उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 (पूर्व पीठ-2) भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- डा०दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य शिकायत संख्या रा यूनिट न0 पत्रावली पर अनुबंध/ | अनुबंधानुसार वांछित ; उपलब्ध आवंटन की | कब्जा दिये जाने | अनुतोष सं0 रसीद /साक्ष्य के तिथि की तिथि अनुसार जमा धनराशि GO संजीव हम यूनिट का 2 संजीव कुमार 4 वर्ष अर्थ NCR44/06/96428/2022 a $4-2402 | रु0 5,60,47/ 04.09.20I5 | सितम्बर o049 विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया _ है। बनाम सॉलिटेयर रिएलइन्फ्रा प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज fear जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गई है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना SOLITAIRIAN CITY (SOLID एप्चृ७७&7-॥ में उक्त तालिका में अंकित यूनिट संख्या एस 4-4404 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष तालिका में अंकित धनराशि wo 54,60,50/ का विपक्षी को भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा परिवाद के समर्थन में आवंटन पत्र, जमा धनराशि रसीदें व धनराशि भुगतान किये जाने के विवरण की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- 4 क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) रसीद संख्या 5534 | 47.06.2020 BO 7,5,40/ ——= रसीद संख्या 5576 22.06.2020 RO 4,34/ ze | 3 भुगतान की गई किश्तों का 7 %0 50,0,873/ विवरण-शीट | कुल योग BO 5,60,47/

शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर विपक्षी को धनराशि wo 54,60,540 / का भुगतान करना अंकित किया गया जबकि पत्रावली पर उपलब्ध पेमेंट विवरण के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को wo 54,60,477/का भुगतान किया गया है जिस कारण निर्णय हेतु इसी धनराशि wo 57,60,47 / का संज्ञान लिया जा रहा है। विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति दाखिल की गयी, जिसमें यह उल्लिखित है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांक 44.44.2045 को जारी किया गया जिसके geet 26 के अनुसार यूनिट का कब्जा 45 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि एवं फोर्स मैज्योर के अधीन मार्च 2020 तक कब्जा दिया जाना था। विपक्षी कम्पनी ने यह तर्क प्रस्तुत किया है कि शिकायतकर्ता को ऑफर फार पजेशन सितम्बर 2023 तथा भौतिक कब्जा दिसम्बर 2023 तक चारो एनओसी के साथ उपलब्ध करा दिया जाएगा। विपक्षी ने मैसर्स देवसाई इन्फ्रा एलएलपी के साथ दिनांक 25.06.2022 को एमओयू हस्ताक्षारित किया है जो परियोजना में निर्माण कार्य को पूर्ण करेंगे। विपक्षी द्वारा अंकित किया गया है कि परियोजना की जमीन वर्ष 2042 में सक्षम प्राधिकरण द्वारा आवंटित की गयी एवं वर्ष 2074 से किसानों द्वारा अतिकमण प्रारम्भ कर दिया गया, जिसके कारण विपक्षी को परियोजना स्थल पर निर्माण कार्य 48 माह के लिए बन्द करना पड़ा। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि दिल्‍ली एनसीआर में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा नवम्बर 2049 में व एनजीटी के आदेश से निर्माण कार्य प्रतिबन्धित रहा तथा कोविड-49 महामारी के कारण भी निर्माण कार्य प्रभावित हुआ।

विपक्षी कम्पनी ने प्राधिकरण द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने के लिए कोविड 49 महामारी के कारण 6 माह का फोर्स मैज्योर का लाभ दिया गया है जो विपक्षी ने नहीं लिया है। विपक्षी द्वारा 6 माह का लाभ लिये जाने पर यूनिट का कब्जा दिये जाने की अवधि मार्च 2024 है। bee विपक्षी ने फोर्स मैज्योर के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 29.06.2024 अपील संख्या 940 ,/ 2047 बिक्रम चटर्जी च अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य व यूपीरेरा पीठ-4 द्वारा पारित आदेश दिनांक 45. 44.2022 शिकायत संख्या एनसीआर445 / 44 // 85434 // 2024 निखिल सिंघल बनाम मैसर्स गौर Gea हाईटेक इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा.लि.संदर्भ अंकित किया है। शिकायतकर्ता ने organ लिंक पेमेंट प्लान के अन्तर्गत यूनिट बुक कराई थी परन्तु शिकायतकर्ता ने पेमेंट प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान नहीं किया है। विपक्षी ने शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा वांछित प्रमाण पत्र के साथ दिसम्बर 2023 तक दिये जाने के लिए समय चाहा है। विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति के समर्थन में समाचार पत्र की प्रति, प्रतिकर जमा किये जाने के सम्बन्ध में पत्र, बैठक की कार्यवाही, प्राधिकरण को प्रेषित पत्र, जिलाधिकारी एवं थाना इंजार्ज को प्रेषित पत्र, एल.आई.सी प्रबंधक को प्रेषित पत्र, रेरा कार्यालय आदेश की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते हैं :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ?

निस्तारण प्रश्न संख्या eT eT इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर होने के कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति में यह उल्लेख किया गया है कि दिल्ली एनसीआर में प्रदूषण के कारण एन.जी.टी, माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण बंद था। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 940 ,// 2047 विक्रम चटर्जी व oO आ 3 अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व ay का तथा यूपी.रेरा पीठ के द्वारा पारित आदेशों का संदर्भ अंकित किया गया है। उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,/ 2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 40 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में olfas—i9 महामारी के अतिरिक्त अन्य ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई है जिस कारण विपक्षी इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है परन्तु कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र० रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर grey के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार प्रश्न संख्या-4 Peake किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2:- प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उक्त यूनिट के सम्बंध में उभयपक्ष के मध्य 4

दिनांक 44.44.2045 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ। अनुबंध पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा नवम्बर 2049 में प्राप्त होना था। विपक्षी का कहना है कि फोर्स मैज्योर, एनजीटी व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश से निर्माण कार्य प्रतिबन्धित था जिस कारण परियोजना विलम्बित हुई है परन्तु विपक्षी ने दिसम्बर 2023 तक कब्जा उपलब्ध कराये जाने का तर्क लिखित आपत्ति में अंकित किया है। उपरोक्त से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अनुबंध के अनुसार यूनिट का कब्जा नवम्बर 2049 में प्राप्त होना था जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। वही विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2023 तक दिये जाने का आश्वासन दिया गया है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना लगभग 4 वर्ष विलम्बित है। विपक्षी की ओर से ओ.सी /सी.सी या वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र की प्रति उपलब्ध नहीं कराई गई है। इससे यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी को ओ.सी /सी.सी प्राप्त नहीं हुआ है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवंधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को कब्जे के साथ विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6e49-50/20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser

ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह we है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.20i8 को भू-सम्पदा (fafa और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,पटटा 6 oo विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o.2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McCLR+ feet की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLR+H प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)(0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अतः शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर अप्रैल 2024 तक AM /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। | 2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.42.2049 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि BO 54,60,447/—.(G0 एक्यावन लाख साठ हजार एक सौ सत्तरह) 7 ->->-ज्ललक. पर MCLR+i प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा zai) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज. प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का Veda भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। — ree V2 32 2024 (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर