उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-02 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य | =o शिकायत संख्या हक ० कल गन यूनिट | जमा Wo संख्या घनराशि / - I. | टारा44/08/0220/209.. राकेश कुमारिया D-204 | 43,4,299/- | 2. | ADINCRI44o8/07S620I9 | जेश कुमार मेहता AF | हं-26 | 36,84,808 7— | मेहता बनाम गार्डेनिया इंडिया लि. शिकायतकर्ता श्री राकेश कुमारिया के साथ 4 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। यह दोनों शिकायतें विपक्षी की परियोजना Gardenia Gateway (Phase-l) से सम्बंधित है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य है। अतः: एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Fo NCR44/08/0220/209 राकेश कुमारिया अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध मेंटेनेंस शुल्क वापस दिलाये जाने तथा ओ.सी /सी.सी सहित फ्लैट की रजिस्ट्री कराये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Gardenia Gateway (Phase-T) में यूनिट Wo 0-204 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 43,44,209/— रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके द्वारा फिटआउट कब्जा लिया गया, क्‍योंकि वे 30,000 /-रूपये का मासिक किराया दे रहे थे। बिल्डर द्वारा जबरन बढ़े हुए क्षेत्रफल के मद में 3,56,658 ,/“-रूपये की अतिरिक्त शुल्क उनसे प्राप्त की गयी, जो कि अनुचित है। बिल्डर द्वारा यह भी वादा किया गया था कि वह परियोजना पूर्ण करके नोएडा प्राधिकरण से पूर्णता

प्रमाण पत्र प्राप्त कर फ्लैट का पंजीकरण करा देंगे। परियोजना आज भी अपूर्ण है। बिल्डर द्वारा विगत 3 वर्षों से मेंटेनेंस शुल्क ली जा रही है, परन्तु कोई सुविधा उपलब्ध नहीं करायी गयी है। अतः: शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द मेंटेनेंस शुल्क वापस दिलाये जाने. तथा ओ. सी/सी.सी सहित फ्लैट की रजिस्ट्री कराये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में प्रार्थना पत्र, खाता विवरण, बुकिंग पत्र, फ्लैट आवंटी अनुबन्ध, जमा धनराशि की रसीदें, आवंटन पत्र की छायाप्रति दाखिल की गयी हैं। विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि वह परियोजना के शेष कार्यों को पूर्ण करने हेतु समय चाहते हैं। विपक्षी द्वारा परियोजना की सुविधाओं एवं शेष कार्यों को पूर्ण किये जाने के सम्बंध में निम्न विवरण एवं समय-सीमा प्रस्तुत किया गया है:-

S.NO | Time period for Work on the Site Pending work/Yet to be started | completing the pending | work l. STP Pending-30% 30 Sept-2020 /- 2. Fire pump work Pending-l0% 3] Aug-2020 | रे Fire Safety work ie Yet to be started To Se gage 2020 |. | + To be received end of Structure Safety Certificate Applied August-2020 | 5. | Parking Basement-! (Block-DEF) Pending-05% 30Sept-2020 6. Parking Basement-2 (Block-DEF) Pending-5% 30Sept-2020 7 Parking Basement-] (Block-C-) Pending-I5% December-2020 | & | Parking Basement-2 (Block-C-]) Pending-20% January-202 | 9 Parking Basement-! (Block-C-2) Pending-]5% = December-2020 0. Parking Basement-2 (Block-C-2) Pending-20% January-202 Bi i. | Parking Basement-] (Block-C-3) Pending-l5% December-2020 | 2 | Parking Basement-2 (Block-C-2) कि Pending-20% | January-202 | 3. | Parking (Block-G) | Pending-5% January-2Q2 IV a [ 74. Electrical Panel Fencing ॥ e foe, _ eee 5. oon ar Chimney | ___Yettobe stared | to be started |__-30Sepr-2020 | 0 Sept-2020 | 6. | 6. + &< 24 | pool Pending-50% |__Devember-2020 | 7, | (janelle | Pending-50% |___Janvary-2027 | | 8. | Remaining | Lifts (Block C-I ) r Pending-85% January-202 | i 49... | Remaining | Lifts (Block C-2) ॥ Pending-70% | _October-2020 | 20. Remaining | Lifts (Block C-3) — ets eet | उभयपक्षों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया गया | प्राधिकरण की तकनीकी टीम द्वारा परियोजना का स्थलीय निरीक्षण कराया गया और निरीक्षण आख्या दिनांक 20.07.2020 प्राप्त की गयी। निरीक्षण से यह विदित होता है कि:-

4. पेयजल सुविधा एवं जल आपूर्ति का कार्य 60 प्रतिशत 2. सीवर सिस्टम 60 प्रतिशत 3. चारदीवारी का निर्माण कार्य 60 प्रतिशत 4. कम्यूनिटी बिल्डिंग 35 प्रतिशत 5. एस.टी.पी (सिवेज ट्रीटमेंट प्लांट) 40 प्रतिशत 6. फुटपाथ 60 प्रतिशत 7. जल संरक्षण प्रणाली 0 प्रतिशत 00 . सोलिड वेस्ट मेंनैजमेंट और डिस्पोजल सिस्टम का कार्य 60 प्रतिशत उपरोक्त के अलावा निरीक्षण आख्या में यह भी उल्लेखित है कि परियोजना के टावरों में 450 परिवारें रहे रही है। टावर-- ci, ०2, एवं ८ में काम चल रहा है, लिफ्ट Ww लेशन os अभी नहीं की गयी है। टावर ८5 में लिफ्ट लगा दी गयी 8) एस.टी.पी का कार्य चल रहा है, जिसकी आर.सी.सी स्ट्रक्‍्चर को पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना में 24 सुरक्षा गार्डस्‌ को तैनात किया गया है। परियोजना के सुरक्षा हेतु सी.सी.टी.वी कैमरा लगाये गये हैं। आई.जी.एल पाइप लाईन का कार्य पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना में कुल 75 से 80 प्रतिशत काम पूर्ण किये जा चुके हैं। पत्रावली पर दाखिल अभिलेखों एवं साक्ष्यों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु । विचारणीय किये गये:- 4. क्‍या विपक्षी द्वारा परियोजना की सुविधाओं को पूर्ण किया गया है? | 2. क्‍या बिल्डर द्वारा फ्लैट के सुपर एरिया का क्षेत्रफल बढ़ाया गया है, यदि हाँ तो किस दर से गणना की जायेगी ? 3. क्‍या परियोजना पूर्ण होने के पश्चात्‌ रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्रमोटर द्वारा अपनी कृत्य एवं कर्तव्यों का निर्वहन करते हुए आवंटियों के संगम (Association of Allotees) का गठन कराकर परियोजना को “आवंटियों के संगम” को दिलाया »सौंपा जाये? निस्तारण बिन्दु do 4

शिकायतकर्ता का कहना है कि बिल्डर द्वारा विगत 3 वर्षों से मेंटेनेंस शुल्क ली जा रही है, परन्तु कोई सुविधा उपलब्ध नहीं करायी गयी है। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 44.09.2020 को शिकायतकर्ता द्वारा यह अवगत कराया गया है कि ५, पीठ द्वारा पूर्व में दिये गये निर्देशों के अनुसार विपक्षी द्वारा परियोजना में सुविधाएं पूर्ण नहीं की गयी है। इस सम्बंध में प्राधिकरण की तकनीकी टीम द्वारा दिनांक 20.07.2020 को स्थलीय निरीक्षण कराया गया, जिसमें यह पाया गया है कि पेयजल सुविधा एवं जल आपूर्ति का कार्य 60 प्रतिशत, सीवर सिस्टम 60 प्रतिशत, चारदीवारी का निर्माण कार्य 60 प्रतिशत, कम्यूनिटी बिल्डिंग 35 प्रतिशत, एस.टी.पी (सिवेज ट्रीटमेंट प्लांट) 40 प्रतिशत, फुटपाथ 60 प्रतिशत, जल संरक्षण प्रणाली o प्रतिशत, सोलिड वेस्ट मेंनैजमेंट और डिस्पोजल सिस्टम का कार्य 60 प्रतिशत तक किया गया है| इसके अतिरिक्त कुछ अन्य सुविधाएं भी पूर्ण की जानी शेष है। विपक्षी द्वारा अवशेष कार्यों को पूर्ण किये जाने हेतु विवरण प्रस्तुत किया गया है, जिसमें की अवशेष कार्यों को पूर्ण किये अधिकतम समय-सीमा जनवरी 2024 दी गयी है। शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए एवं समस्त परिस्थितियों को देखते हुए विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह दिनांक 34.42.2020 तक परियोजना के अवशेष समस्त सुविधाओं को पूर्ण करें। तद्नुसार बिन्दु deo निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु wo 2

शिकायतकर्ता का कहना है बिल्डर द्वारा जबरन बढ़े हुए क्षेत्रफल के मद में 3,56,658 /“-रूपये की अतिरिक्त शुल्क उनसे प्राप्त की गयी, जो कि अनुचित है। अतः यह धनराशि वापस दिलायी जाये। इस सम्बंध में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि अनुबन्ध के समय फ्लैट के क्षेत्रफल के विभिन्‍न मदों का विवरण, वर्तमान में उन्हीं wet में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करने व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ५ धनराशि ली जा सकती है, परन्तु यह धनराशि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से ली जा चुकी है। ह अतः यह उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्ता को उपरोक्तानुसार Calculation Sheet उपलब्ध करायें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं० 3 बिन्दु सं०-03 इस आशय पर विचरित किया गया है कि क्‍या परियोजना पूर्ण होने के पश्चात्‌ रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्रमोटर द्वारा अपने कृत्य एवं कर्तव्यों का निर्वहन करते हुए आवंटियों के संगम (Association of Allotees) का गठन कराकर परियोजना को “आवंटियों के संगम” को दिलाया /सौंपा जाये? विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण करने के सम्बंध में समय-सीमा दी गयी है, RY परियोजना पूर्ण करने तथा ओ.सी,सी.सी प्राप्त करने के उपरान्त रेरा अधिनियम के अन्तर्गत “आवंटियों के संगम” को परियोजना सौंपे जाने के सम्बंध में कोई कथन नहीं किया गया है।

विपक्षी को स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम के अध्याय-3 की a_i की उपधारा-(4) में सम्प्रवर्तक के कृत्य और कर्तव्य (Functions And Duties of Promoter) दिये गये हैं, जो कि सम्प्रवर्तक द्वारा आवंटियों के संगम के प्रति निर्वहन किये जाने हैं, यह प्रावधान निम्न रूप से उललेखित हैः- (4) The promoter shall— (a) be responsible for all obligations, responsibilties and functions under the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder or to the allottees as per the agreement for sale, or to the association of allottees, as the case may be, till the conveyance of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees, or the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be: Provided that the responsibility of the promoter, with respect to the structural defect or any other defect for such period as is referred to in sub-section (3) of section 4, shall continue even after the conveyance deed of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees are executed. (b) be responsible to obtain the completion certificate or the occupancy certificate, or both, as applicable, from the relevant competent authority as per local laws or other laws for the time being in force and to make it available to the allottees individually or to the association of allottees, as the case may be;

(c) be responsible to obtain the lease certificate, where the real estate project is developed on a leasehold land, specifying the period of lease, and certifying that all dues and charges in regard to the leasehold land has been paid, and to make the lease certificate available to the association of allottees; (d) be responsible for providing and maintaining the essential services, on reasonable charges, till the taking over of the maintenance of the project by the association of the allottees; (e) enable the formation of an association or society or co-operative society, as the case may be, of the allottees, or a federation of the same, under the laws applicable: . Provided that in the absence of local laws, the association of allottees, by whatever name called, shall be formed within a period of three months of the majority of allottees having booked their plot or apartment or building, as the case may be, in the project; (f) execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 7 of this Act; dv,

(g) pay all outgoings until he transfers the physical possession of the real estate project to the allottee or the associations of allottees, as the case may be, which he has collected from the allottees, for the payment of outgoings (including land cost, ground rent, municipal or other local taxes, charges for water or electricity, maintenance charges, including mortgage loan and interest on mortgages or other encumbrances and such other liabilities payable to competent authorities, banks and __ financial institutions, which are related (u the project): Provided that where any promoter fails to pay all or any of the outgoings collected by him from the allottees or any liability, mortgage loan and interest thereon before transferring the real estate project to such allottees, or the association of the allottees, as the case may be, the promoter shall continue to be liable, even after the transfer of the property, to pay such outgoings and penal charges, if any, to the authority or person to whom they are payable and be liable for the cost of any legal proceedings which may be taken therefor by such authority or person;

(h) after he executes an agreement for sale for any apartment, plot or building, as the case may be, not mortgage or create a charge on such apartment, plot or building, as the case may be, and if any such mortgage or charge is made or created then notwithstanding anything contained in any other law for the time being in force, it shall not affect the right and interest of the allottee who has taken or agreed to take such apartment, plot or building, as the case may be; उपरोक्त अधिनियम की ari की उपधारा-4(क) में यह प्रावधान दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा अधिनियम, नियम, नियमावली के अन्तर्गत सभी बाध्यताओं, उत्तरदायित्वों और कर्तव्यों का निर्वहन किया जाएगा और आवंटियों के प्रति एग्रीमेंट फॉर सेल के अनुसार एवं आवंटियों & संगम के प्रति वह तब तक के लिए उत्तरदायित्व होंगे, जब तक की “te ॥ Ly ane से सभी अपार्टमेंट, प्लॉट एवं बिल्डिंग का हस्तांतरण समान क्षेत्रों सहित आवंटियों को संगम एवं सक्षम प्राधिकारी को हस्तांतरित न कर दिया जाए। परन्तु संरचानात्मक त्रुटि के लिए प्रमोटर का उत्तरदायित्व ऐसी अवधि के लिए, जो कि अधिनियम की aii की उपधारा-3 में निर्दिष्ट है, आवंटियों के अपार्टमेंट का हस्तांतरण विलेख निष्पादित कर दिये जाने के बाद भी बना रहेगा। * ः (ख)- प्रमोटर का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह परियोजना का स्थानीय विधि एवं अन्य विधि, जो भी लागू हो, के अनुसार परियोजना का पूर्णता प्रमाण-पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण-पत्र सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त करना होगा और उसकी प्रति आवंटियो एवं आवंटियो के संगम को उपलब्ध कराना होगा।

(ग)- इसके अतिरिक्‍त प्रमोटर का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि जहां भू-सम्पदा परियोजना. veer भूमि पर विकसित किया जा रहा है, उस भू-सम्पदा परियोजना का veer प्रमाण-पत्र, जिसमें vee की अवधि अंकित हो और यह भी प्रमाणित किया गया हो कि veer भूमि पर कोई भी देयता एवं प्रभार नहीं है और सभी देयता एवं प्रभार का भुगतान किया जा चुका है। इन सभी प्रमाण-पत्रों की प्रति आवंटियो के संगम को उपलब्ध कराना होगा। (घ)- प्रमोटर द्वारा आवंटियों को परियोजना की सुविधाओं को उपलब्ध कराया जाना एवं रख-रखाव का कार्य तब तक किया जाएगा, जब तक की परियोजना को आवंटियो के संगम को सौंप न दिया जाए। (ड.)- लागू. विधि के अधीन प्रमोटर द्वारा एक आवंटियो के संगम या उनकी एक सोसाइटी या सहकारी सोसाइटी के गठन हेतु समर्थन किया जाएगा, परन्तु स्थानीय विधि न उपलब्ध होने पर आवंटियो के संगम, चाहे वह किसी भी नाम से ज्ञात हो, का गठन 3 माह के भीतर किया जाएगा। (च)- प्रमोटर द्वारा आवंटियों के पक्ष में अपार्टमेंट, भूखंड या भवन का अधिनियग की धारा-47 के अधीन उपबंधित आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी को सामान्य क्षेत्रों में एक अविभाजित अनुपातिक हक सहित हस्तांतरण विलेख निष्पादित कराया जाएगा। (8)- प्रमोटर द्वारा जब तक वह भू-सम्पदा का वास्तविक कब्जा आवंटियो या आवंटियों के संगम को अंतरित नहीं कर देता है, उन सभी लागतों का, जो उसने आवंटियों से निर्गमों का भुगतान करने के लिए (जिनके अन्तर्गत भूमि की लागत, भूमि का किराया, जल या विद्युत के भार एवं नगरपालिका के और ५ नतततन - --+--

स्थानीय कर, प्रभार, अनुरक्षण प्रभार, जिनके अन्तर्गत बंधक ऋण और बंधको पर ब्याज तथा सक्षम प्राधिकारियों, बैंको और वित्तीय संस्थाओं को संदेय, ऐसे अन्य दायित्व भी हैं, जो परियोजना से सम्बन्धित हैं) संग्रहित की है, का भुगतान अदा करेगा। परन्तु जहां कोई प्रमोटर अपने द्वारा आवंटियो से संग्रहित सभी या feast निर्गमों का या किसी दायित्व, बंधक ऋण और उस पर ब्याज का, यथा स्थिति, आवंटियों या आवंटियों के संगम को भू-सम्पदा परियोजना का अन्तरण करने के पूर्व संदाय करने में असफल रहता है, वहां सम्प्रवतक, सम्पत्ति के अन्तरण के पश्चात्‌ भी ऐसे निर्गमों तथा शास्तिक प्रभारों का, यदि कोई हो, प्राधिकारी या उस व्यक्ति को, जिन्हें वे संदेय हैं, संदाय करने के लिए दायी बना रहेगा और ऐसे fest विधिक कार्यवाहियों के खर्च के लिए, जो उनके सम्बंध में ऐसे प्राधिकारी या व्यक्ति द्वारा लिया जाए, के लिए उत्तरदायित्व एवं दायी होगा। (ज)- प्रमोटर द्वारा यदि किसी अपार्टमेंट, प्लॉट, बिल्डिंग का एग्रीमेंट फॉर सेल निष्पादित कराया जाता है तो उसके पश्चात्‌ वह किसी अपार्टमेंट, प्लॉट, बिल्डिंग पर बंधक या भार सृजित नहीं करेगा और यदि ऐसा कोई बंधक या भार बनाया या सृजित किया जाता है तो तत्समय प्रवृत्त, किसी अन्य विधि में अंतर्विष्ट किसी बात के होते हुए भी वह आवंटी के, जिसने ऐसा अपार्टमेंट, भूखंड या भवन लिया है या लेने का करार किया है, के अधिकारों और हितों को प्रभावित नहीं करेगा। अधिनियम के अध्याय-3 की धारा-47 की उपधारा-(। ) एवं उपधारा-(2) में प्रमोटर द्वारा हक का अन्तरण (Transfer of Title) fA जाने के सम्बंध में प्रावधान दिये गये हैं, यह प्राविधान निम्न रूप से उल्लेखित है:-

7. (0) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents 0५ pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months | from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate. उपरोक्त अधिनियम की ai—i7 की उपधारा-(१) में यह कहा गया है कि प्रमोटर द्वारा आंवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी के पक्ष में एक पंजीकृत हस्तांतरण विलेख सामान्य क्षेत्रों में अविभाजित अनुपातिक हक सहित निष्पादित करेगा और स्थानीय विधियों के अधीन उपबंधित मंजूर रेखांको के अनुसार विनिर्दिष्ट अवधि के भीतर किसी भू-सम्पदा परियोजना में आवंटियो, को, यथास्थिति, भू-सम्पदा परियोजना, अपार्टमेन्टों या भवनों का, यथास्थिति, आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी को wa क्षेत्रों का भौतिक कब्जा और उससे सम्बन्धित अन्य हकों के दस्तावेज प्रमोटर द्वारा सौंपा जाएगा। परन्तु किसी स्थानीय विधि के न होने पर प्रमोटर द्वारा अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर इस धारा के अधीन आवंटियों या आवंटियो के संगम या । सक्षम प्राधिकारी के पक्ष में हस्तांतरण विलेख निष्पादित किया जाएगा। dU | = $e अधिनियिम की a7 की उपधारा-(2) में यह कहा गया है कि प्रमोटर द्वारा | अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जाने के उपरांत उपधारा-(॥) निबंधनानुसार आवंटियों को भौतिक कब्जा सौंपे जाने के पश्चात्‌ प्रमोटर का यह दायित्व होगा कि वह स्थानीय विधि के अनुसार, सामान्य क्षेत्रों सहित आवश्यक दस्तावेज और रेखांक आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी को सौंपेगा।

परंतु किसी स्थानीय विधि के न होने पर प्रमोटर द्वारा अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जाने के पश्चात्‌ 30 दिन के भीतर आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी को सामान्य क्षेत्रों सहित आवश्यक दस्तावेज और रेखांक सौंपा जाएगा।

। निष्कर्षत: अधिनियम की oii की उपधारा-(4) में प्रमोटर का यह दायित्व है कि वह आवंटियों अथवा आवंटियों के संगम से किये गये एग्रीमेंट फॉर सेल में उललेखित नियम एवं शर्तों के लिए वह बाध्यकारी है और अधिनियम, नियम एवं नियमावली के प्रावधानों में । उल्लेखित बाध्यताओं, उत्तरदायित्व और कर्तव्यों के लिए वह उत्तरदायी है। आवंटियों अथवा आवंटियों के संगम का हस्तांतरण विलेख निष्पादित हो जाने के पश्चात्‌ भी अधिनियम की oRI-74 की उपधारा-(3) के अन्तर्गत प्रमोटर का उत्तरदायित्व संरचनात्मक त्रुटि के लिए बना रहेगा। प्रमोटर द्वारा परियोजना का अधिभोग प्रमाण-पत्र एवं पूर्णता प्रमाण-पत्र भी सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त किया जाना होगा, जिसकी प्रति आवंटियो एवं आवंटियों के संगम को उपलब्ध करानी होगी। परियोजना यदि पट्टाधृत भूमि पर है तो उसकी सारी देयता के भुगतान का प्रमाण-पत्र भी आवंटियों के संगम को उपलब्ध कराना होगा। प्रमोटर द्वारा यदि | आवंटियों के संगम को परियोजना का हस्तांतरण नहीं किया जाता है तो तब तक के लिए | रख-रखाव एवं परियोजना की समस्त सुविधाओं को उपलब्ध कराने का दायित्व प्रमोटर का होगा। इसके अतिरिक्त आवंटियों के संगम एवं सोसाइटी के गठन किये जाने हेतु सहयोग | प्रदान किये जाने का उत्तरदायित्व प्रमोटर का ही होगा। स्थानीय विधि न होने पर आवंटियों के संगम का 3 माह के भीतर गठन किया जाएगा। प्रमोटर द्वारा अधिनियम की धारा-१7 में उल्लेखित प्रावधानों के अन्तर्गत भवन का एवं परियोजना के सामान्य क्षेत्रों के अविभाजित | अनुपातिक हक सहित पंजीकृत हस्तांतरण विलेख आवंटियों एवं आवंटियों के संगम के पक्ष में

जि = _ = किया जाएगा। प्रमोटर द्वारा भू-सम्पदा परियोजना का वास्तविक कब्जा आवंटी या आवंटियों के संगम को अन्तरित करने तक आवंटियों से निर्गमों को भुगतान किये जाने के लिए प्राप्त की गयी धनराशि को वह सक्षम प्राधिकारी एवं वित्तीय संस्थाओं को अदा करेगा और परियोजना पर किसी भी प्रकार की कोई देयता एवं प्रभार नहीं होना चाहिए। ऐसा न करने पर आवंटियों या आवंटियों के संगम के पक्ष में पंजीकृत हस्तांतरण विलेख निष्पादित होने के पश्चात्‌ भी उत्तरदायित्व प्रमोटर का होगा। प्रमोटर द्वारा यदि किसी आवंटी को विक्रय किये गये फ्लैट का एग्रीमेंट फॉर सेल कराया जाता है तो उस फ्लैट पर बंधक या भार सृजित नहीं किया जाएगा, यदि किया भी जाता है तो वह आवंटी के हितों एवं अधिकारों को प्रभावित | नहीं करना चाहिए। इसी प्रकार निष्कर्ष के रूप में अधिनियम की धारा-47 में यह प्रावधान दिये गये हैं कि प्रमोटर द्वारा आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी के पक्ष में परियोजना के सामान्य क्षेत्रों में अविभाजित अनुपातिक हक सहित हस्तांतरण विलेख निष्पादित करेगा और आवंटियों को उनके भवन का भौतिक कब्जा दिया जाएगा। स्थानीय विधि न होने पर | अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त होने के उपरांत 3 माह में आवंटी, आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी के पक्ष में पंजीकृत हस्तांतरण विलेख निष्पादित कराया जाएगा। अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त होने के उपरांत और भौतिक कब्जा दिये जाने के पश्चात्‌ प्रमोटर का यह दायित्व होगा कि वह स्थानीय विधि के अनुसार सामान्य क्षेत्रों सहित आवश्यक दस्तावेज | और रेखांक आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी को aie) स्थानीय विधि न होने पर 30 दिनों के भीतर उक्त आवश्यक दस्तावेज और रेखांक सौंपे जाएंगे।

SR Weel में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व, अनुरक्षण का संवर्धन) प्रदेश में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व, Tm का संवर्धन अधिनियम, 200 (स्थानीय विधि) लागू है, जिनमें अपार्टमेन्ट स्वामी संघ 20i0 (स्थानीय विधि) लागू है, जिनमें अपार्टमेन्ट स्वामी संघ (Association of Apartment Owners) से सम्बन्धित निम्नवत्‌ प्राविधान दिये गये of Apartment Owners) से सम्बन्धित निम्नवत wea दिये गये हैं:- | 0) उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट अधिनियम 200 के अध्याय-2 की धारा-4 की उपधारा-(6) में प्रमोटर द्वारा अपार्टमेन्ट स्वामी संघ के प्रति निर्वहन किये जाने वाले दायित्वों का प्रावधान दिया गया है, जो कि निम्न रूप से उल्लेखित है:-- NV ० (6) After obtaining the completion certificate as provided in subsection (5) and handing over physical possession of the apartments to the allottees, it shall be the responsibility of the promoter to hand over the possession of the common areas and facilities and also the originals of the plans and documents to the Association of apartment owners formed and registered under subsection (2) of sectionl4. Provided that handing over of physical possession | of the common areas and facilities under this subsection shall be completed within a period of one year from the date of issue of completion certificate or the date by which seventy five percent of the apartments have been handed over | to the allottees, whichever is earlier, subject to the condition that the promoter shall be responsible for the sale and transfer of the balance apartments.

उपरोक्त प्रावधान के अन्तर्गत प्रमोटर का यह सामान्य दायित्व है कि पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के उपरांत और भौतिक कब्जा आवंटियों को सौंपने के पश्चात्‌ वह साझा क्षेत्रों का कब्जा एवं सुविधाओं तथा साथ में योजनाओं एवं दस्तावेजों की मूल प्रतियों को ai—i4 की उपधारा-(2) के अधीन गठित और पंजीकृत अपार्टमेन्ट स्वामी संघ को सौंप दें। परन्तु यह कि इस शर्त के अधीन रहते हुए कि प्रमोटर शेष अपार्टमेन्ट्स के विक्रय और अन्तरण के लिए उत्तरदायी होगा। इस उपधारा के अधीन साझा क्षेत्रों का भौतिक कब्जा और सुविधाएं सौंपने का कार्य, पूर्णता प्रमाण-पत्र जारी किये जाने के दिनांक से या अपार्टमेन्ट का 60 प्रतिशत भाग आवंटियों को सौंपे जाने के विनांक से, जो भी पहले हो, 4 वर्ष के भीतर पूरा किया जाएगा। अधिनियम के धारा-4 की उपधारा-(7) में रख-रखाव से सम्बन्धित निम्न प्रावधान दिये गये हैं:- (7) The promoter shall maintain the common areas and facilities till the Association is formed in accordance with the conditions laid down in sub section (2) : of 5९९०ांगा।4 and shall be entitled to levy proportionate maintenance charges as specified in the declaration. अपार्टमेन्ट एक्ट 20:0 की oMI-i4 A अपार्टमेन्ट स्वामी संघ के निम्न प्रावधान दिये गये हैं:- (J) There shall be an Association of Apartment Owners for the administration of the affairs in relation to the apartments and the property appertaining thereto and for the management of common areas and facilities :

Provided that where any area has been demarcated for the construction of buildings, whether such area is called a block or pocket or by any other name, there shall be a single Association of Apartment Owners in such demarcated area. (2) It shall be the joint responsibility of the promoter and the apartment owners to form an Association. The promoter shall get the Association registered when such number of apartments have been handed over to the owners which is necessary to form an association or sixty percent of apartments, whichever is more, by way of sale, transfer or possession, provided the building has been completed alongwith all infrastructure services and completion certificate obtained from the local authority. (3) In a case, where an association of the apartments owners of a building has not been formed, on the intended date of execution of a deed of apartment in favour of prospective apartment owner, it shall be obligatory for a prospective apartment owner to become member of the association within a period of 4 weeks on receipt of a written intimation about the formation of such association. प्रमोटर साक्षा क्षेत्रों और सुविधाओं का अनुरक्षण तब तक करेगा, जब तक धारा-44 की उपधारा-(2) में दी गयी शर्तों के अनुसार संघ का गठन नहीं कर दिया जाता है तथा प्रमोटर को समानुपातिक अनुरक्षण शुल्क जैसा कि घोषणा में विनिर्दिष्ट है, अपार्टमेन्ट स्वामियों पर लगाने का हक होगा। गठन हेतु i5 ee

(4) Where an association of an apartment owners exist on the intended date of transfer of an apartment, it will be obligatory for the prospective apartment owner to become member of such association before execution of a deed of an apartment in his favour. (5) On formation of the Association of the Apartment Owners under subsection (2) above, the management of the affairs of the apartments regarding their common areas and facilities shall be deemed to be transferred from the promoter to the Association which shall thereupon maintain them, | Provided that till all the apartments are sold or transferred, the promoter shall proportionately share the maintenance cost of common areas and facilities. उपरोक्‍्तानुसार अपार्टमेन्ट एक्ट की धारा-44 की उपधारा-() में यह कहा गया है कि अपार्टमेन्टों और उनसे सम्बन्धित सम्पत्ति और साझा क्षेत्रों और सुविधाओं के प्रबन्ध से सम्बन्धित क्रियाकलापों के प्रशासन के लिए अपार्टमेंट स्वामियों का एक संघ होगा। परन्तु यह कि जहां किसी क्षेत्र को भवनों के निर्माण के लिए चिन्हित कर दिया गया है, चाहे ऐसा क्षेत्र ब्लाक या tide या किसी अन्य नाम से पुकारा जाए, ऐसे चिन्हित क्षेत्र में अपार्टमेंट स्वामियों का एक ही संघ होगा।

| (2)- प्रमोटर और अपार्टमेन्ट स्वामियों का यह संयुक्त दायित्व होगा कि वे एक अपार्टमेन्ट स्वामी संघ बनायें। प्रमोटर ऐसे आवंटियो की संख्या में, जो अपार्टमेन्ट्स का स्वामी संघ बनाने के लिए आवश्यक हो या अपार्टमेन्ट्स का 60 प्रतिशत, जो भी अधिक हो, उसके द्वारा बिक्री, अन्तरण के माध्यम से । स्वामियों को सौंप दिये जाने के तत्काल बाद संघ का पंजीकरण कराएगा, aed fe भवन, सभी अवसंरचना सम्बन्धी सेवाओं के साथ पूर्ण कर दिया गया | हो और स्थानीय प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त कर लिया गया हो। । ()- सम्भावित अपार्टमेन्ट स्वामी के पक्ष में अपार्टमेन्ट विलेख के निष्पादन के दिनांक को किसी भवन के अपार्टमेन्ट स्वामियों का संघ न बनाए जाने की स्थिति में सम्भावित अपार्टमेन्ट स्वामी के लिए यह बाध्यकारी होगा कि वह ऐसे संघ के बनाये जाने पर सम्बन्धित संघ से लिखित सूचना की प्राप्ति के चार सप्ताह की अवधि के भीतर उस अपार्टमेन्ट स्वामी को संघ का सदस्य बन 36 (4)- जहां अपार्टमेन्ट स्वामियों का कोई संघ अन्तरण के दिनांक के पश्चात विद्यमान हो, वहाँ सम्भावित अपार्टमेन्ट स्वामी के लिए यह बाध्यकारी होगा कि वह अपने पक्ष में अपार्टमेन्ट विलेख के निष्पादित किए जाने के पूर्व ऐसे संघ का सदस्य बन जाए। (5)- उपर्युक्त उपधारा (2) के अधीन अपार्टमेन्ट स्वामियों का संघ बन जाने पर सामान्य क्षेत्रों और सुविधाओं के सम्बन्ध में अपार्टमेन्ट का कार्यकलाप प्रबन्धतंत्र प्रमोटर से vat संघ को अन्तरित किया गया समझा जायेगा जो उसके पश्चात्‌ उनका रख-रखाव करेगा। परन्तु यह कि जब तक अपार्टमेन्ट का विक्रय या अन्तरण नहीं कर दिया जाए तब तक प्रमोटर सामान्य क्षेत्र और सुविधाओं के रख-रखाव की लागत का अनुपातिक रूप से वहन करेगा।

निष्कर्षतः अपार्टमेन्ट एक्ट 20:0 की धारा-4 की उपधारा-(6) में यह स्पष्ट किया गया है . कि पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त करने और भौतिक कब्जा दिये जाने के पश्चात्‌ प्रमोटर का यह दायित्व होगा कि वह सामान्य क्षेत्रों एवं सुविधाओं तथा साथ-साथ योजनाओं एवं दस्तावेजों की मूल प्रतियों को एक गठित स्वामी संघ को सौंपेगा। इसमें यह भी शर्त दी गयी है कि पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त होने की तिथि से एक वर्ष के अन्दर अथवा अपार्टमेन्ट का 60 प्रतिशत कब्जा आवंटियों को सौंपे जाने की तिथि से, जो भी पहले हो, के अन्दर भौतिक कब्जा एवं साझा क्षेत्रों एवं सुविधाओं को अपार्टमेन्ट स्वामी संघ को प्रमोटर द्वारा परियोजना को सौंपा “ जाएगा। अपार्टमेन्ट एक्ट की धारा-44 में यह प्रावधान दिया गया है कि प्रमोटर एवं अपार्टमेन्ट स्वामी का यह संयुक्त दायित्व होगा कि वह एक अपार्टमेन्ट स्वामी संघ का गठन करेंगे। अपार्टमेन्ट स्वामी संघ का पंजीकरण अपार्टमेन्ट स्वामियों द्वारा किया जाएगा | अतः: उक्त प्राविधानों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह परियोजना पूर्ण करने के उपरान्त विधि के अनुरूप एक रजिस्ट्रीकृत आवंटियों के संगम का गठन कराकर परियोजना के समस्त दस्तावेज, विलेख परियोजना सहित आवंटियों के संगम को हस्तांतरण करें। तद्नुसार बिन्दु wo-3 Prana किया जाता है। 7 pare आरंभ भाप | ज्ञातव्य है कि शिकायतकर्तागण के फ्लैट्स की रजिस्ट्री नहीं हुई है। इस सम्बंध में विपक्षी को रे निर्देशित किया जाता है कि वह परियोजना के सभी आवंटियों की दिनांक 34.42.2020 तक रजिस्ट्री करायें।

जहाँ तक शिकायतकर्ता राजेश कुमार मेहता द्वारा विपक्षी से क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो रेरा अधिनियम की धारा-74 के अनुसार धारा-42,44,48 व 49 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये हैं, जिसका क्षेत्राधिकार एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को है। अतः शिकायतकर्ता राजेश मेहता क्षतिपूर्ति के सम्बंध में अपना वाद एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर के समक्ष दायर करने के लिए स्वतंत्र होगा। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है:- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह परियोजना की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र/ अनुबन्ध के अनुसार दिनांक 34.:22020 तक पूर्ण कराकर सक्षम । प्राधिकरण से ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त करना सुनिश्चित Hy 2. विपक्षी, शिकायतकर्तागण से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर दिनांक 34.42.2020 तक उनके फ्लैट्स की नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 3. प्राधिकरण की तकनीकी टीम को निर्देशित किया जाता है कि वह दिसम्बर 2020 के अंतिम सप्ताह में परियोजना का स्थलीय निरीक्षण कर विस्तृत omen पीठ के समक्ष उपलब्ध करायें। इस आदेश की एक प्रति अग्रिम कार्यवाही हेतु प्राधिकरण की तकनीकी टीम को उपलब्ध करा दी जाये। 4. शिकायतकर्तागण क्षतिपूर्ति के सम्बंध में अपना वाद एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर के समक्ष दायर करने के लिए स्वतंत्र होगा। 5. शिकायतकर्तागण के परिवर्तित क्षेत्रफल के सम्बंध में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह अनुबन्ध के समय क्षेत्रफल के विभिन्‍न मदों का विवरण, वर्तमान में उन्हीं मदों में | dV, a re | |

परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्तागण के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करें। इस सम्बंध में विपक्षी, शिकायतकर्तागण को Calcultaion Sheet उपलब्ध करायेंगे। यदि बढ़े हुए क्षेत्रल के सम्बंध में विपक्षी द्वारा कोई अनुचित धनराशि ली गयी है, तो शिकायतकर्तागण को वापिस की arnt | 6. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये | इस आदेश का vecitit भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 05,/44/ 2020 (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 49