उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ--3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य . शिकायत संख्या शिकायतकर्ता यूनिट न0 Wardell पर बिल्डर अनुबंधानुसार वांछित सं0 उपलब्ध बायर कब्जा दिये अनुतोष रसीद /साक्ष्य के | एग्रीमेंट की जाने की अनुसार जमा तिथि तिथि धनराशि रु0 l. | '४८7२44/07/00535/2025 | अमित सकते 4093 BO 38,5,308 // | 0.02.2044 | 42 माह तथा | यूनिट का 3 अनुग्रह कब्जा व अवधि के विलम्बित साथ अर्थात | अवधि का नवम्बर 20:7 | ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया | गया है। बनाम एटीएस रियलटी प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना ATS ALLURE में यूनिट संख्या 4093 बुक करायी गयी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि Bo 38,54,308 /-का भुगतान किया गया। _ शिकायतकर्ता की ओर से लिखित कथन में यह उल्लेख किया गया है कि विपक्षी

की परियोजना ATS ALLURE में दिनांक 34.:0.20:3 को यूनिट बुक कराई गयी थी। आवंटित यूनिट के लिए दिनांक 40.02.204 को एलॉटमेंट एग्रीमेंट हुआ जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा 42 माह तथा 3 माह अनुग्रह अवधि के साथ प्राप्त होना था। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को आवंटित यूनिट के सापेक्ष रु0 38,54,308 / का भुगतान किया गया है। विपक्षी अनुबंध के अनुसार निर्धारित अवधि नवम्बर 2047 में यूनिट का कब्जा देने में असफल रहा है। विपक्षी द्वारा अनुबंध पत्र के शर्तों का उल्लंघन किया गया है। विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्त किये जाने तथा अवशेष देय धनराशि पर ब्याज लगाये जाने की धमकी दी जा रही है। अतः शिकायतकर्ता ने SS यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि पर is प्रतिशत की दर से ब्याज व रु0 5 लाख क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में लिखित अभिकथन, प्रतिउत्तर, आवंटन पत्र, बिल्डर बायर एग्रीमेंट व Rete sie एकाउंट की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- क्रम विवरण दिनांक TAT | SE Ware | रु0 38,5,308 / विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता को परियोजना एटीएस एल्लौर में कन्सट्रक्शन लिंक प्लान के अन्तर्गत यूनिट संख्या संख्या 093 में आवंटित की गयी थी। शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गई धनराशि (रु0)

आवंटित यूनिट की कुल कीमत रु0 44,62,000/ के सापेक्ष SO 38,5408 / का . भुगतान किया गया है। आवंटन पत्र के क्लाज 7.2 के अनुसार 40.42.20॥7 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था। विपक्षी को दिनांक 30.03.2022 को परियोजना के सापेक्ष ओससी प्राप्त हो चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 44.04.2022 व 20.04.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया। विपक्षी द्वारा दिनांक 09.08. 2023, 6.44.2022, 07.0.2022, 02.08.2022 व 44.06.2022 को अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने के लिए मांग पत्र व अनुस्मरण पत्र प्रेषित किये गये परन्तु शिकायतकर्ता अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने में असफल रहा है। बिल्डर बायर एग्रीमेंट के क्लाज 55 के अनुसार यदि शिकायतकर्ता द्वारा पेमेंट शैड्यूल के अनुसार निर्धारित अवधि में धनराशि का भुगतान नहीं किया जाता है तो यूनिट की . कुल कीमत का १5 प्रतिशत धनराशि कटौती किये जाने का प्राविधान है। विपक्षी द्वारा यूपी रेरा Ves 20:8 की रुल 9.3 व माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 7588/20i2 सतीश बत्रा बनाम सुधीर रावल व श्री हनुमान कॉटन flee बनाम टाटा एयरक्राफ्ट ((970एससीआर(3)427) का संदर्भ अंकित किया गया है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा रेश अधिनियम की धारा 4(6) के अनुसार यूनिट पुर्नस्थापित किये जाने का अनुरोध नहीं किया गया है, —=S 2 जिस कारण वर्तमान शिकायत पोषणीय न होने के कारण निरस्त किये जाने योग्य है। विपक्षी द्वारा अर्नेस्ट मनी कटौती किये जाने के सम्बन्ध में शिकायत संख्या एनसीआर(44 / 40 /83450 /202 मीनाक्षी सिंह बनाम एआर लैण्डक्राफ्ट में पारित आदेश का उल्लेख किया गया है।

अतः विपक्षी द्वारा वर्तमान वाद अर्थदण्ड के साथ निरस्त किये जाने व बिल्डर बायर एग्रीमेंट के अनुसार अर्नेस्ट मनी की कटौती उपरांत धनराशि शिकायतकर्ता को वापस किये जाने की अनुमति दिये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति के समर्थन में ओ.सी दिनांक 30.03.2022, ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 44.04.2022 व 20.04.2022, अनुस्मरण पत्र दिनांकित 44.06.2022, 02.08.2022, 07.40.2022, 6.44.2022, 09.08.2023 व नोटिस फॉर टर्मिनेशन 29.09.2023 की प्रतियां दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से प्रतिउत्तर दाखिल किया गया जिसमें विपक्षी की लिखित आपत्ति के प्रत्येक प्रस्तर का खण्डन करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना 7 वर्ष से अधिक विलम्बित है। विपक्षी द्वारा अनुबंध के क्लाज 7.2 का उल्लंघन किया गया है। विपक्षी को विलम्बित अवधि का ब्याज समायोजित किये जाने के लिए कई पत्र ईमेल के माध्यम से प्रेषित किया गया कि विलम्बित अवधि का ब्याज समायोजित करके फ्रेश मांग पत्र जारी किया जाए परन्तु विपक्षी द्वारा कोई जवाब नहीं दिया गया। अतः शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। उभयपक्षों के तर्कों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते हैं :- 4. क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट निरस्त की गयी है? . क्या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? N निस्तारण प्रश्न संख्या oe संख्या Be आशय का विरचित किया गया हैं कि क्‍या विंपक्षी द्वारा शिंकायतकर्ता को आवंटित यूनिट निरस्त की गयी है। इसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

TSS 3 विपक्षी द्वारा दाखिल अपने जवाब में यह तर्क उठाया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा रेश अधिनियम की धारा 46) के अनुसार यूनिट पुर्नस्थापित किये जाने की अनुरोध नहीं किया गया है। विपक्षी ने अपने कथन के समर्थन में केवल नोटिस फॉर टर्मिनेशन दिनांकित 29.09.2023 की प्रति दाखिल की है जिसके अवलोकन से यह स्पष्ट है कि उसमें यह अंकित है कि ” फाइनल नोटिस फार टर्मिनेशन ” यानि इस नोटिस के उपरांत विपक्षी ने प्रश्नगत यूनिट किस तिथि में निरस्त की है। इस प्रकार विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्तीकरण के सम्बन्ध में कोई साक्ष्य भी दाखिल नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट विपक्षी द्वारा निरस्त नहीं की गयी है। इसलिए शिकायतकर्ता के द्वारा यूनिट पुर्नस्थापित किये जाने की अनुरोध करने का कोई आधार नहीं है। अतः उक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट निरस्त नही की गयी है। तदनुसार प्रश्न संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध ' में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- “ प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय

अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “MC. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-4॥-2049 में ' निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place , a in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,/4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “in the affidavit dated 05.2.2049, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

७३१2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्गाग़ालग द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 रो दिनांक 09-42-2049) एवं 33 fe3(66+2) (दिनांक 40-42--2049 से दिनांक 44-02-2020 तक Wa 06 बजे से 5 सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त wifts—i9 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी aifas—t9 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 Prema किया जाता है। . निस्तारण प्रश्न संख्या 3-: प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक t0.022004 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ। अनुबंध पत्र के अनुसार 42 माह तथा 3 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात नवम्बर 207 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। OS 6 पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी को दिनांक 30.03.2022 को ओ.सी प्राप्त हो चुका है जो पत्रावली पर उपलब्ध है। जबकि शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा नवम्बर 2047 में प्राप्त होना था। इस प्रकार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 5 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा | जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"''में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The 7 आम. obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

अतः oad निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sa के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल - धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 47.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,“पटटा facta के प्रारूप के wea 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o.2li) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: a

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+iMfcert की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता awa धारा-2(2)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अतः Tat तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। शिकायतकर्ता द्वारा जो क्षतिपूर्ति (compensation) दिलाये जाने सम्बंधी याचना की गयी है। इस सम्बंध में क्षतिपूर्ति ((०॥०७5०४०)) के प्रकरण पर सुनवाई का 8 —_ a eater रेश अधिनियम की धारा 7 के अन्तर्गत न्यायानिर्णायक अधिकारी (Adjudicating Officer) को है। अतः पीठ द्वारा इस सम्बंध में आदेश पारित नहीं किया जा सकता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट को पुर्नस्थापित करते हुए, शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं |

विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.42.2047 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि रु0 38,54,308,/ पर MCLR+! प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029,/4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा 2(2०)0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय 9 — SE होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें जिसके लिए शिकायतकर्ता ऑन लाइन प्रार्थना पत्र अपलोड करके उसकी प्रति ta कार्यालय में दाखिल करना सुनिश्चित करें| आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Zao 6 SNe (डा०वीपक स्वरूप WRT) सदस्य उ.प्र.भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर 30

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ--3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य . शिकायत संख्या शिकायतकर्ता यूनिट न0 Wardell पर बिल्डर अनुबंधानुसार वांछित सं0 उपलब्ध बायर कब्जा दिये अनुतोष रसीद /साक्ष्य के | एग्रीमेंट की जाने की अनुसार जमा तिथि तिथि धनराशि रु0 l. | '४८7२44/07/00535/2025 | अमित सकते 4093 BO 38,5,308 // | 0.02.2044 | 42 माह तथा | यूनिट का 3 अनुग्रह कब्जा व अवधि के विलम्बित साथ अर्थात | अवधि का नवम्बर 20:7 | ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया | गया है। बनाम एटीएस रियलटी प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना ATS ALLURE में यूनिट संख्या 4093 बुक करायी गयी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि Bo 38,54,308 /-का भुगतान किया गया। _ शिकायतकर्ता की ओर से लिखित कथन में यह उल्लेख किया गया है कि विपक्षी

की परियोजना ATS ALLURE में दिनांक 34.:0.20:3 को यूनिट बुक कराई गयी थी। आवंटित यूनिट के लिए दिनांक 40.02.204 को एलॉटमेंट एग्रीमेंट हुआ जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा 42 माह तथा 3 माह अनुग्रह अवधि के साथ प्राप्त होना था। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को आवंटित यूनिट के सापेक्ष रु0 38,54,308 / का भुगतान किया गया है। विपक्षी अनुबंध के अनुसार निर्धारित अवधि नवम्बर 2047 में यूनिट का कब्जा देने में असफल रहा है। विपक्षी द्वारा अनुबंध पत्र के शर्तों का उल्लंघन किया गया है। विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्त किये जाने तथा अवशेष देय धनराशि पर ब्याज लगाये जाने की धमकी दी जा रही है। अतः शिकायतकर्ता ने SS यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि पर is प्रतिशत की दर से ब्याज व रु0 5 लाख क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में लिखित अभिकथन, प्रतिउत्तर, आवंटन पत्र, बिल्डर बायर एग्रीमेंट व Rete sie एकाउंट की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- क्रम विवरण दिनांक TAT | SE Ware | रु0 38,5,308 / विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता को परियोजना एटीएस एल्लौर में कन्सट्रक्शन लिंक प्लान के अन्तर्गत यूनिट संख्या संख्या 093 में आवंटित की गयी थी। शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गई धनराशि (रु0)

आवंटित यूनिट की कुल कीमत रु0 44,62,000/ के सापेक्ष SO 38,5408 / का . भुगतान किया गया है। आवंटन पत्र के क्लाज 7.2 के अनुसार 40.42.20॥7 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था। विपक्षी को दिनांक 30.03.2022 को परियोजना के सापेक्ष ओससी प्राप्त हो चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 44.04.2022 व 20.04.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया। विपक्षी द्वारा दिनांक 09.08. 2023, 6.44.2022, 07.0.2022, 02.08.2022 व 44.06.2022 को अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने के लिए मांग पत्र व अनुस्मरण पत्र प्रेषित किये गये परन्तु शिकायतकर्ता अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने में असफल रहा है। बिल्डर बायर एग्रीमेंट के क्लाज 55 के अनुसार यदि शिकायतकर्ता द्वारा पेमेंट शैड्यूल के अनुसार निर्धारित अवधि में धनराशि का भुगतान नहीं किया जाता है तो यूनिट की . कुल कीमत का १5 प्रतिशत धनराशि कटौती किये जाने का प्राविधान है। विपक्षी द्वारा यूपी रेरा Ves 20:8 की रुल 9.3 व माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 7588/20i2 सतीश बत्रा बनाम सुधीर रावल व श्री हनुमान कॉटन flee बनाम टाटा एयरक्राफ्ट ((970एससीआर(3)427) का संदर्भ अंकित किया गया है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा रेश अधिनियम की धारा 4(6) के अनुसार यूनिट पुर्नस्थापित किये जाने का अनुरोध नहीं किया गया है, —=S 2 जिस कारण वर्तमान शिकायत पोषणीय न होने के कारण निरस्त किये जाने योग्य है। विपक्षी द्वारा अर्नेस्ट मनी कटौती किये जाने के सम्बन्ध में शिकायत संख्या एनसीआर(44 / 40 /83450 /202 मीनाक्षी सिंह बनाम एआर लैण्डक्राफ्ट में पारित आदेश का उल्लेख किया गया है।

अतः विपक्षी द्वारा वर्तमान वाद अर्थदण्ड के साथ निरस्त किये जाने व बिल्डर बायर एग्रीमेंट के अनुसार अर्नेस्ट मनी की कटौती उपरांत धनराशि शिकायतकर्ता को वापस किये जाने की अनुमति दिये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति के समर्थन में ओ.सी दिनांक 30.03.2022, ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 44.04.2022 व 20.04.2022, अनुस्मरण पत्र दिनांकित 44.06.2022, 02.08.2022, 07.40.2022, 6.44.2022, 09.08.2023 व नोटिस फॉर टर्मिनेशन 29.09.2023 की प्रतियां दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से प्रतिउत्तर दाखिल किया गया जिसमें विपक्षी की लिखित आपत्ति के प्रत्येक प्रस्तर का खण्डन करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना 7 वर्ष से अधिक विलम्बित है। विपक्षी द्वारा अनुबंध के क्लाज 7.2 का उल्लंघन किया गया है। विपक्षी को विलम्बित अवधि का ब्याज समायोजित किये जाने के लिए कई पत्र ईमेल के माध्यम से प्रेषित किया गया कि विलम्बित अवधि का ब्याज समायोजित करके फ्रेश मांग पत्र जारी किया जाए परन्तु विपक्षी द्वारा कोई जवाब नहीं दिया गया। अतः शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। उभयपक्षों के तर्कों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते हैं :- 4. क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट निरस्त की गयी है? . क्या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? N निस्तारण प्रश्न संख्या oe संख्या Be आशय का विरचित किया गया हैं कि क्‍या विंपक्षी द्वारा शिंकायतकर्ता को आवंटित यूनिट निरस्त की गयी है। इसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

TSS 3 विपक्षी द्वारा दाखिल अपने जवाब में यह तर्क उठाया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा रेश अधिनियम की धारा 46) के अनुसार यूनिट पुर्नस्थापित किये जाने की अनुरोध नहीं किया गया है। विपक्षी ने अपने कथन के समर्थन में केवल नोटिस फॉर टर्मिनेशन दिनांकित 29.09.2023 की प्रति दाखिल की है जिसके अवलोकन से यह स्पष्ट है कि उसमें यह अंकित है कि ” फाइनल नोटिस फार टर्मिनेशन ” यानि इस नोटिस के उपरांत विपक्षी ने प्रश्नगत यूनिट किस तिथि में निरस्त की है। इस प्रकार विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्तीकरण के सम्बन्ध में कोई साक्ष्य भी दाखिल नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट विपक्षी द्वारा निरस्त नहीं की गयी है। इसलिए शिकायतकर्ता के द्वारा यूनिट पुर्नस्थापित किये जाने की अनुरोध करने का कोई आधार नहीं है। अतः उक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट निरस्त नही की गयी है। तदनुसार प्रश्न संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध ' में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- “ प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय

अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “MC. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-4॥-2049 में ' निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place , a in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,/4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “in the affidavit dated 05.2.2049, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

७३१2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्गाग़ालग द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 रो दिनांक 09-42-2049) एवं 33 fe3(66+2) (दिनांक 40-42--2049 से दिनांक 44-02-2020 तक Wa 06 बजे से 5 सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त wifts—i9 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी aifas—t9 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 Prema किया जाता है। . निस्तारण प्रश्न संख्या 3-: प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक t0.022004 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ। अनुबंध पत्र के अनुसार 42 माह तथा 3 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात नवम्बर 207 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। OS 6 पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी को दिनांक 30.03.2022 को ओ.सी प्राप्त हो चुका है जो पत्रावली पर उपलब्ध है। जबकि शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा नवम्बर 2047 में प्राप्त होना था। इस प्रकार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 5 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा | जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"''में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The 7 आम. obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

अतः oad निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sa के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल - धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 47.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,“पटटा facta के प्रारूप के wea 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o.2li) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: a

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+iMfcert की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता awa धारा-2(2)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अतः Tat तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। शिकायतकर्ता द्वारा जो क्षतिपूर्ति (compensation) दिलाये जाने सम्बंधी याचना की गयी है। इस सम्बंध में क्षतिपूर्ति ((०॥०७5०४०)) के प्रकरण पर सुनवाई का 8 —_ a eater रेश अधिनियम की धारा 7 के अन्तर्गत न्यायानिर्णायक अधिकारी (Adjudicating Officer) को है। अतः पीठ द्वारा इस सम्बंध में आदेश पारित नहीं किया जा सकता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट को पुर्नस्थापित करते हुए, शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं |

विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.42.2047 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि रु0 38,54,308,/ पर MCLR+! प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029,/4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा 2(2०)0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय 9 — SE होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें जिसके लिए शिकायतकर्ता ऑन लाइन प्रार्थना पत्र अपलोड करके उसकी प्रति ta कार्यालय में दाखिल करना सुनिश्चित करें| आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Zao 6 SNe (डा०वीपक स्वरूप WRT) सदस्य उ.प्र.भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर 30