उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-04) उपस्थिति :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :— NCR44/07/96964/2022 विन्धवासिनी बनाम मैसर्स राइज प्रोजेक्ट्स प्रा. लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Rise Resort Residence Phase-I में दिनांक 44.03.208 को यूनिट संख्या-302 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 7,43,875/- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 7,43,875 /- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि ओ.सी. / व्यवसाय प्रमाण-पत्र मुझे अनुबन्ध दिनांक 07.08.2022 के प्रस्तर-7.2 व 7.4 में सहमति के अनुसार नहीं दिखाया गया है, इसलिए उपरोक्त अवधि के लिए लगाया गया सभी ब्याज शून्य है, साथ ही यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा मेरे अंतिम भुगतान करने के बाद धनराशि की अवैधानिक मांग प्रारम्भ कर दी गयी है, जो कुल कीमत का लगभग 50 प्रतिशत है, जबकि मेरे द्वारा अनुबन्ध दिनांकित 04.08.2020 के अनुसार संपूर्ण धनराशि का भुगतान कर दिया गया है, उसके बावजूद भी विपक्षी द्वारा अवशेष धनराशि न होने का प्रमाण-पत्र नहीं दिया गया है और अनुबन्ध दिनांकित 04.08.2020 के अनुसार यह स्पष्ट रूप से कहा गया है कि अन्तिम भुगतान कब्जे के समय किया जाएगा, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुबन्ध की तिथि से पहले ही विलम्ब ब्याज लेना शुरू कर दिया गया था, हालांकि विपक्षी द्वारा फिटआउट के समय ही अंतिम भुगतान की मांग करना शुरू कर दिया गया था, जिस कारण किसी भी संघर्ष और जुर्माना /ब्याज से बचने के लिए एवं मुझे यह आश्वासन देने के बाद कि मुझे अन्तिम भुगतान के 60 दिनों के भीतर अपना कब्जा मिल जाएगा और दिनांक 23.05.2022 को अंतिम भुगतान कर दिया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के 2886 | De

अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में ई-मेल पत्राचार, We प्लान, अनुबन्ध पत्र दिनांक 40.06.2022, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें, प्रत्युत्तत आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गई हैं। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि विपक्षी की परियोजना 'RISE RESORT RESIDENCES' सेक्टर-टेकजोन-4, ग्रेटर नोएडा, रेरा में पंजीकृत है, जिसकी पंजीकरण GRT-UPRERAPRI756! है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना के टॉवर-72 में यूनिट संख्या-302 बुक करायी गयी थी, जिसका कुल मूल्य 7,43,875/- रुपये था, जिसमें कब्जा एवं अन्य शुल्क शामिल नहीं थे। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के कुल मूल्य के सापेक्ष 2,067/- रुपये व रेरा अधिनियम की IRI-9(7) के अनुसार विलम्ब ब्याज के रूप में शिकायतकर्ता पर लगाये गये 2,93,836/— रुपये का भुगतान नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के प्रस्तर-7.. के अनुसार विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 3.2.2024 + 6 तक अप्रत्याशित परिस्थितियों के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु उत्तरदायी है, ऐसे में विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.2025 तक कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु उत्तरदायी है। शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान शिकायत समय से पहले योजित की गयी है, साथ ही यह भी प्रस्तुत किया गया है कि विपक्षी द्वारा सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवश्यक एन.ओ.सी. हेतु पहले ही आवेदन किया जा चुका है और उसी के अनुरूप शिकायतकर्ता को दिनांक 09.44.2024 को फिट-आउट कब्जा ऑफर किया गया है, जिसकी प्रति संलग्न है।

विपक्षी द्वारा यह भी कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना में वर्ष 2048 में यूनिट संख्या-ग7-20। में बुक करायी गयी थी, जिसके शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान शिकायत में स्वीकार किया गया है और आवेदन पत्र दिनांकित 44.03.2048 की प्रति भी संलग्न की गयी है, उसके पश्चात्‌ वर्ष 2020 में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी कंपनी से उसी परियोजना के एक अन्य clay में अपनी यूनिट परिवर्तित करने का अनुरोध किया गया, जिसे विपक्षी कंपनी द्वारा स्वीकार कर भुगतान अनुसूची में किसी भी परिवर्तन के बिना यूनिट संख्या-77-20। को नई यूनिट संख्या-72-302 में 32,42,979/- रुपये जी.एस.टी. धनराशि सहित समायोजित कर दी गयी। श्री मदन मोहन उपाध्याय द्वारा यूनिट परिवर्तित हेतु अनुरोध पत्र और deer क्लीनिक द्वारा अनापत्ति पत्र की प्रति संलग्न है। साथ ही यह भी कहा गया है कि वर्ष 2022 में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी कंपनी को पहले आवंटी श्री मदन मोहन उपाध्याय Page 2 की दुर्भाग्यपूर्ण मृत्यु से अवगत कराया और उनकी माँ एवं श्री स्वर्गीय मदन मोहन उपाध्याय की पत्नी श्रीमती विन्धवासिनी के पक्ष में बिक्री के लिए अनुबन्ध को पुनः निष्पादित करने का अनुरोध किया गया। उक्त अनुरोध को विपक्षी द्वारा स्वीकार करते हुए विपक्षी कंपनी राइज प्रोजेक्ट प्रा.लि. और प्रथम आवेदक के रूप में श्रीमती विन्धवासिनी के मध्य दिनांक 40.06.2022 को बिक्री के लिए पुनः अनुबन्ध निष्पादित किया गया। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि अनुबन्ध में उललेखित समय अवधि के भीतर war यूनिट का कब्जा प्रदान कर दिया जाएगा। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत को खारिज करने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब, फिट-आउट कब्जा ऑफर दिनांकित 09.44.2024, की छायाप्रति दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता की ओर से अपना प्रत्युत्तर दाखिल करते हुए यह कथन किया गया है कि उनके द्वारा मई, 2022 तक 400 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है और आवेदन पत्र में विलम्ब शुल्क व अर्थदण्ड के सम्बन्ध में कोई खण्ड नहीं है, जिसकी पुष्टि deer क्लीनिक द्वारा लिखित रूप में की गयी थी कि अन्तिम अनुबन्ध तक इस तरह के कोई शुल्क नहीं होंगे तथा विपक्षी द्वारा कोई मांग पत्र»टैक्स wa में परिवर्ततन पत्र प्रेषित नहीं किया गया है, जैसा कि दिनांक 04.08.2020 के अनुबन्ध के खण्ड संख्या-4,2,3 के अनुसार है, जोकि प्रमोटर द्वारा आवंटी को सूचित करने के लिए बाध्य करता है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा न्यायालय को कब्जे की तिथि के विस्तार के बारे में गलत जानकारी देकर गुमराह किया जा रहा है कि कब्जे की तिथि 30.06.2023 थी तथा रेरा द्वारा 6 माह का विस्तार दिया गया, जिस कारण कब्जा दिये जाने की संशोधित तिथि 30.42.2024 बतायी जा रही है। शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा अवैध ब्याज एवं अर्थदण्ड को छोड़कर संपूर्ण धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा अनुरोध किया गया है कि सभी अवैध ब्याज व अर्थदण्ड को माफ कर विपक्षी को शीघ्र कब्जा प्रदान करने हेतु निर्देशित किया जाए। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। उभयपक्ष के अभिकथनों, प्रस्तुत किये गये साक्ष्य के आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय है :- 4. क्या वर्तमान समय में शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकाता है अथवा नहीं ? निस्तारण fare de “Pa 863

बिन्दु संख्या-+ इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य अनुबन्ध निष्पादित किया गया और विपक्षी को यूनिट के सापेक्ष संपूर्ण धनराशि का भुगतान किये जाने के बावजूद भी विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा शीघ्र प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा i8 (॥) में प्राविधान है कि :- Section 8 () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में | Page 4 बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकांयतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध पत्र दिनांकित 40.06.2022 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ Waris के प्रस्तर-7.4.4 में उल्लेख किया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 34.42.2024 तक यूनिट का कब्जा सौंप दिया जाएगा। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 34.42.2024 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी है, जोकि अग्रिम तिथि है।

यह स्पष्ट है कि उभयपक्ष के मध्य निष्पादित दिनांकित 40.06.2022 के अनुसार कब्जा प्रदान किये जाने की तिथि से पूर्व ही शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान शिकायत प्राधिकरण के समक्ष योजित की गयी है। ऐसी स्थिति में विपक्षी की परियोजना को विलम्ब की श्रेणी में नहीं कहा जा सकता है और रेरा में भी परियोजना की पूर्णता तिथि 30.0.2024 दी गयी है, जो कि अग्रिम तिथि है। उपरोक्तानुसार यह स्पष्ट है कि वर्तमान शिकायत प्री-मैच्योर है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता का वाद पोषणीय नहीं है। अतः शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने योग्य है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Prana किया जाता है। आदेश शिकायतकर्ता की werd शिकायत उपरोकतानुसार खारिज की जाती है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तदनुसार पत्रावली दाखिल दफ्तर (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 5