उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पीठ--3 पारित आदेश उपस्थित:- sto दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या शिकायतकर्ता यूनिट न0 | पत्रावली पर उपलब्ध | अनुबंध की अनुबंधानुसार | वांछित ष do रसीद /साक्ष्य के तिथि कब्जा दिये जाने अनुसार जमा धनराशि की तिथि रु I. एलरा44/07796483/2022 | अनीता सिंह व. | B3-60 | रु0 38,48,605/ | 27.02.205 | 36 माह + 2 | यूनिट का सुधाशुं कुमार माह अनुग्रह कब्जा व सिंह अवधि अर्थात विलम्बित फरवरी 2049 अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। 2. | NCRI44/04/92582/2022 | गीता भद्‌ B3-004 | 80 27,84,876/ | 27.03.20i3 | 36 माह + 05 | यूनिट का माह अनुग्रह कब्जा व अवधि अर्थात विलम्बित सितम्बर 206 | अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम wal बिल्डवेल प्रोजेक्ट्स प्रा.लि. 'शिकायतकर्ता अनीता सिंह व सुधाशुं कुमार सिंह के साथ 4 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध शिकायत योजित की गई है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना RUDRA PALACE HEIGHTS से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCRI44/07/96483/2022 अनीता सिंह व सुधाशुं कुमार सिंह की पत्रावली अग्रणी शिकायत रहेगी।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की पारंयौजना RUDRA PALACE HEIGHTS 4 यूनिट सख्या बी3-4604 बुक करायी गयी थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि wo 38,48,605,/-का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा फरवरी 2048 में यूनिट का कब्जा दिया SS जाना था परन्तु विपक्षी कब्जा देने में असफल रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी द्वारा प्रेषित मांग पत्र के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी की परियोजना विलम्बित है।

अग्रणी शिकायतकर्ता की ओर से लिखित कथन दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना पैलेस हाइट्स में यूनिट संख्या बी3-4604 संवेंशन स्कीम के अन्तर्गत बुक करायी गयी थी। आवंटित यूनिट के सम्बन्ध में दिनांक 27.02.20i5 को बिल्डर बायर Wie निष्पादित हुआ। आवंटित यूनिट की कुल कीमत bo 48,67,830/थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को रु० 38,48,605 / का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा फरवरी 20:8 में दिया जाना था। विपक्षी की परियोजना यूपी रेरा में पंजीकृत है जिसका पंजीकरण संख्या यूपीरेरापीआरजे7895 है। विपक्षी की परियोजना पजेशन की तिथि से करीब 4.5 वर्ष विलम्बित है। शिकायतकर्ता द्वारा संवेंशन प्लान के अन्तर्गत यूनिट बुक करायी गयी थी और शिकायतकर्ता द्वारा बैंक डीएफएचएल को प्री-ईएमआई धनराशि wo 46,74,053 / का भुगतान किया जा चुका है। जबकि विपक्षी द्वारा यह कमिटमेंट किया गया था कि विपक्षी द्वारा No EMI Till Possession तक भुगतान किया जाएगा। विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा 36 माह में दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना विलम्बित होने का कारण फोर्स मैज्योर बताया गया है परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को फोर्स मैज्योर के सम्बनन्ध में कभी सूचित नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा रेश अधिनियम की धारा 44) के अतिरिक्त मा.एन.सी.डी. aR द्वारा एमरार एमजीएफ cus लिमिटेड व अन्य बनाम कृष्णा चंदेर चंदाना, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा हरियाणा स्टेट एग्रीकल्चर मार्केटिंग बोर्ड बनाम बिस्मभर Tire गोयल व अन्य व समृद्धि को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसायटी लिमिटेड बनाम मुम्बई महालक्ष्मी कन्सट्रक्शन wife. में पारित आदेश का उल्लेख किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज व क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

—_— = 2 उक्त तालिका में वर्णित क्रम संख्या 2 की शिकायतकर्ता गीता we द्वारा शिकायत योजित करते समय जमा धनराशि वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया था लेकिन बाद में शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 29.05.2023 को अनुतोष संशोधन हेतु प्रार्थना पत्र दिया गया कि जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने के स्थान पर कब्जा एंव विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया। पीठ द्वारा दिनांक 48.07.2023 को शिकायतकर्ता की अनुतोष संशोधन प्रार्थना पत्र पर सुनवाई की गयी। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की अनुतोष संशोधन प्रार्थना पत्र पर कोई आपत्ति नहीं की गयी जिस कारण पीठ द्वारा दिनांक 48.07. 2023 को शिकायतकर्ता की अनुतोष जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने के स्थान पर कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुतोष स्वीकार किया गया। इस प्रकार vad तालिका में वर्णित क्रम संख्या 2 की शिकायतकर्ता ने भी यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्तागण द्वारा शिकायत के समर्थन में अनुबंध पत्र, पेमेंट विवरण व रसीदों की छाया प्रतियां दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (®o) 4 शिकायतकर्ता-अनीता सिंह व सुधांशु कुमार सिंह विपक्षी द्वारा जारी : रसीदो संख्या 7500 28.04.2045 BO 4,00,000 / रसीद संख्या 5274 29.04.2045 %O 87,000/ रसीद सख्या 7852 03.03.2045 रु0 4,04,825/ रु0 30,5,249 / चेक संख्या 000432 09.02.208 WO 2,44,534/ कुल योग. | yo 36.40.6057 7 2 शिकायतकर्ता-गीता भद्‌ विपक्षी द्वारा जारी 28.04.2024 BO 27,84,876 / पेमेंट विवरण

विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति दाखिल की गयी जिसमें यह उल्लिखित है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट संख्या बी3,/604 बुक करायी गई थी जिसके सापेक्ष दिनांक 27.02.20i5 को बायर Witte निष्पादित हुआ। अनुबंध के अनुसार यूनिट का कब्जा 36 माह तथा 42 माह अनुग्रह अवधि के साथ फरवरी 2049 में दिया 3 ——S

जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा कन्सट्रक्शन पेमेंट प्लान के अन्तर्गत यूनिट बुक करायी गयी eft) शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि bo 45,44,356 ,// का भुगतान किया गया है। विपक्षी की परियोजना में किसान आन्दोलन, माननीय उच्च न्यायालय व माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश के कारण वर्ष 2040 से 20:5 तक निर्माण कार्य बंद रहा है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि कोविड-49 महामारी के कारण रेरा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 06.06.2020 के आदेश के अनुसार परियोजना पूर्ण किये जाने के लिए 6 माह का समय विस्तार किया गया। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया कि टावर में eae वर्क पूर्ण हो चुका है तथा फिनिशिंग तथा फिटिंग का कार्य चल रहा है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2024 तक उपलब्ध करा दिया जाएगा। विपक्षी द्वारा टॉवर-ए के आवंटियों को ऑफर ऑफ पजेशन फार फिट आउट जारी किये जाने की शुरूवात कर दी गयी है। विपक्षी को टॉवर-ए से सम्बन्धित वांछित अनापत्तति प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुके है और विपक्षी को शीघ्र ही ओ. सी प्राप्त हो जाएगा। उक्त के सम्बन्ध में विपक्षी err fe पिटीशन नम्बर 2737 /20i7 नीलकमल रियलटर्स सुब्रबन प्रा.लि.व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य में पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया गया है। विपक्षी द्वारा यह उल्लिखित किया गया है कि किसान आन्दोलन के कारण भूमि पर कार्य प्रारम्भ नहीं हो सका। माननीय उच्च न्यायालय द्वारा Re संख्या सी-37443 /2044 गजराज व अन्य बनाम स्टेट ऑफ यूपी व अन्य में आदेश पारित करते हुये अधिग्रहण को निरस्त कर दिया गया तथा 64.7 प्रतिशत क्षतिपूर्ति भी भुगतान किये जाने का निर्देश दिया गया। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 44.05.2045 को सावित्री देवी बनाम स्टेट ऑफ यूपी में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 24.40.204 को पारित आदेश को स्थगित कर दिया गया। इस प्रकार परियोजना में निर्माण कार्य af 20:0 से 20:5 तक बाधित रहा है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा एन.जी.टी के आदेश से समय समय पर निर्माण कार्य प्रतिबन्ध किये जाने के कारण परियोजना विलम्बित होने का तर्क प्रस्तुत किया है। विपक्षी शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2024 तक दिये जाने तथा विलम्बित अवधि का ब्याज

जा: 4 ऑफर ऑफ पजेशन के समय समायोजित किये जाने को तैयार है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायत पोषणीय न होने के कारण अर्थदण्ड के साथ शिकायत निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है। उक्त तालिका में वर्णित क्रम संख्या 2 के प्रकरण में पीठ द्वारा दिनांक 40.04.2023 को विपक्षी का लिखित आपत्ति दाखिल करने का अवसर समाप्त कर दिया गया। विपक्षी द्वारा दिनांक 25.03.2025 को लिखित बहस व प्रपत्रों की प्रति भौतिक रूप से रेरा कार्यालय में दाखिल किया गया जो पत्रावली पर उपलब्ध है। विपक्षी द्वारा दाखिल प्रपत्रों व लिखित बहस का अवलोकन किया जिससे विदित है कि विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित बहस में फोर्स मैज्योर व जीरो पीरिएड का उल्लेख किया गया है। उभयपक्षों के deat al सुना गया। उभयपक्षों के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये हैं :- . क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 3. क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न We :- प्रश्न संख्या-4 इस तथ्य पर विरचित है कि क्या रेरा = आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ?

इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 // 2024 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- #54, From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed 5 —_——s that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन Tet’ परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्गगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRI7895 है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार प्रश्न We निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या-2 प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया है कि कोविड-49 महामारी व अन्य फोर्स मैज्योर के कारण परियोजना विलम्बित हुई है। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :-

' प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised 02) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को 6 घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04--4--2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,/4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “in the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"I2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQ! category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक o4-:-20i9 से दिनांक 44--02--2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-20॥9 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04—-44-20:9 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66+2) (दिनांक 40-42--2049 से दिनांक 44-02-2020 तक Ua 06 बजे से सुबह 06 Fo तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कूल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त aifas—i9 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 Peake किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 3:- प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्तागण द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का बयाज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी की ओर से अग्रणी शिकायतकर्ता के प्रकरण में दाखिल लिखित आपत्ति में यह तर्क दिया गया कि परियोजना फोर्स मैज्योर व Hrfis—i9 महामारी के कारण विलम्बित हुई है तथा विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2024 में उपलब्ध कराये जाने का उल्लेख किया गया है। पत्रावली के अवलोकन से यह विदित है कि शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में उक्त आवंटित यूनिट बुक कराई थी जिसके सापेक्ष इज 8

शिकायतकर्तागण व विपक्षी के मध्य क्रमश दिनांक 27.02.205 व 27.03.2043 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार क्रमशः दिनांक आवंटन निष्पादित होने की तिथि 27.02.2045 से 36 माह तथा 42 माह अनुग्रह अर्थात्‌ फरवरी 209 तथा दिनांक 27.03.2043 से 36 माह तथा 06 माह अनुग्रह अवधि अर्थात सितम्बर 2046 में यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्तागण को यूनिट का प्राप्त नहीं हुआ है। पत्रावली के अवलोकन से यह भी विदित है कि विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति में अग्रणी शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2024 में उपलब्ध कराये जाने का उल्लेख किया गया है तो यह समय अवधि भी बीत चुकी है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण होने के सम्बंध में कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है। इससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना अभी पूर्ण नही है और न ही विपक्षी को ओ.सी/सी.सी प्राप्त है। शिकायतकर्तागण को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा क्रमशः फरवरी 2049 व सितम्बर 2046 में प्राप्त होना था। इस प्रकार विपक्षी कि परियोजना लगभग 6 व 8 वर्ष से अधिक विलम्बित है परन्तु शिकायतकर्तागण द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ऐसी स्थिति में परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहते है तो उक्त के सम्बन्ध में रेरा अधिनियम की aris (ja में यह प्रावधान दिया गया है कि परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहते है तो आवंटी को परियोजना पूर्ण होने तक प्रतीक्षा करना होगा। उपरोक्त वर्णित प्राविधान के अनुसार शिकायतकर्तागण यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने के अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 //2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल/'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint,

wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser 9 आता लक. could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्तागण विलम्ब ब्याज पाने के अधिकारी होगे। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the : . . W apartment is handed over to him is not unreasonable. अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें way o2(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided 0 — ध्यके- otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice?"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRHUfaRIt की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्तागण की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(»4)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अतः उक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्तागण यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने के अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्तागण से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्तागण की यूनिट्स आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी अग्रणी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.03.2049 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि wo 38,48,605,/ (र० अडतिस लाख अडतालिस हजार छः सौ पांच) एवं तालिका में वर्णित क्रम संख्या 2 के शिकायतकर्ता को दिनांक 0t.:0.20I6 से दिनांक 30.04.2047 तक अनुबंधानुसार ब्याज देय होगा। उसके उपरांत दिनांक 04.05.20i7 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक क्रम संख्या 2 के शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि Go 27,84,876 / (wo सत्ताइस लाख चौरासी हजार आठ सौ छिहत्तर) पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने 34 TT SS

E> वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार प्रत्येक शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2006 की धारा Aa) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी mcia+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। आदेश की एक प्रति उक्त सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता आदेश का क्रियान्वयन रेरा प्राधिकरण के माध्यम से करा सकेगे। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। हज 69.282 (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर 42