उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) उपस्थिति :- श्री टी० वेंकटेश, सदस्य क्रम सं. शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट संख्या | जमा धनराशि I. NCR44/07/9674/2022 राजेन्द्र गुप्ता C029ESSF55/ | 20,38,00 /- Shop 55 2, पटारा44/07/96707/2022 मनीष कुमार गुप्ता C029ESSF56/ | 23,29,350 /- Shop 56 3. NCR44/07/96986/2022 हर्षा रविन्द्र भोले C029ESSF57/ | 22,6,48 / - Shop 57 बनाम मैसर्स हॉटशॉट डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता राजेन्द्र गुप्ता के साथ 02 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत शिकायतें योजित की गयी हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना E-SQUARE (COMMERCIAL) से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से प्रशनगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCR44/07/9674/2022 राजेन्द्र गुप्ता अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु ded किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना E-SQUARE (COMMERCIAL) में दिनांक 03.04.2049 को यूनिट WI-CO29ESSF55/Shop 55 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कूल मूल्य 37,22,984/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 20,38,0i0/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा बिल्डर बायर Wht के Page के

रा अगस्त, 2049 तक परियोजना पूर्ण कर यनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, जिसे 6 माह की अवधि तक बढ़ाया जा सकता था, परन्तु विपक्षी द्वार आज तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है। साथ ही यह भी कहा गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये बिना ही प्रमोटर द्वारा ओसी. /सी.सी. के लिए सक्षम विकास प्राधिकरण को आवेदन किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 02.02.2049, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की wile, ई-मेल पत्राचार, एम.ओ.यू. दिनांकित 44.05.2049, प्रत्युत्तर आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

उपरोक्त शिकायत अभिकथनों का उत्तर देते हुए विपक्षी की ओर से आपत्ति पत्र/लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि आवंटी अपनी प्रतिबद्धताओं को पूर्ण करने में विफल रहा है और जानबूझकर सहमत भुगतान योजना के अनुसार अपनी देय धनराशि की किश्तों का भुगतान करने में विलम्ब किया है। शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना E-Square में यूनिट संख्या-2029788755/॥9% 55 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष दिनांक roi 9 को विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में आंवटन पत्र जारी किया गया, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को अगस्त, 2049 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि (ग्रेस पीरियड) सहित दिसम्बर, 20:9 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु कुछ अप्रत्याशित घटनाओं के कारण परियोजना विलम्बित हुई, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं है। विपक्षी द्वारा आपत्ति-पत्र में यह भी अंकित किया गया है कि दिनांक 44.08.2043 से दिनांक 49.08.2045 तक परियोजना का निर्माण कार्य स्थगित रहा एवं सक्षम प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को यह अवगत कराया गया कि भूमि सभी बाघाओं से मुक्त है तथा किसी भी तरह की रुकावट न बताते हुए कार्य करने की अनुमति प्रदान की गयी, परन्तु विपक्षी द्वारा कार्य प्रारम्भ किये जाने के उपरांत नेशनल ग्रीन ट्रिब्यूनल द्वारा दिनांक 44.08.2043 को मुकदमा संख्या-458 ,/ 2043 में पारित आदेश के अनुसार रोक लगा दी गयी और माननीय एन.जी.टी. द्वारा ओखला as सेंच्यूरी से 40 किलोमीटर के दायरे में इमारतों की पहचान के लिए निरीक्षण का निर्देश दिया और उक्त दायरे में आने वाले wa पर निर्माण कार्य को रोकने के लिए अंतरिम आदेश भी पारित किया गया था, जिसे बाद में बढ़ाकर एवं आदेश में परिवर्तन करते हुए प्रमोटर का पर्यावरण मंजूरी पत्र निरस्त कर दिया गया। माननीय एन.जी.टी द्वारा दिनांक 49.08.2045 को अंतरिम आदेश पारित करते

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हुए ओखला बर्ड Veh के रेडियस को परिभाषित किया गया, जिसमें की परियोजना का 400 मीटर दक्षिण-पूर्व तथा 4.27 किलोमीटर उत्तरी भाग से डी.एन.डी फ्लाईओवर तक “Aes जोन" घोषित किया war) परियोजना के पूर्ण होने में विलम्ब माननीय एन.जी.टी. के आदेशों के कारण हुआ। साथ ही यह भी कहा गया कि जिस समय नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा भूमि आवंटित की गयी थी, उस समय उ.प्र. सरकार द्वारा वन्य जीवन (संरक्षण) अधिनियम की धारा-48(4) के तहत दिनांक 08.05.4990 को अधिसूचना जारी की गयी, जिसमें ओखला बर्ल्ड Vat के आसपास “संरक्षित aa” घोषित किया गया था और यह जानकारी नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा अनुमोदन के समय गुप्त रखी गयी, जिसके परिणाम स्वरूप परियोजना के निर्माण कार्य में 25 माह का विलम्ब हुआ, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं है। वर्ष 2044 में लगभग 474 Re याचिकाएं माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद के समक्ष किसानों द्वारा दायर की गई, जिसमें उ.प्र. राज्य द्वारा भूमि के अधिग्रहण को चुनौती दी गई थी, जिसे बाद में हाउसिंग कॉप्लेक्स के विकास के लिए विभिन्‍न डेवलपर्स को आवंटित किया गया था। ये Re याचिकाएं नोएडा ग्रेटर नोएडा के लगभग सभी गांवों से सम्बन्धित थीं। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 06.07.20 को (20ll)5 SCC 533, राधेश्याम बनाम Goto राज्य एवं ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण बनाम देवेन्द्र कुमार में आदेश पारित करने के बाद ग्रेटर नोएडा में भूमि का अधिग्रहण रद्द कर दिया गया था। नोएडा /ग्रेटर नोएडा के किसानों में असंतोष था, जिन्होंने विभिन्‍न बिल्डरों की परियोजना के सामने धरना प्रदर्शन किया और निर्माण कार्य को रोक दिया गया। उपरोक्त सभी Re याचिकाओं को बाद में एक साथ जोड़ दिया गया और अंत में माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा समूह में याचिकाओं की सुनवाई करते हुए दिनांक 27.0.2044 को याचिका संख्या-37443 / 2044 गजराज सिंह बनाम उ.प्र. राज्य आदि में आदेशित किया गया कि जो परियोजना 2024 के मास्टर प्लान अन्तर्गत स्वीकृत नहीं है, उन परियोजना पर कोई निर्माण कार्य नहीं होगा, जिस कारण परियोजना का कार्य बाधित हुआ। माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सावित्री देवी बनाम उ.प्र. राज्य आदि में आदेश पारित करते हुए किसानों को 64.70 प्रतिशत अतिरिक्त मुआवजा देने के लिए आदेशित किया गया। परियोजना में विलम्ब होने से विपक्षी कंपनी को आर्थिक नुकसान उठाना पड़ता है। इसके अतिरिक्त किसानों के धरना प्रदर्शन व माननीय उच्च न्यायालय में योजित याचिकाओं में पारित we आदेशों के कारण भी परियाजना में विलम्ब कारित हुआ, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं है। प्रमुख सचिव, औद्योगिक विकास उत्तर प्रदेश शासन द्वारा वैलेंशिया होम्स प्राणलि० बनाम उठप्र० राज्य WP(C) नं० 9427/208 आदेश दिनांक 74.03.20i8 आदि में पारित आदेश का अनुपालन करते हुए शासनादेश दिनाक 28.02.2049 को जारी करते हुए

Page 3 पु La मई, 20i5 तक की अवधि को जीरो पीरियड घोषित किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि उपरोक्त कारणों से परियोजना के निर्माण कार्य की गति रुकी हुई थी और विपक्षी, आवंटन पत्र की शर्तों के अनुसार शिकायतकर्ता को मुआवजा देने के लिए तैयार है। विपक्षी द्वारा आपत्ति पत्र के weae-i7 में अंकित किया गया है कि उपरोक्त टॉवर में भौतिक कब्जा दिया जाना प्रारम्भ कर दिया गया है, इसलिए शिकायतकर्ता से अनुरोध है कि यूनिट के सापेक्ष यदि कोई देय धनराशि अवशेष है तो उसका भुगतान कर एन.डी.सी. प्राप्त करें और एन.डी.सी. जारी होने के बाद 60 से 90 दिन के भीतर शिकायतकर्ता को यूनिट का भौतिक कब्जा सौंप दिया जाएगा।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में आपत्ति पत्र /लिखित जवाब, परियोजना के पूर्णता प्रमाण-पत्र हेतु सक्षम विकास प्राधिकरण को प्रेषित आवेदन पत्र दिनांकित 24.06.2049 की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी के आपत्ति-पत्र में अंकित तथ्यों का खण्डन करते हुए शिकायतकर्ता की ओर से प्रत्युत्त दाखिल कर यह कथन किया गया है कि ई-मेल के माध्यम से शिकायतकर्ता को कोई मांग पत्र प्राप्त नहीं हुआ है और शिकायतकर्ता ने वर्ष 2049 में प्राप्त सभी देय धनराशि की मांगों का भुगतान किया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा अब तक 20,38,0l0/— रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा कब्जे की मांग का भुगतान नहीं किया गया है, क्योंकि विपक्षी, शिकायतकर्ता के प्रश्नों का समाधान करने में असमर्थ रहा है। विपक्षी द्वारा बुकिंग के समय शिकायतकर्ता को क्रोमा वाउचर लेने के लिए 45,000,/- रुपये की धनराशि आवंटन मांग में | समायोजित करने का प्रस्ताव दिया गया था। शिकायतकर्ता ने क्रोमा वाउचर ae के तहत आवंटन मांग में 45,000 /- रुपये समायोजित किये और भुगतान योजना के अनुसार शेष राशि का भुगतान किया। विपक्षी द्वारा अपनी बुकिंग में 45,000,/- रुपये समायोजित नहीं किये गये और कब्जे की मांग में 2% प्रति माह की दर से ब्याज भी लिया गया। शिकायतकर्ता अन्तिम कब्जा प्रदान करने के लिए विपक्षी के साथ लगातार कार्यवाही कर रहा है। विपक्षी DMT वाउचर राशि के साथ कई अनुवर्ती कार्यवाही के बाद 24 दिसम्बर, 2022 को ब्याज सहित समायोजित किया गया। विपक्षी द्वारा ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये बिना ही कब्जे की मांग का भुगतान करने के लिए प्रेरित किया जा रहा है और संपत्ति पंजीकरण भी अभी तक प्रारम्भ नहीं हुआ है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान शिकायत प्राधिकरण के समक्ष दायर कर विपक्षी से यूनिट का कब्जा एवं MCLRHH प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

Page 4 Ch उभयपक्ष के अभिकथनों, प्रस्तुत किये गये साक्ष्य एवं मौखिक बहस में किये गये निवेदनों के आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय हैं :- 4. क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई ? यदि हां तो प्रभाव । 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए ? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्द संख्या-4 बिन्दु संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई ? यदि हां तो प्रभाव ? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (Force Majeure Events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हड़ताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक eer आदेश, निर्णय व डिक्री से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है। इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 / 2047 बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आयी हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि माननीय सर्वोच्च न्यायालय, माननीय उच्च न्यायालय एवं एन.जी.टी. द्वारा | Page 5 3 परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया हो। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 Freak किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष अनुबन्ध निष्पादित किया गया और अनुबन्ध के अनुसार परियोजना को अगस्त, 2049 तक पूर्ण कर लिया जाना चाहिए था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना पूर्ण नहीं की गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा शीघ्र werd यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा is (॥) में प्राविधान है कि :- Section 8 () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,-

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 02.02.2049 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-40 के प्रस्तर-24 में उल्लेख किया गया है कि शिकायतकर्ता को अगस्त, 2049 एवं 6 माह की aque अवधि Ge पीरियड) में यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता फरवरी, 2020 अर्थात दिनांक 29.02.2020 तक कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्ब की श्रेणी में है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.03.2020 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649--50,/ 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20!6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." Page 7

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स waar प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में | माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(i)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay | interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable."

अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। RT एक्ट की धारा 2(za) F प्राविधान है कि :- (za) "7687 means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; oe Page 8 (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय पट्टा के लिए करार) नियमावली 2oi8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें Te 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"' यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥शटाएफा प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.0.208 को Soto शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या--4740 / 8--3--48--65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल Wire के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- Page 9 Ce है 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: ‘mee -

"7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्तागण की यूनिट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय wry शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। है शिकायतकर्ता को दिनांक 04.03.2020 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर '४८.४+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध / आवंटन पत्र के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जाएगी। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ८टा,२+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित Rami के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी।

ः विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। f टी० वेंकटेश om bto of 24 (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page i