उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत a3, पीठ-2, (पूर्व पीठ--4) पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :-एटारा 44/07/2420/2024 जयकेश सिंह बनाम as कार्ट बिल्डर्स प्राइवेट लिमिटेड प्रस्तुत मूल शिकायत प्रार्थना पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्ततत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 25.03.2024 को विपक्षी की परियोजना "Eureka Park Phase I" में यूनिट संख्या-प-0-203 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 84,87,469 ,//- रुपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 72,40,966 /— रुपये का भुगतान किया गया था। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में विलम्ब है तथा परियोजना का निर्माण कार्य धीमी गति से चल रहा है। विपक्षी द्वारा wea यूनिट का ऑफर ऑफ पोजेशन विलम्ब से प्रेषित किया गया है, जिसमें विपक्षी द्वारा अनुचित मांग की जा रही है तथा विपक्षी द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण से ओ.सी/सी.सी भी प्राप्त नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में ब्रोशर, आवंटन पत्र दिनांक 06.08.202 की प्रति, खाता विवरण, प्रत्युत्तर पत्र, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर रो लिखित जवाब दाखिल ont हुए कथन किया गया है कि उनकी प्रश्नगत परियोजना "Eureka Park Phase I" रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण संख्या-एशरष्ारए२5448 है, जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा आवेदन फॉर्म दिनांक 20.03.202 के माध्यम से बुकिंग धनराशि 77 oe

3,00,000 /--रूपये का भुगतान प्रश्नगत यूनिट संख्या- 203 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 84,87,469/— रुपये थी एवं उभयपक्ष के मध्य दिनांक 06.08.2024 को आवंटन पत्र का निष्पादन कराया गया, जिसके अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 30.09.2024 तक अनुग्रह अवधि के साथ दिया जाना था। विपक्षी द्वारा आवंटन में उललेखित नियम एवं शर्तों के अनुरूप भुगतान योजना के अनुसार विभिन्‍न मांग पत्र प्रेषित किये गये, फिर भी शिकायतकर्ता द्वारा सहमत भुगतान के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष बकाया धनराशि का भुगतान करने में विफल रहा है। विपक्षी द्वारा दिनांक 27.05.2024 को शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र प्रेषित किया गया, जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा सहमत भुगतान योजना के अनुसार भुगतान में किये गये विलम्ब के लिए 4,22,6:0/—eaa का भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा किया जाना है। इसके अतिरिक्त विपक्षी का कहना है कि रेरा पोर्टल पर सम्पूर्ण परियोजना की पूर्णता की तिथि 29.06.2025 है। विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया गया है तथा उनके द्वारा दिनांक 27.09.2023 को ओ.सी »सी.सी हेतु सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन भी किया जा चुका है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल 35,7455/- रुपये के सापेक्ष शिकायतकर्ता कुल 72,40,966 ,/“-रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है एवं दिनांक 27.05.2024 तक विलम्ब से किये गये भुगतान सहित शिकायतकर्ता पर 43,33,585 //-- रूपये की धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा किया जाना शेष है। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न दिनांकों 46.05.2023, 25.05.2023, 06.06.2023 एवं 43.06.2024, 40.07.2024 को मांग पत्र प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। उपरोक्त कथन के आधार पर प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र के साथ आवेदन फॉर्म, आवंटन पत्र, ऑफर ऑफ पोजेशन, ओ.सी के लिए किये गये आवेदन की छायाप्रति दाखिल की गयी है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा प्रत्युत्तर पत्र दाखिल करते हुए यह अंकित किया गया है कि विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में उल्लेख किया गया है कि दिनांक 20.03.2024 से दिनांक 26.05.2024 की अवधि के दौरान शिकायतकर्ता ने 72,40,966,//-रूपये का भुगतान किया गया था, जिसका wears उनके giv! Aid शिकायत में भी किया गया है। विंपक्षी द्वारा wea यूनिट की कुल 85,74,554 ,//-रूपये बताया गया है, जो अवैध तथा अमान्य है। विपक्षी grr veers किया गया है कि उनके द्वारा चारों अनापत्ति प्रमाण पत्रों के साथ ओ.सी के लिए दिनांक 27.09.2023 को आवेदन किया गया ce है। विपक्षी arr i2 माह की छूट अवधि प्राप्त करने के उपरान्त कब्जे की नियत तिथि 30.09.2024 बतायी गयी है, जो गलत वह अस्वीकार्य है। रेरा पोर्टल अंकित परियोजना की पूर्णता की तिथि दिनांक 34.03.2023 बतायी गयी है, जिसे कोविड-49 के कारण 06 माह का विस्तार करते हुए दिनांक 30.09.2023 कर दिया गया है। इसलिए शिकायतकर्ता दिनांक 30.09.2023 से विलम्बित अवधि के ब्याज का अधिकारी है। प्रश्नगत शिकायत में आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट की कुल कीमत 87,87,469/— रूपये थी, परन्तु विपक्षी द्वारा 85,74,554 ,“-रूपये की मांग की जा रही है। अतः उपरोक्त तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के TH को सुना गया एवं पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये :-

ao शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण fre संख्या-04 क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में विलम्ब है तथा परियोजना का निर्माण कार्य धीमी गति से चल रहा है। विपक्षी द्वारा werd यूनिट का ऑफर ऑफ पोजेशन विलम्ब से प्रेषित किया गया है, जिसमें विपक्षी द्वारा अनुचित मांग की जा रही है तथा विपक्षी द्वारा संक्षम विकास प्राधिकरण से ओसी/सी.सी भी प्राप्त नहीं किया गया है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा प्रत्युत्तर पत्र दाखिल करते हुए यह अंकित किया गया है कि विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में उल्लेख किया गया है कि दिनांक 20.03.2024 से दिनांक 26.05.2024 की अवधि के दौरान शिकायतकर्ता ने 72,40,966 ,/-रूपये का भुगतान किया गया था, जिसका उल्लेख उनके द्वारा योजित शिकायत में भी किया गया है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट की कुल 85,74,554 /“-रूपये बताया गया है, जो अवैध तथा अमान्य है। विपक्षी द्वारा उल्लेख किया गया है कि उनके द्वारा चारों अनापत्ति प्रमाण पत्रों के साथ ait. सी के लिए दिनांक 27.09.2023 को आवेदन किया गया है। विपक्षी द्वारा 42 माह की छूट अवधि प्राप्त करने के उपरान्त कब्जे की नियत तिथि 30.09.2024 बतायी गयी है, जो गलत वह अस्वीकार्य है। रेरा पोर्टल अंकित परियोजना की पूर्णता की तिथि दिनांक 37.03.2023 बतायी गयी है, जिसे कोविड-49 के कारण 06 माह का विस्तार करते हुए दिनांक 30.09.2023 कर दिया गया है। इसलिए 3 Cpe

| | दिनांक 30.09.2023 से विलम्बित अवधि के ब्याज का अधिकारी है।. प्रश्गत शिकायत में आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट की कुल कीमत 8,87,469/— रूपये थी, परन्तु विपक्षी द्वारा 85,74,554 //-रूपये की मांग की जा रही है। अतः उपरोक्त तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि उनकी प्रश्नगत परियोजना "Eureka Park Phase I" रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण Ge-UPRERAPRIS448 है, जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा आवेदन फॉर्म दिनांक 20.03.2020 के माध्यम से बुकिंग धनराशि 3,00,000 /-रूपये का भुगतान प्रश्नगत यूनिट संख्या- 203 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 8,87,469/— रुपये थी एवं उभयपक्ष के मध्य दिनांक 06.08.2024 को आवंटन पत्र का निष्पादन कराया गया, जिसके अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 30.09.2024 तक अनुग्रह अवधि के साथ दिया जाना था। विपक्षी द्वारा आवंटन में उललेखित नियम एवं शर्तों के अनुरूप भुगतान योजना के अनुसार विभिन्‍न मांग पत्र प्रेषित किये गये, फिर भी शिकायतकर्ता द्वारा सहमत भुगतान के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष बकाया धनराशि का भुगतान करने में विफल रहा है। विपक्षी द्वारा दिनांक 27.05.2024 को शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र प्रेषित किया गया, जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा सहमत भुगतान योजना के अनुसार भुगतान में किये गये विलम्ब के लिए 4,22,640,//-रूपये का भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा किया जाना है। इसके अतिरिक्त विपक्षी का कहना है कि रेरा पोर्टल पर सम्पूर्ण परियोजना की पूर्णता की तिथि 29.06.2025 है। विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया गया है तथा उनके द्वारा दिनांक 27.09.2023 को ओ.सी »/सी.सी हेतु सक्षम विकास प्राधिकरण के -समक्ष आवेदन भी किया जा चुका है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल 85,7455./- रुपये के सापेक्ष शिकायतकर्ता कुल 72,40,966 /-रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है एवं दिनांक 27.05.2024 तक विलम्ब से किये गये भुगतान सहित शिकायतकर्ता पर 43,33,585,//- रूपये की धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा किया जाना शेष है। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न दिनांकों 6.05.2023, 25.05.2023, 06.06.2023 एवं 43.06.2024, 40.07.2024 को मांग पत्र प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। उपरोक्त कथन के आधार पर प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

रेरा अधिनियम, 2046 की aris) में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं:- Section 76 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार Ga को यह अधिकार है कि यदि उन्हें Witte के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण. में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल आवंटन पत्र दिनांकित 06.08.202 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके कब्जे वाले प्रस्तर के अवलोकन से विदित है कि प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 30.09.2023 एवं 42 माह की अनुग्रह अवधि के साथ कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। ऐसे में उपरोक्तानुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि 30.09.2024 होती है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या-6649-50 ,// 208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम 5 रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion | Certificate as late as April 20I6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " : उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त होने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 30.09.2024 से ओ.सी »/सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन wife. one बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment | due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who 6 — has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

अतः oat निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sa के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) A प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर-9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9.2() में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to 7 MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर-9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशंत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई घनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(»8)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-04 Pena किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता की यूनिट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 30.09.2024 से ओ.सी » सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ४0,₹+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। कोविड-49 को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी add को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ॥टार+] 8 [ey प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि आदेश पोर्टल पर अपलोड होने के 45 दिन के अन्दर विपक्षी द्वारा उपरोक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल दफ्तर हो | (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण