उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की eRI—3 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित : डा०दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या |. यूनिट न0 पत्रावली पर आवंटन की | अनुबंधानुसार | वांछित ष॒ सं0 उपलब्ध रसीद के तिथि कब्जा दिये अनुसार जमा जाने की धनराशि BO तिथि . | फलरा44077292023 | अविनाश सिंह | Gold रु0 63,75,082/ | 22.07.204 | 42 माह व 6 | यूनिट का अलग F-22/6 माह अनुग्रह कब्जा व अवधि अर्थात्‌ | विलम्बित अवधि जुलाई 20i8 | का ब्याज दिलाये जाने के लिए अनुरोध किया गया है। बनाम मैसर्स वेव वन प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद योजित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना WOPL-WONE में यूनिट GT Gold 7-22/6 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि wo 63,75,082/— का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता ने शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लेख किया है कि विपक्षी द्वारा अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा अनुग्रह अवधि के साथ जुलाई 20i8 में दिया जाना था। लेकिन विपक्षी की परियोजना अभी पूर्ण नहीं है और न ही विपक्षी को ओ. ay sat wet है। विपक्षी की परियोजना में निर्माण कार्य अभी जारी है। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा परिवाद के समर्थन में आवेदन फार्म, अनुबंध पत्र, रसीदों की छायाप्रतियाँ व प्रतिउत्तर की प्रति दाखिल की गयी है। विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- ज-+०्5--

क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) विपक्षी द्वारा जारी रसीद संख्या 0862 48.07.2044 BO 5,00,000/ रसीद संख्या 4053 09.08:2044 रु0 37,4,303 / रसीद संख्या 0046 49.04.2046 रु0 2,33,779 / कूल योग : [रु० 63,75,082/ विपक्षी को लिखित जवाब दाखिल किये जाने के अवसर दिये गये परन्तु विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल न किये जाने पर पीठ द्वारा दिनांक 45.05.2004 को विपक्षी का जवाब दाखिल किये जाने का अवसर समाप्त कर दिया गया। तत्पश्चात विपक्षी द्वारा दिनांक 02.09.2024 को रेरा पोर्टल पर लिखित जवाब अपलोड किया गया। चूंकि विपक्षी का लिखित जवाब दाखिल किये जाने का अवसर पूर्व में समाप्त किया जा चुका था जिस कारण विपक्षी द्वारा दिनांक 02.09.2024 को दाखिल लिखित जवाब को संज्ञान में नहीं लिया गया है। विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष सुनवाई दिनांक 05.09.2024 को लिखित बहस दाखिल किये जाने का समय चाहा गया जो विपक्षी को प्रदान किया गया। इसके उपरांत विपक्षी द्वारा लिखित सबमिशन दाखिल की गयी है जो पत्रावली पर उपलब्ध है।

विपक्षी की ओर से दाखिल लिखित सबमिशन में यह उल्लिखित किया गया है कि उत्तर प्रदेश राज्य Fer अधिनियम पूर्णता लागू होने की तिथि 04.05.2047 है जिस कारण सभी ऑन गोईंग परियोजनाओं को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत पंजीकृत कराये जाने के लिए 34.07.20॥97 तक समय दिया गया। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि रेरा अधिनियम के प्राविधान भविष्यलक्षी Prospective) है। इसके समर्थन में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अपील संख्या 8750 / 2044 सीआईटी बनाम वाटिका टाउनशिष्स प्रा.लि. तथा स्टेट ऑफ डब्ल्यू बी बनाम एस. सी.बोस तथा एक्सप्रेस न्यूज पेपर wife. बनाम भारत संघ में पारित आदेशों का संदर्भ प्रस्तुत किया गया है। विपक्षी द्वारा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा नीलकमल रियटलर्स सबर्बबन प्रालि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य का उल्लेख किया गया है जिसमें माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा कहा गया है कि रेरा अधिनियम भूतलक्षी (Retrospective) प्रकृति का है। रेश अधिनियम की धारा-4 आता खत 2 (2)0)(0) का संदर्भ देते हुए उल्लिखित किया गया है कि रेरा अधिनियम की उक्त धारा विपक्षी को परियोजना की पूर्णता तिथि व कब्जा उपलब्ध कराये जाने की तिथि परिवर्तित करने के लिए बाध्य करती है। रेरा लागू होने के उपरांत परियोजना पूर्ण करने की तिथि 30.42.202 है। विपक्षी की परियोजना रेरा के अन्तर्गत पंजीकृत की श्रेणी में आती है जो वेव वन नामतः पंजीकृत है तथा पंजीकरण संख्या यूपीरेरापीआरजे 3444 है। माननीय एनजीटी न्यायालय द्वारा वर्ष 2047 से वर्ष 2020 तक दिल्‍ली एनसीआर में बढ़े वायु प्रदूषण के नियत्रंण हेतु निर्माण कार्य पर प्रतिबंध लगाया गया है जिस कारण परियोजना में निर्माण कार्य 47 माह तक बंद रहा है।

विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया कि परियोजना वेव वन नोएडा में शिकातकर्ता को यूनिट संख्या एफ-22,/6, गोल्ड आवंटित की गयी थी जिसके सापेक्ष दिनांक 22.07.2074 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा 42+6 माह अर्थात 22.07.2048 में दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष धनराशि wo 63,75,082/ का भुगतान किया गया है। विपक्षी की परियोजना कोविड-49 महामारी व एनजीटी के आदेश से समय समय पर लगाये गये रोक के कारण परियोजना विलम्बित हुई है। विपक्षी द्वारा दिनांक 30.04.2023 को शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया जा चुका है। विपक्षी को वांछित अनापत्तति प्रमाण पत्र प्राप्त होने के उपरांत गाजियाबाद प्राधिकरण से ओसी प्राप्त हो चुका है। अतः विपक्षी ने शिकायतकर्ता को कब्जा लिये जाने हेतु निर्देशित किये जाने व अर्थदण्ड के साथ परिवाद निरस्त किये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिउत्तर दाखिल किया गया है जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की लिखित सबमिशन के प्रत्येक प्रस्तर का खण्डन करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि माननीय उच्च न्यायालय ae द्वारा Re पिटीशन संख्या 2737 /20:7 नील कमल रियलटर्स सबर्बन wife. एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया में आर््ज्ड किया गया है कि रेरा के प्राविधान अनुबंध में उल्लिखित कब्जा दिये जाने की शर्तो में परिवर्तन नहीं कर सकते है। रेरा अधिनियम की धारा 4(2)() (सी) प्रमोटर को परियोजना को पूर्ण किये जाने हेतु नई तिथि निर्धारित करने की अनुमति केवल पीनल कान्सीक्यूनसी से बचने के लिए दी जाती है। 3 ———

शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि आवंटन पत्र के arg 8 के अनुसार विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर यूनिट का कब्जा निर्धारित समय अवधि 42 माह में दिया जाना था और विपक्षी समय से कब्जा दिये जाने के अपने दायित्व से इंकार नहीं कर सकते। शिकायतकर्ता द्वारा माननीय उच्चतम न्‍्यालालय की न्याय

नजीर एमआर एमजी एफ बनाम ऑफताब सिंह का उल्लेख किया गया है जिसमें माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा यह स्पष्ट किया गया है कि अनुबंध में आर्बिटेशन क्लाज होने के पश्चात भी कुछ मामलें ऐसे होते है जिन्हें आर्बिटेटर द्वारा सुलझाया नहीं जा सकता है तथा var मुकदमों के लिए विशेष रूप से अथॉरिटी » ट्राब्यूनल का निर्माण किया गया है जिनका मुख्या उद्देश्य उक्त मामलों को सुलझाना होता है। उपरोक्तानुसार रेरा अधिनियम की धारा 79 आर्बिट्रेशन एक्ट को सुपरसीड करती है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उनके द्वारा किसी अन्य न्यायालय में कोई वाद योजित नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा रेरा अधिनियम की धारा 42 व 43(॥) का उल्लेख किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का भौतिक कब्जा अनुबंध की तिथि से 42 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात जुलाई 208 तक दिया जाना था परन्तु विपक्षी ने निर्धारित अवधि में कब्जा देने में असफल रहा है। इसके पश्चात भी विपक्षी शिकायतकर्ता को 50 रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह शिकायतकर्ता अधिरोपित कर रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन भेजे जाने से पूर्व अधिभोग प्रमाण पत्र की प्रति शिकायतकर्ता को उपलब्ध नहीं करायी गयी। विपक्षी द्वारा स्वयं स्वीकार किया गया है कि we अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 46.05.2024 को प्राप्त हुआ है जिस कारण उनके द्वारा पूर्व में दिनांक 30.04.2023 को प्रेषित ऑफर ऑफ पजेशन रेरा अधिनियम में उल्लिखित प्राविधानों के अनुसार अवैधानिक है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथनों के समर्थन में माननीय उच्चतम न्‍्यालालय की न्याय AR इम्पीरिया tera बनाम अनिल पटनी सिविल अपील नम्बर 358i-3590 / 2020, सिविल अपील नम्बर 3207-3208 / 2049 मार्बल ओमेगा बिल्डर बनाम श्री हरि गोखले इसके अतिरिक्त अपीलीय न्यायधिकरण द्वारा अपील संख्या et /2020 आदि वेस्ट कन्सोरटियम प्रा.लि. बनाम गीता देवी, रेरा पीठ द्वारा शिकायत संख्या

—— ss 4 waren 44 / 04 / 67877 /202 तरुण गुप्ता बनाम da वन प्रा.लि. में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा, विलम्बित अवधि का ia wierd वार्षिक ब्याज दर व एश्योर्ड इनकम दिनांक 04.04. 2023 से यूनिट का वास्तविक कब्जा प्राप्त होने की तिथि तक व समय से कब्जा न दिये जाने के कारण Go 4,40,34,070 / क्षतिपूर्ति के रूप दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्षो के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये है। 4. क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या-4 :- प्रश्न संख्या-4 इस तथ्य पर विरचित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745--6749 // 2024 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स io feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

"54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." —_= 5

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से Rr अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू ert) विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत करायां गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRIZ4G है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा" में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार प्रश्न We निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या-2 प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में यह उल्लेख किया गया है कि दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण, एन.जी.टी आदेश व aifas—i9 महामारी के कारण निर्माण बंद था। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि:-

” प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।” —_—=S 6 माननीय सर्वोज्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04--4-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029/i985 F पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2048) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-74-20:9 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक a 06 बजे से 7

सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित तीनों अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल- 35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर gq के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्‍त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर 6 माह का लाभ पाने का अधिकारी है। TEAR प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या-3 प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी?

पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के अवलोकन से यह विदित है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 22.07.2044 को आवंटित यूनिट के सम्बंध में अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र के प्रस्तर संख्या 8 के अनुसार शिकायतकर्ता को 42 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात्‌ जुलाई 20:8 में यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था जो अभी तक शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी ने एनजीटी के आदेश व aifas—i9 महामारी के कारण परियोजना विलम्बित होने के सम्बंध में लिखित आपत्ति में तर्क अंकित किया है परन्तु विपक्षी द्वारा यह भी उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पजेशन 30.04.2023 को भेजा जा चुका है। ऐसी स्थिति में रेश अधिनियम की apia(i) में यह प्राविधानित है कि :- "Section 8 () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed". इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस मांग सकते है अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 30.04.2023 को फिट आउट फार ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया जा चुका है जिसकी प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है परन्तु रेरा अधिनियम में फिट आउट OR पजेशन जारी किये जाने का कोई प्राविधान नहीं है जिस कारण विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को जारी किया गया फिट आउट फार पजेशन दिनांकि 30.04.2023 cae सन 9

वैधानिक नहीं है क्‍योंकि विपक्षी को दिनांक 46.05.2024 को कम्पलीशन सर्टिफिकेट प्राप्त हुआ है। उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा जुलाई 20i8 4 प्राप्त होना था। इस प्रकार विपक्षी की परियोजना करीब 6 वर्ष से अधिक विलम्बित है परन्तु शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है जिस कारण शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज यूपी रेरा अधिनियम की aris 4 वर्णित प्राविधानों के अनुसार प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार she / a. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ gfear'a वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as i0 छू the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vow रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा sad धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o2(ii) + प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ध४टा॥२+प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(&४)() में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं न्याय नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि —_——s i2 का ब्याज प्राप्त करने के अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-3 frente किया जाता है।

शिकायतकर्ता द्वारा जो क्षतिपूर्ति (compensation) दिलाये जाने सम्बंधी याचना की गयी है। इस सम्बंध में क्षतिपूर्ति (Compensation) के प्रकरण पर सुनवाई का क्षेत्राधिकार रेश अधिनियम की धारा 7 के अन्तर्गत न्यायानिर्णायक अधिकारी (Adjudicating Officer) को है। अतः पीठ द्वारा इस सम्बंध में आदेश पारित नहीं किया जा सकता है। इसके अतिरिक्त wars इनकम दिलाये जाने का रेरा में कोई प्राविधान नहीं है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अनुबंधानुसार अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.08.2048 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि BO 63,75,082,/ (रु० तिरसठ लाख पच्छत्तर हजार बयासी) पर ]४८7२+] प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। a 32

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा AWaHNH अनुसार यदि Wary होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का 45 दिन में अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता द्वारा आदेश का कियान्वयन कराये जाने हेतु रेरा पोर्टल पर प्रार्थना पत्र अपलोड करेंगे उसके उपरांत उसकी एक प्रति रेरा कार्यालय में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करेंगे। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Sy 2 2825 (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर