© “Soyo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 शिकायत संख्या पक्षकार नाम आवंटन यूनिट कब्जा दिये | भुगतान की गयी धनराशि तिथि/ संख्या जाने की तिथि | wo अनुबंध तिथि एनसीआर44 /07 / 77562 /202 | जयमीत sig | 46.05.2074 | 84704 उत्जून BO 40,85,450 /— 20i6+2 माह /जून 2007 बनाम wal बिल्डवेल प्रोजेक्ट प्रा.लि. पता- डी-53, ओखला फेज74 नई दिल्‍ली पीठासीन - भानु प्रताप सिंह (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- सुश्री संवेदना वर्मा,अधिवक्ता प्रतिवादी :- सुश्री संगीता मिश्रा, प्रतिनिधि परिवाद : परिवादी. जयमीत अंकुर निवासी- प्रोफेसर कॉलोनी, के.जी रोड आरा नवादा बिहार के द्वारा war esta प्रोजेक्ट wt के विरूद्ध रेरा अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत परिवाद de एनसीआर(44 / 07 ,/ 77562 ,/ 2024 संस्थित की गयी है जिसमें परिवादी ने जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। परिवादी जयमीत अंकुर ने ऑन लाइन शिकायत में जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया परन्तु प्रार्थना पत्र व शपथ पत्र दिनांक 40.02.2022 के माध्यम से इकाई का अधिपत्य दिलाये जानें का अनुरोध किया। प्रार्थना पत्र व शपथ पत्र पत्रावली पर उपलब्ध है। परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय wes प्रस्तुत किये गये है द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- a ie Page 4. अनुबंध पत्र 2. जमा धनराशि की रसीद 3. बैंक एकाउंट स्टेटमेंट प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. प्रतिवादपत्र पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) (ख)

संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना RUDRA PALACE HEIGHTS गौतमबुद्धनगर में उक्त इकाई संख्या बुक कराई गयी थी जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को उक्त अंकित धनराशि भुगतान किये। परिवादी ने इकाई का अधिपत्य मय ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किये है। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह उल्लिखित किया गया कि “वश on 245 October 2044, the full bench of Hon'ble High Court in the case of Gajraj & Others Vs State of UP & others Writ C No 37443 of 20il and other connected writ petitions, _including the petitioners challenging the acquisition on the ground of the wrongful invocation of the urgency clause under Section 7 of the Land Acquisition Act 984. The full bench of the enhancement of provisional compensation by 64-7% to be paid to the owners of land and directed the authority to ensure payment of aforesaid additional compensation to the farmers/owners of the land. On 24th May 2045, the Honb'ble Supreme Court of India passed a judgement in the case tiltled Savitri Devi Vs State of UP & Page 2 others 205 SCC online 50 507 upholding the judgment dated 2.0.20! passed by the full bench of this Hon'ble Court. Itis pertinent to note that we have already invested into the project and delayed payments by buyers cause us a financial dilemmma and thereby causes financial stress to his other co-buyers. In spite of involvement of multiple level of litigation and financial loss, company has competed the project in all the

respoect and applied for obtaining the occupation certificate and expecting to receive in due course. Moreover, the company has Completed the construction work and even the unit of the complaint are ready for possession. That the opposite party is ready to handover the said unit by ३45 December 2022 and will adjust the compensation amount at the time of offer of possession. The opposite party is ready to compensate as perterms and conditions mentioned in the allotment letter. विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते हैः- बिन्दु deri: क्‍या परियोजना विलम्बित है? बिन्दु संख्या 2: क्‍या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 :-पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से स्पष्ट है कि उक्त तालिका में अंकित तिथि को अनुबंध पत्र निष्पादित Page 3 हुआ और परिवादी को उक्त तालिका में अंकित तिथि को इकाई का अधिपत्य प्राप्त होना था जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ। : “प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में एनजीटी के आदेश व किसानों द्वारा काम में अवरोध का बताया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में परियोजना पूर्ण करके इकाई का अधिपत्य दिसम्बर 2022 तक दिये जाने का तथ्य अंकित किया गया है। इससे स्पष्ट होता है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। तद्‌नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है।

निस्तारण बिन्दु संख्या 2 : पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि परिबादीं व प्रतिवादी के मध्य उक्त तालिका में अंकित तिथि को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया था जिसके अनुसार परिवादी को उक्त तालिका में अंकित तिथि तक इकाई का अधिपतय प्राप्त होना था, परन्तु अभी तक परिवादी को उक्त इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। जिस कारण परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज ओ.सी /सी.सी तक प्राप्त करने के अधिकारी है। इस सम्बंध में सिविल अपील Ho e649-50/20I8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 207 6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over _possession. The Respondent — Purchaser ought not to be Page 4 allowed to reap the benefits of her own delay in taking ” possession. saad विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक वादीविलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त वादी मात्र ओ.सी./सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. 2(7) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost _ of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." Page 5

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ८ 7रक। प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि वादी की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो प्रतिवादी भी McLR+] प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। qa है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- ]7024/230/208-प०एआ2-)/878-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के gee में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा /महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। fea है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने / पंजीकरण अवधि को 6 माह बढायें जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थात 25.03. 5020 से 25.09.2020 aH का कोई विलम्ब ब्याज नहीं प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :-पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से स्पष्ट है कि उक्त तालिका में अंकित तिथि को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ और परिवादी को उक्त तालिका में अंकित तिथि को इकाई का अधिपत्य प्राप्त होना था जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ | Page 6

प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में एनजीटी के आदेश व किसानों द्वारा काम में अवरोध का बताया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में परियोजना पूर्ण करके इकाई का अधिपत्य दिसम्बर 2022 तक दिये जाने का तथ्य अंकित किया गया है। प्रतिवादी की ओर से सुनवाई के दौरान यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि परियोजना में ढांचा पूर्ण है और फिनिशिंग कार्य चल रहा है। RI तकनीकी दल द्वारा परियोजना का स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांक 04.02.2022 कर अवलोकन किया जिसमें यह अंकित है कि परियाजना में निर्माण कार्य चल रहा है। परियोजना स्थल पर 80 श्रमिक कार्य ax रहे थे। परियोजना we पर निर्माण सामग्री उपलब्ध है। सम्पूर्ण परियोजना में 60-70 प्रतिशत निर्माण कार्य पूर्ण हो गया। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी द्वारा निर्माण कार्य शीघ्र पूर्ण कर लिया जाएगा। नैसर्गिक न्याय के Remi के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए वादी को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादी को आवंटित इकाई का अधिपत्य (physical possession) ओ.सी /सी.सी के साथ दिसम्बर 2022 तक उपलब्ध करायें। (ख) प्रतिवादी विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज परिवादी को दिनांक 04.07.2047 से ओ.सी/सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर Page 7 (ग) ऑफ पजेशन जो भी बाद मे हो, तक mcireim% की दर से प्रतिवादी द्वारा परिवादी को देय होगा। ब्याज की इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जायेगा तथा

: शेष बची धनराशि परिवादी को भुगतान की जाएगी। परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी प्रतिवादी को भुगतान करें। रेरा अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन परिवादी द्वारा धनराशि भुगतान करने में किये गये विलम्ब के लिए प्रतिवादी उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज ॥०२+१% की दर से अधिक देय नहीं होगा। 'कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09. 2020 तक वादी की ओर से समय से भुगतान न किये जाने तथा प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना vad अवधि में नहीं की जाएगी। इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत ger के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ee a दिनांक:ः- Vase (ary प्रताप सिंह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 8