उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :-रटारा44/07/57256/2020 डॉ. ARTA बासु बनाम यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के fag कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु रांरिथत किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना के Geeri7 में wie संख्या-4-394 बुक किया गया, जिसकी कुल कीमण 34,24,000/— रूपये है, जिसके सापेक्ष में शिकायतकर्ता ent 3t,24,000/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा 3 वर्ष में अर्थात्‌ वर्ष 2049 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायत्तकर्ता की ओर रो अपने कथन के रागर्थग गें आवंडग पत्र दिगांक आवंटन पत्र दिनांक 25.05.2046, विपक्षी का पत्र दिनांक 30.03.2047 की छायाप्रतियाँ दाखिल कौ गयी है। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दिनांकित 23.03.2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि RPS-03 का निर्माण कार्य बल रहा है और शीघ्र ही चैक लिस्ट बना ली जायेगी। विपक्षी की परियोजना RPS-03 RT में सेक्टर-47 में पंजीकृत है। परियोजना का पंजीकरण संख्या- UPRERAPRII3I8 है। दिनांक 07.04.206 को स्कीम लॉन्च १६ की गयी थी और दिनांक 25.05.2046 को आवंटन पत्र जारी किया गया था। ब्रोशर में कब्जा दिये जाने की तिथि प्रस्तावित थी, परन्तु एन.जी.टी. के आदेश, Ge की अनुमति न मिलने के कारण एवं अन्य कारणों से परियोजना विलम्बित हुई।

उभयपक्ष के cof को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किया जाता है :- 4. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या- शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा 3 वर्ष में अर्थात्‌ वर्ष 209 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दिनांकित 23.03.2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि RPS-03 का निर्माण कार्य चल रहा है और शीघ्र ही चैक लिस्ट बना ली जायेगी। दिनांक 04.0:.20:6 को स्कीम लॉन्च की गयी थी और दिनांक 25.05.20i6 को आवंटन पत्र जारी किया गया था। ब्रोशर में कब्जा दिये जाने की तिथि प्रस्तावित थी, परन्तु एन.जी.टी. के आदेश, खादान की अनुमति न मिलने के कारण एवं अन्य कारणों से परियोजना विलम्बित हुई... इस सम्बन्ध में eer अधिनियम, 2046 की धारा 48 (4) A प्राविधान है कि :- Section 76 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date Specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without

prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, 4 के plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें We के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावलीः पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 25.05.2046 की प्रति दाखिल की गयी है और दोनों पक्षों द्वारा परियोजना के ब्रोशर की प्रति दाखिल नहीं की है। ऐसे में कब्जा दिये जाने की प्रस्तावित तिथि स्पष्ट नहीं है। ऐसे में यह कहना उचित नहीं होगा कि विपक्षी स्वेच्छानुसार कब्जा देगें और कब्जे की तिथि अंतहीन होगी। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी ऑनलाईन शिकायत में कब्जा दिये जाने की समयावधि 3 वर्ष बताई गयी है। वैसे भी सिविल अपील संख्या 3533-3534/20I7 “मैसर्स फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य” में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अवधारित किया गया है कि जहाँ कोई तिथि न भी दी गयी हो, वहाँ भी समस्त परिस्थितियों को देखते हुए, समय निर्धारित किया जा सकता है।

इस सम्बन्ध में उक्‍त आदेश के प्रस्तर 45 निम्नलिखित उलल्‍लेखित है कि :- “Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e, the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there as is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an_ irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आर्ब्जेवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना किसी है। पत्रावली पर ऐसा कोई भी अभिलेख नहीं है, जोकि परियोजना के कार्य में विलम्ब का आधार प्रदर्शित करता है, स्पष्टयत: "plotted" परियोजना को 3 वर्ष में पूर्ण किया जाना उचित ही है। प्रस्तुत प्रकरण में आवंटन पत्र जारी किये जाने की तिथि 25.05.2046 है।

समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए आवंटन पत्र जारी किये जाने की तिथि 25.05.20i6 से ३ वर्ष अर्थात्‌ दिनांक 25.05.20I9 तक शिकायतकर्ता को प्लॉट समयावधि का कब्जा दिया जाना उचित समयावधि था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित वधि में कब्जा नहीं दिया गया। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है Ae जाने "the period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent Purchaser ought not to be allowed to reap the benetits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। 2S ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 26.05.2049 से ओ.सी / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession “of it. The obligation iniposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " aa: उपरोक्त निर्णय & आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेर। के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा vad धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) F प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of ply

interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2006 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2di) A प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under _any_head_ whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home Joan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी mar 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज़ दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिद्रेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि हे 7 फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के प्लॉट को आवंटन पत्र /ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.44.2020 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 26.0520:9 से ओ.सी / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+I -प्रतिशत्ष-ब्याज- अदा--करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिक।यतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, गो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2076 की धारा Aza)i) फे अनुरार URW ay oh के बाद कोई व्याज दर शावंदी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। x 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश कां कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :- 2>,6 १/2024 Dre मे हक

9. (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण