उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 /40 //63 सपठित नियम-24 48-शिकायत WA—NCR 44/07/7754/202 सुनील कुमार अग्रवाल बनाम यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण आदेश-पत्र दिनांक: 24.03.2025 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता स्वयं उपस्थित हुए एवं उनके विद्वान अधिवक्ता श्री हर्षित गुप्ता उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री निधि उपस्थित हुई | शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और न ही हस्तान्तरण विलेख निष्पादित एवं पंजीकृत कराया गया है। _शिकायतकर्ता द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत अपनी शिकायत योजित की गई। प्रश्नगत शिकायत में माननीय पीठ-04ए, द्वारा नियमानुसार सुनवाई के उपरान्त दिनांक 02.02.2022 को निम्नवत आदेश पारित किये गये हैं:- 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह उपरोक्त सारणी के सभी शिकायतकर्तागण के प्लॉटस की समस्त सुविधाओं को आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.05.2022 तक ओ.सी /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित we | 2. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह रेरा अधिनियम की धारा-36 के अधीन बिना ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये किसी भी शिकायतकर्तागण को प्लॉट की रजिस्ट्री कराये जाने हेतु बाध्य नहीं करेंगे और ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त कर चेक लिस्ट जारी करते हुए दिनांक 34.05.2022 तक शिकायतकर्तागण के पक्ष में रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें।

3, विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 34.04.2044 से दिनांक 30.04.2047 तक 4 प्रतिशत वार्षिक साधारण ब्याज की दर से व दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर fiers ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम मुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है. तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। 4. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि wr लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है. तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा मी MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

5 विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि यह क्रेताओं को उक्त पी.एल.सी. लगाने का कारण व आधार प्रत्येक मामले में स्पष्ट करने के बाद ही यह धनराशि लें तथा जो आवंटी उक्त से असहमत हों, उन्हें ब्याज सहित धनराशि लौटायें। 6. उपरोक्त सारणी के सभी शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में किसान प्रतिकर के सम्बन्ध में देयता माननीय उच्च / उच्चतम न्यायालय के अंतिम आदेश के अधीन होगा। 7. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व विलम्ब ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। 8... इस आदेश का Verda भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 9 यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा UT | विपक्षी द्वारा उक्त आदेश का अनुपालन न करने के कारण शिकायतकर्ता द्वारा sat आदेश के निष्पादन हेतु प्रार्थना-पत्र दाखिल किया गया। तदोपरान्त शिकायत में मा. पीठ-04ए द्वारा दिनांक 45.05.2023 को धारा-63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया है कि:- वर्णित तथ्थों एवं समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 30.06.2023 तक यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाने की सूचना, आदेश दिनांक 02.02.2022 के अनुसार अंतिम अकाउन्टस्‌ सैटल कर “रेरा पोर्टल” पर अपलोड नहीं की जाती है, तो दिनांक 30.06.2023 के बाद सचिव, रेरा प्रकरण में आदेश दिनांक 02.02.2022 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज ‘oo हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करायें, 5 ल

जिसके उपरान्त पत्रावली भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत यूनिट के कब्जे की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष संदर्भित की जाये। न्यायनिर्णायक अधिकारी के द्वारा कार्रवाई सम्पन्न करने के उपरान्त पत्रावली रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-63 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु प्राधिकरण के समक्ष पेश की जायेगी। तदोपरान्त अन्तर्गत धारा-38/40,/63 के कार्यवाही के दौरान शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध न कराने व यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित न कराये जाने के कारण माननीय पीठ-04, द्वारा पारित आदेश दिनांक 5.05.2023 के अनुसार पत्रावली नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ को भेजी गयी। विपक्षी को बार-बार अवसर देने के बावजूद भी विपक्षी द्वारा आज तक आदेश दिनांक 02.02.2022 का अनुपालन नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा बताया गया कि अभी तक मौके पर यूनिट तैयार नहीं है। अतः बिना ओ.सी./सी.सी. के शिकायतकर्ता को यूनिट/प्लॉट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराना व प्लॉट की रजिस्ट्री निष्पादित कराना संभव नहीं है।

इस प्रकार क्‍योंकि मौके पर यूनिट तैयार नहीं है और न ही विपक्षी के पास उसका art /सी.सी. है। ऐसी दशा में रजिस्ट्री तथा कब्जे की कार्यवाही पूर्ण किया जाना संभव नहीं है। उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के कार्यालय आदेश संख्या-44675 / यूपी. रेरा. / प्रशा. / 2024-25 दिनांक 40.40.2024 के प्रस्तर-43 के अनुसार ओ.सी./अधिभोग प्रमाण-पत्र से सम्बन्धित प्रश्न का विनिश्चय करने हेतु पत्रावली सम्बंधित पीठ को वापस भेजी जाये। सम्बंधित पीठ द्वारा ओ.सी. के सम्बंध में कार्यवाही कर तथा ओ.सी. प्राप्त होने के उपरान्त पत्रावली यदि पुनः नियम-24 के अन्तर्गत कब्जे एवं रजिस्ट्री हेतु इस न्यायालय को संदर्भित की जाती है, तो wa इस न्यायालय द्वारा आदेश-24 सिविल प्रक्रिया संहिता के अन्तर्गत कार्यवाही करते हुए हस्तांतरण विलेख निष्पादन एवं पंजीयन कराये जाने के सम्बन्ध में यथाविधि कार्यवाही की जायेगी। माननीय रेरा पीठ-0१ए द्वारा पारित आदेश दिनांक 02.02.2022 के क्रम में प्रस्तुत पत्रावली पीठ के आदेश के उल्लंघन की बाबत अर्थदण्ड अधिरोपित हेतु प्राधिकरण के समक्ष पेश हो। आदेश पोर्टल पर अपलोड कर दिया जाये। पत्रावली सम्बन्धित पीठ को वापस भेजी जागे। कट. सिंह आर. पी. सिंह (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण