See भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य | i कमाया मन------आममम मन न---म | क्रम सं० शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण् धनराशि रु०/- . |NCRI44//84494/202 अखिल गुप्ता 43,67,952/- 3... NCRI44/07/77480/202 विकम नरूला 35,48,682/- बनाम सिक्‍का इंफ्रास्ट्रक्चर प्रा0 लि0 शिकायतकर्ता अखिल गुप्ता के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना SIKKA KARNAM GREENS से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCR44/II/84494/2027 अखिल गुप्ता अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SIKKA KARNAM GREENS में यूनिट WeI-Famed 305 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 43,67,952/- रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में 8 वर्ष पूर्व आवेदन किया गया था, एवं ——=— sae Page 4 [PS अनुबन्ध पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा वर्ष 20I5 Y प्रदान किया जाना था और उनके द्वारा यूनिट के सापेक्ष 95 प्रतिशत धनराशि का भुगतान भी किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का के सम्बन्ध मे ओ.सी प्राप्त नहीं किया गया है और उन्हें किराये एवं ऋण के कारण वित्तीय हानि का

शामना करना पड़ रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द जमा धनराशि 24 प्रतिशत की ब्याज दर सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में मांग पत्र दिनांकित 73.0.202i की छायाप्रति, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांकित 30.09.202 की प्रति, शिकायतकर्ता एवं विपक्षी के मध्य ई-मेल संवाद की छायाप्रति, स्वीकृत गृह ऋण एवं उससे सम्बंधित दस्तावेज, अनुबन्ध पत्र दिनांकित 04.05.2043, | त्रिपक्षीय अनुबन्ध पत्र दिनांक 46.05.2043 आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा अहस्ताक्षरित प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना SIKKA KARNAM GREENS में टॉवर Famed में यूनिट सं०-305 बुक किया गया था, जिसके क्रम में बिल्डर TR आवंटन अनुबन्ध दिनांक 04.05.2043 को निष्पादित हुआ। विपक्षी द्वारा अंकित किया गया है कि अनुबन्ध के प्रस्तर-26 के अनुसार यूनिट का कब्जा 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह में दिया जाना जाना था। विपक्षी द्वारा अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-29 का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि परियोजना में फोर्स गैज्योर eer जैसे कि wrod के लगाये गये प्रतिबन्ध, के कारण ५रियोजना का निर्माण कार्य बाधित हुआ, जिसके लिए वह उत्तरदायी नहीं है। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं एक चूककर्ता है और उनके द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है, वर्तमान में परियोजना का निर्माण कार्य तीव्र गति से किया जा रहा है एवं Pe ee ey 4 2022 तक शिकायतकर्ता का यूनिट का कब्जा प्रदान कर Page 2 Ne नल ानन-न 3» «नमन».

जायेगा। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की शिकायत निरस्त किये जाने, अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु और यूनिट का कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :- 4 क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलाये जाने की मांग करना उचित है ? > क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में 8 वर्ष पूर्व आवेदन किया गया था, एवं अनुबन्ध पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा वर्ष 20:5 में प्रदान किया जाना था sik उनके द्वारा यूनिट के सापेक्ष 95 प्रतिशत धनराशि का भुगतान भी किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का के सम्बन्ध मे ओ-सी प्राप्त नहीं किया गया है और उन्हें किराये एवं ऋण के कारण वित्तीय हानि का सामना करना पड़ रहा है, जिस कारण जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि वह जून 2022 तक परियोजना पूर्ण कर शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा देंगे। जहाँ तक क्रेता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में se अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है, ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। Ser एक्ट की धारा is () में प्राविधान है कि :- Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,

in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension “9 Page 3 ee | revocation of the registration under this Act or Jor any other reason, he shall he liable on demand to the allotives, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the | project, he shall be paid, by the Promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। fer अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ ” to ensure compliance of the obligations cast upon the Promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख है। I इसी प्रकार धारा 32 4 रियल एस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-

“32. The Authority shall in order to facilitate the growth and Promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (@any other issue that the A uthority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल wee सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी स्टेक होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस अथॉरिटी का है। इस क्रम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा 'नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, क॑ प्रस्तर 424 में मा. “hy न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- =a a ——————

“{24. The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 42, /<4, 78 and 29, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, ranting interest,

compensation tothe _allottees, allottees. and_issuing directions for timely issuing directions for timel completion of project, transit_ accommodation during completion of during completion o, project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलॉटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में wer के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया“ (744 / 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :- 40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance VL Page 5

of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ............... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

गा. Sed न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। रेरा' के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 23.07.2049 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-244 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया हैः-- AW, Page’6

i20 It is apparent that RERA intends protection of home-buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that,we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings 38 the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than l0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder.The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond ॥ year. SHITE यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहक्रेताओं को उनका आवास / फ्लैट मिल Ue | तत्क्रमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के WRR-737 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for VL Page 7 compensation due to undue delay in | completion of the project.

उक्त आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहक्रेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43,/2049 पायनियर ada लैन्ड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 09.08.2049 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-- The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream _ is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable.

उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण W Page 8 = रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें।

चूंकि विपक्षी द्वारा जून 2022 तक कब्जा दिये जाने की बात कही गयी है तथा परियोजना के अन्य आवंटी कब्जे हेतु प्रतिक्षारत हैं। समस्त परिस्थितियों को देखते हुए न्‍्यायहित में विपक्षी को जून 2022 तक अवसर दिया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट को पूर्ण कर ओ.सी. JAM. सहित कब्जा दें और यह भी उचित होगा कि शिकायतकर्ता अपनी यूनिट का दिनांक 30.06. 2022 तक कब्जा लें। उसके बाद वे स्वयं यूनिट के भविष्य हेतु उपयोग के सम्बन्ध में निर्णय ले सकते हैं। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में निवेश कब्जे हेतु किया गया था, जिसका उपयोग विपक्षी द्वारा परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 30.06.2022 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा नहीं दिया जाता है, तो उसके Ged बाद शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस किया जाना उपयुक्त होगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं० 2 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 04.0.20i9 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस पर विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष कहा गया है कि जून 2024 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दे देंगे। पत्रावली पर दाखिल फ्लैट आवंटन अनुबन्ध दिनांक 04.05.2043 के पृष्ठ सं0-8 के प्रस्तर-26 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा आवंटन अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 36 माह में कब्जा दिया जाना था। Gat आवंटन अनुबन्ध दिनांक 04.05.203 ———— eee Page 9

को उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षर करते हुए निष्पादित किया गया। ऐसी दशा में उपरोक्‍तानुसार कब्जे की तिथि 04.:4.20:6 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 05.44.206 से ओ.सी./ Gah. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किय। गया है कि:- Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable.

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि goo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स aR Sat धनराशि का उपभोग किया गया है। aly Page 0 ——— eee जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भून्सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 47.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली ois अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of 0७४४०) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +4% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 208 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over SL a ane lt Page 2 _“ययघतघतततयत ततफफकफ५क५ष०पफसफऩ़रा -े possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता sitet /सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। दिनांक 47.0.208 को उ0प्र०0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3--48-65 fafer/ie के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7.l Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" Page 2 L 3 क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी a @ifas—i9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की आवंटित यूनिट के समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.06.2022 तक ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय CET शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 05.:4.20I6 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। wifIs—r9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 20222 ५22 Page 43 = Aes से दिनांक 26.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की | गणना नहीं की जाएगी। 3. विपक्षी, उपरोक्तानुसार कब्ज। ऑफर पत्र ओ.सी.,/सी.सी. सहित जारी करना सुनिश्चित करें। 4. विपक्षी का निर्देशित किया जाता है कि 'रेरा' अधिनियम 2046 के धारा | zai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने क॑ aie यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट रो प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत है।

5. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.2022 तक कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 30.06.2022 के पश्चात्‌ 60 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। 6. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लधंन उ0प्र/भू-सम्पदा (विनियगन तथा विकास) आल 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:-- 07 / 02 / 2022 (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 4

See भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य | i कमाया मन------आममम मन न---म | क्रम सं० शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण् धनराशि रु०/- . |NCRI44//84494/202 अखिल गुप्ता 43,67,952/- 3... NCRI44/07/77480/202 विकम नरूला 35,48,682/- बनाम सिक्‍का इंफ्रास्ट्रक्चर प्रा0 लि0 शिकायतकर्ता अखिल गुप्ता के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना SIKKA KARNAM GREENS से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCR44/II/84494/2027 अखिल गुप्ता अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SIKKA KARNAM GREENS में यूनिट WeI-Famed 305 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 43,67,952/- रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में 8 वर्ष पूर्व आवेदन किया गया था, एवं ——=— sae Page 4 [PS अनुबन्ध पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा वर्ष 20I5 Y प्रदान किया जाना था और उनके द्वारा यूनिट के सापेक्ष 95 प्रतिशत धनराशि का भुगतान भी किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का के सम्बन्ध मे ओ.सी प्राप्त नहीं किया गया है और उन्हें किराये एवं ऋण के कारण वित्तीय हानि का

शामना करना पड़ रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द जमा धनराशि 24 प्रतिशत की ब्याज दर सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में मांग पत्र दिनांकित 73.0.202i की छायाप्रति, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांकित 30.09.202 की प्रति, शिकायतकर्ता एवं विपक्षी के मध्य ई-मेल संवाद की छायाप्रति, स्वीकृत गृह ऋण एवं उससे सम्बंधित दस्तावेज, अनुबन्ध पत्र दिनांकित 04.05.2043, | त्रिपक्षीय अनुबन्ध पत्र दिनांक 46.05.2043 आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा अहस्ताक्षरित प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना SIKKA KARNAM GREENS में टॉवर Famed में यूनिट सं०-305 बुक किया गया था, जिसके क्रम में बिल्डर TR आवंटन अनुबन्ध दिनांक 04.05.2043 को निष्पादित हुआ। विपक्षी द्वारा अंकित किया गया है कि अनुबन्ध के प्रस्तर-26 के अनुसार यूनिट का कब्जा 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह में दिया जाना जाना था। विपक्षी द्वारा अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-29 का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि परियोजना में फोर्स गैज्योर eer जैसे कि wrod के लगाये गये प्रतिबन्ध, के कारण ५रियोजना का निर्माण कार्य बाधित हुआ, जिसके लिए वह उत्तरदायी नहीं है। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं एक चूककर्ता है और उनके द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है, वर्तमान में परियोजना का निर्माण कार्य तीव्र गति से किया जा रहा है एवं Pe ee ey 4 2022 तक शिकायतकर्ता का यूनिट का कब्जा प्रदान कर Page 2 Ne नल ानन-न 3» «नमन».

जायेगा। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की शिकायत निरस्त किये जाने, अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु और यूनिट का कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :- 4 क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलाये जाने की मांग करना उचित है ? > क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में 8 वर्ष पूर्व आवेदन किया गया था, एवं अनुबन्ध पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा वर्ष 20:5 में प्रदान किया जाना था sik उनके द्वारा यूनिट के सापेक्ष 95 प्रतिशत धनराशि का भुगतान भी किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का के सम्बन्ध मे ओ-सी प्राप्त नहीं किया गया है और उन्हें किराये एवं ऋण के कारण वित्तीय हानि का सामना करना पड़ रहा है, जिस कारण जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि वह जून 2022 तक परियोजना पूर्ण कर शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा देंगे। जहाँ तक क्रेता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में se अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है, ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। Ser एक्ट की धारा is () में प्राविधान है कि :- Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,

in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension “9 Page 3 ee | revocation of the registration under this Act or Jor any other reason, he shall he liable on demand to the allotives, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the | project, he shall be paid, by the Promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। fer अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ ” to ensure compliance of the obligations cast upon the Promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख है। I इसी प्रकार धारा 32 4 रियल एस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-

“32. The Authority shall in order to facilitate the growth and Promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (@any other issue that the A uthority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल wee सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी स्टेक होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस अथॉरिटी का है। इस क्रम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा 'नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, क॑ प्रस्तर 424 में मा. “hy न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- =a a ——————

“{24. The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 42, /<4, 78 and 29, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, ranting interest,

compensation tothe _allottees, allottees. and_issuing directions for timely issuing directions for timel completion of project, transit_ accommodation during completion of during completion o, project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलॉटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में wer के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया“ (744 / 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :- 40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance VL Page 5

of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ............... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

गा. Sed न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। रेरा' के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 23.07.2049 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-244 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया हैः-- AW, Page’6

i20 It is apparent that RERA intends protection of home-buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that,we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings 38 the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than l0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder.The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond ॥ year. SHITE यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहक्रेताओं को उनका आवास / फ्लैट मिल Ue | तत्क्रमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के WRR-737 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for VL Page 7 compensation due to undue delay in | completion of the project.

उक्त आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहक्रेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43,/2049 पायनियर ada लैन्ड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 09.08.2049 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-- The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream _ is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable.

उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण W Page 8 = रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें।

चूंकि विपक्षी द्वारा जून 2022 तक कब्जा दिये जाने की बात कही गयी है तथा परियोजना के अन्य आवंटी कब्जे हेतु प्रतिक्षारत हैं। समस्त परिस्थितियों को देखते हुए न्‍्यायहित में विपक्षी को जून 2022 तक अवसर दिया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट को पूर्ण कर ओ.सी. JAM. सहित कब्जा दें और यह भी उचित होगा कि शिकायतकर्ता अपनी यूनिट का दिनांक 30.06. 2022 तक कब्जा लें। उसके बाद वे स्वयं यूनिट के भविष्य हेतु उपयोग के सम्बन्ध में निर्णय ले सकते हैं। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में निवेश कब्जे हेतु किया गया था, जिसका उपयोग विपक्षी द्वारा परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 30.06.2022 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा नहीं दिया जाता है, तो उसके Ged बाद शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस किया जाना उपयुक्त होगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं० 2 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 04.0.20i9 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस पर विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष कहा गया है कि जून 2024 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दे देंगे। पत्रावली पर दाखिल फ्लैट आवंटन अनुबन्ध दिनांक 04.05.2043 के पृष्ठ सं0-8 के प्रस्तर-26 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा आवंटन अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 36 माह में कब्जा दिया जाना था। Gat आवंटन अनुबन्ध दिनांक 04.05.203 ———— eee Page 9

को उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षर करते हुए निष्पादित किया गया। ऐसी दशा में उपरोक्‍तानुसार कब्जे की तिथि 04.:4.20:6 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 05.44.206 से ओ.सी./ Gah. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किय। गया है कि:- Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable.

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि goo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स aR Sat धनराशि का उपभोग किया गया है। aly Page 0 ——— eee जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भून्सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 47.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली ois अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of 0७४४०) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +4% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 208 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over SL a ane lt Page 2 _“ययघतघतततयत ततफफकफ५क५ष०पफसफऩ़रा -े possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता sitet /सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। दिनांक 47.0.208 को उ0प्र०0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3--48-65 fafer/ie के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7.l Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" Page 2 L 3 क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी a @ifas—i9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की आवंटित यूनिट के समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.06.2022 तक ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय CET शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 05.:4.20I6 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। wifIs—r9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 20222 ५22 Page 43 = Aes से दिनांक 26.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की | गणना नहीं की जाएगी। 3. विपक्षी, उपरोक्तानुसार कब्ज। ऑफर पत्र ओ.सी.,/सी.सी. सहित जारी करना सुनिश्चित करें। 4. विपक्षी का निर्देशित किया जाता है कि 'रेरा' अधिनियम 2046 के धारा | zai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने क॑ aie यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट रो प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत है।

5. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.2022 तक कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 30.06.2022 के पश्चात्‌ 60 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। 6. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लधंन उ0प्र/भू-सम्पदा (विनियगन तथा विकास) आल 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:-- 07 / 02 / 2022 (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 4