उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष शिकायत संख्या-एन.सी.आर44 / 07 / 0869 / 2049 राहुल कपूर बनाम मैसर्स पैरामाउंट प्रोबिल्ड प्राईवेट लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा अन्यथा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने, ई.एम.आई का भुगतान कराये जाने हेतु संस्थित किया गया। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Emotions में एक फ्लैट संख्या-0श॥-306 बुक किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 52,45,948 /— रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 47. 05.20:7 तक दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अनुबन्ध में निर्धारित अवधि में शिकायतकर्ता को कब्जा देने में असमर्थ रहा। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि सम्पूर्ण भुगतान दिनांक 04.04.208 को किया जा चुका है और उनके द्वारा यूनिट में 5 सीटर सोफा, सेन्टर टेबल, बेड, कबोर्ड, मोडुलर किचिन, चिमनी, कुकटॉप, लाईट व पंख दिये जाने थे, किन्तु नहीं दिये गये। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा अन्यथा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने, ई.एम.आई का भुगतान कराये जाने हेतु अनुरोध किया गया। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 3 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी। शिकायतकर्तागण द्वारा अपने कथन के आवंटन पत्र, जमा धनराशि GT We, ई-मेल, खाता विवरण आदि छायाप्रतियां दाखिल की गयीं | Y

विपक्षी को समुचित अवसर दिये जाने के बाद भी कोई प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया, परन्तु पीठ के समक्ष दिनांक 0340.209 को बताया गया कि शिकायतकर्ता की यूनिट कब्जे हेतु तैयार है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के मध्य निम्न बिन्दु विचारणीय हैं :- 4. क्या शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलाये जाने की मांग करना उचित है ? 2 क्या जिन शिकायतकर्ता की यूनिट सबवेंशन स्कीम के तहत बुक करायी गयी थी, उनकी प्री-ई.एम.आई वापस दिलायी जाये ? 3. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलंबित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज दर ? निस्तारण बिन्दु to 4 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा 47.05.2047 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु आज तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष दिनांक o3t020I9 को कहा गया कि शिकायतकर्ता की यूनिट कब्जे हेतु तैयार है। जहाँ ae aa द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा is (4) F प्राविधान है कि :- Section 76 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,

in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in aes g respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार do को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34(0) में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ " to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख @ | इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-

“32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी wa होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअरबन प्रा.लि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया — “24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex 3

Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 76 and 49, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, allottees and issuing directions for_timely completion of project, transit transit accommodation during completion of project, so on and so forth during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेया पारित किए जा सकते हैं।

एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में wager के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 /204 7) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है 40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ........----०० Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be रे 5 unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wee होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में "orien आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। चूंकि विपक्षी द्वारा कहा गया है कि यूनिट तैयार है। ऐसे में इस स्तर पर धनराशि वापस किया जाना उचित प्रतीत नहीं होता है। समस्त परिस्थितियों को देखते हुए यह है कि जब परियोजना का निर्माण पूर्ण हो चुका है और मात्र कुछ कार्य कराये जाने अवशेष है, ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता अपने फ्लैट का कब्जा लें और उसके पश्चात्‌ फ्लैट के भविष्य हेतु उपयोग के बारे में निर्णय ले सकते है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। निस्तारण बिन्दु सं०-4 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 2

शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया कि उनके द्वारा wader स्कीम में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसकी ई.एम.आई. का भुगतान कब्जे मिलने तक विपक्षी द्वारा किया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा ई.एम.आई. का भुगतान नहीं किया जा रहा है, जिस कारण शिकायतकर्ता को var ई.एम.आई. का भुगतान करना पड रहा है, जिससे वह विषय आर्थिक परिस्थितियों से गुजर रहा है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि रेरा के गठन का मूल उददेश्य से गृहकेताओं के हितों को दृष्टिगत रखते हुए रियल एस्टेट सैक्टर का विकास करना है। ऐसी परिस्थितियों में पीठ को दोनो पक्षों के आर्थिक हितों को दृष्टिगत रखते हुए सामंजस्य स्थापित करना है। ऐसी दशा में चूंकि विपक्षी परियोजना पूर्ण करने में तत्पर है और ऐसी स्थिति में यदि वह धनराशि को परियोजना से निकालता है, तो इससे अनेको ऐसे गृहकेताओं के हित प्रभावित होना अधिसंभावित हैं, जो अपने घरों के लिए प्रतीक्षारत हैं, किन्तु अनुबन्ध के विपरीत यदि गृहकेताओं द्वारा यदि ई.एम.आई. का भुगतान किया गया है, तो शिकायतकर्ता इसका लाभ पाने का अधिकारी है। शिकायतकर्ता को उनके द्वारा भुगतान की गयी ई.एम.आई. का लाभ अंतिम भुगतान में समायोजित कर दिया जाये। विपक्षी, 9! शिकायतकर्ता की ई-एम.आई की धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित करें| तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 शिकायतकर्ता का कहना है कि परियेजना दिनांक 7.05.20:7 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी की परियोजना अभी तक पूर्ण नहीं है और आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी की ओर से पीठ के समक्ष दिनांक 03.0.209 को कहा गया है कि शिकायतकर्ता की यूनिट कब्जे हेतु तैयार है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 48.44. 2045 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसमें यूनिट का कब्जा i8 माह आवंटन पत्र जारी होने की तिथि से दिये जाने का कथन किया गया है और उक्त अनुबन्ध दिनांक 48.:.205 को निष्पादित किया गया है, इस प्रकार कब्जा देने की विलंबतम तिथि 48.05.20:7 थी, किन्तु यूनिट का कब्जा अभी तक नहीं दिया गया है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता दिनांक 49.05.207 से वास्तविक कब्जे की तिथि तक विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wif anf बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

Section 48(॥)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल _\ धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vat धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 Gi) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर ofiii) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McLR+H प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी McLee प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

यह स्पष्ट है कि परियोजना में फ्लैट की समस्त सुविधायें पूर्ण नहीं है और शिकायतकर्ता को अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। जहाँ तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में राष्ट्रीय उपभोक्‍ता विवाद निवारण आयोग द्वारा सी.सी 739 /20:7 विकास गर्ग बनाम एम.आर.एम.जी.एफ लैन्ड लिमिटेड एवं अन्य में निम्नवत निर्णित किया गया है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लेखित है कि:- The contention of the learned counsel is that having taken possession of the plot and got the conveyance deed executed in his favour, the complainant is estopped from raising any claim against the opposite party. I however, find no merit in the contention, as far as the compensation for the delay in delivery of possession of the plot is concerned. While, taking possession, the complainant है

inter-alia stated that he had no claim with respect to the size, dimension, area, location and legal status of the plot. He did not say that he had no claim with respect to the delay in delivery of possession of the plot to him. While executing the conveyance deed, he recorded his satisfaction about the plot, area, dimension, boundaries etc. and stated that he had no claim of any nature regarding the same, meaning thereby that he had no claim with respect to the plot, area, dimension, boundaries etc. He did not say that he did not have claims of any nature whatsoever. Use of the words “regarding the same” qualified the claim, which he confirmed having not been left against the vendor. Therefore, neither the possession letter nor the conveyance deed would come in way of the complainant claiming possession for the delay in delivery of the plot to him. उपरोक्त माननीय राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग के आब्जर्वेशन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता कब्जा पत्र की तिथि तक विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि पाने का अधिकारी है। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह 30 दिनों के अन्दर आवंटन पत्र /ब्रोशर के अनुसार शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर कब्जा देना सुनिश्चित करें और नियमानुसार स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर पंजीयकरण कराना सुनिश्चित करें।

2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को अनुबन्धित अवधि के पश्चात्‌ से वास्तविक कब्जे की तिथि तक MCLR+I प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से धनराशि अदा करना सुनिश्चित करे। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। 3, विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से ली गयी मेटेनेन्स चार्ज भौतिक कब्जे की तिथि से लागू होगी। 4... शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी ई.एम.आई की धनराशि अंतिम भुगतान में समायोजित की जाये। 9 5 यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (ai) के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटीं के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। ब्याज की दर MCLR+ प्रतिशत होनी चाहिए। 6. इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 7. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का fara करा Wat | दिनांक | 0 / x /2029 2: ६ oe “ae A a (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष शिकायत संख्या-एन.सी.आर44 / 07 / 0869 / 2049 राहुल कपूर बनाम मैसर्स पैरामाउंट प्रोबिल्ड प्राईवेट लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा अन्यथा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने, ई.एम.आई का भुगतान कराये जाने हेतु संस्थित किया गया। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Emotions में एक फ्लैट संख्या-0श॥-306 बुक किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 52,45,948 /— रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 47. 05.20:7 तक दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अनुबन्ध में निर्धारित अवधि में शिकायतकर्ता को कब्जा देने में असमर्थ रहा। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि सम्पूर्ण भुगतान दिनांक 04.04.208 को किया जा चुका है और उनके द्वारा यूनिट में 5 सीटर सोफा, सेन्टर टेबल, बेड, कबोर्ड, मोडुलर किचिन, चिमनी, कुकटॉप, लाईट व पंख दिये जाने थे, किन्तु नहीं दिये गये। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा अन्यथा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने, ई.एम.आई का भुगतान कराये जाने हेतु अनुरोध किया गया। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 3 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी। शिकायतकर्तागण द्वारा अपने कथन के आवंटन पत्र, जमा धनराशि GT We, ई-मेल, खाता विवरण आदि छायाप्रतियां दाखिल की गयीं | Y

विपक्षी को समुचित अवसर दिये जाने के बाद भी कोई प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया, परन्तु पीठ के समक्ष दिनांक 0340.209 को बताया गया कि शिकायतकर्ता की यूनिट कब्जे हेतु तैयार है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के मध्य निम्न बिन्दु विचारणीय हैं :- 4. क्या शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलाये जाने की मांग करना उचित है ? 2 क्या जिन शिकायतकर्ता की यूनिट सबवेंशन स्कीम के तहत बुक करायी गयी थी, उनकी प्री-ई.एम.आई वापस दिलायी जाये ? 3. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलंबित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज दर ? निस्तारण बिन्दु to 4 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा 47.05.2047 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु आज तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष दिनांक o3t020I9 को कहा गया कि शिकायतकर्ता की यूनिट कब्जे हेतु तैयार है। जहाँ ae aa द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा is (4) F प्राविधान है कि :- Section 76 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,

in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in aes g respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार do को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34(0) में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ " to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख @ | इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-

“32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी wa होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअरबन प्रा.लि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया — “24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex 3

Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 76 and 49, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, allottees and issuing directions for_timely completion of project, transit transit accommodation during completion of project, so on and so forth during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेया पारित किए जा सकते हैं।

एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में wager के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 /204 7) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है 40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ........----०० Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be रे 5 unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wee होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में "orien आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। चूंकि विपक्षी द्वारा कहा गया है कि यूनिट तैयार है। ऐसे में इस स्तर पर धनराशि वापस किया जाना उचित प्रतीत नहीं होता है। समस्त परिस्थितियों को देखते हुए यह है कि जब परियोजना का निर्माण पूर्ण हो चुका है और मात्र कुछ कार्य कराये जाने अवशेष है, ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता अपने फ्लैट का कब्जा लें और उसके पश्चात्‌ फ्लैट के भविष्य हेतु उपयोग के बारे में निर्णय ले सकते है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। निस्तारण बिन्दु सं०-4 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 2

शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया कि उनके द्वारा wader स्कीम में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसकी ई.एम.आई. का भुगतान कब्जे मिलने तक विपक्षी द्वारा किया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा ई.एम.आई. का भुगतान नहीं किया जा रहा है, जिस कारण शिकायतकर्ता को var ई.एम.आई. का भुगतान करना पड रहा है, जिससे वह विषय आर्थिक परिस्थितियों से गुजर रहा है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि रेरा के गठन का मूल उददेश्य से गृहकेताओं के हितों को दृष्टिगत रखते हुए रियल एस्टेट सैक्टर का विकास करना है। ऐसी परिस्थितियों में पीठ को दोनो पक्षों के आर्थिक हितों को दृष्टिगत रखते हुए सामंजस्य स्थापित करना है। ऐसी दशा में चूंकि विपक्षी परियोजना पूर्ण करने में तत्पर है और ऐसी स्थिति में यदि वह धनराशि को परियोजना से निकालता है, तो इससे अनेको ऐसे गृहकेताओं के हित प्रभावित होना अधिसंभावित हैं, जो अपने घरों के लिए प्रतीक्षारत हैं, किन्तु अनुबन्ध के विपरीत यदि गृहकेताओं द्वारा यदि ई.एम.आई. का भुगतान किया गया है, तो शिकायतकर्ता इसका लाभ पाने का अधिकारी है। शिकायतकर्ता को उनके द्वारा भुगतान की गयी ई.एम.आई. का लाभ अंतिम भुगतान में समायोजित कर दिया जाये। विपक्षी, 9! शिकायतकर्ता की ई-एम.आई की धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित करें| तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 शिकायतकर्ता का कहना है कि परियेजना दिनांक 7.05.20:7 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी की परियोजना अभी तक पूर्ण नहीं है और आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी की ओर से पीठ के समक्ष दिनांक 03.0.209 को कहा गया है कि शिकायतकर्ता की यूनिट कब्जे हेतु तैयार है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 48.44. 2045 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसमें यूनिट का कब्जा i8 माह आवंटन पत्र जारी होने की तिथि से दिये जाने का कथन किया गया है और उक्त अनुबन्ध दिनांक 48.:.205 को निष्पादित किया गया है, इस प्रकार कब्जा देने की विलंबतम तिथि 48.05.20:7 थी, किन्तु यूनिट का कब्जा अभी तक नहीं दिया गया है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता दिनांक 49.05.207 से वास्तविक कब्जे की तिथि तक विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wif anf बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

Section 48(॥)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल _\ धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vat धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 Gi) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर ofiii) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McLR+H प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी McLee प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

यह स्पष्ट है कि परियोजना में फ्लैट की समस्त सुविधायें पूर्ण नहीं है और शिकायतकर्ता को अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। जहाँ तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में राष्ट्रीय उपभोक्‍ता विवाद निवारण आयोग द्वारा सी.सी 739 /20:7 विकास गर्ग बनाम एम.आर.एम.जी.एफ लैन्ड लिमिटेड एवं अन्य में निम्नवत निर्णित किया गया है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लेखित है कि:- The contention of the learned counsel is that having taken possession of the plot and got the conveyance deed executed in his favour, the complainant is estopped from raising any claim against the opposite party. I however, find no merit in the contention, as far as the compensation for the delay in delivery of possession of the plot is concerned. While, taking possession, the complainant है

inter-alia stated that he had no claim with respect to the size, dimension, area, location and legal status of the plot. He did not say that he had no claim with respect to the delay in delivery of possession of the plot to him. While executing the conveyance deed, he recorded his satisfaction about the plot, area, dimension, boundaries etc. and stated that he had no claim of any nature regarding the same, meaning thereby that he had no claim with respect to the plot, area, dimension, boundaries etc. He did not say that he did not have claims of any nature whatsoever. Use of the words “regarding the same” qualified the claim, which he confirmed having not been left against the vendor. Therefore, neither the possession letter nor the conveyance deed would come in way of the complainant claiming possession for the delay in delivery of the plot to him. उपरोक्त माननीय राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग के आब्जर्वेशन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता कब्जा पत्र की तिथि तक विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि पाने का अधिकारी है। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह 30 दिनों के अन्दर आवंटन पत्र /ब्रोशर के अनुसार शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर कब्जा देना सुनिश्चित करें और नियमानुसार स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर पंजीयकरण कराना सुनिश्चित करें।

2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को अनुबन्धित अवधि के पश्चात्‌ से वास्तविक कब्जे की तिथि तक MCLR+I प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से धनराशि अदा करना सुनिश्चित करे। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। 3, विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से ली गयी मेटेनेन्स चार्ज भौतिक कब्जे की तिथि से लागू होगी। 4... शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी ई.एम.आई की धनराशि अंतिम भुगतान में समायोजित की जाये। 9 5 यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (ai) के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटीं के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। ब्याज की दर MCLR+ प्रतिशत होनी चाहिए। 6. इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 7. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का fara करा Wat | दिनांक | 0 / x /2029 2: ६ oe “ae A a (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण