उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-04) उपस्थिति :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :- NCR44/07/I637/2023 लवनीत कुमार एवं सुमन लता बनाम मैसर्स राइज प्रोजेक्ट्स प्रा. लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी क॑ विरुद्ध प्रश्गगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Rise Resort Residences Phase-I में दिनांक 22.03.2048 को यूनिट संख्या-72-20 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 80,9,720 /- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 34,6,998 /— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांकित 22.03.2048 के अनुसार विपक्षी द्वारा दिनांक 34.04.2020 तक या उससे पहले यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु 42 माह का विलम्ब होने के बावजूद भी विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। साथ ही यह भी कहा गया है कि उनके द्वारा 55 प्रतिशत धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया जा चुका है, परन्तु परियोजना में कोई निर्माण कार्य नहीं चल रहा है और अनुबन्ध के अनुसार बिल्डर द्वारा शिकायतकर्ता को निर्माण कार्य से सम्बन्धित एन.ओ.सी. प्रदान करने का आश्वासन दिया गया था, यदि विपक्षी द्वारा निर्माण कार्य से सम्बन्धित एन.ओ.सी. प्रदान नहीं किया जाएगा, तब ऐसी दशा में शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैक्सी पेमेंट के अनुसार अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किया जाएगा तथा यूनिट का निरस्तीकरण न किया जाए। शिकायतकर्ता द्वारा अनुरोध किया गया है कि प्रश्नगत यूनिट पर किसी तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित न किये जायें। इसके अतिरिक्त प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य सबवेंशन स्कीम के अन्तर्गत यूनिट बुक किये जाने के उपरांत भी विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को मांग पत्र प्रेषित कर भुगतान किये जाने का अनुरोध किया जा रहा है, जबकि बैंक के समक्ष मांग पत्र प्रेषित नहीं किया जा रहा है। अतः Page l ee

Ee द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की ae के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में मांग पत्र, अनुबन्ध पत्र दिनांकित 22.03.2048, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें, प्री-निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 26.04.2023, ई-मेल पत्राचार, कब्जा ऑफर पत्र दिनांकित 46.09.2022, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गई हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि विपक्षी की परियोजना 'RISE RESORT RESIDENCES' सेक्टर-टेकजोन-4, ग्रेटर नोएडा, रेरा में पंजीकृत है, जिसकी पंजीकरण @IT-UPRERAPRI7S6| है। शिकायतकर्ता द्वारा var परियोजना के टॉवर-72 में आवेदन फॉर्म दिनांकित 09.04.2048 के माध्यम से यूनिट संख्या-20। बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 22.03.20i8 को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध निष्पादित किया गया था, जिसके प्रस्तर-9. के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को 30 जून, 2022 तक कब्जा दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी पर var यूनिट का समय पर कब्जा उपलब्ध न कराया जाना गलत आरोप लगाया गया है, जबकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 46.09.2022 को फिट--आउट कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया है और अपनी शिकायत में कब्जा दिये जाने की तिथि 34.04.2020 गलत अंकित की गयी है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि वर्ष 208-2024 की अवधि के मध्य पर्यावरण प्रदूषण के कारण माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा दिल्‍ली एन.सी.आर. में समय-समय पर निर्माण गतिविधियों पर पूर्ण रूप से प्रतिबन्ध लगा दिया था, जिससे परियोजना की प्रगति पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा। साथ ही यह भी कहा गया है कि भारत सरकार ने कोविड-49 महामारी के प्रसार को रोकने के लिए विश्व में कुछ सबसे कठोर कार्यवाइयों का सहारा लिया और सम्पूर्ण देश में 24 मार्च, 2020 से राष्ट्रव्यापी लॉकडाउन घोषित किया गया, जिसे विभिन्‍न अधिसूचनाओं द्वारा बढ़ाया गया था, जिस कारण निर्माण की सामग्री उपलब्ध न होने के कारण 540 दिनों से अधिक निर्माण गतिविधियां पूर्ण रूप से बाधित रहीं, जिस कारण परियोजना को पूर्ण किये जाने में विलम्ब हुआ। विपक्षी का कहना है कि परियोजना में विलम्ब का कारण शिकायतकर्ता सहित कई अन्य आवंटियों द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का समय पर भुगतान न किया जाना है, जिससे परियोजना की प्रगति पूर्ण रूप से प्रभावित हुई। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कुल मूल्य 80,9,720,/- रुपये के सापेक्ष 3,63,886/— रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया है तथा यूनिट को निरस्त किये जाने के समय शिकायतकर्ता को

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ot ee यूनिट के सापेक्ष 55,40,900,//- रुपये की धनराशि का भुगतान किया जाना था, जिसमें विलम्बित अवधि के ब्याज को सम्मिलित नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन में कुल जमा धनराशि 34,6,998 /- रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया, जिसमें जी.एस.टी. की धनराशि भी सम्मिलित थी, ऐसे में शिकायतकर्ता द्वारा मात्र 3,63,886/- रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी देय धनराशि का भुगतान किये जाने के सम्बन्ध में मांग पत्र दिनांकित 46.44.209, 48.04.2020, 23.06.2022 व 6.09.2022 प्रेषित किये गये और भुगतान योजना दिनांकित 03.02.2020 से अपनी देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु शिकायतकर्ता को 3 वर्ष से अधिक का पर्याप्त समय गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का मात्र 30 प्रतिशत ही भुगतान किया गया, जिस कारण विपक्षी कंपनी प्रश्नगत यूनिट को निरस्त कर उ.प्र. रेश अधिनियम, 2046 के एग्रीमेंट फॉर सेल के प्रस्तर-9.3 के अनुसार अर्नेस्ट मनी जब्त कर शेष धनराशि वापस करने हेतु तैयार है। मांग पत्र एवं अनुस्मारक पत्र की प्रति संलग्न है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा 7 माह से अधिक समय से कोई भी भुगतान नहीं किया गया है, जिसके क्रम में उनके द्वारा दिनांक 26.04.2023 को प्री-निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किया गया तथा 3 माह के उपरांत भी अपनी देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के क्रम में दिनांक 28.07.2023 को निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किया गया। इसके अतिरिक्त विपक्षी का यह भी कहना है कि अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-20.4 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी बैंक ऋण स्वीकृत कराकर धनराशि वितरित कराने का दायित्व शिकायतकर्ता का था, परन्तु यूनिट के सापेक्ष बैंक से धनराशि वितरित न होने के कारण विपक्षी द्वारा प्रश्नतत यूनिट को निरस्त कर दिया गया। उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता आवंटी की श्रेणी के अन्तर्गत नहीं आता है। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत को खारिज करने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब, मांग पत्र दिनांकित 46.44.2049, 48.04.2020, 23.06.2022, 46.09.2022, फिट आउट पत्र दिनांकित 46.09.2022, प्री-निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 26.04.2023, निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 28.07.2023, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गई हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया। उभयपक्ष के अभिकथनों, प्रस्तुत किये गये साक्ष्य के आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय है :- Page 3 4... क्या वर्तमान समय में शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकाता है अथवा नहीं ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि कि फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांकित 22.03.2048 के अनुसार विपक्षी द्वारा दिनांक 34.0:.2020 तक या उससे पहले यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु 42 माह का विलम्ब होने के बावजूद भी विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। साथ ही यह भी कहा गया है कि उनके द्वारा 55 प्रतिशत धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया जा चुका है, परन्तु परियोजना में कोई निर्माण कार्य नहीं चल रहा है और अनुबन्ध के अनुसार बिल्डर द्वारा शिकायतकर्ता को निर्माण कार्य से सम्बन्धित एन.ओ.सी. प्रदान करने का आश्वासन दिया गया था, यदि विपक्षी द्वारा निर्माण कार्य से सम्बन्धित एन.ओ.सी. प्रदान नहीं किया जाएगा, तब ऐसी दशा में शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैक्सी पेमेंट के अनुसार अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किया जाएगा तथा यूनिट का निरस्तीकरण न किया जाए। शिकायतकर्ता द्वारा अनुरोध किया गया है कि प्रश्नगत यूनिट पर किसी तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित न किये जायें। इसके अतिरिक्त प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य सबवेंशन स्कीम के अन्तर्गत यूनिट बुक किये जाने के उपरांत भी विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को मांग पत्र प्रेषित कर भुगतान किये जाने का अनुरोध किया जा रहा है, जबकि बैंक के समक्ष मांग पत्र प्रेषित नहीं किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा sat परियोजना के टॉवर-72 में आवेदन फॉर्म दिनांकित 09.04.2048 के माध्यम से यूनिट संख्या-20। बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 22.03.2048 को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध निष्पादित किया गया था, जिसके प्रस्तर-9. के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को 30 जून, 2022 तक कब्जा दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कुल मूल्य 80,9i,720/— रुपये के सापेक्ष 3,63,886/— रुपये की धनराशि का Page 4

भुगतान किया गया है तथा यूनिट को निरस्त जी ते के caked | जाने के समय शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष 55,40,900,//- रुपये की धनराशि का भुगतान किया जाना था, जिसमें विलम्बित अवधि के ब्याज को सम्मिलित नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन में कुल जमा धनराशि 34,6,998 /- रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया, जिसमें जी.एस.टी. की धनराशि भी सम्मिलित थी, ऐसे में शिकायतकर्ता द्वारा मात्र 3,63,886 /— रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी देय धनराशि का भुगतान किये जाने के सम्बन्ध में मांग पत्र दिनांकित 46.44.209, 48.04.2020, 23.06.2022 व 6.09.2022 प्रेषित किये गये और भुगतान योजना दिनांकित 03.02.2020 से अपनी देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु शिकायतकर्ता को 3 वर्ष से अधिक का पर्याप्त समय गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का मात्र 30 प्रतिशत ही भुगतान किया गया, जिस कारण विपक्षी कंपनी प्रश्नगत यूनिट को निरस्त कर उ.प्र. ter अधिनियम, 2046 के एग्रीमेंट फॉर सेल के प्रस्तर-9.3 के अनुसार अर्नेस्ट मनी जब्त कर शेष धनराशि वापस करने हेतु तैयार है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा 7 माह से अधिक समय से कोई भी भुगतान नहीं किया गया है, जिसके क्रम में उनके द्वारा दिनांक 26.04.2023 को प्री-निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किया गया तथा 3 माह के उपरांत भी अपनी देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के क्रम में दिनांक 28.07.2023 को निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किया गया। इसके अतिरिक्त विपक्षी का यह भी कहना है कि अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-20.4 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी बैंक ऋण स्वीकृत कराकर धनराशि वितरित कराने का दायित्व शिकायतकर्ता का था, परन्तु यूनिट के सापेक्ष बैंक से धनराशि वितरित न होने के कारण विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट को निरस्त कर दिया गया। seas शिकायतकर्ता आवंटी की श्रेणी के अन्तर्गत नहीं आता है। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत को खारिज करने का अनुरोध किया गया है।

उपरोक्त के सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा-44() का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण हैः- I] (5) The promoter may cancel the allotment only in terms of the agreement for sale: Provided that the allottee may approach the Authority for relief, if he is aggrieved by such cancellation and such cancellation is not in accordance with the terms of the agreement for sale, unilateral and without any sufficient cause. उपरोक्त WER के अवलोकन से विदित है कि उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध,/आवंटन पत्र में उललेखित नियमों व शर्तों के अनुरूप ही विपक्षी यूनिट का आवंटन निरस्त करने का अधिकारी है। Page 5 Bec के सम्बन्ध में आवंटन/अनुबन्ध पत्र दिनांकित 22.03.20i8 के प्रस्तर-3 & 4 का उल्लेख किया जाना महत्वपूर्ण है, जो कि निम्नवत्‌ हैः- 3. "The payment of Earnest Money is to ensure fulfillment of the terms and conditions as contained in the application and this Agreement. An amount equivalent to l0% of Consideration payable as per clause |.6 Schedule 'C' above shall always be deemed to have been paid by the Allottee(s) as Earnest money.

4. In the event the Allottee fails to pay any installment(s) with interest within 45 days, from due date, the Developer shall have the right to forfeit the entire amount of Booking/Earnest/Registration money deposited by the Allottee and in such a case the allotment of the said Apartment shall stand cancelled and the Allottee shall be left with no right or lien on the said Apartment and the Developer would be free to sell the same. The amount paid, if any, over and above the Registration/Earnest Money shall be refunded by the Developer without interest after adjustment of interest accrued on the delayed payment(s), if any, and/or any other charges, due from the Allottee(s)." उपरोक्त VER के अवलोकन से fafea है कि यदि आवेदक द्वारा अनुबन्ध में निहित नियमों एवं शर्तों के अनुसार यदि आवंटी द्वारा 45 दिनों के भीतर अपनी देय धनराशि की किश्तों का भुगतान नहीं किया जाता है, तो डेवलपर को आवंटी द्वारा जमा की गयी बुकिंग धनराशि जब्त करने का अधिकार होगा और ऐसी स्थिति में उक्त अपार्टमेन्ट / यूनिट का आवंटन रद्द कर दिया जाएगा तथा आवंटी के पास उक्त अपार्टमेंट “यूनिट पर कोई अधिकार अथवा ग्रहणाधिकार नहीं होगा।

पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों के अवलोकन से विदित है कि उभयपक्षों के मध्य हस्ताक्षरित अनुबन्ध पत्र दिनांक 22.03.20i8 के अनुसूची-८ (पेमेन्ट प्लान) के अनुसार अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किया जाना था, जोकि शिकायतकर्ता द्वारा नहीं किया गया और विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु विभिन्‍न मांग पत्र प्रेषित किये गये, जिसके उपरान्त भी शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, जिस कारण विपक्षी द्वारा प्री-निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 26.04.2023 व अन्तिम निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 28.07.2023 के माध्यम से शिकायतकर्ता के यूनिट का आवंटन निरस्त किया जा चुका है, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत प्राधिकरण के समक्ष दिनांक 34.07.2023 को दर्ज की गई है। Page 6 उपरोक्त स्थिति में wr अधिनियम की धारा-2(6) का veers किया जाना महत्वपूर्ण होगा, जो कि निम्नवत्‌ है :- (9) "allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent;

उपरोक्त धारा के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता wT अधिनियम की धारा-2(6) के अनुसार आवंटी की श्रेणी के अन्तर्गत नहीं है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता का आवंटन निरस्तीकरण wr अधिनियम की धारा-44(5) एवं अनुबन्ध पत्र दिनांकित 22.03.2048 में उलल्‍लेखित नियमों व शर्तों के अनुरूप है। अतः प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है और उक्त वर्तमान शिकायत खारिज किये जाने योग्य है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। आदेश शिकायतकर्ता की शिकायत उपरोकतानुसार खारिज की जाती है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तदोपरान्त पत्रावली दाखिल दफ्तर हो। ff” ain | | Ads (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 7