उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 शिकायत संख्या ॥ पु नाम ij आवंटन ‘gre | 7 बंद अनुसार | भुगतान की गयी धनराशि | तिथि/ संख्या कब्जा दिये जाने | रु0 अनुबंध तिथि की त्तिथि 6 माह ग्रेस पीरिएड के | साथ) ॥ सम 06 / 024 / 2049 aes सिंह “04.03.203 पृपा-602 | 04.09.20'6 = 35,638,455 / दहिया Varela 44 / 07 / 0284 / 2049 | प्रतीक शंकर | 07.06.20I6 गृप8-602 | 07.06.2020 BO 24,49,788 /— wawlanei44 / 07 /4737 / 2049 | राजेन्द्र BAR | 27.02.20:3 | 27.08.20i6 रु0 34,6026 /— सिंह । = = = बनाम रूद्रा बिल्डवेल होम्स प्राएलि0 पता- डी-53 ओखला फेज-4 नई दिल्‍ली sagcensseen tT ' . प्रतिवादी , पीठासीन - बलविन्दर कुमार, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- श्री मनोज कुमार, अधिवक्ता प्रतिवादी :- श्री मनीष अरोड़ा व श्री तुषार चौधरी, अधिवक्ता परिवाद :- परिवादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें RUDRA AQUACASA से सम्बंधित है। अतः var सभी परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। | अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य ar) किये गये है- 4. लिखित अभिकथन-वादी प्रतीक शंकर 2. अनुबंध पत्र Page 3. जमा धनराशि की रसीदें की प्रति 4. प्रतिउत्तर-वादी प्रतीक शंकर प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. प्रतिवाद-पत्र पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:-

(क) संक्षेप में परिवादीगण का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना RUDRA AQUACASA गौतमबुद्धनगर में उक्त तालिका में अंकित इकाई संख्या बुक कराये थे, जिसके एवज में परिवादीगण द्वारा उक्त तालिका में अंकित धनराशि का भुगतान किये गये। परिवादीगण द्वारा प्रार्थना में यह अंकित किया गया कि प्रतिवादी की परियोजना लगभग 2 से 4 वर्ष विलम्ब है। अतः परिवादीगण द्वारा प्रतिवादी से जमा धनराशि मय ब्याज वापस व wfegft (compensation) दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया। (ख) प्रतिवादी के अधिवक्ता द्वारा प्रतिवादपत्र के प्रस्तर-6 में यह अंकित किया है कि "That the farmers whom the land was acquired by the Greater Noida Authority for the development of the said housing scheme, has raised the litigation, that continued to intervene the retarded the pace of construction in the period of 203-20०6 intermittently till the matter of land deqitigition in Noida Extension remained a sub-judice matter. प्रतिवाद में यह veers किया गया है कि "That the Hon'ble National Green Tribunal in O.A No 59 [2०2 vide its order dated वरा,ण,ाउ considering serious environmental i relating to underground water wastage a Page 2 pollution of underground water restrained all the builders of Noida and Greater Noida from extracting any quantity of ground water for the purposes of construction or otherwise. " प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवाद पत्र में कब्जा दिये जाने की तिथि मार्च 2020 अंकित की गई है। विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते हैः--

बिन्दु संख्या : क्‍या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या 2 : क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? fa dens: क्‍या परिवादीगण जमा धनराशि मय ब्याज पाने के अधिकारी है?. बिन्दु संख्या 4: क्‍या परिवादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या wach पर उपलब्ध आवंटन पत्र के अवलोकन से विदित हुआ कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य उक्त तालिका में अंकित तिथि को अनुबंध निष्पादित हुआ, जिसके अनुसार परिवादीगण-ईश्वर सिंह दहिया व राजेन्द्र कुमार सिंह को इकाई का _ कब्जा 36 माह तथा अतिरिक्त 6 माह के साथ अर्थात अगस्त व सितम्बर 2046 तक प्राप्त होना था तथा परिवादी प्रतीक शंकर को अनुबंध तिथि से 36 माह तथा 42 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात A Page 3 2020 तक इकाई का कब्जा प्राप्त होना था परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र मे एनजीटी के आदेश तथा किसानों द्वारा उक्त भूमि हेतु दायर किये गये वादों का उल्लेख करते हुये कथन किया गया कि vat कारणों से परियोजना विलम्बित हुई। प्रतिवादी के अधिवक्ता द्वारा प्रतिवादपत्र प्रस्तुत किया गया जिसमें इकाई का कब्जा दिये जाने की तिथि मार्च 2020 अंकित की गई है। रेरा पोर्टल. पर प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण होने की तिथि 34.42.2020 अंकित की गयी है। कोविड-49 महामारी को दृष्टिगत रखते हुये प्रतिवादी की परियोजना 30.06.2020 तक समय विस्तारित किया गया है।

प्रतिवादी के अधिवक्ता द्वारा मौखिक रूप से अवगत कराया गया कि परिवादीगण को मार्च 2024 तक इकाई का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा, जबकि परिवादीगण को अगस्त व सितम्बर 20:6 तक इकाई का कब्जा प्राप्त हो जाना चाहिए था। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परिय्योजना विलम्बित है। तद्‌नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 : जहां तक फोर्स मैज्योर का प्रश्न है तो इस सम्बंध में माननीय उच्चतम area द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में अभिनिर्धारित किया गया है:- 747, On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyers agreement during the period from 20/7-75. The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was rN, but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that SSE SE सा Page 4

development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in 2075 in Savitri Devi v. State of U.P. (2075) 7 SCC 27, There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 2077 to 205 cannot be treated as a moratorium period vis-d-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers' agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida alone."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि वर्ष 20 से वर्ष 2045 के मध्य निर्माण कार्य पर कोई een आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 2044 से वर्ष 2045 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। जहाँ तक किसानों का उग्र vee की बात है, वह निराधार है। एन.जी.टी आदेश के सम्बंध में प्रतिवादी द्वारा जिस आदेश का हवाला दिया गया है उसमें मात्र ग्राउण्ड वाटर न निकालने के लिए था न कि निर्माण कार्य बंद करने के लिए था। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि वर्ष 200i से वर्ष 205 के बीच कोई फोर्स मैज्योर नहीं था। ऐसी दशा में प्रतिवादी इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती a Page 5 निस्तारण बिन्दु संख्या 3 : प्रतिवादी के अधिवक्ता द्वारा मौखिक रूप से अवगत कराया गया कि परियोजना पूर्ण करके परिवादीगण को इकाई का कब्जा मार्च 2024 तक उपलब्ध करा दिया जाएगा। रेरा पोर्टल पर प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने की तिथि 34.42.2020 अंकित की गयी जिसे कोविड महामारी के वजह से 30.06. 2024 तक समय विस्तार कर दिया गया है! यदि ऐसी स्थिति में परिवादी को शीघ्र जमा धनराशि वापस कर दी जाती है तो उससे परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ेगा जिससे जो आवंटी इकाई का कब्जा चाहते उनके हितों पर भी प्रतिकूल असर पड़ेगा। रेरा अधिनियम 2046 का उद्देश्य होम बायर्स के हितों की रक्षा तथा रियल एस्टेट सेक्टर के विनियमन व प्रोत्साहन करने का भी है जिसे दृष्टिग्त रखते हुये वादी को शीघ्र धनराशि वापस किया जाना उचित नहीं होगा।

इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 744 /20:7 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :- "40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. 33005 >> 34 eee Secondly, the figures which have been ma available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

उक्त प्रस्तरों A vara “ऑबजरवेशनस्‌” vd रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूंप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य ‘ep होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित wer डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 3 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 4 : उक्त तथ्यों के परिशीलन से विदित है कि परिवादीगण को इकाई का कब्जा अगस्त व सितम्बर 2046 तक प्राप्त हो जाना चाहिए था परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का कब्जा Page 7

नहीं हुआ है। ऐसी स्थिति में परिवादीगण कब्जा के समय विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने के अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के Arena रियलंटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 78(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः Set निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि. उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dor के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। SN १०7० नमप जाना Page 8

इस सम्बंध में सिविल अपील WO 6649-50 /20:8 सुपरटेक लिमिटेड aaa रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was ‘obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The ' Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता fiers ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी./ सी. सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के wee 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें “AU Page 9 9.2 (ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of ' India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], - which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जैसा कि सभी जन मानस को ज्ञात है कि विश्व के सभी देशों में कोरोना वॉयरस महामारी का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुंआ है। घिरा का आस कट Raf में कोंविड--39 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश ‘ Page 0

दिनांक 24.03.2020 को लॉकडाउंन की घोषणा की गयी थी, लॉकडाउन की परिस्थिति में सभी कार्यो प्र प्रतिबंध लगा दिया गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल gece सेक्टर भी सम्मिलित है। न्यायहित में इसी की दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक..30.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा वादी को नहीं दिया जाएगा। तदनसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। जहां तक परिवादीगण द्वारा प्रतिपूर्ति (compensation) चाहा गया है उस सम्बंध में प्रतिपूर्ति (compensation) का क्षेत्राधिकार रेरा अधिनियम की धारा 7 के अन्तर्गत न्‍्यायानिर्णयक अधिकारी (Adjudicating Officer) का है | पीठ द्वारा इस सम्बंध में आदेश पारित किया जाना न्यायोचित नहीं है। नैसर्गिक न्याय के fermi के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादीगण इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है। आदेश (क) प्रतिवादी आवंटित इकाई का कब्जा ओसी/सी.सी के साथ प्रत्येक परिवादी को मार्च 2020 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | (ख) प्रतिवादी उपरोक्त तालिका में अंकित कब्जा दिये जाने की तिथि से ओसी/सी.सी प्राप्त होने या ऑफर ऑफ पोजेशन जो बाद में हो की तिथि तक ४७0 + % की दर से दण्ड ब्याज / penal ७७७ परिवादीगण को भुगतान करेगा। ब्याज #दण्ड की यह धनराशि कब्जा दिये जाने के a Page i (ग) (a). (ड)

अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएगी तथा अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान की जाएगी। परिवादीगण _ द्वारा जो धनराशि भुगतान करना शेष है, परिवादीगण वह बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादीगण द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है उस स्थिति में रेर अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादीगण द्वारा ब्याज '८टाए+4% की दर से अधिक देय नहीं होगा। कोविंड--49 की रोकथाम, एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को gerd रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09. 2020 तक वादी की ओर से समय से भुगतान न किये जाने तथा प्रंतिवांदी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये fle के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गंणना उक्त अंबधि में नहीं की जाएंगी। प्रतिवादी द्वारा मार्च-.2024 तक परिवादीगण को इकाई का कब्जा न दिये जाने की स्थिति में परिवादीगण मार्च 2024 के उपरांत जमा धनराशि मय ब्याज वापसी हेतु रेरा के समक्ष प्रार्थना पत्र प्रस्तुत करने हेतु स्वतंत्र होंगे। इस seer का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- S/o 4/2 ०22 ( बलविन्दर BAR ) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण a a चर रमन Page 42