उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य a सं. शिकायत संख्या | Rewcea | यूनिट संख्या | कुल मूल्य | जमा धनराशि _—— लि . | स्टारा44/076269/2024 fete मल्हान LGF 80,00,000 /— | 86,82,30I /— RETAIL-I6 2. एटारा44॥0700789/2022 | गौरव vd दीप्ति कंसल | The wing, Cabin-22 49,0,740 /— 8,43,083 /~ 5,97,600 /— | 7,32,836 /— a पटाराबब/0770609/2023 | ललित मोहन गुप्ता एवं LGE- अन्य एरण'७ा -39 | NCR44/05/0860/2023 i अमरदीप कुमार The wing, 6,54,00/— | 72,39,80 /— Officel75 बनाम ded रीगल एम्पोरिया इंफ्राटेक प्रा. लि. शिकायतकर्ता हितिक मल्हान के साथ 03 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध vera शिकायतें योजित की गयी हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना BOULEVARD WALK (PHASE । & 3) से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCR44/0I/6269/2024 हितिक मल्हान अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किये गये हैं। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना BOULEVARD WALK (PHASE ॥) में दिनांक: 28.42.2042 को यूनिट Gen-LGF RETAIL-6 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 80,00,000/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के | शि8० 4

आधार पर 86,82,30i/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण अक्टूबर, 206 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है। इसके अतिरिक्त यह भी कहा गया है कि उनके द्वारा यूनिट के सापेक्ष सम्पूर्ण देय धनराशि का भुगतान किये जाने के बावजूद भी विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही विपक्षी द्वारा परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में We प्लान, अनुबन्ध पत्र दिनांकित 40.04.2043, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की wire, चेक, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "BOULEVARD WALK" के LGF पर यूनिट PI-RETAIL-l6 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 86,45,220 ,/-रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 86,45,22i /- रुपये का भुगतान किया गया है। उक्त यूनिट के सापेक्ष दिनांक 0.04.2043 को बिल्डर बायर whe निष्पादित किया गया। प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने में विलम्ब विभिन्‍न अप्रत्याशित घटनाओं के कारण हुआ, जैसे कि किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन, माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय एन.जी.टी. द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये प्रतिबन्ध, माननीय उच्च न्यायालय के समक्ष विभिन्‍न याचिकाएं, कोविड-49 महामारी के कारण वर्ष 2020 में सम्पूर्ण देश में लॉकडाउन, वर्ष 2024 में afas—i9 के कारण पुनः लॉकडाउन, आदि समस्याओं के कारण परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने में विलम्ब हुआ, जौकि विपक्षी क॑ नियत्रण 4 नही था, जिसके लिए विंपक्षीं उत्तरदायी नहीं है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि उनके द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना से सम्बन्धित आवश्यक अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर दिनांक 20.03.2024 को सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष परियोजना के ओ.सी./सी. सी. हेतु आवेदन किया जा चुका है, हालांकि विपक्षी को आज तक परियोजना का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त नहीं हुआ है, जिसके लिए विपक्षी द्वारा प्रतीक्षा की जा रही है। इसलिये शिकायतकर्ता को var यूनिट का कब्जा तभी दिया जा सकता है, जब विपक्षी को सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त हो जाए। इसलिए विपक्षी, शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा Page 2 |

उपलब्ध कराने में असमर्थ है, जिस कारण विपक्षी, नियमों एवं शर्तों के अधीन शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि वापसी हेतु सहमत है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता को पहले ही विलम्ब ब्याज wears रिटर्न के रूप में 4,70,322/— रुपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है और यदि शिकायतकर्ता को यह धनराशि वापस की जानी है तो यह समायोजित करने के उपरांत वापस की जाएगी। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, लिखित जवाब, मा. उच्चतम न्यायालय एवं एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेशों की प्रति, अकाउंट लेजर, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 निस्तारण बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण अक्टूबर, 20:6 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है। इसके अतिरिक्त यह भी कहा गया है कि उनके द्वारा यूनिट के सापेक्ष सम्पूर्ण देय धनराशि का भुगतान किये जाने के बावजूद भी विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही विपक्षी द्वारा परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "BOULEVARD WALK" के LGF पर यूनिट WN-RETAIL-6 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 86,45,220/— रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 86,45,22I /- रुपये का भुगतान किया गया है। उक्त यूनिट के सापेक्ष दिनांक 40.04.2043 को बिल्डर बायर एणग्र्रीमेन्ट निष्पादित किया गया। प्रश्नगत परियोजना का निर्माण Page 3 &

कार्य पूर्ण किये जाने में विलम्ब विभिन्‍न अप्रत्याशित घटनाओं क॑ कारण हुआ, जैसे कि किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन, माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय एन.जी.टी. द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये प्रतिबन्ध, माननीय उच्च न्यायालय के समक्ष विभिन्‍न याचिकाएं, कोविड-49 महामारी के कारण वर्ष 2020 में सम्पूर्ण देश में लॉकडाउन, वर्ष 2024 में कोविड-49 के कारण पुनः लॉकडाउन, आदि समस्याओं के कारण परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने में विलम्ब हुआ, जोकि विपक्षी के नियंत्रण में नहीं था, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि उनके द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना से सम्बन्धित आवश्यक अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर दिनांक 20.03.2024 को सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष परियोजना के ओ.सी. /सी. सी. हेतु आवेदन किया जा चुका है, हालांकि विपक्षी को आज तक परियोजना का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त नहीं हुआ है, जिसके लिए विपक्षी द्वारा प्रतीक्षा की जा रही है। इसलिये शिकायतकर्ता को उक्त यूनिट का कब्जा तभी दिया जा सकता है, जब विपक्षी को सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त हो जाए। इसलिए विपक्षी, शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराने में असमर्थ है, जिस कारण विपक्षी, नियमों एवं शर्तों के अधीन शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि वापसी हेतु सहमत है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता को पहले ही विलम्ब ब्याज» एश्योर्ड रिटर्न के रूप में 4i,70,322/— रुपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है और यदि शिकायतकर्ता को यह धनराशि वापस की जानी है तो यह समायोजित करने के उपरांत वापस की जाएगी।

रेरा एक्ट की धारा 48 (॥) में प्राविधान है कि :- Section 8 () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 40.04.2043 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-6 के प्रस्तर-5.5 के अनुसार अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से 36 माह एवं 6 माह की अवधि के साथ अर्थात 42 माह के भीतर परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 40.40.20i6 तक अपनी यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्ब की श्रेणी में है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 44.40.2046 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 ,/2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी Wael” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April SS ed

20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable."

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के mort के अन्तर्गत प्रगोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(29) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of | interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20I6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पढद्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(0) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:--

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंदी को MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी ॥॥072+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी: 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के 2 a Page 7 अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर #८77+7 प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश

4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्तागण की यूनिट्स को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर तथा शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त कर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय rT शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता (हितिक Acer) को दिनांक 44.4020I6 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध / आवंटन पत्र के अनुरूप उपरोक्‍तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी | 3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(28)() के अनुसार यदि WT लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। 4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित Rar के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी |

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। शिकायतकर्तागण को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित He | (3४५ 224 (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण