उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 परिवाद संख्या : एनसीआर44 /07 / 55849 / 2020 भारतेन्दु शर्मा पता- टी-403, पार्श्वनाथ गार्डनिया, wire न. ई.-88, सेक्टर 64 नोएडा oe परिवादी बनाम वैल्यूंट इन्फ्राडेवलपर्स प्रा.लि. पता- एच-469, सेक्टर 63 नोएडा ——— प्रतिवादी पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी : श्री संजय शर्मा, अधिवक्ता प्रतिवादी : श्री रवि सेठ, प्रतिनिधि परिवाद :- परिवादी भारतेन्दु शर्मा पता- टी-403, पार्श्वनाथ गार्डनिया, wile न. ई.--88, सेक्टर 6t नोएडा के द्वारा वैल्यूंट इन्फ्राडेवलपर्स प्रा.लि.के विरूद्ध रेरा अधिनियम की धारा- 34 के अन्तर्गत परिवाद संख्या- Vaan 44 /07 / 55849 /2020 संस्थित की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:- बाण द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. लिखित अभिकथन ।2::( ONOAA ON आवेदन फार्म आवंटन पत्र एप्लिकेंट लेजर गृह ऋण स्वीकृति पत्र (विजया बैंक) अनापति पत्र दिनांक 29.4.20:8 (विजया बैंक) लिखित बहस परियोजना से सम्बन्धित फोटोग्राफ्स प्रतिवादी err अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- NO a fF ON = प्रतिवाद-पत्र आवेदन फार्म आवंटन पत्र त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र मानचित्र स्वीकृति पत्र ऑफर ऑफ पोजेशन , अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 24.08.2048 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क)

संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना ~PANCHSHEEL PRATISTHA PHASE-2 गाजियाबाद Ho OTI-204 FF बुक कराया था जिसके सापेक्ष परिवादी द्वारा प्रतिवादी को रू0 68,24,003,//- भुगतान की गयी। परिवादी ने लिखित अभिकथन में यह अंकित किया है कि उक्त इकाई के लिए विजया बैंक से Go 35,00,000 /- गृह ऋण स्वीकृत हुआ तथा शेष धनराशि Go 33,24,003/ परिवादी द्वारा भुगतान किया गया। उक्त इकाई का अधिपत्य नवम्बर 205 FH प्राप्त होना था। प्रतिवादी को बैंक से vat स्वीकृत गृह ऋण सीधा से प्राप्त हुआ। परिवादी ने ब्याज सहित किश्त रु0 54,00,000 / बैंक को भुगतान कर दिया परन्तु अभी भी रु0 22,00,000 / बकाया है। Page 2 परिवादी वर्ष 20i4 से चिकित्सीय समस्या से ग्रसित है जिस कारण परिवादी ने वर्ष 2046 से प्रतिवादी से इकाई दिये जाने या जमा धनराशि वापस किये जाने का अनुरोध किया गया तो प्रतिवादी द्वारा यह आश्वासन दिया गया कि शीघ्र इकाई का अधिपत्य उपलबध करा दिया जाएगा परन्तु अभी तक परिवादी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है। बैंक द्वारा ऋण भुगतान के लिए वसूली प्रकिया प्रारम्भ कर दी गयी है जिसे परिवादी मानसिक व वित्तीय रूप से पीडित हो रहा है जबकि ऋण से सम्बन्धित ईएमआई भुगतान किये जाने का दायित्व प्रतिवादी पर है। परिवादी ने जमा धनराशि मय ॥8 प्रतिशत ब्याज दर से भुगतान कराये जाने तथा क्षतिपूर्ति के रूप में Bo 5,00,000/ दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। (ख) प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत लिखित प्रतिवाद-पत्र में यह अंकित किया है कि vad इकाई के लिए दिनांक 05.09.2043 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य 42 माह तथा 6 माह में दिया जाना था। प्रतिवादी को दिनांक 27.08.20:8 को

सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो गया जिसकी प्रति पत्रावली पर संलग्न है। प्रतिवादी द्वारा परिवादी को ऑफर ऑफ पोजेशन जारी कर दिया गया परन्तु परिवादी ने इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं किया। विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते हैः- \ बिन्दु ders: =o परियोजना विलम्ब होने का दायित्व प्रतिवादी पर है? Page 3 \ बिन्दु संख्या 2 : gar परिवादी जमा धनराशि मय i8 प्रतिशत ब्याज की दर से धनराशि प्राप्त करने का अधिकारी है? बिन्दु संख्या 3: क्‍या परिवादी इकाई के अधिपत्य के समय विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण वाद बिन्दु संख्या (:-.. aval पर उपलब्ध प्रपत्रों का अवलोकन किया। पत्रावली के अवलोकन से यह विदित है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 05.09.2043 को आवंटन पत्र निष्पादित

हुआ जिसके अनुसार परिवादी को इकाई का अधिपत्य इकाई आरक्षित कराये जाने की तिथि / मानचित्र स्वीकृत होने की तिथि से 42 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ दिया जाना था। परिवादी द्वारा उक्त इकाई मई 20i2 में आरक्षित कराई गयी तथा परियोजना की मानचित्र 25.07.203 को स्वीकृत की गयी। इस प्रकार परिवादी को इकाई का अधिपत्य इकाई आरक्षित कराये जाने की तिथि मई 2042 से 42 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात मई 2046 तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त हो जाना चाहिए था परन्तु अभी तक परिवादी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी की ओर से परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में कोई तर्क प्रस्तुत नहीं किया गया जिससे यह विदित हो सके कि परियाजना किन कारणों से विलम्बित रही। प्रतिवादी द्वारा मात्र यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि प्रतिवादी को अगस्त 208 में अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो गया जिसकी प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने के उपरांत परिवादी को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि परियोजना विलम्ब होने का दायित्व प्रतिवादी पर है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 : पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों से स्पष्ट है कि प्रतिवादी को अगस्त 2048 में अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका है। Page 4

पत्रावली पर उपलब्ध स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांक 04.09.2024 का अवलोकन किया जिसमें यह अंकित है कि परियोजना में निर्माण कार्य पूर्ण है। टॉवर में प्लास्टर, पेंट, फायर फिटिंग, इलैक्ट्रिकल वर्क, कॉमन एरिया, लिफ्ट रेलिंग आदि का कार्य पूर्ण हो चुका है। परियोजना में 6 लिफ्ट प्रस्तावित था जो पूर्ण हो चुका है। परियोजना में 98 प्रतिशत कार्य पूर्ण हो चुका है जिस कारण परिवादी को जमा धनराशि मय ब्याज तुरंत वापस किया जाना न्यायोचित प्रतीत नहीं होता है। Rr अधिनियम की धारा 32 में रियल एस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (Jany other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल wee सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी ww होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 744 /20:7 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :-

"40, As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. eS मम. Page 5 Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ............--- Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

उक्त WER! में Gard “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के yap मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “PATS” की स्थिति, कम्पलीशन की “asa लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “ea होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित wie डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि यदि परिवादी को उसके द्वारा जमा की गयी धनराशि को वापस कर दिया जाता है तो उस स्थिति में अन्य dae के हितों पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ेगा जो इकाई का अधिपत्य चाहते है। TAR वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। Page 6 निस्तारण बिन्दु संख्या 3: प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया कि प्रतिवादी को ओसी प्राप्त हो चुका जो पत्रावली पर ओ.सी की प्रति उपलब्ध है। अतः परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/ 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20]6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व अधिपत्य ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी.» सी. सी अथवा अधिपत्य किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. Page 7 2 (ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +72% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.3(i) 4 निर्धारित है। var whe को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRtH| प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। qa है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- 7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा /महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी

परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने / पंजीकरण अवधि Page 8 को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक /विकासकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। dager वाद बिन्दु संख्या 3 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :-पत्रावली . पर उपलब्ध प्रपत्रों का अवलोकन किया। पत्रावली के अवलोकन से यह विदित है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 05.09.2043 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार परिवादी को इकाई का अधिपत्य इकाई आरक्षित कराये जाने की तिथि /मानचित्र स्वीकृत होने की तिथि से 42 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ दिया जाना था। परिवादी द्वारा उक्त इकाई मई 20i2 4 आरक्षित कराई गयी तथा परियोजना की मानचित्र 25.07. 2043 को स्वीकृत की गयी। इस प्रकार परिवादी को इकाई का अधिपत्य इकाई आरक्षित कराये जाने की तिथि मई 2042 से 42 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात मई 206 तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त हो जाना चाहिए था परन्तु अभी तक परिवादी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी की ओर से परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में कोई तर्क प्रस्तुत नहीं किया गया जिससे यह विदित हो सके कि परियाजना किन कारणों से विलम्बित रही। प्रतिवादी द्वारा मात्र यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि प्रतिवादी को अगस्त 2048 में अधिभोग

प्रमाण पत्र प्राप्त हो गया जिसकी प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने के उपरांत परिवादी को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया परन्तु परिवादी की ओर से इकाई का अधिपत्य नहीं लिया गया। परिवादी की ओर से प्रस्तुत लिखित बहस में लिखित अभिकथन का पुनवित्ति करते हुये जमा धनराशि मय ig प्रतिशत ब्याज व क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया। Page 9 पत्रावली पर उपलब्ध स्थलीय निरीक्षण aren दिनांक 04.09. 2024 का अवलोकन किया जिसमें यह अंकित है कि परियोजना में निर्माण कार्य पूर्ण है, टॉवर में प्लास्टर, पेंट, फायर फिटिंग, इलैक्ट्रिकल वर्क, कॉमन एरिया, लिफ्ट रेलिंग आदि का कार्य पूर्ण हो चुका है। परियोजना में 6 लिफ्ट प्रस्तावित था जो पूर्ण हो चुका है। परियोजना में 98 प्रतिशत कार्य पूर्ण हो चुका है जिस कारण परिवादी को जमा धनराशि वापस दिलाया जाना न्यायोचित नहीं है क्‍योंकि प्रतिवादी को अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका है और ऑफर ऑफ पजेशन भी निर्गत किया जा चुका है जो पत्रावली पर उपलब्ध है। जहां तक परिवादी द्वारा जो प्रतिपूर्ति (compensation) चाहा गया है उस सम्बंध में प्रतिपूर्ति (८०॥०९॥५०४०॥) का क्षेत्राधिकार रेरा अधिनियम की धारा 74 के अन्तर्गत न्यायानिर्णायक अधिकारी (Adjudicating Officer) का है। पीठ द्वारा इस सम्बंध में आदेश पारित किया जाना वैधानिक नहीं है। नैसर्गिक न्याय के fier के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

आदेश (क) प्रतिवादी दिसम्बर 2024 तक परिवादी को आवंटित मूल इकाई का अधिपत्य (physical possession) "occupancy certificate/Completion certificate" के साथ उपलब्ध करायें। (ख) प्रतिवादी द्वारा विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज परिवादी को दिनांक 04.06.2046 से 30.04.2047 तक आवंटन पत्र में अंकित ब्याज दर से देय होगा तत्पश्चात दिनांक 0.0520i7 से ओ सी सीसी प्राप्त करने की तिथि या ऑफर ऑफ पोजेशन Page 0 (ग) जो भी बाद में हो तक MCLRH% की दर से ब्याज भुगतान करेगा। ब्याज की इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) की जायेगी तथा शेष बची धनराशि परिवादी को भुगतान की जाएगी। परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान HW अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज ॥८।॥४+१% की दर से अधिक देय नहीं होगा। यहां यह भी स्पष्ट किया जाता है कि फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक- 25.03.2020 से दिनांक- 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब व परिवादी की ओर से प्रतिवादी को देय धनराशि हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- भानु प्रताप सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण ?886 ]