U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Hearing Bench-04A Order under Section 34 Shri Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman Complaint No. — 8[?]44/07/96863/2022 Veena Dhingra and Akash Dhingra Versus Mahalakshmi Infahome Pvt. Ltd. In the present application, the complainant has filed against the opposite party seeking possession and interest for the delayed period.

In brief, the lead complainant states that they booked Flat No. [?]-4, 507 in the opposite party's project Migsun Ultimo, for a total price of Rs.47,35,924/-, against which the complainant has paid Rs.53,22,944/-. The complainant also states that, although the complainant paid all dues before the due date, the opposite party cancelled the unit by sending a cancellation letter dated 44.04.2020. The opposite party's statement that the project is complete and that it has already issued offers of fit-out to other allottees is wrong, because the opposite party has not yet obtained any NOC or O.C./C.C. Under the payment plan, the complainant was to pay 45 percent and 85 percent of the amount at booking and at possession respectively, whereas the opposite party has received more than 85 percent of the amount by May 2024 without completing the project. On 09.08.2024 the opposite party illegally levied delay charges of Rs.42,57,905/-, whereas the complainant has paid Rs.53,22,044/- against the total unit price of Rs.47,3592i/-. On these grounds, it is requested that the unit be restored and that possession and interest for the delayed period be granted. In support of the statement, the complainant has filed copies of the allotment letter dated 06.04.2049, the customer ledger, a copy of the cancellation letter dated 47.04.2020, and photocopies of the late [?] fee summary.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :-८₹44/07/96863/2022 वीना ढींगरा एवं आकाश ढींगरा बनाम महालक्ष्मी इन्फाहोम प्रा0 लि0 प्रस्तुत प्रार्थना पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Migsun Ultimo में फ्लैट संख्या-$प्रा-4, 507 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत 47,35,924 /- रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 53,22,944 //- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके द्वारा नियत तिथि से पूर्व ही समस्त देय धनराशि का भुगतान किये जाने के बावजूद भी विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट दिनांक 44.04.2020 को निरस्तीकरण पत्र प्रेषित करते हुए निरस्त कर दी गयी। विपक्षी द्वारा यह कथन गलत किया गया कि प्रश्नगत परियोजना पूर्ण है और उनके द्वारा अन्य आवंटियों को ऑफर ऑफ फिट आऊट जारी किये जा चुके हैं, जबकि विपक्षी द्वारा अभी तक कोई एन.ओ.सी. एवं ओ.सी./सी.सी. प्राप्त नहीं की गयी है। पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा बुकिंग के दौरान 45 प्रतिशत एवं 85 प्रतिशत धनराशि कब्जे के समय देय थी, जबकि विपक्षी द्वारा बिना परियोजना पूर्ण किये 85 प्रतिशत से अधिक की धनराशि मई, 2024 तक प्राप्त की जा चुकी है। विपक्षी द्वारा दिनांक 09.08.2024 को अवैद्यानिक रूप से 42,57,905 /— रूपये का विलम्ब शुल्क अधिरोपित किया गया, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट कुल कीमत 47,3592i/- रूपये के सापेक्ष 53,22,044/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। इन आधारों पर है 2 विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट को पुर्नस्थापित करते हुए कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांकित 06.04.2049 की प्रति, कस्टमर लेज़र, निरस्तीकरण लेटर दिनांकित 47.04.2020 की प्रति, लेट We फीस समरी की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

प्राधिकरण की ओर से विपक्षी को दिनांक 04.08.2022 को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि सुनवाई हेतु तिथि नियत है, जिसमें विपक्षी अपना पक्ष रख सकते हैं। प्रथम सुनवाई दिनांक 23.09.2022 को की गयी, जिसमें विपक्षी उपस्थित हुए, परन्तु उनके द्वारा कोई प्रतिवाद पत्र/साक्ष्य रेरा कम्पलेन्ट पेज पर अपलोड नहीं किये गये। इस पर पीठ द्वारा विपक्षी को अग्रिम नियत तिथि से पूर्व अपना प्रतिवाद पत्र दाखिल करने हेतु आदेशित किया गया। द्वितीय /अंतिम सुनवाई दिनांक 45.44.2022 को की गयी, जिसमें विपक्षी उपस्थित हुए, परन्तु उनके द्वारा कोई अपना जवाब दाखिल नहीं किया गया। इसके बाद भी उभय पक्ष को लिखित बहस दिनांक 30.44.2022 तक रेरा कम्पलैन्ट पेज पर अपलोड करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अपना जवाब रेरा कम्पलेन्ट पेज़ पर अपलोड नहीं किये गये। उपरोक्त तथ्य ऑर्डरशीट पर अंकित हैं और कम्पलेन्ट to पर अपलोडेड है। वर्णित स्थिति में एक पक्षीय आदेश पारित करने के अतिरिक्त अन्य कोई विकल्प नहीं है। शिकायतकर्ता के def को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किया जाता है :- (पु क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या--4 बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? यह वाद fey शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है|

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा नियत तिथि से पूर्व ही समस्त देय धनराशि का भुगतान किये जाने के बावजूद भी विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट दिनांक 4.04.2020 को निरस्तीकरण पत्र प्रेषित करते हुए निरस्त कर दी गयी। विपक्षी द्वारा यह कथन गलत किया गया कि प्रश्नगत परियोजना पूर्ण है और y¢ उनके द्वारा अन्य आवंटियों को ऑफर ऑफ फिट आऊट जारी किये जा चुके हैं, जबकि विपक्षी द्वारा अभी तक कोई एन.ओ.सी. एवं ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त नहीं की गयी है। पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा बुकिंग के दौरान 45 प्रतिशत एवं 85 प्रतिशत धनराशि कब्जे के समय देय थी, जबकि विपक्षी द्वारा बिना परियोजना पूर्ण किये 85 प्रतिशत से अधिक की धनराशि मई, 2024 तक प्राप्त की जा चुकी है। विपक्षी द्वारा दिनांक 09.08.2024 को अवैद्यानिक रूप से 42,57,905 /- रूपये का विलम्ब शुल्क अधिरोपित किया गया, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट कुल कीमत 47,35,924 /- रूपये के सापेक्ष 63,22,94./— रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा wea यूनिट को पुर्नस्थापित करते हुए कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) AF प्राविधान है कि — Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or buildjng,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. 2Qv इस प्रकार Sl को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज ard जाने का अनुरोध किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध पक्षकारों के मध्य हस्ताक्षरित आवंटन पत्र दिनांक 06.04.20i9 & संलग्नक पेमेन्ट प्लॉन के अवलोकन से यह विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट “फ्लैक्सी प्लॉन ton फडिंग” के अन्तर्गत बुक करायी गयी थी, जिसके अनुसार १5 प्रतिशत धनराशि बुकिंग के समय और 85 प्रतिशत धनराशि प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने के समय भुगतान की जानी थी।

शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट कुल कीमत 47,35,924 /- रूपये के सापेक्ष 53,22,944/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, जबकि पेमेन्ट wit के अनुसार 45 प्रतिशत धनराशि बुकिंग के समय और 85 प्रतिशत धनराशि yet यूनिट का कब्जा दिये जाने के समय भुगतान की जानी थी। ऐसी स्थिति में विपक्षी द्वारा जारी किये गये निरस्तीकरण पत्र दिनांक 44.04.2020 अवैद्यानिक है। प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध पक्षकारों के मध्य हस्ताक्षरित आवंटन पत्र दिनांक 06.04.20I9 & प्रस्तर-4(9) के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा 40 माह में दिया जाना प्रस्तावित था और यदि 40 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड में कब्जा नहीं दिया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 45,/- रूपये प्रति वर्ष की दर से विलम्ब ब्याज दिये जाने का प्राविधान है। रेशा अधिनियम की धारा-48 में wits के अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि के बाद विलम्ब धनराशि दिये जाने की व्यवस्था है ना कि 6 माह के बाद से। अतः अनुबन्धानुसार दिनांक 06.08.2022 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fe "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion os

Certificate as late as April 206., The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 07.08.2022 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में तक की अवधि के लिए विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल aie धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि vated द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) F प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(4) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 77.:020i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2078 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,“पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें oR 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" on

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “रूद्रा बिल्डवेल wee प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं ara” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है fe

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.] had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20I8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. cera Re याचिका संख्या-सी-9420 / 2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है किः-

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + I% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020......esesseesessessessseeseees and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208.......cccsssssessecseeeee Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः TRA माननीय सर्वोच्च न्यायालय यालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर त से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से i प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदूनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। 92 . विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता पर सभी 9 आदेश - विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की अनुबन्ध/ आवंटन पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर कब्जा दिनांक 28.02.2023 तक ओ.सी /सी.सी. सहित देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। . विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 07.08.2022 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+H प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा Aza) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अत: विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। चार्जेज़ आवंटन पत्र /अनुबन्ध के अनुरूप प्राप्त करने का अधिकारी है और यदि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से अनुबन्धानुसार यूनिट की कुल कीमत से कोई अतिरिक्त धनराशि प्राप्त की गयी हो, तो उक्त धनराशि विपक्षी, शिकायतकर्ता को आदेश की तिथि से 60 दिनों के अन्दर वापिस करेगा। . इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 0 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक ai 7 / 0) 72023 a (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Hearing Bench-04A Order under Section 34 Shri Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman Complaint No. — 8[?]44/07/96863/2022 Veena Dhingra and Akash Dhingra Versus Mahalakshmi Infahome Pvt. Ltd. In the present application, the complainant has filed against the opposite party seeking possession and interest for the delayed period.

In brief, the lead complainant states that they booked Flat No. [?]-4, 507 in the opposite party's project Migsun Ultimo, for a total price of Rs.47,35,924/-, against which the complainant has paid Rs.53,22,944/-. The complainant also states that, although the complainant paid all dues before the due date, the opposite party cancelled the unit by sending a cancellation letter dated 44.04.2020. The opposite party's statement that the project is complete and that it has already issued offers of fit-out to other allottees is wrong, because the opposite party has not yet obtained any NOC or O.C./C.C. Under the payment plan, the complainant was to pay 45 percent and 85 percent of the amount at booking and at possession respectively, whereas the opposite party has received more than 85 percent of the amount by May 2024 without completing the project. On 09.08.2024 the opposite party illegally levied delay charges of Rs.42,57,905/-, whereas the complainant has paid Rs.53,22,044/- against the total unit price of Rs.47,3592i/-. On these grounds, it is requested that the unit be restored and that possession and interest for the delayed period be granted. In support of the statement, the complainant has filed copies of the allotment letter dated 06.04.2049, the customer ledger, a copy of the cancellation letter dated 47.04.2020, and photocopies of the late [?] fee summary.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :-८₹44/07/96863/2022 वीना ढींगरा एवं आकाश ढींगरा बनाम महालक्ष्मी इन्फाहोम प्रा0 लि0 प्रस्तुत प्रार्थना पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Migsun Ultimo में फ्लैट संख्या-$प्रा-4, 507 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत 47,35,924 /- रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 53,22,944 //- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके द्वारा नियत तिथि से पूर्व ही समस्त देय धनराशि का भुगतान किये जाने के बावजूद भी विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट दिनांक 44.04.2020 को निरस्तीकरण पत्र प्रेषित करते हुए निरस्त कर दी गयी। विपक्षी द्वारा यह कथन गलत किया गया कि प्रश्नगत परियोजना पूर्ण है और उनके द्वारा अन्य आवंटियों को ऑफर ऑफ फिट आऊट जारी किये जा चुके हैं, जबकि विपक्षी द्वारा अभी तक कोई एन.ओ.सी. एवं ओ.सी./सी.सी. प्राप्त नहीं की गयी है। पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा बुकिंग के दौरान 45 प्रतिशत एवं 85 प्रतिशत धनराशि कब्जे के समय देय थी, जबकि विपक्षी द्वारा बिना परियोजना पूर्ण किये 85 प्रतिशत से अधिक की धनराशि मई, 2024 तक प्राप्त की जा चुकी है। विपक्षी द्वारा दिनांक 09.08.2024 को अवैद्यानिक रूप से 42,57,905 /— रूपये का विलम्ब शुल्क अधिरोपित किया गया, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट कुल कीमत 47,3592i/- रूपये के सापेक्ष 53,22,044/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। इन आधारों पर है 2 विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट को पुर्नस्थापित करते हुए कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांकित 06.04.2049 की प्रति, कस्टमर लेज़र, निरस्तीकरण लेटर दिनांकित 47.04.2020 की प्रति, लेट We फीस समरी की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

प्राधिकरण की ओर से विपक्षी को दिनांक 04.08.2022 को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि सुनवाई हेतु तिथि नियत है, जिसमें विपक्षी अपना पक्ष रख सकते हैं। प्रथम सुनवाई दिनांक 23.09.2022 को की गयी, जिसमें विपक्षी उपस्थित हुए, परन्तु उनके द्वारा कोई प्रतिवाद पत्र/साक्ष्य रेरा कम्पलेन्ट पेज पर अपलोड नहीं किये गये। इस पर पीठ द्वारा विपक्षी को अग्रिम नियत तिथि से पूर्व अपना प्रतिवाद पत्र दाखिल करने हेतु आदेशित किया गया। द्वितीय /अंतिम सुनवाई दिनांक 45.44.2022 को की गयी, जिसमें विपक्षी उपस्थित हुए, परन्तु उनके द्वारा कोई अपना जवाब दाखिल नहीं किया गया। इसके बाद भी उभय पक्ष को लिखित बहस दिनांक 30.44.2022 तक रेरा कम्पलैन्ट पेज पर अपलोड करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अपना जवाब रेरा कम्पलेन्ट पेज़ पर अपलोड नहीं किये गये। उपरोक्त तथ्य ऑर्डरशीट पर अंकित हैं और कम्पलेन्ट to पर अपलोडेड है। वर्णित स्थिति में एक पक्षीय आदेश पारित करने के अतिरिक्त अन्य कोई विकल्प नहीं है। शिकायतकर्ता के def को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किया जाता है :- (पु क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या--4 बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? यह वाद fey शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है|

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा नियत तिथि से पूर्व ही समस्त देय धनराशि का भुगतान किये जाने के बावजूद भी विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट दिनांक 4.04.2020 को निरस्तीकरण पत्र प्रेषित करते हुए निरस्त कर दी गयी। विपक्षी द्वारा यह कथन गलत किया गया कि प्रश्नगत परियोजना पूर्ण है और y¢ उनके द्वारा अन्य आवंटियों को ऑफर ऑफ फिट आऊट जारी किये जा चुके हैं, जबकि विपक्षी द्वारा अभी तक कोई एन.ओ.सी. एवं ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त नहीं की गयी है। पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा बुकिंग के दौरान 45 प्रतिशत एवं 85 प्रतिशत धनराशि कब्जे के समय देय थी, जबकि विपक्षी द्वारा बिना परियोजना पूर्ण किये 85 प्रतिशत से अधिक की धनराशि मई, 2024 तक प्राप्त की जा चुकी है। विपक्षी द्वारा दिनांक 09.08.2024 को अवैद्यानिक रूप से 42,57,905 /- रूपये का विलम्ब शुल्क अधिरोपित किया गया, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट कुल कीमत 47,35,924 /- रूपये के सापेक्ष 63,22,94./— रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा wea यूनिट को पुर्नस्थापित करते हुए कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) AF प्राविधान है कि — Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or buildjng,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. 2Qv इस प्रकार Sl को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज ard जाने का अनुरोध किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध पक्षकारों के मध्य हस्ताक्षरित आवंटन पत्र दिनांक 06.04.20i9 & संलग्नक पेमेन्ट प्लॉन के अवलोकन से यह विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट “फ्लैक्सी प्लॉन ton फडिंग” के अन्तर्गत बुक करायी गयी थी, जिसके अनुसार १5 प्रतिशत धनराशि बुकिंग के समय और 85 प्रतिशत धनराशि प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने के समय भुगतान की जानी थी।

शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट कुल कीमत 47,35,924 /- रूपये के सापेक्ष 53,22,944/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, जबकि पेमेन्ट wit के अनुसार 45 प्रतिशत धनराशि बुकिंग के समय और 85 प्रतिशत धनराशि yet यूनिट का कब्जा दिये जाने के समय भुगतान की जानी थी। ऐसी स्थिति में विपक्षी द्वारा जारी किये गये निरस्तीकरण पत्र दिनांक 44.04.2020 अवैद्यानिक है। प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध पक्षकारों के मध्य हस्ताक्षरित आवंटन पत्र दिनांक 06.04.20I9 & प्रस्तर-4(9) के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा 40 माह में दिया जाना प्रस्तावित था और यदि 40 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड में कब्जा नहीं दिया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 45,/- रूपये प्रति वर्ष की दर से विलम्ब ब्याज दिये जाने का प्राविधान है। रेशा अधिनियम की धारा-48 में wits के अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि के बाद विलम्ब धनराशि दिये जाने की व्यवस्था है ना कि 6 माह के बाद से। अतः अनुबन्धानुसार दिनांक 06.08.2022 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fe "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion os

Certificate as late as April 206., The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 07.08.2022 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में तक की अवधि के लिए विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल aie धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि vated द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) F प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(4) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 77.:020i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2078 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,“पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें oR 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" on

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “रूद्रा बिल्डवेल wee प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं ara” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है fe

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.] had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20I8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. cera Re याचिका संख्या-सी-9420 / 2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है किः-

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + I% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020......esesseesessessessseeseees and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208.......cccsssssessecseeeee Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः TRA माननीय सर्वोच्च न्यायालय यालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर त से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से i प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदूनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। 92 . विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता पर सभी 9 आदेश - विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की अनुबन्ध/ आवंटन पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर कब्जा दिनांक 28.02.2023 तक ओ.सी /सी.सी. सहित देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। . विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 07.08.2022 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+H प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा Aza) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अत: विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। चार्जेज़ आवंटन पत्र /अनुबन्ध के अनुरूप प्राप्त करने का अधिकारी है और यदि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से अनुबन्धानुसार यूनिट की कुल कीमत से कोई अतिरिक्त धनराशि प्राप्त की गयी हो, तो उक्त धनराशि विपक्षी, शिकायतकर्ता को आदेश की तिथि से 60 दिनों के अन्दर वापिस करेगा। . इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 0 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक ai 7 / 0) 72023 a (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण