Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Bench-04 Present: Smt. Kalpana Mishra, Member Complaint No.: NCR44/07/55657/2020 Gaurav Sakhuja Versus G.S. Promoters Pvt Ltd The complaint application has been instituted by the complainant against the opposite party seeking refund of the entire deposited amount with interest. In brief, the complainant states that unit WEN-204 in the tower ASPIRE of the opposite party's project SIKKA KARMIC GREENS was booked by the complainant. The total price of the unit was Rs.43,50,000/-, against which the complainant paid Rs.8,03,076/- to the opposite party from time to time in instalments. The complainant states that, under the flat allotment agreement executed on 29.03.20i6, possession was to be given within 20 months, but possession has not been given till now, nor has the project been completed. The complainant therefore wants the deposited amount back with interest. For this reason the complainant has lodged this complaint against the opposite party under Section 34 of the RERA Act. In support of the statement, the complainant has filed photocopies of the flat allotment agreement dated 29.03.2046, the demand letters, the receipts of the deposited amount, and records.

In support of its statement, the opposite party filed its objection (counter-statement) and said that the complainant booked unit Wem-204 in the tower Aspire of its project Sikka Karmic Greens, and that the opposite party obtained the O.C. of the project on 24.44.2047. The complainant's unit has been ready for possession for 2 years, but the complainant is neither taking possession of the unit nor paying the balance amount due. The opposite party is ready to give possession of the unit to the complainant. Along with this, the opposite party has requested that the complaint be dismissed. In support of its statement, the opposite party has filed its objection (counter-statement), the O.C. dated 22.4.207, the email letter dated 74.:.20:7, and the fit-out possession offer letter. The arguments of both parties were heard and the record examined. On the basis of the pleadings of the parties, the following points for determination were framed: 4. Whether the complainant's deposited amount can be got back with interest? 2. Whether the complainant should be given possession and interest for the delayed period? If yes, what would be the rate of interest? Disposal of point no. 4 Point framed to examine whether the complainant's deposited amount can be got back. This point too has been framed on the averments of the complainant, and the burden of proving it lies on the complainant.

| भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-04 उपस्थिति:- श्रीमत्ती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या:- NCR44/07/55657/2020 गौरव सखूजा बनाम जी.एस. प्रमोटर्स प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध समस्त जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SIKKA KARMIC GREENS के टॉवर ASPIRE में यूनिट WEN-204 बुक करायी गयी थी। यूनिट की कुल कीमत 43,50,000 / - रुपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 8,03,076 /— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा फ्लैट आवंटन अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि 29.03.20i6 से 20 माह में कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है और न ही परियोजना पूर्ण की गयी है। ऐसे में वह अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित वापस चाहते है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के ne यह शिकायत दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में फ्लैट आवंटन अनुबन्ध दिनांक 29.03.2046, मांग पत्रों, जमा धनराशि की रसीदें, अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट उनकी परियोजना Sikka Karmic 4 a i”

Greens के cfax—Aspire में यूनिट Wem-204 बुक करायी गयी थी और विपक्षी द्वारा दिनांक 24.44.2047 को परियोजना का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है एवं शिकायतकर्ता की यूनिट 2 वर्ष से कब्जे हेतु तैयार है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है और न ही अवशेष देय धनराशि का भुगतान किया जा रहा है। वह शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा देने के लिए तैयार है। इसी के साथ विपक्षी द्वारा अनुरोध किया गया है कि शिकायतकर्ता की शिकायत को निरस्त किया जाए। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र, ओ.सी. दिनांक 22.4.207, ई-मेल पत्र दिनांक 74.:.20:7, फिट-आउट कब्जा ऑफर पत्र, दाखिल किया गया है। उभयपक्ष के तर्को को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलायी जा सकती है ? 2 क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु to 4 बिन्दु Wari इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबंधित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण वह परियोजना के साथ नहीं रहना चाहते हैं एवं उनके द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने की मांग की गयी है। विपक्षी का कहना है कि उनके द्वारा दिनांक 24.44.20:7 को परियोजना का ओ-सी. प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्ता अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा प्राप्त कर सकते हैं। Novae जहाँ तक क्रेता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है, ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें | रेरा एक्ट की धारा ts (4) F प्राविधान है कि :- "Section 8 (I) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस मांग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख 2 | इसी प्रकार धारा 32 में रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्वों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— ‘eo = a नमक क+-------++-++-+-+++-े यमन नमन मनन -+++ ५ +++>५+»+म-+-ा--न------------------«««+++ नम -++«-+नन-ा--ा----म--मन-मम-ा--ाननन-म. (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.”

उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी wa होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस अथॉरिटी का है। इस क्रम में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया“ जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- “]24. The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the _allottees, and _ issuing directions for timely

completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में woes के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया“ (744 / 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑब्जर्वशन किया है :- बाई

"40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ह«०००+२०००«गलन्‍सत Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑब्जर्वेशन्स” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑब्जेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कंस्ट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक aot’, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित wer डेट” के विषय में “कन्सेन्स्स” आदि पर विचार किया जाना aaa में होगा। Wr के. गठन के मूल उद्देश्य एवं समस्त परिस्थितियों को देखते हुए समुचित निर्णय लेकर आदेश पारित किया जाना न्यायहित में होगा। RW के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20i7 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 23.07.20I9 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-24 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया हैः- \o

i20 It is apparent that RERA_ intends protection of home-buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that,we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than l0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder.The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year. उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहक्रेताओं को उनका आवास / फ्लैट मिल सके। तत्क्रमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project.”

उक्त ऑब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहक्रेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य 'रेरा' का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहक्रेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। रखा हर इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा ee सितल अपील संख्या-43 / 2049 “पायनियर ada chs एण्ड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ एवं अन्य में दिनांक 09.08.209 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable."

उक्त आदेश में महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें । माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा “ईरियो ग्रेस रियलटेक wo feo बनाम अभिषेक खन्‍ना एवं आदि” में दिनांक 44.04.2024 को पारित आदेश में जहाँ परियोजना का ओ-सी. प्राप्त किया जा चुका है, उसके सम्बन्ध में निम्न आर्ब्जेवेशन दिया है कि :- ea” ona —

[ata The काठ which now arses is wheter the partment =| The issue which now arises is whether the apartment buyers are bound to accept the offer of possession made by the Developer where the Occupation Certificate has been issued, along with the payment of Delay Compensation, or are entitled to terminate the Agreement. (i) We are of the view that allottees at Scrial Nos. 4 and 2 in Chart A are obligated to take possession of the apartments, since the construction was completed, and possession offered on 28.06.20I9, after the issuance of Occupation Certificate on 34.05.20l9. The Developer is however obligated to pay Delay Compensation for the period of delay which has occurred from 27..2048 till the date of offer of possession was made to the allottees.

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में Gerd “ऑब्जर्वेशन्स” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑब्जेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के ”“कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “'स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में erm) चूंकि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना का ओ.सी. दिनांक 24.44.2047 को प्राप्त किया जा चुका है। ऐसे में विपक्षी की परियोजना पूर्ण है और अनुबन्ध के अनुसार शिकायतकर्ता को दिनांक 28.05.20i8 तक फ्लैट का कब्जा दिया जाना था। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अंतिम धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता अपने भवन का कब्जा लेने पर विचार करें। उसके बाद फ्लैट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में फ्लैट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटी को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर द्वारा देय होगा। तद्नुसार बिन्दु सं०-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु eo 2

यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी एवं शिकायतकर्ता के मध्य आवंटन पत्र दिनांक 29.03.2046 को निष्पादित किया गया था, जिसके पृष्ठ संख्या 8 के प्रस्तर 26 के अनुसार शिकायतकर्ता को 20 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि Nol 4 (ra पीरियड) सहित 26 माह में कब्जा दिया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 28.05.20:8 तक कब्जा पाने का अधिकारी था। यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना को पूर्ण किया जा चुका है और दिनांक 24.44.2047 को परियोजना का ओ.सी. भी प्राप्त किया जा चुका है। और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने के पश्चात्‌ कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable.” अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल घनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 के अधीन दिनांक 7.:0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय/पद्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण छट (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.27) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८.२+। प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि [राशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी |४८,२१+। प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 208 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20!6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20!6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने या कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओसी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। 0 इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र०0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना Wea—7740 /8-3-78-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल Whar के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब का आंकलन नहीं किया जाएगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4... उक्त प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि की मांग के अनुतोष को निरस्त किया जाता है, क्‍योंकि विपक्षी द्वारा परियोजना को पूर्ण किया जा चुका है और दिनांक 27.42.20:7 को परियोजना का ओ.सी. भी प्राप्त किया जा चुका है। ee iL. |e Reva को ga दिया जाता है कि वह अपनी यूनिट ला men को सुझाव दिया जाता है कि वह अपनी यूनिट का कब्जा लेने पर विचार करें। ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 34.04.2022 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित यूनिट का कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 29.05.20i8 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने के पश्चात्‌ कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज (यदि कोई हो, तो) अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdue) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+! प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेंगे। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। दिनांकः- 30,/44 / 2024 Kory a Crh WA कल्पना मिश्रा (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Bench-04 Present: Smt. Kalpana Mishra, Member Complaint No.: NCR44/07/55657/2020 Gaurav Sakhuja Versus G.S. Promoters Pvt Ltd The complaint application has been instituted by the complainant against the opposite party seeking refund of the entire deposited amount with interest. In brief, the complainant states that unit WEN-204 in the tower ASPIRE of the opposite party's project SIKKA KARMIC GREENS was booked by the complainant. The total price of the unit was Rs.43,50,000/-, against which the complainant paid Rs.8,03,076/- to the opposite party from time to time in instalments. The complainant states that, under the flat allotment agreement executed on 29.03.20i6, possession was to be given within 20 months, but possession has not been given till now, nor has the project been completed. The complainant therefore wants the deposited amount back with interest. For this reason the complainant has lodged this complaint against the opposite party under Section 34 of the RERA Act. In support of the statement, the complainant has filed photocopies of the flat allotment agreement dated 29.03.2046, the demand letters, the receipts of the deposited amount, and records.

In support of its statement, the opposite party filed its objection (counter-statement) and said that the complainant booked unit Wem-204 in the tower Aspire of its project Sikka Karmic Greens, and that the opposite party obtained the O.C. of the project on 24.44.2047. The complainant's unit has been ready for possession for 2 years, but the complainant is neither taking possession of the unit nor paying the balance amount due. The opposite party is ready to give possession of the unit to the complainant. Along with this, the opposite party has requested that the complaint be dismissed. In support of its statement, the opposite party has filed its objection (counter-statement), the O.C. dated 22.4.207, the email letter dated 74.:.20:7, and the fit-out possession offer letter. The arguments of both parties were heard and the record examined. On the basis of the pleadings of the parties, the following points for determination were framed: 4. Whether the complainant's deposited amount can be got back with interest? 2. Whether the complainant should be given possession and interest for the delayed period? If yes, what would be the rate of interest? Disposal of point no. 4 Point framed to examine whether the complainant's deposited amount can be got back. This point too has been framed on the averments of the complainant, and the burden of proving it lies on the complainant.

| भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-04 उपस्थिति:- श्रीमत्ती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या:- NCR44/07/55657/2020 गौरव सखूजा बनाम जी.एस. प्रमोटर्स प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध समस्त जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SIKKA KARMIC GREENS के टॉवर ASPIRE में यूनिट WEN-204 बुक करायी गयी थी। यूनिट की कुल कीमत 43,50,000 / - रुपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 8,03,076 /— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा फ्लैट आवंटन अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि 29.03.20i6 से 20 माह में कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है और न ही परियोजना पूर्ण की गयी है। ऐसे में वह अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित वापस चाहते है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के ne यह शिकायत दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में फ्लैट आवंटन अनुबन्ध दिनांक 29.03.2046, मांग पत्रों, जमा धनराशि की रसीदें, अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट उनकी परियोजना Sikka Karmic 4 a i”

Greens के cfax—Aspire में यूनिट Wem-204 बुक करायी गयी थी और विपक्षी द्वारा दिनांक 24.44.2047 को परियोजना का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है एवं शिकायतकर्ता की यूनिट 2 वर्ष से कब्जे हेतु तैयार है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है और न ही अवशेष देय धनराशि का भुगतान किया जा रहा है। वह शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा देने के लिए तैयार है। इसी के साथ विपक्षी द्वारा अनुरोध किया गया है कि शिकायतकर्ता की शिकायत को निरस्त किया जाए। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र, ओ.सी. दिनांक 22.4.207, ई-मेल पत्र दिनांक 74.:.20:7, फिट-आउट कब्जा ऑफर पत्र, दाखिल किया गया है। उभयपक्ष के तर्को को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलायी जा सकती है ? 2 क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु to 4 बिन्दु Wari इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबंधित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण वह परियोजना के साथ नहीं रहना चाहते हैं एवं उनके द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने की मांग की गयी है। विपक्षी का कहना है कि उनके द्वारा दिनांक 24.44.20:7 को परियोजना का ओ-सी. प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्ता अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा प्राप्त कर सकते हैं। Novae जहाँ तक क्रेता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है, ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें | रेरा एक्ट की धारा ts (4) F प्राविधान है कि :- "Section 8 (I) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस मांग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख 2 | इसी प्रकार धारा 32 में रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्वों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— ‘eo = a नमक क+-------++-++-+-+++-े यमन नमन मनन -+++ ५ +++>५+»+म-+-ा--न------------------«««+++ नम -++«-+नन-ा--ा----म--मन-मम-ा--ाननन-म. (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.”

उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी wa होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस अथॉरिटी का है। इस क्रम में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया“ जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- “]24. The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the _allottees, and _ issuing directions for timely

completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में woes के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया“ (744 / 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑब्जर्वशन किया है :- बाई

"40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ह«०००+२०००«गलन्‍सत Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑब्जर्वेशन्स” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑब्जेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कंस्ट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक aot’, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित wer डेट” के विषय में “कन्सेन्स्स” आदि पर विचार किया जाना aaa में होगा। Wr के. गठन के मूल उद्देश्य एवं समस्त परिस्थितियों को देखते हुए समुचित निर्णय लेकर आदेश पारित किया जाना न्यायहित में होगा। RW के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20i7 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 23.07.20I9 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-24 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया हैः- \o

i20 It is apparent that RERA_ intends protection of home-buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that,we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than l0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder.The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year. उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहक्रेताओं को उनका आवास / फ्लैट मिल सके। तत्क्रमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project.”

उक्त ऑब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहक्रेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य 'रेरा' का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहक्रेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। रखा हर इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा ee सितल अपील संख्या-43 / 2049 “पायनियर ada chs एण्ड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ एवं अन्य में दिनांक 09.08.209 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable."

उक्त आदेश में महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें । माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा “ईरियो ग्रेस रियलटेक wo feo बनाम अभिषेक खन्‍ना एवं आदि” में दिनांक 44.04.2024 को पारित आदेश में जहाँ परियोजना का ओ-सी. प्राप्त किया जा चुका है, उसके सम्बन्ध में निम्न आर्ब्जेवेशन दिया है कि :- ea” ona —

[ata The काठ which now arses is wheter the partment =| The issue which now arises is whether the apartment buyers are bound to accept the offer of possession made by the Developer where the Occupation Certificate has been issued, along with the payment of Delay Compensation, or are entitled to terminate the Agreement. (i) We are of the view that allottees at Scrial Nos. 4 and 2 in Chart A are obligated to take possession of the apartments, since the construction was completed, and possession offered on 28.06.20I9, after the issuance of Occupation Certificate on 34.05.20l9. The Developer is however obligated to pay Delay Compensation for the period of delay which has occurred from 27..2048 till the date of offer of possession was made to the allottees.

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में Gerd “ऑब्जर्वेशन्स” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑब्जेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के ”“कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “'स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में erm) चूंकि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना का ओ.सी. दिनांक 24.44.2047 को प्राप्त किया जा चुका है। ऐसे में विपक्षी की परियोजना पूर्ण है और अनुबन्ध के अनुसार शिकायतकर्ता को दिनांक 28.05.20i8 तक फ्लैट का कब्जा दिया जाना था। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अंतिम धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता अपने भवन का कब्जा लेने पर विचार करें। उसके बाद फ्लैट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में फ्लैट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटी को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर द्वारा देय होगा। तद्नुसार बिन्दु सं०-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु eo 2

यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी एवं शिकायतकर्ता के मध्य आवंटन पत्र दिनांक 29.03.2046 को निष्पादित किया गया था, जिसके पृष्ठ संख्या 8 के प्रस्तर 26 के अनुसार शिकायतकर्ता को 20 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि Nol 4 (ra पीरियड) सहित 26 माह में कब्जा दिया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 28.05.20:8 तक कब्जा पाने का अधिकारी था। यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना को पूर्ण किया जा चुका है और दिनांक 24.44.2047 को परियोजना का ओ.सी. भी प्राप्त किया जा चुका है। और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने के पश्चात्‌ कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable.” अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल घनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 के अधीन दिनांक 7.:0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय/पद्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण छट (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.27) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८.२+। प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि [राशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी |४८,२१+। प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 208 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20!6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20!6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने या कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओसी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। 0 इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र०0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना Wea—7740 /8-3-78-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल Whar के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब का आंकलन नहीं किया जाएगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4... उक्त प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि की मांग के अनुतोष को निरस्त किया जाता है, क्‍योंकि विपक्षी द्वारा परियोजना को पूर्ण किया जा चुका है और दिनांक 27.42.20:7 को परियोजना का ओ.सी. भी प्राप्त किया जा चुका है। ee iL. |e Reva को ga दिया जाता है कि वह अपनी यूनिट ला men को सुझाव दिया जाता है कि वह अपनी यूनिट का कब्जा लेने पर विचार करें। ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 34.04.2022 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित यूनिट का कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 29.05.20i8 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने के पश्चात्‌ कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज (यदि कोई हो, तो) अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdue) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+! प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेंगे। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। दिनांकः- 30,/44 / 2024 Kory a Crh WA कल्पना मिश्रा (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण