U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Hearing Bench-04A Order under [?] Shri Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman Complaint No. --NCR44/07/96578/2022 Sanjay Kalra and Bharat Bhushan Versus Mahalakshmi Infohome Pvt. Ltd. In the application filed, the complainant has instituted the complaint against the opposite party seeking possession and interest for the delayed period. Briefly, the lead complainant's submission is that they booked flat WeT-Sun-3, 0402 in the opposite party's project Migsun Ultimo, the total price of which is Rs. 28,79,.539 /-, against which the complainant has paid Rs. 33,87,90//-. The complainant also submits that the opposite party has still not given physical possession of the unit in question, although the opposite party has already obtained the O.C./C.C. for the project on 20.08.2049. The complainant has paid Rs. 4,42,600 //- on account of stamp duty and Rs. 74,254/- on account of 2 years' advance maintenance charges, but the opposite party has still not provided possession of the unit in question by executing the registry. Therefore the complainant has requested early possession of the unit in question, interest for the delayed period and execution of the registry. In support of the complainant's submission, the complainant has filed a copy of the allotment letter dated 40.03.2049, receipts of the amounts deposited, and photocopies of the O.C. dated 20.08.2049.

In its reply dated 04.0.2022, the opposite party stated that the complainant has filed the present complaint by concealing facts, and therefore the present complaint is not maintainable. The complainant booked unit no. 8[?]-03-0402 in the project Migsun Ultimo under the "3070 Payment Plan", and in the course of that, an agreement dated 30.03.2049 was executed, according to which possession of the unit was to be given by 30.07.2023. The total price of the unit in question was Rs. 33,47,084 //- (basic cost Rs. 32,09,902/- and tax and other charges Rs. 2,04,000,/- etc.). The opposite party has completed the project before the stipulated time, and an offer of possession letter dated t2.06.2079 was issued in favour of the complainant. The O.C. dated 20.08.2049 for the project in question has been obtained. The date of possession was 30.04.2023, and an offer of fit-out [?] was issued to the complainant on 42.06.209. Therefore the complainant is not entitled to any delay interest. The complainant has paid only Rs. 8,26,939/-, and on 08.05.2048 a credit note of Rs. 25,60,974/- was issued from Ansal Hi-Tech Township. Earlier, however, an agreement had already been executed, according to which the complainant himself requested cancellation of unit 3A/0I8, and a credit note of Rs. 4,00,90,9 [?]/- was issued, which was further transferred [?] into the opposite party's project. As the opposite party was not a party to the agreement dated 08.05.2048, it cannot treat the credit note of Rs. 25,60,974/- as a mode of payment. After paying the said amount of Rs. 25,6097i/-, the complainant shall pay watch & ward charges as per the agreement. On these grounds, the opposite party has requested dismissal of the present complaint.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत aes श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या --NCR44/07/96578/2022 संजय कालरा एवं भरत भूषण बनाम महालक्ष्मी इन्फाहोम प्रा0 लि0 प्रस्तुत प्रार्थना पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Migsun Ultimo में फ्लैट WeT-Sun-3, 0402 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत 28,79,.539 /- रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 33,87,90//- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा नहीं दिया गया, जबकि विपक्षी द्वारा wera परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी.,/सी.सी. दिनांक 20.08.2049 को प्राप्त किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा स्टाम्प ड्यूटी के मद में 4,42,600 //- रूपये एवं 2 वर्ष के एडंवास मेंटेनेन्स चार्जेज़ के मद में 74,254/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट की रजिस्ट्री निष्पदित कराते हुए कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा शीघ्र प्रश्ननत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांकित 40.03.2049 की प्रति, जमा धनराशि की रसीदें, ओ.सी. दिनांकित 20.08.2049 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। 0

विपक्षी की ओर से जवाब दिनांकित 04.0.2022 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों छिपाते हुए प्रश्नगत शिकायत योजित की गयी है। इसलिए wera शिकायत पोषणीय नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा “3070 पेमेन्ट प्लॉन” के अन्तर्गत उनकी परियोजना Migsun Ultimo में यूनिट संख्या-8ण- 03-0402 बुक करायी गयी, जिसके कम में अनुबन्ध दिनांक 30.03.2049 को निष्पादित कराया गया, जिसके WR) के अनुसार यूनिट का कब्जा दिनांक 30.07.2023 तक दिया जाना था। प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत 33,47,084 //- रूपये (बेसिक कॉस्ट 32,09,902/— रूपये एवं टैक्स व अन्य चार्जेज़ 2,04,000,/- रूपये आदि) थी। विपक्षी द्वारा vera परियोजना को समयावधि से पूर्व पूर्ण कर लिया गया है और शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक t2.06.2079 को जारी किया गया तथा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी. दिनांक 20.08.2049 को प्राप्त किया जा चुका है। कब्जे की तिथि 30.04.2023 थी और शिकायतकर्ता को दिनांक. 42.06.209 को ऑफर ऑफ फिट ame जारी कर दिया गया। अतः शिकायतकर्ता किसी भी प्रकार का विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा सिर्फ 8,26,939,/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया और दिनाक 08.05.2048 को अंसल हाईटेक टाऊनशिप से 25,60,974 /- रूपये का क्रेडिट नोट जारी किया गया, wy उनके द्वारा पूर्व में ही एक अनुबन्ध निष्पादित हो चुका था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं यूनिट dea 3A/0I8 को निरस्त करने हेतु wel की गयी और क्रेडिट नोट 4,00,90,9व /- रूपये का जारी कराया गया, जिसे आगे विपक्षी की परियोजना में “gare” किया गया। जैसा कि विपक्षी अनुबन्ध दिनाक 08.05.2048 में पक्षकार नहीं थे, तो वह 25,60,974 /“- रूपये के क्रेडिट नोट को भुगतान का माध्यम नहीं मान सकते। उक्त धनराशि 25,6097i/- रूपये का भुगतान करने के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा Watch & ward charges अनुबन्धानुसार देय होगें। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की wera शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में एन्डेडम एलॉटमेन्ट लेटर दिनांकित 30.07.2020 की प्रति, ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र दिनांकित 42.06.2049 की प्रति, ओ.सी. दिनांकित 20.08.2047 की प्रति, सैटेलमेन्ट wire Parla 08.05.2048 की प्रति, सुशान्त मेगापॉलिस द्वारा विपक्षी को जारी क्रेडिट नोट दिनांकित 46.06.2048 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभय पक्ष के def को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किया जाता है :- 5) 3 4. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु ve इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा नहीं दिया गया, जबकि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओसी.,/सी.सी. दिनांक 20.08.2049 को प्राप्त किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा स्टाम्प ड्यूटी के मद में 4,42,600,/- रूपये एवं 2 वर्ष के एडंवास मेंटेनेन्स चार्जेज़ के मद में 74,454,/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट की रजिस्ट्री निष्पदित कराते हुए कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा शीघ्र प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से जवाब दिनांकित 04.0.2022 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत 33,47,08i/— रूपये (बैसिक are 34,09,902,//- रूपये एवं टैक्स व अन्य चार्जेज़ 2,07,000 /- रूपये आदि) थी। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को समयावधि से पूर्व पूर्ण कर लिया गया है और शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 42.06.2049 को जारी किया गया तथा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी. दिनांक 20.08.20i9 को प्राप्त किया जा चुका है। कब्जे की तिथि 30.04.2023 थी और शिकायतकर्ता को दिनांक 42.06.2049 को ऑफर ऑफ फिट ame जारी कर दिया गया| अतः शिकायतकर्ता किसी भी प्रकार का विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा सिर्फ 8,26,939 /- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया और दिनाक 08.05.208 को अंसल हाईटेक टाऊनशिप से 25,60,974 /- रूपये का क्रेडिट नोट जारी किया गया, परन्तु उनके द्वारा पूर्व में ही एक अनुबन्ध निष्पादित हो चुका था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं यूनिट संख्या- 3a0i8 को निरस्त करने हेतु प्रार्थना की गयी और क्रेडिट नोट 4,00,90,974 /- रूपये का जारी कराया गया, जिसे आगे विपक्षी की परियोजना में “sree” किया गया। जैसा कि विपक्षी अनुबन्ध दिनांक 08.05.208 में पक्षकार aN नहीं थे, तो वह 25,60,974 /- रूपये के क्रेडिट नोट को भुगतान का माध्यम नहीं मान सकते। sat धनराशि 25,60,977/- रूपये का भुगतान करने के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा Watch & ward charges अनुबन्धानुसार देय होगें। रेरा एक्ट की धारा 48 () में प्राविधान है कि :- Section 76 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,-

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without Prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार So को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा सिर्फ 8,26,939/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया और दिनाक 08.05.2048 को site हाईटेक टाऊनशिप से 25,60,974 /- रूपये का क्रेडिट नोट जारी किया गया, परन्तु उनके द्वारा पूर्व में ही एक अनुबन्ध निष्पादित हो चुका था, जिसके > अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं यूनिट den-3ais को निरस्त करने हेतु प्रार्थना की गयी और क्रेडिट नोट 4,00,90,97:/— रूपये का जारी कराया गया, जिसके आगे विपक्षी की परियोजना में “gree” किया गया। जैसा कि विपक्षी अनुबन्ध दिनाक 08.05.208 में पक्षकार नहीं थे, तो वह 25,60,97 /- रूपये के क्रेडिट नोट को भुगतान का माध्यम नहीं मान सकते। पत्रावली पर उपलब्ध सुशान्त मेगापॉलिस द्वारा विपक्षी को जारी क्रेडिट नोट दिनांकित t6.06.20I8 के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा उक्त क्रेडिट नोट के माध्यम से 25,60,974,/- रूपये की धनराशि प्राप्त की गयी | अतः: ऐसे +में विपक्षी यह तर्क कि वह अनुबन्ध दिनाक 08.05.2048 में पक्षकार नहीं थे, तो वह 25,60,97I/— रूपये के क्रेडिट नोट को भुगतान का माध्यम नहीं मान सकते, उक्त तथ्य स्वीकार्य किये जाने योग्य नहीं है। इसके अतिरिक्‍त पत्रावली पर उपलब्ध विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में जारी जमा धनराशि की रसीदों के अवलोकन से यह विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को 33,87,940,/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। ऐसे में विपक्षी का यह तर्क कि शिकायतकर्ता द्वारा सिर्फ 8,26,939,/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है, उक्त तथ्य स्वीकार्य किये जाने योग्य नहीं है।

प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध पक्षकारों के मध्य हस्ताक्षरित आवंटन पत्र दिनांक 0.03.2049 के wea) के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा 40 माह में दिया जाना प्रस्तावित था और यदि 40 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड में कब्जा नहीं दिया जाता है, तो ऐसी स्थिति Fis /— रूपये प्रति वर्ष की दर से विलम्ब ब्याज दिये जाने का प्राविधान है। रेश अधिनियम की og & wits के अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि के बाद विलम्ब धनराशि दिये जाने की व्यवस्था है ना कि 6 माह के बाद से। अतः अनुबन्धानुसार दिनांक 40.07.2022 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 /2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है Pe "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion YU Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी. दिनांक 20.08.2049 को प्राप्त किया गया और शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 42.06.2049 को जारी किया गया, जो कि अवैद्यानिक है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 44.07.2022 से पुनः वैद्यानिक कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना wa प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section [8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " “yp अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्‍त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(28) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(0) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के WEN 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20 में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided no) under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wax 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRHI प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wal बिल्डवेल कंस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no. had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. of तत्पश्चात्‌ Re याचिका संख्या-सी-9420,// 2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य“ में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है कि:-

On 2.09.20I9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020 scvessnssccavcsavanecerensxsners and only on complaint under Section I8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208......cccseeeseseseeeees Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः: SRA माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। Taq बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। 2 0 आदेश . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की अनुबन्ध/ आवंटन पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर कब्जा दिनांक 34.03.2023 तक ओसी /सी.सी. सहित देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें | - विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 44.07.2022 से पुनः वैद्यानिक कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उंस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

- विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2006 की धारा 2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा | यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। - विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता पर सभी चार्जेज़ आवंटन पत्र,/अनुबन्ध के अनुरूप प्राप्त करने का अधिकारी है। - इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। हे 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता -है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के साध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक -0(५ 6 / 2023 eee लाई ' हट 2 aS (राजीव कुमार) 2८ ०2 23 (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Hearing Bench-04A Order under [?] Shri Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman Complaint No. --NCR44/07/96578/2022 Sanjay Kalra and Bharat Bhushan Versus Mahalakshmi Infohome Pvt. Ltd. In the application filed, the complainant has instituted the complaint against the opposite party seeking possession and interest for the delayed period. Briefly, the lead complainant's submission is that they booked flat WeT-Sun-3, 0402 in the opposite party's project Migsun Ultimo, the total price of which is Rs. 28,79,.539 /-, against which the complainant has paid Rs. 33,87,90//-. The complainant also submits that the opposite party has still not given physical possession of the unit in question, although the opposite party has already obtained the O.C./C.C. for the project on 20.08.2049. The complainant has paid Rs. 4,42,600 //- on account of stamp duty and Rs. 74,254/- on account of 2 years' advance maintenance charges, but the opposite party has still not provided possession of the unit in question by executing the registry. Therefore the complainant has requested early possession of the unit in question, interest for the delayed period and execution of the registry. In support of the complainant's submission, the complainant has filed a copy of the allotment letter dated 40.03.2049, receipts of the amounts deposited, and photocopies of the O.C. dated 20.08.2049.

In its reply dated 04.0.2022, the opposite party stated that the complainant has filed the present complaint by concealing facts, and therefore the present complaint is not maintainable. The complainant booked unit no. 8[?]-03-0402 in the project Migsun Ultimo under the "3070 Payment Plan", and in the course of that, an agreement dated 30.03.2049 was executed, according to which possession of the unit was to be given by 30.07.2023. The total price of the unit in question was Rs. 33,47,084 //- (basic cost Rs. 32,09,902/- and tax and other charges Rs. 2,04,000,/- etc.). The opposite party has completed the project before the stipulated time, and an offer of possession letter dated t2.06.2079 was issued in favour of the complainant. The O.C. dated 20.08.2049 for the project in question has been obtained. The date of possession was 30.04.2023, and an offer of fit-out [?] was issued to the complainant on 42.06.209. Therefore the complainant is not entitled to any delay interest. The complainant has paid only Rs. 8,26,939/-, and on 08.05.2048 a credit note of Rs. 25,60,974/- was issued from Ansal Hi-Tech Township. Earlier, however, an agreement had already been executed, according to which the complainant himself requested cancellation of unit 3A/0I8, and a credit note of Rs. 4,00,90,9 [?]/- was issued, which was further transferred [?] into the opposite party's project. As the opposite party was not a party to the agreement dated 08.05.2048, it cannot treat the credit note of Rs. 25,60,974/- as a mode of payment. After paying the said amount of Rs. 25,6097i/-, the complainant shall pay watch & ward charges as per the agreement. On these grounds, the opposite party has requested dismissal of the present complaint.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत aes श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या --NCR44/07/96578/2022 संजय कालरा एवं भरत भूषण बनाम महालक्ष्मी इन्फाहोम प्रा0 लि0 प्रस्तुत प्रार्थना पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Migsun Ultimo में फ्लैट WeT-Sun-3, 0402 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत 28,79,.539 /- रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 33,87,90//- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा नहीं दिया गया, जबकि विपक्षी द्वारा wera परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी.,/सी.सी. दिनांक 20.08.2049 को प्राप्त किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा स्टाम्प ड्यूटी के मद में 4,42,600 //- रूपये एवं 2 वर्ष के एडंवास मेंटेनेन्स चार्जेज़ के मद में 74,254/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट की रजिस्ट्री निष्पदित कराते हुए कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा शीघ्र प्रश्ननत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांकित 40.03.2049 की प्रति, जमा धनराशि की रसीदें, ओ.सी. दिनांकित 20.08.2049 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। 0

विपक्षी की ओर से जवाब दिनांकित 04.0.2022 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों छिपाते हुए प्रश्नगत शिकायत योजित की गयी है। इसलिए wera शिकायत पोषणीय नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा “3070 पेमेन्ट प्लॉन” के अन्तर्गत उनकी परियोजना Migsun Ultimo में यूनिट संख्या-8ण- 03-0402 बुक करायी गयी, जिसके कम में अनुबन्ध दिनांक 30.03.2049 को निष्पादित कराया गया, जिसके WR) के अनुसार यूनिट का कब्जा दिनांक 30.07.2023 तक दिया जाना था। प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत 33,47,084 //- रूपये (बेसिक कॉस्ट 32,09,902/— रूपये एवं टैक्स व अन्य चार्जेज़ 2,04,000,/- रूपये आदि) थी। विपक्षी द्वारा vera परियोजना को समयावधि से पूर्व पूर्ण कर लिया गया है और शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक t2.06.2079 को जारी किया गया तथा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी. दिनांक 20.08.2049 को प्राप्त किया जा चुका है। कब्जे की तिथि 30.04.2023 थी और शिकायतकर्ता को दिनांक. 42.06.209 को ऑफर ऑफ फिट ame जारी कर दिया गया। अतः शिकायतकर्ता किसी भी प्रकार का विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा सिर्फ 8,26,939,/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया और दिनाक 08.05.2048 को अंसल हाईटेक टाऊनशिप से 25,60,974 /- रूपये का क्रेडिट नोट जारी किया गया, wy उनके द्वारा पूर्व में ही एक अनुबन्ध निष्पादित हो चुका था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं यूनिट dea 3A/0I8 को निरस्त करने हेतु wel की गयी और क्रेडिट नोट 4,00,90,9व /- रूपये का जारी कराया गया, जिसे आगे विपक्षी की परियोजना में “gare” किया गया। जैसा कि विपक्षी अनुबन्ध दिनाक 08.05.2048 में पक्षकार नहीं थे, तो वह 25,60,974 /“- रूपये के क्रेडिट नोट को भुगतान का माध्यम नहीं मान सकते। उक्त धनराशि 25,6097i/- रूपये का भुगतान करने के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा Watch & ward charges अनुबन्धानुसार देय होगें। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की wera शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में एन्डेडम एलॉटमेन्ट लेटर दिनांकित 30.07.2020 की प्रति, ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र दिनांकित 42.06.2049 की प्रति, ओ.सी. दिनांकित 20.08.2047 की प्रति, सैटेलमेन्ट wire Parla 08.05.2048 की प्रति, सुशान्त मेगापॉलिस द्वारा विपक्षी को जारी क्रेडिट नोट दिनांकित 46.06.2048 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभय पक्ष के def को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किया जाता है :- 5) 3 4. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु ve इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा नहीं दिया गया, जबकि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओसी.,/सी.सी. दिनांक 20.08.2049 को प्राप्त किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा स्टाम्प ड्यूटी के मद में 4,42,600,/- रूपये एवं 2 वर्ष के एडंवास मेंटेनेन्स चार्जेज़ के मद में 74,454,/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट की रजिस्ट्री निष्पदित कराते हुए कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा शीघ्र प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से जवाब दिनांकित 04.0.2022 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत 33,47,08i/— रूपये (बैसिक are 34,09,902,//- रूपये एवं टैक्स व अन्य चार्जेज़ 2,07,000 /- रूपये आदि) थी। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को समयावधि से पूर्व पूर्ण कर लिया गया है और शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 42.06.2049 को जारी किया गया तथा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी. दिनांक 20.08.20i9 को प्राप्त किया जा चुका है। कब्जे की तिथि 30.04.2023 थी और शिकायतकर्ता को दिनांक 42.06.2049 को ऑफर ऑफ फिट ame जारी कर दिया गया| अतः शिकायतकर्ता किसी भी प्रकार का विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा सिर्फ 8,26,939 /- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया और दिनाक 08.05.208 को अंसल हाईटेक टाऊनशिप से 25,60,974 /- रूपये का क्रेडिट नोट जारी किया गया, परन्तु उनके द्वारा पूर्व में ही एक अनुबन्ध निष्पादित हो चुका था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं यूनिट संख्या- 3a0i8 को निरस्त करने हेतु प्रार्थना की गयी और क्रेडिट नोट 4,00,90,974 /- रूपये का जारी कराया गया, जिसे आगे विपक्षी की परियोजना में “sree” किया गया। जैसा कि विपक्षी अनुबन्ध दिनांक 08.05.208 में पक्षकार aN नहीं थे, तो वह 25,60,974 /- रूपये के क्रेडिट नोट को भुगतान का माध्यम नहीं मान सकते। sat धनराशि 25,60,977/- रूपये का भुगतान करने के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा Watch & ward charges अनुबन्धानुसार देय होगें। रेरा एक्ट की धारा 48 () में प्राविधान है कि :- Section 76 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,-

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without Prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार So को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा सिर्फ 8,26,939/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया और दिनाक 08.05.2048 को site हाईटेक टाऊनशिप से 25,60,974 /- रूपये का क्रेडिट नोट जारी किया गया, परन्तु उनके द्वारा पूर्व में ही एक अनुबन्ध निष्पादित हो चुका था, जिसके > अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं यूनिट den-3ais को निरस्त करने हेतु प्रार्थना की गयी और क्रेडिट नोट 4,00,90,97:/— रूपये का जारी कराया गया, जिसके आगे विपक्षी की परियोजना में “gree” किया गया। जैसा कि विपक्षी अनुबन्ध दिनाक 08.05.208 में पक्षकार नहीं थे, तो वह 25,60,97 /- रूपये के क्रेडिट नोट को भुगतान का माध्यम नहीं मान सकते। पत्रावली पर उपलब्ध सुशान्त मेगापॉलिस द्वारा विपक्षी को जारी क्रेडिट नोट दिनांकित t6.06.20I8 के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा उक्त क्रेडिट नोट के माध्यम से 25,60,974,/- रूपये की धनराशि प्राप्त की गयी | अतः: ऐसे +में विपक्षी यह तर्क कि वह अनुबन्ध दिनाक 08.05.2048 में पक्षकार नहीं थे, तो वह 25,60,97I/— रूपये के क्रेडिट नोट को भुगतान का माध्यम नहीं मान सकते, उक्त तथ्य स्वीकार्य किये जाने योग्य नहीं है। इसके अतिरिक्‍त पत्रावली पर उपलब्ध विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में जारी जमा धनराशि की रसीदों के अवलोकन से यह विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को 33,87,940,/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। ऐसे में विपक्षी का यह तर्क कि शिकायतकर्ता द्वारा सिर्फ 8,26,939,/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है, उक्त तथ्य स्वीकार्य किये जाने योग्य नहीं है।

प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध पक्षकारों के मध्य हस्ताक्षरित आवंटन पत्र दिनांक 0.03.2049 के wea) के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा 40 माह में दिया जाना प्रस्तावित था और यदि 40 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड में कब्जा नहीं दिया जाता है, तो ऐसी स्थिति Fis /— रूपये प्रति वर्ष की दर से विलम्ब ब्याज दिये जाने का प्राविधान है। रेश अधिनियम की og & wits के अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि के बाद विलम्ब धनराशि दिये जाने की व्यवस्था है ना कि 6 माह के बाद से। अतः अनुबन्धानुसार दिनांक 40.07.2022 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 /2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है Pe "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion YU Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी. दिनांक 20.08.2049 को प्राप्त किया गया और शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 42.06.2049 को जारी किया गया, जो कि अवैद्यानिक है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 44.07.2022 से पुनः वैद्यानिक कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना wa प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section [8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " “yp अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्‍त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(28) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(0) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के WEN 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20 में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided no) under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wax 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRHI प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wal बिल्डवेल कंस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no. had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. of तत्पश्चात्‌ Re याचिका संख्या-सी-9420,// 2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य“ में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है कि:-

On 2.09.20I9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020 scvessnssccavcsavanecerensxsners and only on complaint under Section I8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208......cccseeeseseseeeees Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः: SRA माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। Taq बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। 2 0 आदेश . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की अनुबन्ध/ आवंटन पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर कब्जा दिनांक 34.03.2023 तक ओसी /सी.सी. सहित देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें | - विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 44.07.2022 से पुनः वैद्यानिक कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उंस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

- विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2006 की धारा 2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा | यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। - विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता पर सभी चार्जेज़ आवंटन पत्र,/अनुबन्ध के अनुरूप प्राप्त करने का अधिकारी है। - इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। हे 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता -है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के साध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक -0(५ 6 / 2023 eee लाई ' हट 2 aS (राजीव कुमार) 2८ ०2 23 (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण