पीठ-2 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | क्रम शिकायत संख्या _ | यूनिट Ho धनराशि सं0 —_ 4 7 NCRI44/07/56828/2020 भुवनेशवर कुमार दत्त | 278/छा7क | 33,77,787/- एवं कल्पना दत्त 3E 2. | NCRI44/07/5728/2020 | अनिल कुमार अग्रवाल 3703 35,32,70I/- | 3. | NCRI44/07/5728/2020 | इंटरनेशनल इंस्टीट्यूट. 3/Floor 9 77,95,820/- ऑफ प्रोजेक्ट्स एण्ड Blcok 30 प्रोग्राम मैनजमेंट . NCRI44/07/57226/2020 | सेंटर फॉर एक्सीलेंस इन | -I6 Floor 3E| 73,90,689/- प्रोजेक्ट मैनजमेंट प्रा.लि. बनाम aq मेगासिटी सेन्टर प्रा.लि. शिकायतकर्ता भुवनेशवर कुमार दत्त एवं कल्पना दत्त के साथ 3 अन्य शिकायतकर्ता विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना WMCcc-3E परियोजना से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत सं0 NCR44/07/56828/2020 भुवनेशवर कुमार दत्त एवं कल्पना दत्त अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। qv Page |

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना WMcC-3E में यूनिट सं0- 27I8/Block 3E बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 33,77,787/- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा वर्ष 2047 में कब्जा दिया जाना था, किन्तु अभी तक निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है। अत: शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में खाता विवरण अपार्टमेंट आवंटी अरेनन्‍्जमेंट अनुबन्ध पत्र दिनांक 29.04.20i3 की छायाप्रति दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को उनकी नामित परियोजना Wave Mega City Centre में यूनिट Wo- 3E-27i8 आवंटित किया गया था। आवंटी अरेन्‍्जमेंट अनुबन्ध दिनांक 29.04.20:3 को शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षरित किया गया और शिकायतकर्ता द्वारा मूल विकय कीमत 33,77,787/- रूपये के सापेक्ष 36,28,800/- रूपये की धनराशि उन्हें अदा की गयी है,माननीय NG. द्वारा पारित आदेश में ओखला बर्ड सेंच्यूरी के to किलोमीटर परिक्षेत्र में हो रहे निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया, जिस कारण परियोजना के निर्माण कार्य में विलम्ब हुआ और कार्य कराये जाने में बाधा उत्पन्न हुई। परियोजना में 42 वें फ्लोर तक निर्माण कार्य हो चुका है और फिनिसिंग कार्य तीव्र गति से चल रहा है। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 28.04.2024 को विपक्षी द्वारा कहा गया है कि वह मार्च 2022 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दे देंगे, जिस पर शिकायतकर्ता द्वारा भी सहमति प्रदान की गयी है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। = पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4... क्या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 2 क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु सं० 4 बिन्दु do । इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर grea होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हडताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक er आदेश, निर्णय व feat से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, साथ ही यह भी कहा गया कि परियोजना माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण एवं माननीय न्यायालय के आदेशों के कारण कारण परियोजना प्रभावित हुई। विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना के निमार्ण कार्य विलम्ब हुआ और न ही फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है जिससे की विदित हो कि परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित था । इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,/ 2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- dv a a aan ८----<5++++-ा-ाा3आ3७++«म-+-आ»----<<आ७-- calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। वर्तमान परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए कोविड-49 को फोर्स मैच्योर की श्रेणी में माना जाना उचित होगा। तद्नुसार बिन्दु सं)- 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु Ho 4

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। दूसरी ओर विपक्षी का कहना है कि वह मार्च 2022 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दे देंगे, जिस पर शिकायतकर्ता द्वारा भी सहमति प्रदान की गयी है। पत्रावली पर आवंटी are अनुबन्ध-पत्र दिनांक 29.04.2043 की छायाप्रति उपलब्ध है, जिसके पृष्ठ संख्या-40 के कब्जे वाले प्रस्तर-5.4 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा इस अनुबन्ध निस्पादन की तिथि से 48 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 54 माह में कब्जा दिया जाना था| आवंटी anc अनुबन्ध-पत्र दिनांक 29.04.2043 को निस्पादित की गयी। ऐसे में उपरोक्तानुरार कब्णे की तिथि 29.40.207 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 30. 40.207 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। Page 4 Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

Section 8(])(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व So के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय / पटटा विलेख के प्रारूप के per 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wer 9.2 (ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- Page 5 The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील wo 6649-50 / 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4q) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20!6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing EER जार 33. Page 6 a z over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए पाने के अधिकारी होगें। दिनांक 7.40.208 को उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 // 8-3-48-65 fafeer/ie के द्वारा मॉडल white की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7.l Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the dU real estate project ("Force Majeure"). If, however, a ae आय ++-+अ------- the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 RT अथॉरिटी द्वारा कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है | उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते a आदेश ‘. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट के समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र/अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.03.2022 तक ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 30.40.2047 से ओ.सी.»/सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि पर MCLRHI प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम my Page 8

धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। अन्य शिकायत के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जायेगी। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03. 2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 Gai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर ४८॥२+ प्रतिशत है। विपक्षी उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी./सी.सी सहित जारी करना सुनिश्चित करे। परियोजना में कराये जा रहे कार्यों एवं उसकी पूर्णता हेतु प्रमोटर की गम्भीरता को देखे जाने के सम्बन्ध में प्राधिकरण की तकनीकी टीम को निर्देशित किया जाता है कि वह नवम्बर 2024 के प्रथम सप्ताह में परियोजना का स्थलीय निरीक्षण कर विस्तृत आख्या पीठ के समक्ष उपलब्ध कराएं। इस आदेश की एक प्रति तकनीकी टीम को निरीक्षण की कार्यवाही किये जाने एवं आख्या उपलब्ध कराये जाने हेतु प्रेषित की जाए। , इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित fart के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। (८

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:ः- 46,002 / 2024 (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) Soyo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 0 ee