उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य aad सं. शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट सं. | कुल मूल्य | जमा धनराशि | 7 Pt | NCR44/07/2249/2024 फुरकान अहमद शम्सी 004, 0" | 2,49,500 /- | 7,83,437 /- Floor 2 NCRI44/07/225/2024 जसीम अहमद 005, 0 ,47,500 /- | ,47,500 /- Floor 3; NCR44/07/2253/2024 जसीम अहमद F-26, 4 24,73,500/— | 26,44,300 /- Floor a पटार44/08/32250/2025 | श्रीमती गीता सिंह vd | Shop No. | 20,00,000/— | 20,47,000 /- कानूनी उत्तराधिकारी 27, श्री विवेक रं Ground कक रंजन राय Floor बनाम मैसर्स हैबिटेक इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड शिकायतकर्ता फुरकान अहमद शम्सी के साथ 03 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत शिकायतें योजित की गयी हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना HABITECH CRYSTAL 36 से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- पटार44/07/2249/2024 फुरकान अहमद शम्सी अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध werd यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किये गये हैं।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 20.02.207 को विपक्षी की परियोजना "“HABITECH CRYSTAL 36" के 0" फ्लोर पर यूनिट WeT-i004 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कूल मूल्य 2,49,500/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 7,83,437 /- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता Page का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम, 20:6 की धारा-48 का उल्लंघन किया गया है तथा अनुबन्धानुसार परियोजना पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब हेतु विपक्षी द्वारा विलम्ब ब्याज प्रदान नहीं किया जा रहा है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की aRi—st के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में oat के अन्तर्गत लिखित शिकायत प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा विकसित की जा रही परियोजना HABITECH CRYSTAL 36, जिसकी पंजीकरण संख्या- (UPRERAPRJI4395) के i0° वें फ्लोर पर 245 वर्ग फुट सुपर एरिया वाली यूनिट der-i004 आवेदन फॉर्म दिनांकित 20.02207 के माध्यम से बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष दिनांक 03.03.2047 को VASA, /अनुबन्ध पत्र निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार यूनिट का कूल बिक्री मूल्य 2,49,500/— रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 7,83,437 /- रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया है। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित एम.ओ.यू /अनुबन्ध पत्र दिनांक 03.03.20I7°8 अनुसार विपक्षी द्वारा उक्त यूनिट का कब्जा GAe208 TH SITS AA जाना था। VASA /अनुबन्ध पत्र दिनांक-0303:2077«के-अनुसार शिकॉयत्कर्ता द्वारा निर्धारित पेमेन्ट प्लान के अनुसार.अपनी देय धनराशि का भुगतान किया जाना था। शिकायतकर्ता ने विपक्षी को पेमेन्ट प्लान और उनके द्वारा जारी किये गये मांग पत्र के अनुसार अपनी 'देय-धनराशि-का भुगतान-किया गया है। शिकायतकर्ता परियोजना से बाहर होना नहीं चाहता है, जिस कारण विपक्षी कंपनी द्वारा यूनिट का कब्जा सौंपने की तिथि तक शिकायतकर्ता एम.ओ.यू /अनुबन्ध के अनुसार प्रति माह ब्याज पाने का अधिकारी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा एम.ओ-यू. /अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि 30.06.2078 से विपक्षी कंपनी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना के ओ.सी./सी.सी. सहित आवंटित यूनिट का कब्जा एवं वास्तविक कब्जा दिये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, साथ ही शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट की रजिस्ट्री / कन्वयेंस डीड निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का वास्तविक कब्जा सौंपे जाने की तिथि से Arete शुल्क प्राप्त किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में ors के अन्तर्गत लिखित शिकायत, आवेदन फॉर्म दिनांकित 20.02.2047, एम.ओययू /” ages पत्र दिनांकित 03.03.20:7, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि का विवरण, लिखित बहस आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की | गयी हैं।

werd शिकायत के सम्बन्ध में विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा आवेदन फॉर्म दिनांकित 30.04.2047 के माध्यम से उनकी परियोजना “CRYSTAL MALL’ के 07 फ्लोर पर स्थित यूनिट Wen-i004 बुक करायी गयी थी। पक्षकारों के मध्य हस्ताक्षरित एम.ओ.यू. दिनांकित 03.03.207 के प्रस्तर संख्या-5(8), (७) & (०) के अनुसार किसी भी फ्लोर पी.एल.सी को चार्ज किये बिना यूनिट,फ्लोर को बदलने पर सहमति हुई थी, आवेदन पत्र दिनांकित 30.0:.20i7 की प्रति अनुलग्नक-8 के रूप में संलग्न है। एम.ओ.यू. दिनांकित 03.03.2047 की प्रति अनुलग्नक-८ के रूप में संलग्न है। विपक्षी द्वारा पत्र दिनांकित 44.42.2024 के माध्यम से शिकायतकर्ता को यूनिट के स्थानांतरण के लिए सूचित किया गया और बिना किसी फ्लोर पर पी.एल.सी चार्ज किये उसी बुकिंग दर पर नई यूनिट संख्या-442 के कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र भी प्रेषित किया गया। दिनांक 44.:2.2024 को कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र की प्रति संलग्न है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि उनके द्वारा दिनांक 005.20I9°qH yas रिटर्न के विरुद्ध 8,246/-wad की धनराशि or ara शिकाॉयत॒कर्ता को किया गया है, जिसकी प्रति अनुलग्नक-& के रूप में संलग्न. है। विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति.प्रमाण-प्रत्र प्राप्त करने के पश्चात्‌ सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. हेतु दिनांक 30.04.2044 को आवेदन किया गया था और दिनांक 45.04.2023"को*परियोजना' का*ओःसी:“भी*प्राप्त किया जा चुका है, चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र की प्रति एवं ओ.सी. की प्रति अनुलग्नक-ए के रूप में संलग्न है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष दिनांक 22.03. 2025 एवं 20.06.2025 को अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने हेतु विपक्षी द्वारा माँग पत्र प्रेषित किये गये, जिसके बावजूद भी शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है और आज तक डिफ्ॉल्ट में है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट समस्त सुविधाओं से पूर्ण है और परियोजना का निर्माण कार्य भी पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना में कुल 350 यूनिट्स हैं, जिनमें से विपक्षी द्वारा लगभग 230 आवंटियों को उनकी यूनिट का भौतिक कब्जा सौंप दिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा vat यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने में दिनांक 28.08.2047 से डिफॉल्ट किया गया है, क्योंकि उस तिथि से बाद शिकायतकर्ता द्वारा जो भी चेक प्रदान किये गये, वह सभी बाउंस हो गये। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत में शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर

Page 3 Cb यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब, आवेदन पत्र दिनांकित 30.0.207, एम.ओ.यू. दिनांकित 03.03.20:7, विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उक्त परियोजना में वैकल्पिक यूनिट संख्या-40 के लिए पूर्व में बुकिंग दर पर बिना किसी फ्लोर पी.एल.सी चार्ज किये कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र दिनांकित 44.42.2024, शिकायतकर्ता को दिनांक 0.05.2048 तक विलम्ब ब्याज के रूप में भुगतान की गयी धनराशि का साक्ष्य, परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र एवं ओ.सी दिनांकित 45.0:.2023 आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा विकसित की जा रही परियोजना HABITECH CRYSTAL 36, जिसकी पंजीकरण WeI-(UPRERAPRII4395) Bio" वें फ्लोर पर 245 वर्ग फुट सुपर एरिया वाली यूनिट Wer-i004 आवेदन फॉर्म दिनांकित 20.02.2047 के माध्यम से बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष दिनांक 03.03.2047 को एम.ओ-यू-#अनुबन्ध पत्र निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार यूनिट का काल fast Aer2,49,500/— रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ताद्वारा 7834377 रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया Serra मध्य निष्पादित एम.ओ.यू / अनुबन्ध पत्र दिनांक 03.03.2047 के पृष्ठ संख्या-03«के अनुसार विपक्षी द्वारा उक्त यूनिट का कब्जा जून, 20i8 तक उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु 7 वर्ष से अधिक का समय बीत जाने के बावजूद भी विपक्षी प्रमोटर द्वारा न तो परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया गया है और न ही यूनिट का कब्जा प्रदान किया गया है, विपक्षी द्वारा एम.ओ.यू /अनुबन्ध की शर्तों का उल्लंघन किया गया है। विपक्षी द्वारा न तो वैध ओ.सी. प्राप्त किया गया है और न ही बुकिंग के समय किये गये वादे के अनुसार आवश्यक सुविधाओं को पूर्ण किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा एम.ओ.यू /अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि 30.06.20:8 से विपक्षी कंपनी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना के ओ.सी. / सी.सी. सहित आवंटित यूनिट का कब्जा एवं वास्तविक कब्जा दिये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, साथ ही शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट की रजिस्ट्री / कन्वयेंस डीड निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का वास्तविक कब्जा सौंपे जाने की तिथि से मेन्‍्टेनेंस शुल्क प्राप्त किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किया गया हैं :- 4... क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-04 निस्तारण बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा विकसित की जा रही परियोजना HABITECH CRYSTAL 36, जिसकी पंजीकरण संख्या- (UPRERAPRJI4395) के l0° वें फ्लोर पर 245 वर्ग फुट सुपर एरिया वाली यूनिट Wen-004 आवेदन फॉर्म दिनांकित 20.02.2047 के माध्यम से बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष दिनांक 03.03.2047 को एम.ओ.यू /अनुबन्ध पत्र निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार 'यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 2,49,500 /— रुपये था, जिसके..सापेक्ष 'शिकायतकर्ता*द्वारा 7,83,437 /- रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया है। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित एम.ओ.यू /अनुबन्ध पत्र दिनांक 03.03.2047 के अनुसार विपक्षी द्वारा उक्त यूनिट का कब्जा जून,...2048... तक...उपलब्ध...कराया. जाना था। एम.ओ-यू. /अनुबन्ध पत्र दिनांक 03.03.20i7 के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा निर्धारित We प्लान के अनुसार अपनी देय धनराशि का भुगतान किया जाना था। शिकायतकर्ता ने विपक्षी को tare प्लान और उनके द्वारा जारी किये गये मांग पत्र के अनुसार अपनी देय धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता परियोजना से बाहर होना नहीं चाहता है, जिस कारण विपक्षी कंपनी द्वारा यूनिट का कब्जा सौंपने की तिथि तक शिकायतकर्ता एम.ओ.यू /अनुबन्ध के अनुसार प्रति माह ब्याज पाने का अधिकारी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा Vasily, /अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि 30.06.2048 से विपक्षी कंपनी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना के ओ.सी./सी.सी. सहित आवंटित यूनिट का कब्जा एवं वास्तविक कब्जा दिये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, साथ ही शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट की रजिस्ट्री / कनन्‍्वयेंस ste निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का वास्तविक कब्जा सौंपे जाने की तिथि से मेन्‍्टेनेंस शुल्क प्राप्त किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

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इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा आवेदन फॉर्म दिनांकित 30.04.2047 के माध्यम से उनकी परियोजना "CRYSTAL MALL" के 0" फ्लोर पर स्थित यूनिट Weat-004 बुक करायी गयी थी। पक्षकारों के मध्य हस्ताक्षरित एम.ओ.यू, दिनांकित 03.03.2047 के प्रस्तर संख्या-5(७), (b+) & (०) के अनुसार किसी भी फ्लोर पी.एल.सी को चार्ज किये बिना यूनिट / फ्लोर को बदलने पर सहमति हुई थी, आवेदन पत्र दिनांकित 30.0:.20:7 की प्रति अनुलग्नक-8 के रूप में संलग्न है। एम.ओ.यू. दिनांकित 03.03.2047 की प्रति अनुलग्नक-८ के रूप में संलग्न है। विपक्षी द्वारा पत्र दिनांकित 44.42.2024 के माध्यम से शिकायतकर्ता को यूनिट के स्थानांतरण के लिए सूचित किया गया और बिना किसी फ्लोर पर पी.एल.सी चार्ज किये उसी बुकिंग दर पर नई यूनिट संख्या-442 के कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र भी प्रेषित किया गया। दिनांक 44.42.2024 को कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र की प्रति संलग्न है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि उनके द्वारा दिनांक 40.05.2048 तक एश्योर्ड रिटर्न के विरुद्ध 8i,246/-Va की धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता को किया गया है, जिसकी प्रति अनुलग्नक-& के रूप में संलग्न है। विपक्षी द्वारा परियोजन्ना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के पश्चात्‌ Wary fares प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. हेतु दिनांक 30.04.2044 को आवेदन. किया 'गया em sie feria 5.04.2023 को परियोजना का ओ.सी. भी प्राप्त किया जा चुका है, चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र की प्रति एवं ओ.सी. की प्रति अनुलग्नक-# के रूप में संलग्न है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट. के. सापेक्ष'दित्तांक -22.03.2025 एवं 20.06.2025 को अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने हेतु विपक्षी द्वारा माँग पत्र प्रेषित किये गये, जिसके बावजूद भी शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है और आज तक डिफॉल्ट में है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट समस्त सुविधाओं से पूर्ण है और परियोजना का निर्माण कार्य भी पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना में कुल 350 यूनिट्स हैं, जिनमें से विपक्षी द्वारा लगभग 230 आवंटियों को उनकी यूनिट का भौतिक कब्जा सौंप दिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने में दिनांक 28.08.2047 से डिफॉल्ट किया गया है, क्योंकि उस तिथि से बाद शिकायतकर्ता द्वारा जो भी चेक प्रदान किये गये, वह सभी बाउंस हो गये। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत में शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

रेरा एक्ट की धारा ta (4) F प्राविधान है कि :- Section 8 () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he’ shall be paid, by the promoter, interest for every month. of.delay, till the handing over of the»possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता Grae अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो“वह“अपनी”जमा“धनराशि”को”ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा एम.ओ.यू /अनुबन्ध पत्र दिनांकित 03.03.20i7 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-03 में उल्लेख किया गया है कि विपक्षी द्वारा जून, 20:8 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा, ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 34.42.2048 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 ,/“ 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Page 7 "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना को अनुबन्धानुसार पूर्ण नहीं किया गया है, ऐसी दशा में शिकायतकर्ता. को दिनांक 04.04.2049 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा-ऑफर- किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक-विलम्बित्त-अवधि-का-ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। ; इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय. है. कि. बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि — "Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable."

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्रावधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(2७) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the,amount»or part thereof and interest thereon is refunded; and the interest, payable by the allottee to the.promoter.shall. be. from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं fora) aftifrar 206 के अधीन" दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पदट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर-9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9.206) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"' Page 9 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर-9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या- सी: 9420/2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय /पद्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर &८7/+7 प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.208 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-740 /8-3--48-65 विविध ,/ 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के .प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर.के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :-

7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7. Schedule for possession" of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि

अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्तागण की aca को एम.ओ.यू /अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर, ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष. में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी, अग्रणी ,शिकायतकर्ता ... (फुरकान "अहमद शम्सी) को दिनांक 04.04.2049 से ओ.सी. / सी/सी. प्रौप्त -होने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से-विलम्बित-अवधि--का-ब्याज-अदा करना सुनिश्चित करें। कोविड-49 के दृष्टिगत दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में एम.ओ.यू /अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्‍तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी।

3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(४४)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। Page 4 4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित farm के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। 5... इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 6. शिकायतकर्तागण को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण “er पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तद्नुसार पत्रावलियाँ दाखिल-दफ्तर हों। CA M7, विनि fy AN i पीठ-? Bs 9“ #्षका, गैतमबुद्धगगर / 79 हे Ls) 4 cs * \ lor. Jor\ nb टी--वेंकेटेश ! (सदस्य) उ.प्र. Berar विनियामक प्राधिकरण = Page 2

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य aad सं. शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट सं. | कुल मूल्य | जमा धनराशि | 7 Pt | NCR44/07/2249/2024 फुरकान अहमद शम्सी 004, 0" | 2,49,500 /- | 7,83,437 /- Floor 2 NCRI44/07/225/2024 जसीम अहमद 005, 0 ,47,500 /- | ,47,500 /- Floor 3; NCR44/07/2253/2024 जसीम अहमद F-26, 4 24,73,500/— | 26,44,300 /- Floor a पटार44/08/32250/2025 | श्रीमती गीता सिंह vd | Shop No. | 20,00,000/— | 20,47,000 /- कानूनी उत्तराधिकारी 27, श्री विवेक रं Ground कक रंजन राय Floor बनाम मैसर्स हैबिटेक इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड शिकायतकर्ता फुरकान अहमद शम्सी के साथ 03 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत शिकायतें योजित की गयी हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना HABITECH CRYSTAL 36 से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- पटार44/07/2249/2024 फुरकान अहमद शम्सी अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध werd यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किये गये हैं।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 20.02.207 को विपक्षी की परियोजना "“HABITECH CRYSTAL 36" के 0" फ्लोर पर यूनिट WeT-i004 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कूल मूल्य 2,49,500/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 7,83,437 /- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता Page का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम, 20:6 की धारा-48 का उल्लंघन किया गया है तथा अनुबन्धानुसार परियोजना पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब हेतु विपक्षी द्वारा विलम्ब ब्याज प्रदान नहीं किया जा रहा है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की aRi—st के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में oat के अन्तर्गत लिखित शिकायत प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा विकसित की जा रही परियोजना HABITECH CRYSTAL 36, जिसकी पंजीकरण संख्या- (UPRERAPRJI4395) के i0° वें फ्लोर पर 245 वर्ग फुट सुपर एरिया वाली यूनिट der-i004 आवेदन फॉर्म दिनांकित 20.02207 के माध्यम से बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष दिनांक 03.03.2047 को VASA, /अनुबन्ध पत्र निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार यूनिट का कूल बिक्री मूल्य 2,49,500/— रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 7,83,437 /- रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया है। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित एम.ओ.यू /अनुबन्ध पत्र दिनांक 03.03.20I7°8 अनुसार विपक्षी द्वारा उक्त यूनिट का कब्जा GAe208 TH SITS AA जाना था। VASA /अनुबन्ध पत्र दिनांक-0303:2077«के-अनुसार शिकॉयत्कर्ता द्वारा निर्धारित पेमेन्ट प्लान के अनुसार.अपनी देय धनराशि का भुगतान किया जाना था। शिकायतकर्ता ने विपक्षी को पेमेन्ट प्लान और उनके द्वारा जारी किये गये मांग पत्र के अनुसार अपनी 'देय-धनराशि-का भुगतान-किया गया है। शिकायतकर्ता परियोजना से बाहर होना नहीं चाहता है, जिस कारण विपक्षी कंपनी द्वारा यूनिट का कब्जा सौंपने की तिथि तक शिकायतकर्ता एम.ओ.यू /अनुबन्ध के अनुसार प्रति माह ब्याज पाने का अधिकारी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा एम.ओ-यू. /अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि 30.06.2078 से विपक्षी कंपनी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना के ओ.सी./सी.सी. सहित आवंटित यूनिट का कब्जा एवं वास्तविक कब्जा दिये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, साथ ही शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट की रजिस्ट्री / कन्वयेंस डीड निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का वास्तविक कब्जा सौंपे जाने की तिथि से Arete शुल्क प्राप्त किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में ors के अन्तर्गत लिखित शिकायत, आवेदन फॉर्म दिनांकित 20.02.2047, एम.ओययू /” ages पत्र दिनांकित 03.03.20:7, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि का विवरण, लिखित बहस आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की | गयी हैं।

werd शिकायत के सम्बन्ध में विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा आवेदन फॉर्म दिनांकित 30.04.2047 के माध्यम से उनकी परियोजना “CRYSTAL MALL’ के 07 फ्लोर पर स्थित यूनिट Wen-i004 बुक करायी गयी थी। पक्षकारों के मध्य हस्ताक्षरित एम.ओ.यू. दिनांकित 03.03.207 के प्रस्तर संख्या-5(8), (७) & (०) के अनुसार किसी भी फ्लोर पी.एल.सी को चार्ज किये बिना यूनिट,फ्लोर को बदलने पर सहमति हुई थी, आवेदन पत्र दिनांकित 30.0:.20i7 की प्रति अनुलग्नक-8 के रूप में संलग्न है। एम.ओ.यू. दिनांकित 03.03.2047 की प्रति अनुलग्नक-८ के रूप में संलग्न है। विपक्षी द्वारा पत्र दिनांकित 44.42.2024 के माध्यम से शिकायतकर्ता को यूनिट के स्थानांतरण के लिए सूचित किया गया और बिना किसी फ्लोर पर पी.एल.सी चार्ज किये उसी बुकिंग दर पर नई यूनिट संख्या-442 के कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र भी प्रेषित किया गया। दिनांक 44.:2.2024 को कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र की प्रति संलग्न है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि उनके द्वारा दिनांक 005.20I9°qH yas रिटर्न के विरुद्ध 8,246/-wad की धनराशि or ara शिकाॉयत॒कर्ता को किया गया है, जिसकी प्रति अनुलग्नक-& के रूप में संलग्न. है। विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति.प्रमाण-प्रत्र प्राप्त करने के पश्चात्‌ सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. हेतु दिनांक 30.04.2044 को आवेदन किया गया था और दिनांक 45.04.2023"को*परियोजना' का*ओःसी:“भी*प्राप्त किया जा चुका है, चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र की प्रति एवं ओ.सी. की प्रति अनुलग्नक-ए के रूप में संलग्न है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष दिनांक 22.03. 2025 एवं 20.06.2025 को अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने हेतु विपक्षी द्वारा माँग पत्र प्रेषित किये गये, जिसके बावजूद भी शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है और आज तक डिफ्ॉल्ट में है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट समस्त सुविधाओं से पूर्ण है और परियोजना का निर्माण कार्य भी पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना में कुल 350 यूनिट्स हैं, जिनमें से विपक्षी द्वारा लगभग 230 आवंटियों को उनकी यूनिट का भौतिक कब्जा सौंप दिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा vat यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने में दिनांक 28.08.2047 से डिफॉल्ट किया गया है, क्योंकि उस तिथि से बाद शिकायतकर्ता द्वारा जो भी चेक प्रदान किये गये, वह सभी बाउंस हो गये। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत में शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर

Page 3 Cb यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब, आवेदन पत्र दिनांकित 30.0.207, एम.ओ.यू. दिनांकित 03.03.20:7, विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उक्त परियोजना में वैकल्पिक यूनिट संख्या-40 के लिए पूर्व में बुकिंग दर पर बिना किसी फ्लोर पी.एल.सी चार्ज किये कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र दिनांकित 44.42.2024, शिकायतकर्ता को दिनांक 0.05.2048 तक विलम्ब ब्याज के रूप में भुगतान की गयी धनराशि का साक्ष्य, परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र एवं ओ.सी दिनांकित 45.0:.2023 आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा विकसित की जा रही परियोजना HABITECH CRYSTAL 36, जिसकी पंजीकरण WeI-(UPRERAPRII4395) Bio" वें फ्लोर पर 245 वर्ग फुट सुपर एरिया वाली यूनिट Wer-i004 आवेदन फॉर्म दिनांकित 20.02.2047 के माध्यम से बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष दिनांक 03.03.2047 को एम.ओ-यू-#अनुबन्ध पत्र निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार यूनिट का काल fast Aer2,49,500/— रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ताद्वारा 7834377 रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया Serra मध्य निष्पादित एम.ओ.यू / अनुबन्ध पत्र दिनांक 03.03.2047 के पृष्ठ संख्या-03«के अनुसार विपक्षी द्वारा उक्त यूनिट का कब्जा जून, 20i8 तक उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु 7 वर्ष से अधिक का समय बीत जाने के बावजूद भी विपक्षी प्रमोटर द्वारा न तो परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया गया है और न ही यूनिट का कब्जा प्रदान किया गया है, विपक्षी द्वारा एम.ओ.यू /अनुबन्ध की शर्तों का उल्लंघन किया गया है। विपक्षी द्वारा न तो वैध ओ.सी. प्राप्त किया गया है और न ही बुकिंग के समय किये गये वादे के अनुसार आवश्यक सुविधाओं को पूर्ण किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा एम.ओ.यू /अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि 30.06.20:8 से विपक्षी कंपनी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना के ओ.सी. / सी.सी. सहित आवंटित यूनिट का कब्जा एवं वास्तविक कब्जा दिये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, साथ ही शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट की रजिस्ट्री / कन्वयेंस डीड निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का वास्तविक कब्जा सौंपे जाने की तिथि से मेन्‍्टेनेंस शुल्क प्राप्त किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किया गया हैं :- 4... क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-04 निस्तारण बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा विकसित की जा रही परियोजना HABITECH CRYSTAL 36, जिसकी पंजीकरण संख्या- (UPRERAPRJI4395) के l0° वें फ्लोर पर 245 वर्ग फुट सुपर एरिया वाली यूनिट Wen-004 आवेदन फॉर्म दिनांकित 20.02.2047 के माध्यम से बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष दिनांक 03.03.2047 को एम.ओ.यू /अनुबन्ध पत्र निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार 'यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 2,49,500 /— रुपये था, जिसके..सापेक्ष 'शिकायतकर्ता*द्वारा 7,83,437 /- रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया है। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित एम.ओ.यू /अनुबन्ध पत्र दिनांक 03.03.2047 के अनुसार विपक्षी द्वारा उक्त यूनिट का कब्जा जून,...2048... तक...उपलब्ध...कराया. जाना था। एम.ओ-यू. /अनुबन्ध पत्र दिनांक 03.03.20i7 के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा निर्धारित We प्लान के अनुसार अपनी देय धनराशि का भुगतान किया जाना था। शिकायतकर्ता ने विपक्षी को tare प्लान और उनके द्वारा जारी किये गये मांग पत्र के अनुसार अपनी देय धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता परियोजना से बाहर होना नहीं चाहता है, जिस कारण विपक्षी कंपनी द्वारा यूनिट का कब्जा सौंपने की तिथि तक शिकायतकर्ता एम.ओ.यू /अनुबन्ध के अनुसार प्रति माह ब्याज पाने का अधिकारी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा Vasily, /अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि 30.06.2048 से विपक्षी कंपनी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना के ओ.सी./सी.सी. सहित आवंटित यूनिट का कब्जा एवं वास्तविक कब्जा दिये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, साथ ही शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट की रजिस्ट्री / कनन्‍्वयेंस ste निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का वास्तविक कब्जा सौंपे जाने की तिथि से मेन्‍्टेनेंस शुल्क प्राप्त किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

Page 5 (न

इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा आवेदन फॉर्म दिनांकित 30.04.2047 के माध्यम से उनकी परियोजना "CRYSTAL MALL" के 0" फ्लोर पर स्थित यूनिट Weat-004 बुक करायी गयी थी। पक्षकारों के मध्य हस्ताक्षरित एम.ओ.यू, दिनांकित 03.03.2047 के प्रस्तर संख्या-5(७), (b+) & (०) के अनुसार किसी भी फ्लोर पी.एल.सी को चार्ज किये बिना यूनिट / फ्लोर को बदलने पर सहमति हुई थी, आवेदन पत्र दिनांकित 30.0:.20:7 की प्रति अनुलग्नक-8 के रूप में संलग्न है। एम.ओ.यू. दिनांकित 03.03.2047 की प्रति अनुलग्नक-८ के रूप में संलग्न है। विपक्षी द्वारा पत्र दिनांकित 44.42.2024 के माध्यम से शिकायतकर्ता को यूनिट के स्थानांतरण के लिए सूचित किया गया और बिना किसी फ्लोर पर पी.एल.सी चार्ज किये उसी बुकिंग दर पर नई यूनिट संख्या-442 के कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र भी प्रेषित किया गया। दिनांक 44.42.2024 को कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र की प्रति संलग्न है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि उनके द्वारा दिनांक 40.05.2048 तक एश्योर्ड रिटर्न के विरुद्ध 8i,246/-Va की धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता को किया गया है, जिसकी प्रति अनुलग्नक-& के रूप में संलग्न है। विपक्षी द्वारा परियोजन्ना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के पश्चात्‌ Wary fares प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. हेतु दिनांक 30.04.2044 को आवेदन. किया 'गया em sie feria 5.04.2023 को परियोजना का ओ.सी. भी प्राप्त किया जा चुका है, चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र की प्रति एवं ओ.सी. की प्रति अनुलग्नक-# के रूप में संलग्न है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट. के. सापेक्ष'दित्तांक -22.03.2025 एवं 20.06.2025 को अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने हेतु विपक्षी द्वारा माँग पत्र प्रेषित किये गये, जिसके बावजूद भी शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है और आज तक डिफॉल्ट में है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट समस्त सुविधाओं से पूर्ण है और परियोजना का निर्माण कार्य भी पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना में कुल 350 यूनिट्स हैं, जिनमें से विपक्षी द्वारा लगभग 230 आवंटियों को उनकी यूनिट का भौतिक कब्जा सौंप दिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने में दिनांक 28.08.2047 से डिफॉल्ट किया गया है, क्योंकि उस तिथि से बाद शिकायतकर्ता द्वारा जो भी चेक प्रदान किये गये, वह सभी बाउंस हो गये। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत में शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

रेरा एक्ट की धारा ta (4) F प्राविधान है कि :- Section 8 () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he’ shall be paid, by the promoter, interest for every month. of.delay, till the handing over of the»possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता Grae अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो“वह“अपनी”जमा“धनराशि”को”ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा एम.ओ.यू /अनुबन्ध पत्र दिनांकित 03.03.20i7 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-03 में उल्लेख किया गया है कि विपक्षी द्वारा जून, 20:8 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा, ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 34.42.2048 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 ,/“ 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Page 7 "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना को अनुबन्धानुसार पूर्ण नहीं किया गया है, ऐसी दशा में शिकायतकर्ता. को दिनांक 04.04.2049 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा-ऑफर- किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक-विलम्बित्त-अवधि-का-ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। ; इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय. है. कि. बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि — "Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable."

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्रावधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(2७) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the,amount»or part thereof and interest thereon is refunded; and the interest, payable by the allottee to the.promoter.shall. be. from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं fora) aftifrar 206 के अधीन" दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पदट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर-9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9.206) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"' Page 9 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर-9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या- सी: 9420/2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय /पद्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर &८7/+7 प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.208 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-740 /8-3--48-65 विविध ,/ 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के .प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर.के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :-

7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7. Schedule for possession" of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि

अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्तागण की aca को एम.ओ.यू /अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर, ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष. में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी, अग्रणी ,शिकायतकर्ता ... (फुरकान "अहमद शम्सी) को दिनांक 04.04.2049 से ओ.सी. / सी/सी. प्रौप्त -होने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से-विलम्बित-अवधि--का-ब्याज-अदा करना सुनिश्चित करें। कोविड-49 के दृष्टिगत दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में एम.ओ.यू /अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्‍तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी।

3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(४४)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। Page 4 4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित farm के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। 5... इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 6. शिकायतकर्तागण को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण “er पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तद्नुसार पत्रावलियाँ दाखिल-दफ्तर हों। CA M7, विनि fy AN i पीठ-? Bs 9“ #्षका, गैतमबुद्धगगर / 79 हे Ls) 4 cs * \ lor. Jor\ nb टी--वेंकेटेश ! (सदस्य) उ.प्र. Berar विनियामक प्राधिकरण = Page 2