उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04 ए आदेश अन्तर्गत MI-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :- NCRI44/07/78240/202 कौशल कुमार झा एवं कृष्णा झा बनाम रतन बिल्डटेक प्रा.लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Ratan Pearls में यूनिट संख्या- B-403 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 62,96,640/— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 26,30,404,/- रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना स्थल पर निर्माण कार्य नहीं किया जा रहा है, जबकि उनके द्वारा अपनी देयता का भुगतान पेमेंट प्लान के अनुसार किया गया है। वर्तमान में विपक्षी द्वारा ओ.सी/सी.सी भी प्राप्त नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिउत्तर पत्र, लिखित बहस, बिल्डर बायर अनुबन्ध दिनांकित 29.08.2049 की प्रति, ऋण स्वीकृति पत्र, त्रिपक्षीय अनुबन्ध पत्र दिनांक 04.40.209 आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी।

विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता को उनकी परियोजना में दिनांक 24.08.209 को आवेदन किया गया था, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता को यूनिट संख्या- B-7403 आवंटित की गयी थी एव अनुबन्ध पत्र दिनांक 29.08.2049 को निष्पादित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा 36,44,049 /-रूपये की धनराशि का भुगतान किया जाना अवशेष है। अनुबन्ध पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2049 तक दिया जाना था। परियोजना में विलम्ब फोर्स मैज्योर के कारण हुआ है। वर्तमान समय में परियोजना में 95 प्रतिशत निर्माण कार्य पूर्ण है एवं विपक्षी द्वारा ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा दिनांक 07.09.2022 को अतिरिक्त जवाब दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि उनके द्वारा सभी बांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है, जिसके उपरान्त ओ.सी हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन भी किया जा चुका Q { 2 है। शिकायतकर्ता को सितम्बर 2022 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जायेगा। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ओ.सी हेतु आवेदन की प्रति, बांछित प्रमाण पत्रों की प्रतियां, आवेदन फॉर्म, बिल्डर बायर अनुबन्ध दिनांक 29.08.20:9, रेरा कार्यालय आदेश दिनांक 48.08.2024, भुगतान विवरण, परियोजना के विस्तारण हेतु प्रेषित री प्रति, जमा धनराशि की रसीदें, मांग पत्र आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिउत्तर पत्र एवं लिखित बहस दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिसम्बर 20I9 में दिया जाना था, जो कि. कोविड-१9 से पूर्व की समयावधि है एवं उनके द्वारा 26,55,594 /“-रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है एवं शेष धनराशि का भुगतान कब्जा प्राप्त किये जाने के समय किया जाना था। विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बंधित ओ. सीसी.सी प्राप्त नहीं किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4... क्या force majeure events यथा मा. न्यायालय के स्थगनादेश, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2 क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु de इस आशय का विचरित किया गया है किक्या force majeure events यथा मा. न्यायालय के स्थगनादेश, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर paar आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभावश्यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि दिल्ली NCR F बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। कोविड-49 के कारण भी परियोजना स्थल पर किसी प्रकार का निर्माण नहीं हो सका। अनुबन्ध पत्र दिनांकित 29.08.2049 के पृष्ठ संख्या-08 के प्रस्तर-7.7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं :- a

"The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Unit] is the essence of theAgreement. The Promoter, based on the approved plans and specifications, assures to hand over possession of the [Apartment/Unit] on December, 209, unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity by nature affecting the regular development of the real estate project caused ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time fordelivery of possession of the [Apartment/Unit], provided that such conditions are not of a nature which make it impossible for the contract to be implemented." माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029,/ 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place.

इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- ॥|2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further 'y a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.:4.209 से दिनांक 09.2.2049) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 40.42. 2049 से दिनांक 74.02.2000 तक Wa 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण आंशिक रूप से vad अवधि का लाभ पाने का अधिकारी है। माननीय इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा लगाये गये प्रतिबंध के सम्बन्ध में साक्ष्यों के अभाव में उक्त अवधि का कोई लाभ विपक्षी को नहीं दिया जा सकता है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसकोदृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु tea निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी?

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना स्थल पर निर्माण कार्य नहीं किया जा रहा है, जबकि उनके द्वारा अपनी देयता का भुगतान पेमेंट प्लान के अनुसार किया गया है। वर्तमान में विपक्षी द्वारा ओ.सी / सी.सी भी प्राप्त नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज By) १2 दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी का कहना है कि उनके द्वारा परियोजना से सम्बंधित सभी वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है। शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा सितम्बर 2022 तक उपलब्ध करा दिया जायेगा। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 29.08. 209 के पृष्ठ संख्या-8 के प्रस्तर-7. में प्राविधान दिये गये है, जिसके अनुसार दिसम्बर 20:9 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल os दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु dea में वर्णित है) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयलण्में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 3.42.20:9 + 68 दिन अर्थात्‌ 08.03.2020 से ओ.सी / सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ gard वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on af

demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल a पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि wed ert vad धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,//पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.209) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+iMfeerad की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 Peake किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। RS 7 आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.:4.2022 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना निश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 08.03.2020 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(2४)0)के अनुसार यदि Way होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :-09५ ,/० /2022 हक को असली, a Oss KM (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण