उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमंबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए E-Court श्री बलविन्दर कुमार, माननीय सदस्य शिकायत संख्या :- NCRI44/07/56073/2020 आशुतोष गुप्ता बनाम ला रेसीडेन्सिया डेवलपर्स प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतंकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा में विपक्षी की परियोजना La Residentia 4 यूनिट GT-T-704 बुक कराया गया था, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 34,40,000,/- रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है और विपक्षी की परियोजना 3.5 वर्ष विलम्बित है और न हीं ओ.सी. प्राप्त किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 47.03.2043, एन.ओ.सी. दिनांक 29.44.2047 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्राधिकरण द्वारा प्लॉट नं०-0प्त-06, क्षेत्रफल 97,226 वर्ग मीटर आवंटित किया गयाँः जिसको बाटते हुए मैसर्स ला रेसीडेन्सिया डेवलपर्स प्रा० लि0 को प्लॉट नं०-0प्त-064, क्षेत्रफल 80026.62 वर्ग मीटर आवंटित किया गया। परियोजना दिनांक 46.03.2074 qv 2

की गयी थी। परियोजना के da में कुल t8 टॉवर्स (टॉवर-4 से 48 तक) हैं, जिसमें 4,408 यूनिटस्‌ हैं। उक्त टॉवर्स में से 42 टॉवर्स का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है और अवशेष टॉवर्स का ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है। जिन टॉवरों का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है, उसमें यूनिटों का कब्जा दिया जा रहा है और वर्तमान में 085 यूनिटों का कब्जा दिया जा चुका है और अवशेष यूनिटों का कब्जा जून 2024 तक दे दिया जायेगा। विपक्षी की परियोजना रेरा में पंजीकृत है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 23.07.2049 को 632 यूनिटों को आम्रपाली ग्रुप को स्थानांतरित करने का निर्देश दिया। वर्तमान में कम्पनी यूनिटों का छांटने में लगी है, ताकि माननीय सर्वोच्च न्यायालय के निर्देश का अनुपालन किया जा सके। परियोजना में फिनिशिंग का कार्य तीव्र गति चल रहा है और दिसम्बर 2024 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना के ctae-T- के 7वें तल पर फ्लैट WeN-T-2-704 आवंटित किया गया। अनुबन्ध दिनांकित 47.03.2043 के अनुसार कब्जा 42 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड में दिया जाना था। प्रश्नगत टॉवर का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और सभी वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके हैं और ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन भी किया जा चुका है और जुलाई 2024 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। परियोजना विभिन्‍न न्यायालय के आदेशों के कारण विलम्बित हुई। मार्च 2044 से वर्ष 2043 तक निर्माण कार्य की गति बहुत धीमी रही। अन्ततः माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भूमि अधिग्रहण को रिट याचिका संख्या-4506 // 205 “सावित्री देवी बनाम उ0प्र० सरकार एवं आदि“ में स्वीकृति दी गयी। ऐसे में 4 वर्ष विलम्ब को शून्य पीरियड माना जाना चाहिए। अतः चिपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण को Abeyance में रखने अथवा जुलाई 202 तक कब्जा दिये जाने का आदेश पारित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- t. 2. क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? dV निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है? इस सम्बंध में बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा रिट याचिका संख्या- 2737/ 2047 “नीलकमल Raced सबअर्बन प्राणएलिए0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables™ the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध .पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्रॉविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन aga" परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। तद्नुसार बिन्दु संख्या. 4 निस्तारित किया जाता है। ॥ निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या 2 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें? इस सम्बंध में बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737/20I7 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसके प्रस्तर-86 में स्पष्ट we से उल्लिखित किया गया है कि :-

"On behalf of the petitioners it was submitted that registration of ongoing project under RERA would be contrary to the contractual rights established between the promoter and allottee under the agreement for sale executed prior to registration under RERA. In that sense, the provisions have retrospective or retroactive application. After assessing, we find that the projects already completed are not in any way affected and, therefore, no vested or accrued rights are getting affected by RERA. The RERA will apply after getting the project registered. In that sense, the application of RERA is prospective in nature." उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से ye we है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। स्पष्ट है कि vera परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है और यह ऑनगोईंग की श्रेणी में है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना विभिन्‍न न्यायालय के आदेशों के कारण विलम्बित हुई। मार्च 2044 से af 203 तक निर्माण कार्य की गति बहुत धीमी रही। अन्ततः माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भूमि अधिग्रहण को Re याचिका संख्या-4506 ,/“2045 “सावित्री देवी बनाम उ0प्र0 सरकार एवं आदि“ में स्वीकृति दी गयी। ऐसे में 4 वर्ष विलम्ब को शून्य पीरियड माना जाना चाहिए। इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के WA 9(a) निम्नलिखिल उल्लेखित है:- 49)... That the Developer shall complete the development/construction of the Flat within 42 months Jrom the date of signing of agreement which may vary for + six months. That the Developer shall not be held responsible or liable for not performing any of its obligations or undertakings provided jor in this Agreement if such performance is prevented, delayed or hindered by act of God, fire, storm, flood, explosion, war, riot, terrorist act, sabotage, court cases, injunctions not within the reasonable control of the Developer. The completion date is subject to force majeure conditions. No claim by way of damages/ compensation shall lie against the Developer in case of delay in handing over the Possession on account of the force majeure condition and + the Developer shall be entitled to a reasonable extension of time for the delivery of possession of the flat tom the allottee.

इस सम्बन्ध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा wren शिकायत संख्या-30,/206 “ नीरू कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड” में निर्णय के WER 44 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑबजरवेशन किया है :- "Coming to the plea of Force Majeure taken by the Opposite party. It may be noted that issue raised by the Opposite party is no more resintegra. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the Qpposite party in Consumer Complaint No.347 of 294 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other connected consumer complaints which pertain to” the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this Commission vide order dated 4.08.20I5 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under: "Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by ys In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant. "Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended -

stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock- out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression 'slow down' would include economic slow- down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word 'slow down' having been used alongwith the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock-out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project." माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 ,// 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we dizect that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well’as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law: इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,// 207 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं eR 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- oe Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह we है कि फोर्स awk वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प-या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो। दिल्ली NCR में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा i02 दिन (दिनांक 04.24. 2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है। विपक्षी द्वारा मार्च 20 से वर्ष 20I3 तक निर्माण मे हुई बाधा एवं किसी न्यायालय के आदेशों की छायाप्रति दाखिल नहीं की गयी है। दिनांक 47.0.20:8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740,/8-3-48-65 विविध,/१6 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर .के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: 5 "7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on 5 unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by _ nature affecting the regular development of the real estate - prgject ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure

= conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड--9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता के अतिदेय पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। cage बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है और विपक्षी की परियोजना 3.5 वर्ष विलम्बित है और न ही ओ.सी. प्राप्त किया गया है। अतः शिकायतकैर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना के cet के 7वें तल पर फ्लैट WeI-T--704 आवंटित किया गया। अनुबन्ध दिनांकित 47.03.2043 के अनुसार कब्जा 42 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड में दिया जाना था। प्रश्नगत टॉवर का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और सभी वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके हैं और ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन भी किया जा चुका है और जुलाई 2024 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) ¥ प्राविधान है कि — 9 Section 78 (0) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return.the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee. does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग- सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। पत्रावली पर विपक्षी द्वारा दाखिल अनुबन्ध दिनांक 77.03.20i3 के WRR-9(a) में निम्नलिखित उल्लेख किया गया है :- 496... That the Developer shall complete the development/construction of the Flat within 42 months Jrom the date of signing of agreement which may vary for + six months. अत: उपरोकतानुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध की तिथि ॥7.03.2043 से 42 + 6 माह Ge पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 47.03.20i7 तक फ्लैट का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। 0 इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल .02 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-3 में वर्णित है।)

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयलण" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 47.03.2047 + 402 दिन अर्थात्‌ 27.06.2047 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment ~ due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the {\/ i2 possession,. "The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 ta के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स ent vad धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ aH देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा "भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.:0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,“पटटा facta के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें We 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan <= of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving-the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंठी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना warner प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। 42 उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। . आदेश ऋ

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.08.2024 तक ओ. सी/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 27.06.20:7 से ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRtH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई seer चार्जेज़ अनुबन्धानुसार देय न होगा तथा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा 2(2४)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज wad के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। Ge इससे अधिक oe से कोई धनराशि रेश लागू होने के बाद आबंटी से .विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

इस आदेश का उल्लघंन Bouse (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 - की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 33 5. यदि विपक्षी ari sa आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण PAI से: अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक — 29,//06 / 2024 Af lgcce (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमंबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए E-Court श्री बलविन्दर कुमार, माननीय सदस्य शिकायत संख्या :- NCRI44/07/56073/2020 आशुतोष गुप्ता बनाम ला रेसीडेन्सिया डेवलपर्स प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतंकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा में विपक्षी की परियोजना La Residentia 4 यूनिट GT-T-704 बुक कराया गया था, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 34,40,000,/- रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है और विपक्षी की परियोजना 3.5 वर्ष विलम्बित है और न हीं ओ.सी. प्राप्त किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 47.03.2043, एन.ओ.सी. दिनांक 29.44.2047 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्राधिकरण द्वारा प्लॉट नं०-0प्त-06, क्षेत्रफल 97,226 वर्ग मीटर आवंटित किया गयाँः जिसको बाटते हुए मैसर्स ला रेसीडेन्सिया डेवलपर्स प्रा० लि0 को प्लॉट नं०-0प्त-064, क्षेत्रफल 80026.62 वर्ग मीटर आवंटित किया गया। परियोजना दिनांक 46.03.2074 qv 2

की गयी थी। परियोजना के da में कुल t8 टॉवर्स (टॉवर-4 से 48 तक) हैं, जिसमें 4,408 यूनिटस्‌ हैं। उक्त टॉवर्स में से 42 टॉवर्स का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है और अवशेष टॉवर्स का ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है। जिन टॉवरों का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है, उसमें यूनिटों का कब्जा दिया जा रहा है और वर्तमान में 085 यूनिटों का कब्जा दिया जा चुका है और अवशेष यूनिटों का कब्जा जून 2024 तक दे दिया जायेगा। विपक्षी की परियोजना रेरा में पंजीकृत है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 23.07.2049 को 632 यूनिटों को आम्रपाली ग्रुप को स्थानांतरित करने का निर्देश दिया। वर्तमान में कम्पनी यूनिटों का छांटने में लगी है, ताकि माननीय सर्वोच्च न्यायालय के निर्देश का अनुपालन किया जा सके। परियोजना में फिनिशिंग का कार्य तीव्र गति चल रहा है और दिसम्बर 2024 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना के ctae-T- के 7वें तल पर फ्लैट WeN-T-2-704 आवंटित किया गया। अनुबन्ध दिनांकित 47.03.2043 के अनुसार कब्जा 42 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड में दिया जाना था। प्रश्नगत टॉवर का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और सभी वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके हैं और ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन भी किया जा चुका है और जुलाई 2024 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। परियोजना विभिन्‍न न्यायालय के आदेशों के कारण विलम्बित हुई। मार्च 2044 से वर्ष 2043 तक निर्माण कार्य की गति बहुत धीमी रही। अन्ततः माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भूमि अधिग्रहण को रिट याचिका संख्या-4506 // 205 “सावित्री देवी बनाम उ0प्र० सरकार एवं आदि“ में स्वीकृति दी गयी। ऐसे में 4 वर्ष विलम्ब को शून्य पीरियड माना जाना चाहिए। अतः चिपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण को Abeyance में रखने अथवा जुलाई 202 तक कब्जा दिये जाने का आदेश पारित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- t. 2. क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? dV निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है? इस सम्बंध में बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा रिट याचिका संख्या- 2737/ 2047 “नीलकमल Raced सबअर्बन प्राणएलिए0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables™ the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध .पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्रॉविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन aga" परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। तद्नुसार बिन्दु संख्या. 4 निस्तारित किया जाता है। ॥ निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या 2 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें? इस सम्बंध में बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737/20I7 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसके प्रस्तर-86 में स्पष्ट we से उल्लिखित किया गया है कि :-

"On behalf of the petitioners it was submitted that registration of ongoing project under RERA would be contrary to the contractual rights established between the promoter and allottee under the agreement for sale executed prior to registration under RERA. In that sense, the provisions have retrospective or retroactive application. After assessing, we find that the projects already completed are not in any way affected and, therefore, no vested or accrued rights are getting affected by RERA. The RERA will apply after getting the project registered. In that sense, the application of RERA is prospective in nature." उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से ye we है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। स्पष्ट है कि vera परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है और यह ऑनगोईंग की श्रेणी में है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना विभिन्‍न न्यायालय के आदेशों के कारण विलम्बित हुई। मार्च 2044 से af 203 तक निर्माण कार्य की गति बहुत धीमी रही। अन्ततः माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भूमि अधिग्रहण को Re याचिका संख्या-4506 ,/“2045 “सावित्री देवी बनाम उ0प्र0 सरकार एवं आदि“ में स्वीकृति दी गयी। ऐसे में 4 वर्ष विलम्ब को शून्य पीरियड माना जाना चाहिए। इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के WA 9(a) निम्नलिखिल उल्लेखित है:- 49)... That the Developer shall complete the development/construction of the Flat within 42 months Jrom the date of signing of agreement which may vary for + six months. That the Developer shall not be held responsible or liable for not performing any of its obligations or undertakings provided jor in this Agreement if such performance is prevented, delayed or hindered by act of God, fire, storm, flood, explosion, war, riot, terrorist act, sabotage, court cases, injunctions not within the reasonable control of the Developer. The completion date is subject to force majeure conditions. No claim by way of damages/ compensation shall lie against the Developer in case of delay in handing over the Possession on account of the force majeure condition and + the Developer shall be entitled to a reasonable extension of time for the delivery of possession of the flat tom the allottee.

इस सम्बन्ध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा wren शिकायत संख्या-30,/206 “ नीरू कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड” में निर्णय के WER 44 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑबजरवेशन किया है :- "Coming to the plea of Force Majeure taken by the Opposite party. It may be noted that issue raised by the Opposite party is no more resintegra. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the Qpposite party in Consumer Complaint No.347 of 294 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other connected consumer complaints which pertain to” the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this Commission vide order dated 4.08.20I5 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under: "Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by ys In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant. "Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended -

stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock- out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression 'slow down' would include economic slow- down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word 'slow down' having been used alongwith the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock-out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project." माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 ,// 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we dizect that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well’as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law: इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,// 207 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं eR 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- oe Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह we है कि फोर्स awk वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प-या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो। दिल्ली NCR में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा i02 दिन (दिनांक 04.24. 2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है। विपक्षी द्वारा मार्च 20 से वर्ष 20I3 तक निर्माण मे हुई बाधा एवं किसी न्यायालय के आदेशों की छायाप्रति दाखिल नहीं की गयी है। दिनांक 47.0.20:8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740,/8-3-48-65 विविध,/१6 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर .के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: 5 "7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on 5 unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by _ nature affecting the regular development of the real estate - prgject ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure

= conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड--9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता के अतिदेय पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। cage बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है और विपक्षी की परियोजना 3.5 वर्ष विलम्बित है और न ही ओ.सी. प्राप्त किया गया है। अतः शिकायतकैर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना के cet के 7वें तल पर फ्लैट WeI-T--704 आवंटित किया गया। अनुबन्ध दिनांकित 47.03.2043 के अनुसार कब्जा 42 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड में दिया जाना था। प्रश्नगत टॉवर का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और सभी वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके हैं और ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन भी किया जा चुका है और जुलाई 2024 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) ¥ प्राविधान है कि — 9 Section 78 (0) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return.the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee. does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग- सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। पत्रावली पर विपक्षी द्वारा दाखिल अनुबन्ध दिनांक 77.03.20i3 के WRR-9(a) में निम्नलिखित उल्लेख किया गया है :- 496... That the Developer shall complete the development/construction of the Flat within 42 months Jrom the date of signing of agreement which may vary for + six months. अत: उपरोकतानुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध की तिथि ॥7.03.2043 से 42 + 6 माह Ge पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 47.03.20i7 तक फ्लैट का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। 0 इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल .02 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-3 में वर्णित है।)

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयलण" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 47.03.2047 + 402 दिन अर्थात्‌ 27.06.2047 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment ~ due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the {\/ i2 possession,. "The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 ta के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स ent vad धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ aH देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा "भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.:0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,“पटटा facta के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें We 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan <= of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving-the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंठी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना warner प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। 42 उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। . आदेश ऋ

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.08.2024 तक ओ. सी/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 27.06.20:7 से ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRtH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई seer चार्जेज़ अनुबन्धानुसार देय न होगा तथा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा 2(2४)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज wad के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। Ge इससे अधिक oe से कोई धनराशि रेश लागू होने के बाद आबंटी से .विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

इस आदेश का उल्लघंन Bouse (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 - की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 33 5. यदि विपक्षी ari sa आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण PAI से: अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक — 29,//06 / 2024 Af lgcce (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण