उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04 आदेश अन्तर्गत धारा-34 . उपस्थितिः- टी० dace, सदस्य | क्रम सं0 शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट संख्या | | hs पिटारा44/07/960/2022 सुश्री अनुमेहा दुर्गापाल .. पप्रठ,404 | | 2. | बिटार44/2/0088/2022 शोक कुमार भिमानी 6705 | बनाम एस.जे.पी इंफाकॉन लिमिटेड शिकायतकर्ता सुश्री अनुमेहा guar के साथ 04 अन्य शिकायत उनके द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें एक ही परियोजना से सम्बन्धित है| अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCRI44/07/9i60/2022 सुश्री अनुमेहा दुर्गापाल अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना के टावर Shri Radha Sky Garden Phase | में यूनिट संख्या- TI5,404 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 47,44,680/— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पंर किश्तों के आधार पर 40,34,70/— रूपये का भुगतांन किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि उक्त यूनिट के सापेक्ष आवंटन पत्र दिनांक 26.04.20:3 को निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार अनुग्रह अवधि के साथ यूनिट का कब्जा अगस्त 206 तक उपलब्ध नहीं कराया जाता है, तो पेनल्टी के रूप में 5,/-रूपये प्रतिवर्ग मीटर भुगतान करेंगे। विपक्षी द्वारा वर्तमान समय तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा 24 प्रतिशत ब्याज के साथ, क्षतिपूर्ति के रूप में 30 लाख रूपये दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ob 2 शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित शिकायत पत्र, आवंटन पत्र दिनांक 26.04.2073, मेल की प्रति, खाता विवरण, आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र आदि की' छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना Shri Radha Sky Garden Phase l रेरा के अंतर्गत पंजीकृत है। शिकायतकर्ता को वर्ष 2043 में यूनिट आवंटित की गयी थी, जिसके लिए अनुबन्ध पत्र दिनांक 26.04.20:3 को निष्पादित किया गया था। अनुबन्ध पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा फरवरी 2046 एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि के साथ दिया जाना है। परियोजना का निर्माण कार्य नोटबंदी, वायुप्रदूषण 'के कारण समय-समय पर निर्माण कार्य पर लगे प्रतिबंध, कोविड-49 के कारण बाधित रहा है। विपक्षी, शिकायतकर्ता को अक्टूबर 2023 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु तैयार है विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में रेरा कार्यालय आदेश की प्रति, tet द्वारा पारित आदेश आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं -- 4. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 2. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥ fey संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य नोटबंदी, वायुप्रदूषण के कारण समय-समय पर निर्माण कार्य पर लगे प्रतिबंध, कोविड-49 के कारण बाधित रहा है। इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के प्रस्तर-42 में फोर्स गैंज्योर का उल्लेख किया गया है।

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.44.2049 को सिविल Re पिटीशन संख्या-43029 / 4985 “Wa. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व oy 3 अन्य“ में निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया। ard 2020 4 alfas—t9 फैलने के कारण भी परियोजना के निर्माण कार्य में बुरा प्रभाव पड़ा। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ में पारित आदेश दिनांक 04.4.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- ' With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. We direct that construction, demolition and activities bestopped forthwith as well as garbage burning. In case, any personis found in construction and demolition activity and garbageburning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Anyperson is doing construction and demolition activity in violationof this order, shall be penalized with Rs.] Lac for such activity.For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- andbesides. liable for violation of theorder passed by this Court tobe dealt with in accordance with law.

इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है — In the affidavit dated 05.2.20]9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- "]2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much. as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. he पारित 4

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.::.209 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को werd हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.20I9 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40.42. 2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबच्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को wlfas—t9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर gece के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलग्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी?

शिकायतकर्ता का कहना है कि vat यूनिट के सापेक्ष आवंटन पत्र दिनांक 26.04.20i3 को निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार अनुग्रह अंवधि के साथ यूनिट का कब्जा अगस्त 2046 तक उपलब्ध नहीं कराया जाता है, तो पेनल्टी के रूप में 5/-रूपये प्रतिवर्ग मीटर भुगतान करेंगे। विपक्षी द्वारा वर्तमान समय तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा 24 प्रतिशत ब्याज के साथ, क्षतिपूर्ति के रूप में 30 लाख रूपये दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता को अक्टूबर 2023 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु तैयार है। पत्राववी पर शिकायतकर्ता द्वार आवंटन पत्र. दिनांकित 26.04.203 दाखिल किया गया है, जिसके प्रस्तर-22 के अनुसार यूनिट का कब्जा फरवरी 2046 एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि अर्थात्‌ 34.08.20:6 तक दिया जाना था, 5 परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में भी यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-- "the p Occup eriod of Interest should close on April 20l6 when the Full ancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Compl aint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had

obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20]6 with respect to delay in handing over possession. The Respor ndent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त | विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक ot.09.20i6 + 68 fea (जैसा बिन्दु संख्या-4 में निस्तारित किया war है ) अर्थात्‌ o8.st.20I6 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the roject, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by * the promoter interest for every month's delay till handing over of the

possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 Ww के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध “के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स err sea धनराशि का उपभोग किया गया है।' जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को Tare (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26) में wher के डिफाल्टर होने की स्थिति A आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- 2 "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable: to refund the entire money paid by the Aliottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +]% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.36) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2७)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट को अनुबन्ध पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 3.40.2023 तक ओसी »सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 7 विपक्षी, शिकायतकर्ता अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-22 के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह समायोजित की जायेगी। ब्याज की शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी गणना अनुबन्धानुसार की जायेगी। हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर 2 T X तथा दिनांक भुगतान की धनराशि धनराशि देय धनराशि से अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत 5.09.2020 तक परियोजना में हुए गी| साथ ही यदि शिकायतकर्ता का विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता 2(०४)0)के अनुसार यदि रेरा लागू Td भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की

| को दिनांक o8.ii20I6 से दिनांक 30.04.2047 तक Th 04.05.2047 से ओ.सी सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो बाद में हो, राशि पर ४८४,२+। प्रतिशत ब्याज 6 धनराशि अंतिम भुगतान JT. तक अदा शि में अधिक होने पर ब्याज रखते विलम्ब कोई | धारा होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी टी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया | लेया जाता डिफॉल्ट पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR4 होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित त सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये। है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर fee किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान H प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज ई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलग्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी द्वारा तान देय j इस॑ आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश | प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। टी० वेंकटेश hs, (सदस्य) Boro भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण