उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ--04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: ॥४८९44/07/97569/2022 रजनी बाला बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 == >शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम | से दिनांक 02-08-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी/ शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री कुशवत्स उपस्थित हुए तथा विपक्षी /बिल्डर की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री असित कुमार उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के | विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 02-08--2024 को ही सुरक्षित कर, आगामी to दिनों के अन्दर उभय पक्षों को अपनी-अपनी लिखित बहस रेर कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड करने हेतु निर्देश दिये गये, जिसके क्रम में प्रार्थी, शिकायतकर्ता द्वारा अपनी लिखित बहस, दिनांक 08-08--2024 | रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड की गयी, परन्तु विपक्षी की ओर से अपनी लिखित बहस ty कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड / दाखिल नहीं की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 7 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः-

"34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" Page | of 7 E-Court = भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन | बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (79 The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such Page 2 of 7 E-Court = or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 Ff प्राधिकरण को | यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना | की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनालटी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत | है:- | “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of | the orders or directions of the Authority, he shall be liable toa penalty | for every day during which such default continues, which may

| cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority. ” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक को प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा ( 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से | सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत 'विनियमन एवं विकास) अधिनियम, प्राधिकरण यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा: -63 के | अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता | है | प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश । कशये जाने हेतु आवेदन करते हुए दिनांक 20-06-2023 तक पीठ द्वारा धारा अनुपालन कर, अनुपालन AAT अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। | दिनांक 20-03-2023 का | गये, परन्तु विपक्षी द्वारा प्राधिकरण द्वारा कारण विपक्षी को निर्देशित किया क्रियान्वयन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी --34 के अन्तर्गत पारित आदेश, अनुपालन कर, अनुपालन | कोई अनुपालन आख्या दाखिल । प्राधिकरण द्वारा धारा ख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये रण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 20-06-2023 को जारी करते हुए गया है कि वह दिनांक 75-07-2023 तक उक्त आदेश का आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा खिल नहीं किया गया है।

-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 22-09-2023, दिनांक 24-4-2023, दिनांक 04-04-2024, | दिनांक 28-03-2024 एवं दिनांक 02-08--2024 को की गयी। Page 3 of 7 ना E-Court a द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 44 -08--2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को आवंटित प्लॉट संख्या: 242, सेक्टर--47, Limewood &#०८०४ के सम्बन्ध में अभी पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं हुआ है, परन्तु सेक्टर-47 के अन्य प्लॉटस्‌ के सम्बन्ध में पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त हो चुका है। इसलिए आवंटित प्लॉट के सम्बन्ध में पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त होने से पूर्व विपक्षी, प्रार्थी,, शिकायतकर्ता को कब्जा देने की स्थिति में नहीं है। प्रश्नगत परियोजना, सेक्टर का विकास कार्य पूर्ण हो चुका है, परन्तु विस्तृत परियोजना रिपोर्ट ले-आऊट (WP.R.) की स्वीकृति अभी भी गाजियाबाद विकास प्राधिकरण के समक्ष लम्बित है। उपर्युक्त परिस्थिति में विपक्षी, प्रार्थी/ शिकायतकर्ता को विस्तृत परियोजना रिपोर्ट ले-आऊट (०9.7.2.) की स्वीकृति तक उक्त प्लॉट का कब्जा देने की स्थिति में नहीं है। विपक्षी, weit / शिकायतकर्ता को Gaex-i7 में वैकल्पिक प्लॉट संख्या: 232 का कब्जा देने हेतु तैयार है, जो कब्जा एवं हस्तान्तरण विलेख के लिए तैयार है और यदि melt / शिकायतकर्ता जमा धनराशि वापस प्राप्त करना चाहते है, तो विपक्षी रेरा मानदण्डों के अनुसार ब्याज सहित सम्पूर्ण धनराशि वापस करने हेतु तैयार है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा प्रार्थी/, शिकायतकर्ता को वैकल्पिक प्लॉट संख्या: 232 का कब्जा प्राप्त किये जाने अथवा जमा धनराशि वापस प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में सेक्टर-46 व 47 के सम्बन्ध में गाजियाबाद विकास प्राधिकरण द्वारा जारी आंशिक पूर्णता प्रमाण-पत्र, दिनांक 42-07-2023 की प्रति दाखिल की है। प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपनी लिखित बहस, दिनांक 08-08-2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि पीठ द्वारा esi के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 20-03-2023 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा अभी तक आवंटित प्लॉट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है और न ही देय विलम्बित अवधि के ब्याज का भुगतान किया गया है। प्रार्थी, शिकायतकर्ता, विपक्षी को एलॉटमेन्ट लेटर कम एग्रीमेन्ट के अनुसार अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु तैयार हैं। विस्तृत परियोजना रिपोर्ट (DPR) की स्वीकृति का विवाद विपक्षी / कम्पनी एवं गाजियाबाद विकास प्राधिकरण के मध्य है। विपक्षी द्वारा आवंटित प्लॉट का कब्जा उपलब्ध कराने में किसी भी विलम्ब के लिए प्रार्थी / शिकायतकर्ता उत्तरदायी नहीं है। प्रार्थी/ शिकायतकर्ता को आवंटित प्लॉट के कब्जे के लिए अनिश्चित काल तक प्रतीक्षा नहीं करायी जा सकती है। अतः प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों / अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 20-03-2023 का पूर्ण रूप से अनुपालन कराये जाने का अनुरोध किया गया है। Page 4 of 7 E-Court i मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cat को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। प्रश्न्नत शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत दिनांक 20-03-2023 को अन्य शिकायतकर्ता के साथ निम्न आदेश पारित किये गये :-

4विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह थिकायतकतयिण के प्लॉट की समस्त geet को ager को अनुसार पूर्ण कराकर दिनाक | 30-04-2023 तक ओसी,सी सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और | देय REMY शुल्क MNT BY नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। | विपक्षी शिकायतकर्ता (eer कुमार) को दिनांक 68-06-2077 से HR SPA mer किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि. जो भी are में हो तक थिकायवकर्ता द्वार जगा धनराशि पर विलस्ब ब्याज के रूप में ॥2८7#+7 प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित we) ब्याज की यह धनराशि आंतिम FTA की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर थिकायतकर्ता को वापत्त की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टियत रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से विनॉक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए Rove हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में जिकायतकर्ता द्वारा यदि we afer (Over Dues) है तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होयगा। अन्य शिक्रायतकर्ता (रजनी Tem) के प्रकरण में अनुबन्ध पत्र के अनुरूप उपरोकक्‍ताजुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी / विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेस अधिनियम 2076 की धारा Acai) के अनुसार यदि RAY होने के बाद Hie ब्याज दर HI के Rois से ग्रोमोटर द्वार लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज ग्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को fear जायेगा।/ अतः विलख्बित शुगतान पर शिकायतकतगिण ERT भी क८7#+7 अतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा/ यदि इससे अधिक दर से कोड धनयाशि रेय OM होने Bae आवंटी से Roa हेतु ली TH है. तो विलग्बित अवधि हेतु ब्याज की धनयाशि की भी उसी दर से यणना की जायेगी |

विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकतयिण को प्लॉट का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ HITT को अनुरूप अधिरोपित करेगें Page 5 of 7 E-Court = आदेश की एक-एक ग्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में ग्रतिपादित Rard के अनुरूप धनयाशि व ब्याज की Wee मायले में गणना की GTAP |.” उपरोक्त पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 20-03-2023 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 30-04-2023 तक प्रश्नगत प्लॉट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. /“सी.सी. सहित कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक t4-08—2024 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य,“प्रमाण प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा oat के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 20-03--2023 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी, शिकायतकर्ता को FEMA आवंटित प्लॉट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम अकाउन्ट सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। रेरा नियमावली, 206 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। रेरा नियमावली, 20:6 का नियम-24 निम्नवत्‌ है:-

“24, Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal— For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.” Page 6 of 7 E-Court अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली - में निहित शक्तियों के अन्तर्गत प्रश्ननत आवंटित प्लॉट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु, दिनांक 05-72-2024 को संदर्भित की जाती है।

सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 20-03-2023 के प्रस्तर-02 के अनुसार सुनवाई की तिथि दिनांक 05-42-2024 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, | पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं | कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा--3, दिनांक 20-03-2023 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस Watt कर सकते हैं। L दिनांक: 07—-4-2024. आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Page 7 of 7