मद में ली गयी धनराशि के अनुसार निजी लॉन दिलाया जाये? 3... क्या बिल्डर द्वारा फ्लैट के सुपर एरिया का क्षेत्रफल बढ़ाया गया है, यदि हाँ तो क्या यह appre थी व इस अतिरिक्त क्षेत्रफल की किस दर से गणना की जायेगी ? > 4. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या se आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या यह परियोजना रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबंधित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण वह कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज चाहता है, जिस पर विपक्षी की ओर से कहा गया कि अधिभोग प्रमाण पत्र (ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट) 29.05.2045 को प्राप्त किया जा चुका है और यह प्रमाण पत्र रेरा लागू होने से पूर्व का है।

यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट बुक कराया था। इस तथ्य पर भी कोई विवाद नहीं है कि विपक्षी अनुबंधित अवधि में कब्जा प्रदान करने में असमर्थ रहा है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जा अनुबंध निष्पादन की तिथि 4.4.2043 से 48+6 माह के साथ दिनांक 47.4.20i5 4 कब्जा दिया जाना था, जो कि निर्धारित अवधि में नहीं दिया गया है। विपक्षी द्वारा अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 29.05.20i5 को प्राप्त किया जा चुका है। रेरा की वेबसाइट पर जांच के उपरान्त यह भी पता चला है कि प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत नहीं है। इस सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा 3(2)(b) में उल्‍लेखित है कि-: (2) Notwithstanding anything contained in sub-section (I), no registration of the real estate project shall be required — (b) where the promoter has received completion certificate for a real estate project prior to commencement of this Act; उपरोक्त धारा से we है कि रेरा के प्राविधानों के लागू होने से पूर्व यदि पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त कर लिया गया हो तो परियोजना के पंजीकरण कराने के आवश्यकता नहीं है। प्रश्नगत प्रकरण में अधिभोग प्रमाण पत्र 29.05.2045 को प्राप्त किया गया है न कि पूर्णता प्रमाण पत्र। चूंकि रेरा के प्राविधान 04.05.2047 से लागू हुए है। रेरा अधिनियम में यह भी प्राविधान दिये गये है कि विपक्षी Hoare पंजीकरण करा सकते है। ऐसे में विपक्षी द्वारा प्राप्त किये गये टॉवरों का अधिभोग प्रमाण पत्र से उन्हें मात्र उन टॉवरों को पंजीकरण कराने की आवश्यकता नहीं है, परन्तु जब तक पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया जाता है, तब वह रेरा की परिधि में आयेगें | ay

रेरा अधिनियम “कम्पलीशन सर्टिफिकेट” को धारा 2 (५) में निम्न रूप से परिभाषित किया है-: "completion certificate" means the completion certificate, or such other certificate, by whatever name called, issued by the competent authority certifying that the real estate project has been developed according to the sanctioned plan, layout plan and specifications, as approved by the competent authority under the local laws;

इसके साथ-साथ भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2076 के नियम 200 में Ongoing Project को निम्नानुसार परिभाषित किया गया है :- "Ongoing project" means a project where development is going on and for which completion certificate has not been issued but excludes such projects which fulfill any of the following criteria on the date of notification of these rules. उपरोक्त नियम के अन्तर्गत यदि किसी परियोजना के सारे विकास कार्य पूर्ण कर लिये गये एवं पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु सक्षम प्राधिकरण को आवेदन किये जा चुके है तो वह आनगोइंग प्रोजेक्ट की परिभाषा में नहीं आयेगा और जो परियोजना ऑनगोईग की परिभाषा में नहीं आते है तो उन्हें रेरा में पंजीकरण कराने की आवश्यकता नहीं है तथापि ऐसा कोई प्राविधान रेरा अधिनियम में नहीं है जिसमें यह कहा गया हो कि जिन परियोजनाओं को रेरा में पंजीकृत कराना अपेक्षित नहीं है वे रेरा के सभी प्राविधानों से मुक्त है। उदाहरणार्थ धारा 44 8) रेरा अधिनियम के अधीन “स्ट्रक्वरल डिफेक्टस्‌” आदि की लाइबिलिटी कब्जा मिलने के 5 वर्ष तक है। स्पष्टतया यह अपेक्षित नहीं है कि ऐसे मामले में बायर किसी अन्य फोरम में जाकर रेरा अधिनियम के उल्लंघन की बात रखे, विशेष रूप से यह देखते हुए कि रेरा एक Self Contained Act है। यही “मोहम्मद जैन खान बनाम महाराष्ट्र भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण” में भी माननीय बाम्बे उच्च न्यायालय ने अवधारित किया है। अतः उपरोक्त प्राविधानों क॑ अन्तर्गत यह स्पष्ट है कि verre परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराना अपेक्षित नहीं है, किन्तु यह निष्कर्ष निकाला जाना उपयुक्त नहीं कि रेरा के सभी प्राविधानों से यह परियोजना मुक्त है।

माननीय उच्च न्यायालय, बाम्बे ने Re पिटीशन कमांक 908/208 “मोहम्मद जैन खान fer महाराष्ट्र रियल एस्टेट अथॉरिटी व अन्य” के प्रकरण में सुनवाई उपरान्त अपने पारित आदेश दिनांक 34.07.208 में यह भी स्पष्ट किया गया है कि ww में अपंजीकृत रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स के विरूद्द भी प्राधिकरण द्वारा My 5 सुनवाई की जा सकती है। स्पष्ट है कि प्रश्नाधीन प्रोजेक्टस के विरूद्द भी प्राधिकरण द्वारा सुनवाई की जा सकती है। यह भी स्पष्ट है कि प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट के रेरा में रजिस्टर्ड न होने मात्र के आधार पर शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत अस्वीकार नहीं की जा सकती है। अतः प्रश्नाधीन प्रोजेक्ट के विरुद्ध प्रस्तुत शिकायत रेरा में सुनवाई योग्य होने से विपक्षी की प्रारंभिक आपत्ति स्वीकार योग्य नहीं है। TAR बिन्दु wo 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से 95 वर्ग फुट क्षेत्रफल के निजी लॉन दिये जाने के मद में ली गयी धनराशि के अनुसार निजी लॉन दिलाया जाये? शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया कि यूनिट संख्या-0-005 को आवंटित करने के उपरान्त फ्लैट का क्षेत्रफल i875 वर्ग फुट एवं निजी लॉन 9i5 TT फुट दिये जाने का वादा किया गया था। लॉन चार्जेज, फ्लैट की विकय कीमत से आधी दर पर अंगणित की गयी थी, परन्तु निजी लॉन का क्षेत्रफल विपक्षी द्वारा अभी तक नहीं दिया गया है और न ही रेखांकित की गयी है। विपक्षी द्वारा निजी लॉन की स्थिति के बारे में अपने प्रतिवाद में जवाब प्रस्तुत नहीं किया गया है। पत्रावली पर फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर-4.2 में निम्नलिखित उल्लेख है :-

4,2 The consideration includes payments towards the items as detailed and listed out in Annexure A:- यद्यपि Annexure-A अंकित नहीं है, तथापि एग्रीमेन्ट के पृष्ठ संख्या-45 पर अंकित अन्य मदों के अतिरिक्त चार्जेज़ में “लॉन चार्जेज” 9१5 प्रति वर्ग फुट @ रू. 2485 वर्ग फुट की दर से 22,73,775,/- रूपये का अंकन है। उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा लॉन हेतु विपक्षी को धनराशि अदा की गयी है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता यह सुविधा प्राप्त करने का अधिकारी है। इस सम्बन्ध में विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को लॉन की भूमि उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें एवं देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार पंजीकरण करायें। यदि विपक्षी द्वारा किसी कारणवश निजी लॉन उपलब्ध नहीं कराया जाता है, तो शिकायतकर्ता से निजी लॉन के मद में ली गयी धनराशि ४८॥२+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित धनराशि दिये जाने की तिथि से वापस अदा करें। Taga बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु do 3 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया कि विपक्षी द्वारा फ्लैट का क्षेत्रफल बढ़ाकर अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है, जिसको माफ किये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के प्रस्तर-6.0 में उललखित है कि :-

"The Parties agree and acknowledge that the superarea of the apartment is subject to variation and change to maximum extent of 5%, at the time of the delivery of possession of the apartment to the buyer, and the charges in relation to the same will be payable/adjusted as specified hereinabove. No claim, demand, suit and/or litigation, shall be raised by the buyer in relation to such variation in the superarea and the buyer hereby waives all rights in relation to the same." उक्त अनुबन्ध पर पक्षकारों के हस्ताक्षर है, जिससे विदित है कि उपरोक्त नियम एवं शर्तों को शिकायतकर्ता द्वारा स्वीकार्य किये गये है। उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता द्वारा सहमति दी गयी है कि अपार्टमेन्ट का सुपर एरिया अधिकतम 5 प्रतिशंत तक बढ़ाया जा सकता है और उसकी धनराशि अनुबन्ध में विस्तृत रूप से दी गयी है, जिसके अनुसार गणना की जायेगी। इस सम्बंध में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करके उसे “आर्किटेक्ट” से प्रमाणित कराकर व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यह धनराशि देय होगी। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु सं? 4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है।

पत्रावली पर दाखिल फ्लैट बायर Whe दिनांक 44.44.2043 के अवलोकन से यह विदित है कि अनुबन्ध निष्पादित करने से i8+6 माह (ग्रेस पीरियड) में कब्जा दिया जाना था। फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 44.44.2043 को निष्पादित किया गया है एवं अनुबन्ध के अनुसार विपक्षी को 4.4.205 तक कब्जा देना था, किन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। पे ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 42.44.2045 से ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय ee fe याचिका संख्या- 2737/20i7 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के प्रस्तर-6.6 के अनुसार परियोजना में हो रहे विलम्ब के लिए 5/- रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय x उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 48, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively.

अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 0:.05.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 04.05.20:6 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2078 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- = "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८ा॥२+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी श्र स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी ४८।२+] प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo ce4o-so/20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें।

इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8-3-48-65 विविध /46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities HW 0 and facilities of the Project in place on unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05. 2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। Taegu बिन्दु सं०-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह 'शिकायतकर्तागण के फ्लैटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.09.2020 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प Yow प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 42.4.205 से दिनांक 30.04.206 तक 5/- रूपये प्रति वर्गफुट प्रतिमाह की दर से व दिनांक 0.05.2046 से ओ. सी./ सी.सी. अथवा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिक।यतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में ॥टा+] प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी | pl i2

अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जायेगी | विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के 945 वर्ग फुट क्षेत्रल के निजी लॉन को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें एवं देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार पंजीकरण करायें। यदि विपक्षी द्वारा निजी लॉन उपलब्ध नहीं कराया जाता है, तो शिकायतकर्ता से निजी लॉन के मद में ली गयी धनराशि MCLR+I प्रतिशत ब्याज सहित 45 दिनों में शिकायतकर्ता को वापस करना सुनिश्चित करें। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में उपरोक्‍्तानुसार कार्यवाही न किये जाने पर निजी लॉन के मद में प्राप्त की गयी देय धनराशि ब्याज सहित वापस करना सुनिश्चित करें। विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार “आकक्टिक्ट” से प्रमाणित कराकर शिकायतकर्तागण को स्पष्ट कराने एवं वेबसाईट पर डालने के बाद ही अतिरिक्त क्षेत्रफल की धनराशि प्राप्त करेगें। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा-2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को fear जायेगा। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी।

इस आदेश का veo भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों क॑ अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। a दिनांक qv © / 2020 ole (राजीव कुमार) [wv (अध्यक्ष) Boro भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण