E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-20308. सुनवाई पीठ-0 (पूर्व में पीठ-04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCR44/07/97268/2022 सुनील कुमार बनाम एस.जे.पी. geet एण्ड रिजॉर्ट्स प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 प्रार्थी / शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 30-05-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री मनीष अरोड़ा उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री श्वेता तिवारी उपस्थित हुईं। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 30-05-2025 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- ""34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी Page 06 E-Court

बाप्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (0) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ हैः-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory A uthority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना Page 2 of 6 Z E-Court की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनालल्‍टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत a “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend

up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 28-44-2024 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 30-04-2023 का अनुपालन कर, अनुपालन SIRT प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 40-04-2025, दिनांक 24-03-2025 एवं दिनांक 30-05-2025 को की गयी।

विपक्षी कम्पनी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 42-03--2025 दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा सक्षम प्राधिकरण से प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में अधिभोग प्रमाण-पत्र, दिनांक 30-06-2023 को प्राप्त किया जा चुका है तथा प्रार्थी / शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु कई अवसर दिये गये, परन्तु प्रार्थी / शिकायतकर्ता, भुगतान करने में लगातार विफल रहा है और कस्टमर लेजर, दिनांक 42-03-2025 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत रू.36,03,284,//- है और प्रार्थी / शिकायतकर्ता पर रू.42,83,442,“- की धनराशि अवशेष है। इसके अतिरिक्त प्रार्थी / शिकायतकर्ता पर लगभग रू.44,00,000/- का विलम्ब जुर्माना भी अधिरोपित किया गया है। इन आधारों पर विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रार्थी / शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगताज्ञ Page 3 of 6 E-Court करने तथा उसके बाद कब्जे की औपचारिकतायें पूर्ण करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में कस्टमर लेज़र प्रति दाखिल की गयी है। प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक t9-05-2025 दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों or well / शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों ,/अभिकथनों का उल्लेख कर, पीठ द्वारा IRI-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 30-04-2023 का पूर्ण रूप से अनुपालन सुनिश्चित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cot को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। gana शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा area के अन्तर्गत दिनाक 30-04-2023 को निम्न आदेश पारित किये गयेः- ‘4, mega प्रकरण में दी ययी धनराशि के Revs का अबुतोष निरस्त किया जाता है। 2 शिकायतकर्ता यदि कब्जा लेने का निर्णय लेते & at ऐसी स्थिति a (क) विपक्षी थिकायतकर्ता को दिनांक 34-03-2023 तक गूनिट का कब्जा दें और देय स्टास्प your ग्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। (ख) विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 77-04-2027 से MR ARR प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर fed जाने की विथ्टि जो भी बाद में हो तक थिकायतकर्ता द्वार जगा धनराशि पर बिलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना छुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनयाथि अंतिम थुगतान की देय धनयशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनयाथि देय धनराशि से अधिक होने पर थिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। (9 विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि eer अधिनियम 2076 की धारा 26०06) के अनुसार यदि RI लागू होने के बाद wigs ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वार लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज ग्रोमगोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा/ अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकतयिण द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय shar) यदि इससे अधिक दर से ale धनयथि रेय लागू “pee L Page 4 of 6 f é E-Court के बाद Had से विलम्ब eg ली गयी & तो विलग्बित अवधि eg ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी ।

3. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह एमओ यू STR अनुबन्ध के अनुसार ग्री-्ई एमआर्ड् का भुगतान शिकायतकर्ता को करें तथा यदि कोर्ड पूर्व में किसी fare का भुगतान किया गया & तो उसका समायोजन यूनिट का कब्जा देते समय करना छुनिश्चित Be] 4. इस आदेश का उल्‍लघन थ्ू-सम्पद्ा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2076 की IRT-63 तथा अन्य FATT ग्राविधानों के अन्तर्यत दंडनीय P| आदेश पोर्टल पर अपलोड किया art] 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है. तो शिकायवकर्ता को यह अधिकार होगा fe रेश प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें/” उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 30-04-2023 के प्रस्तर-02(क) एवं प्रस्तर-02(ख) के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 3:-03-2023 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अपनी अनुपालन आख्या, दिनांक 42-03--2025 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड / प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 30-04-2023 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी,/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम spree सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। अतः उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 30--04-2023 के किसी भी प्रस्तर का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है।

रेरा नियमावली, 206 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 30-04-2023 के प्रस्तर-02(क) के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री तथा उक्त आदेश के प्रस्तर-03 के अनुसार प्री-ई.एम.आई. के भुगतान की कार्यवाही हेतु मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 06-44-2025 को संदर्भित की जाती है। Page 5 of 6 E-Court सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 30--04-2023 के प्रस्तर-02(ख) के अनुसार दिनांक 25-40-2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 30-0—2023 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 42--09--2025. \ (संजय आर: यु a अध्यक्ष, रेरा | Page 6 of 6