E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, Va—t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ--0-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत oete3i सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: ॥४८४२]44/06/96340/2022 दिनेश कुमार त्यागी एवं योगिता त्यागी बनाम गौड़संस रियलटेक प्रा. लि. = = का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 28-05-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री विनीत श्रीवास्तव उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री ध्रुव गुप्ता उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण को आगामी i5 दिनों के अन्दर अपनी-अपनी लिखित बहस रेेरा क्षेत्रीय कार्यालय में दाखिल कर उनके तर्कों को विस्तार से सुनने के उपरान्त, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 28-05-2025 को ही सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा wand यूनिट का कब्जा एवं | विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत शिकायत योजित की गई है। = में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक i0-0-20:3 को विपक्षी की परियोजना "6th Park View - Gaur Yamuna City" में यूनिट संख्या: R-744 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत G.3580,25/-8 और शिकायतकर्ता द्वारा रू.35,78,645 //- की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी कम्पनी द्वारा 08वीं एवं 09वीं किश्त प्राप्त न होने के कारण प्रश्नगत यूनिट Page | of 2

E-Court | afiie रूप से निरस्त कर दिया गया है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए, विधिक भौतिक कब्जा एवं पंजीकृत सेल डीड / रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता की ओर से विस्तृत लिखित शिकायत तिथि रहित दाखिल करते हुए कहा गया है कि पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र, दिनांक 48-04-2074 को निष्पादित एवं हस्ताक्षरित कराया गया, जिसके पृष्ठ संख्या: 02 के अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा आवंटित यूनिट की बुकिंग तिथि से 42 माह की अवधि के अन्दर दिया जाना था। उक्त आवंटन में उललेखित नियम एवं शर्तें एकपक्षीय होने के कारण अवैध हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को किये गये भुगतान के सम्बन्ध में सारणी प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा विपक्षी एवं विजया बैंक के साथ त्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्र निष्पादित कराते हुए गृह ऋण की धनराशि सहित &.3,87,547/— का भुगतान विपक्षी की माँग पर उनको कर दिया गया है। इसके उपरान्त विपक्षी द्वारा 08वीं किश्त, रू.,90,64,//- के सम्बन्ध में माँग-पत्र, दिनांक 8-72-20:7 प्रेषित किया गया, जो कि आवंटन-पत्र के अनुसार कब्जा दिये जाने की अवधि के बाद की तिथि है। चूंकि विपक्षी द्वारा उक्त धनराशि का भुगतान न किये जाने पर यूनिट को निरस्त करते हुए बुकिंग धनराशि की कटौती करने की बात कही गयी थी, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा 08वीं. किश्त, %.7,90,i64 /— UTR No.: शाग्छ्रातर803307529] के माध्यम से विपक्षी को भुगतान कर दिया गया, उसके उपरान्त विपक्षी द्वारा 09वीं किश्त के सम्बन्ध में माँग-पत्र, दिनांक 49-06-2048 प्रेषित किये जाने के समय शिकायतकर्ता को ज्ञात हुआ कि 08वीं किश्त एवं 09वीं किश्त का भुगतान विपक्षी को प्राप्त न होने की बात कही गयी, जिसके जवाब में विपक्षी द्वारा लिपिकीय त्रुटि होने का कारण देते हुए नवीन लेजर प्रेषित किये जाने हेतु आश्वासन दिया गया। इस प्रकार शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत के सापेक्ष 95 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है तथा अवशेष 5 प्रतिशत धनराशि का भुगतान कब्जा प्राप्त करते हुए किया जाना था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 4-07-209 को अन्तिम अनुस्मारक कम निरस्तीकरण-पत्र प्रेषित किया गया, जिसमें 08वीं एवं 09वीं किश्त का भुगतान शेष बताया गया। शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन-पत्र की शर्तों का उल्लेख कर कहा गया है कि उनके द्वारा समस्त जमा धनराशि का भुगतान किये जाने के उपरान्त भी विपक्षी ने प्रश्ननत यूनिट को अविधिक रूप से निरस्त कर दिया है तथा जमा धनराशि भी वापस नहीं की गयी है।

शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना CD) gegen, दिनांक 22-07-2024 एवं लिखित बहस, दिनांक 8-06—2025 दाखिल करते हुए कहा है कि विपक्षी के निर्देशक द्वारा निष्पादित शपथ-पत्र, दिनांक 6—-04-2023 में विपक्षी द्वारा स्वीकार किया गया है कि उनके द्वारा निरस्तीकरण त्रटिपूर्ण रूप से किया गया है, जिसके आधार पर विपक्षी द्वारा ही निरस्तीकरण में व्यतिक्रम किया गया है। उक्त शपथ-पत्र में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की जमा घनराशि को ब्याज सहित वापस Page 2 of 2 E-Court F की बात कही गयी है, परन्तु द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा उनको अन्तिम माँग-पत्र कभी प्रेषित नहीं किया गया तथा जो माँग-पत्र ई-मेल के माध्यम से प्रेषित किया गया है, वह आवंटन-पत्र के अनुसार उचित माध्यम न होने के कारण स्वीकार नहीं किया जाना चाहिए। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति करते हुए तथा विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र में किये गए अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा उपर्युक्त आधारों पर प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए, विधिक भौतिक कब्जा एवं पंजीकृत सेल डीड रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने अथवा रू.50,00,000 ,/- यूनिट के वर्तमान मूल्य के रूप में दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन-पत्र, दिनांक 48-04-2044 की प्रति, माँग-पत्र, दिनांक 48-42-2047, दिनांक 49-06—2078, बुकिंग फॉर्म की प्रति, कस्टमर लेजर, दिनांक 74-05-20:8 की प्रति, बैंक ऑफ बड़ोदा द्वारा जारी 08वीं एवं 09वीं किश्त के सम्बन्ध में पत्र, दिनांक i8-06—2022 की प्रति, ऋण सम्बन्धी दस्तावेजों की प्रति, त्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्र, दिनांक 30-06-2046 की प्रति, ऋण खाता विवरण की प्रति, वाट्सएप चैट की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 099-44-2022 दाखिल करते हुए कहा गया कि प्रश्नगत परियोजना wr में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण =: UPRERAPRJ680I है। प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र, दिनांक i8-o04—20:4 को निष्पादित कराया गया है, जिसके अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 48-04-2048 तक (फोर्स मैज्योर पीरियड रहित) दिया जाना है। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा फायर एन.ओ.सी., दिनांक 28-08—2079, लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 46-09-2049, स्ट्रक्चरल एन.ओ.सी., दिनांक 43--09-2049 तथा विद्युत एन.ओ.सी., दिनांक o6—-208 के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 30-09-20:9 को आवेदन किया जा चुका है, जिसकी प्रतियाँ संलग्न हैं। रेरा के कार्यालय आदेश, दिनांक s6-09-20i9 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को डीम्ड ओ.सी. / सी.सी., दिनांक 30-40-2049 को प्राप्त किया जा चुका है और प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी./ सी.सी., दिनांक i8—-o8—2020 सक्षम प्राधिकारी द्वारा जारी किया जा चुका है।

परियोजना में दिल्‍ली-एन.सी.आर. में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिलली-एन.सी.आर. में किसानों द्वारा go जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था Page 3 of 2I E-Court

: Baa दिनांक 74-02-2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद = सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या: 73029 / 985, (एम सी. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना-पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 02 से 03 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष, 20:5~-2078 में दिनांक 07-05-2045 से 40-05-2045 तक 03 दिन, दिनांक 40---206 से दिनांक 09-04-2047 तक 60 दिन, दिनांक 09—:-20:7 से दिनांक i7-74-207 तक 08 दिन एवं दिनांक 04-44-2048 से दिनांक t0-:-20:8 तक t0 दिन तथा वर्ष, 20:9-2020 में दिनांक 25-40-2049 से दिनांक 30-40-2049 तक 05 दिन, दिनांक o4-4—-2079 से दिनांक 44--02-2020 तक so2 दिन, srt iss दिन की अवधि सम्मिलित हैं। कोविड-49 के कारण भी प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुई है। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और t88 दिनों का लाभ फोर्स मैज्योर के मद में i जाने का अनुरोध किया गया है। इसी पीठ द्वारा विभिन्‍न शिकायतों में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है।

विपक्षी द्वारा पक्षकारों के मध्य निष्पादित आवंटन-पत्र के प्रस्तर-9.3 तथा शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि का विवरण देते हुए, भारतीय संविदा अधिनियम, 4872 की धारा-54 व 55 का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान समय पर नहीं किया गया, जबकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 23-07-204, दिनांक 30—-40-204, दिनांक 08-0—205, दिनांक o9—-04—20'9, फाईनल रिमाईन्डर कम कैन्सिलेशन लेटर, दिनांक 05—04-2076 एवं. दिनांक 44-07-209 को प्रेषित किये गये। उपर्युक्त अनुस्मारक-पत्र प्रेषित करने के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण, विपक्षी द्वारा यूनिट को अन्तिम रूप से निरस्त करते हुए निरस्तीकरण-पत्र, दिनांक 4-70-209 प्रेषित किया गया। विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम, 20:6 की धारा-49(4), 79(6) एवं 29(7) का उल्लेख किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथनों पर विधिक बल दिये जाने हेतु लिखित बहस, दिनांक 49-06-2025 दाखिल किया गया है तथा उनके द्वारा आपत्ति-पत्र में दिये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति कर श्री शुभांशु गुप्ता के पक्ष में निष्पादित एवं हस्ताक्षरित सब-लीज़ Sts, जिसकी बही संख्या: 04, fires संख्याः 45665 के पृष्ठ संख्या: 73 से 4 तक क्रमांक संख्या: 32320 एवं शिकायतकर्ता को धन वापसी के सम्बन्ध में नवीन साक्ष्य प्रस्तुत किये गये हैं। इन आधारों पर शिकायतकर्ता की प्रश्ननत शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। Page 4 of 2 9 | J \ “eh faa «=) ५ मकर, ही Nar e/ Ese 5६ E-Court a द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन-पत्र, दिनांक 48-04--2044 की प्रति,

सिविल Re पिटीशन संख्या: 4435/2020 4 मा. सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष हुई सुनवाई का रिकॉर्ड, पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण के विभिन्‍न पत्रों की प्रतियाँ, विपक्षी के निर्देशक द्वारा निष्पादित शपथ-पत्र, दिनांक 465-04-2023 की प्रति, प्रेस रिलीज़ की प्रति, फायर एन.ओ.सी., दिनांक 28-08-2049, लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 46--09--209 एवं दिनांक 27-09-2049, स्ट्रक्चरल एन.ओ.सी., दिनांक 743-09-20:9 तथा विद्युत एन.ओ.सी., दिनांक o6—ii-20i8 के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी / सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 30--09-2049 को प्रस्तुत आवेदन की प्रति, पार्ट कम्प्लीशन, दिनांक 48-08-2020 की प्रति, वर्णित अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 23-07-2074, दिनांक 30--0-2044, दिनांक 08-40-2045, दिनांक 09--04--209, फाईनल रिमाईनडर कम कैन्सिलेशन लेटर, दिनांक 05-04-2046 की प्रतियाँ, निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 44-40-2049 की प्रति, कस्टमर लेजर की छायाप्रतियाँ आदि अभिलेख दाखिल किये गये हैं। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cat को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का सम्यूक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दुओं पर विचार कियाः-- 4. क्‍या विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना /टॉवर के सम्बन्ध में ओ.सी.,/ सी.सी. अथवा os ओ.सी /सी.सी. प्राप्त करते हुए, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार माँग-पत्र / अनुस्मारक पत्र एवं कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित कर, यूनिट का विधिक रूप से निरस्तीकरण किया गया है? 2... क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव?

3. शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 कै बिन्दु संख्या: 0$, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा wed परियोजना /टॉवर के सम्बन्ध में ओ.सी. / सी.सी. अथवा Ses ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करते हुए, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार माँग-पत्र /अनुस्मारक-पत्र एवं कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित कर, यूनिट का विधिक रूप से निरस्तीकरण किया गया है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। प्रकरण में विपक्षी द्वारा ओ.सी. / सी.सी. अथवा Ses ओ.सी./सी.सी. के मद में यह Page 5 of 2I E-Court

- Tar है कि उनके द्वारा फायर एन.ओ.सी., दिनांक 28-08-209, लिफ्ट | दिनांक 46-09-2049, स्ट्रक्वरल एन.ओ.सी., दिनांक 3-09-20:9 तथा विद्युत एन.ओ.सी., fain o6—ii-208 के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने q feria 30-09-20:9 को आवेदन किया जा चुका है, जिसकी प्रतियाँ संलग्न हैं। रेरा के कार्यालय आदेश, दिनांक t6-09-20i9 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को डीम्ड ओ.सी./ सी.सी., दिनांक 30-40-209 को प्राप्त किया जा चुका है और प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी.,/ सी.सी., दिनांक t8-08-2020 सक्षम प्राधिकारी द्वारा जारी किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान समय पर नहीं किया गया, जबकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 23-07-204, दिनांक 30-70-2074, दिनांक 08-40-2045, दिनांक 09-04-2049, फाईनल रिमाईनडर कम कैन्सिलेशन लेटर, दिनांक 0s-04-20:6 एवं दिनांक 44-07-20I9 को प्रेषित किये wa) उपर्युक्त अनुस्मारक-पत्र प्रेषित करने के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण, विपक्षी द्वारा यूनिट को अन्तिम रूप से निरस्त करते हुए निरस्तीकरण-पत्र, दिनांक 44--0-2049 प्रेषित किया गया। इस पर शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा उनको अन्तिम माँग-पत्र कभी प्रेषित नहीं किया गया तथा जो माँग-पत्र ई-मेल के माध्यम से प्रेषित किया गया है, वह आवंटन-पत्र के अनुसार उचित माध्यम न होने के कारण स्वीकार नहीं किया जाना चाहिए।

विपक्षी द्वारा अपने कथनों पर विधिक बल दिये जाने हेतु लिखित बहस, दिनांक 48-06-2025 दाखिल किया गया है, जिसमें उनके द्वारा आपत्ति-पत्र में दिये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति कर, श्री शुभांशु गुप्ता के पक्ष में निष्पादित एवं हस्ताक्षरित सब-लीज डीड, जिसकी बही संख्या: 04, जिल्द संख्या: 45665 के पृष्ठ संख्या: 73 से 774 तक क्रमांक संख्या: 32320 एवं शिकायतकर्ता को धन वापसी के सम्बन्ध में नवीन साक्ष्य प्रस्तुत किये गये हैं। विधि में प्रतिपादित सिद्धांतों के अनुसार उभय पक्षों द्वारा पत्रावली पर दाखिल लिखित बहस उनके Hert एवं तर्कों को विधिक बल दिये जाने एवं प्रकरण से सम्बन्धित मा. उच्च न्यायालयों द्वारा स्थापित विधि व्यवस्थाओं का उल्लेख किये जाने तक सीमित है, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा पत्रावली पर दाखिल लिखित बहस के साथ नवीन नियमानुसार वैद्य नहीं माना जा सकता है और ऐसे call के आधार पर कोई भी न्‍्यायनिर्णयन विधि अनुरूप नहीं होगा। अतएव, विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित बहस के साथ संलग्न नवीन अभिलेखिय weat/ दस्तावेजों को अभिलेख का भाग नहीं बनाया जा सकता है, क्योंकि var के विरूद्ध शिकायतकर्ता को अपना अभिकथन/अभिवचन प्रस्तुत करने का कोई भी अवसर नहीं रह गया है। इस सम्बन्ध में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा “राजस्थान राज्य परिवहन निगम एवं साक्ष्य संलग्न किये गये हैं, जिसे अभिकथन पूर्ण हो जाने के उपरान्त प्रस्तुत किया जाना | अन्य Page 6 of 2I i‘ ) a अध्यक्ष day _ oy) ~ g 2 YY ‘@ Ese 4 ‘ 4 E-Court = बजरंग लाल” (20I4)4SCC 693 में पारित आदेश के : 2 में प्रतिपादित किया है कि:-

"It is settled proposition of law that a party has to plead the case and produce / adduce sufficient evidence to substantiate his submissions made in the plaint and in case the pleadings are not complete, the Court is under no obligation to entertain the pleas." इसके अतिरिक्त भू-सम्पदा (विनियमनन और विकास) अधिनियम, 2006 की धारा-44(4)()) में स्पष्ट रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त कर उसे add को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के खण्ड-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लिखित है कि ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर, शिकायतकर्ता (आवंटी) को लिखित में इकाई का कब्जा ऑफर करेंगे | इसके अतिरिक्त यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 के रेगुलेशन-20.0 एवं 20.:.4 में निम्नलिखित उललेखित है:- “20.0. Notice for issue of occupancy certificate — Every owner shall have to submit a notice of completion of the building to the Authority regarding completion of work described in the building permit as per Appendix-9 accompanied by the documents as per checklist annexed with Appendix-9.

20.4.4 Occupancy certificate necessary for occupation — No building erected. reerected, shall be occupied in whole or part until the issue of occupancy certificate by the Chief Executive Officer in the Form given in Appendix "47. Provided that if the Chief Executive Officer fails to issue the occupancy certificate or send any intimation showing his inability to issue such certificate within 90 days of the date of receipt of application for occupancy certificate an intimation to this effect shall have to be sent to the Authority by the owner for occupying the building. In case objections are intimated by the Chief Executive Officer or by an authorized officer showing inability to issue occupancy certificate the owner shall take necessary action to remove the objections. If the objections remain un- removed for a period of 6 months the application for issue of occupancy certificate shall stand automatically rejected. Thereafter the Chief Executive Officer shall bE suitable action for removal of unauthorised construction with fee. Thereafter, the applicant has to apply afresh with fee for occupancy certificate and in such case time extension shall not be required.” उपर्युक्तानुसार भवन के मालिक द्वारा भवन पूर्ण होने पर प्राधिकरण को सूचित किया जायेगा तथा अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी होने से पूर्व कोई भी ऐसे भवन का कब्जा नहीं Page 7 of 2I

> परन्तु यदि मुख्य कार्यपालक अधिकारी द्वारा ओ.सी. ० की प्राप्ति के 90 दिनों के अन्दर ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है। यहाँ पर यह भी उल्लेखनीय है कि विपक्षी द्वारा उ.प्र. रेरा के जिस डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. से सम्बन्धित कार्यालय आदेश, दिनांक i6-09-209 का उल्लेख अपने अभिकथन में अंकित किया गया है, वह उ.प्र. रेरा द्वारा दिनांक 44-06—202 को संशोधित कर, नया कार्यालय आदेश निर्गत किया गया। प्रकरण में विपक्षी के कथनानुसार उनके द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 2307-204, दिनांक 30-40-2044, दिनांक 08-40-2045, दिनांक 09--04--2049, फाईनल रिमाईनडर कम कैन्सिलेशन लेटर, दिनांक 05-04-2046 एवं दिनांक 44-07-209 को प्रेषित किये गये परन्तु शिकायतकर्ता के कथनानुसार उनको उक्त पत्र कभी प्राप्त नहीं हुए, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से साक्ष्य की माँग भी की गयी, जो कि विपक्षी द्वारा उपलब्ध नहीं करायी गयी। इसके अतिरिकत उभय पक्षों द्वारा पत्रावली पर कब्जा प्रमाण-पत्र दाखिल एवं अपलोड नहीं किया गया है।

भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206, उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20i8 तथा यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 में दी गई विधि व्यवस्था के अनुसार विपक्षी / प्रमोटर द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर, ai / सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जाना चाहिए और ate. आवेदन किये जाने की तिथि से 90 दिनों के अन्दर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओसी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा सक्षम प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त /प्रदान किया a सकता है, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई प्रमाणीय /अभिलेखीय साक्ष्य रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि उनके द्वारा यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2070 के रेगुलेशन-20.0 एवं 20.4.4 में वर्णित उपरोक्त प्राविधान के अनुसार आवेदन किये जाने की तिथि से 90 दिन के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओसी जारी न किये जाने की स्थिति में कोई सूचना प्रेषित की गयी हो और विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में उपर्युक्तानुसार विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया हो। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किया गया आवेदन-पत्र, दिनांक 30-09-2049, उपर्युक्त प्रस्तरों में वर्णित नियमानुसार पूर्ण एवं विधि सम्मत नहीं हैं, परन्तु विपक्षी द्वारा आंशिक सी.सी. दिनांक 48--08-2020 को प्राप्त किया

Page 8 of 2 E-Court + द्वारा विपक्षी को किये गये भुगतान के सम्बन्ध में सारणी प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा विपक्षी एवं विजया बैंक के साथ त्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्र निष्पादित कराते हुए गृह ऋण की धनराशि सहित &.3,87,547/— का भुगतान विपक्षी की माँग पर उनको कर दिया गया है। इसके उपरान्त विपक्षी द्वारा 08वीं किश्त, B,90,64/— के सम्बन्ध में माँग-पत्र, दिनांक i8-72-20:7 प्रेषित किया गया, जो कि आवंटन पत्र के अनुसार कब्जा दिये जाने की अवधि के बाद की तिथि है। चूंकि विपक्षी द्वारा उक्त धनराशि का भुगतान न किये जाने पर यूनिट को निरस्त करते हुए बुकिंग धनराशि की कटौती करने की बात कही गयी थी, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा 08वीं किश्त, रू.,90,64 /— UTR No.: VIJBHi803307529i के माध्यम से विपक्षी को भुगतान कर दिया गया, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा 09वीं किश्त के सम्बन्ध में माँग-पत्र, दिनांक 49-06-2048 प्रेषित किये जाने के समय शिकायतकर्ता को ज्ञात हुआ कि 08वीं किश्त एवं 0५वीं feet का भुगतान विपक्षी को प्राप्त न होने की बात कही गयी, जिसके जवाब में विपक्षी द्वारा लिपिकीय त्रुटि होने का कारण देते हुए नवीन लेजर प्रेषित किये जाने हेतु आश्वासन दिया गया। इस प्रकार शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत के सापेक्ष 95 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है तथा अवशेष 05 प्रतिशत धनराशि का भुगतान कब्जा प्राप्त करते हुए किया जाना था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 44-07-2049 को अन्तिम अनुस्मारक कम निरस्तीकरण-पत्र प्रेषित किया गया, जिसमें 08वीं एवं 09वीं किश्त का भुगतान शेष बताया गया।

विपक्षी द्वारा पक्षकारों के मध्य निष्पादित आवंटन-पत्र के प्रस्तर-9.3 तथा शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि का विवरण देते हुए, भारतीय संविदा अधिनियम, 4872 की धारा-54 व 55 का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान समय पर नहीं किया गया, जबकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 23-07-2044, दिनांक 30-40-2044, दिनांक os—i0—20:5, दिनांक 09--04-2049, फाईनल रिमाईनडर कम कैन्सिलेशन-लेटर, दिनांक 05-04-206 एवं दिनांक 44-07-2049 को प्रेषित किये गये। उपर्युक्त अनुस्मारक-पत्र प्रेषित करने के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण, विपक्षी द्वारा यूनिट को अन्तिम रूप से निरस्त करते हुए निरस्तीकरण-पत्र, दिनांक 44-40-2049 प्रेषित किया गया। पत्रावली पर उपलब्ध उभय पक्षों के मध्य हस्ताक्षरित एवं निष्पादित आवंटन-पत्र दिनांक i8-04-204 के साथ संलग्न पेमेन्ट प्लान के अनुसार शिकायतकर्ता को निर्माण कार्य पूर्ण होने (टा.?) के साथ धनराशि का भुगतान किया जाना था तथा अन्तिम किश्त (यूनिट की कुल कीमत का 05 प्रतिशत) को कब्जा प्राप्त किये जाने के समय भुगतान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा पत्रावली पर दाखिल बैंक ऑफ बड़ौदा के पूत्र, Page 9 of 2I 2

' प&:565565 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि विपक्षी कम्पनी को | प्रश्नगत यूनिट | के सापेक्ष 08वीं किश्त, रू.,90,.64,/- का भुगतान ज No: ५०8ा803307529, दिनांक 02-02-2048 तथा 09वीं किश्त, %.2,90,.64/— का भुगतान UTR No: VispHisi99048i95, दिनांक i8-07-20I8 के माध्यम से किया गया। ओ.सी. / सी.सी. के सम्बन्ध में दिये गये उपर्युक्त निष्कर्ष के अनुसार विपक्षी द्वारा आंशिक सी.सी., दिनांक 4-08-2020 को प्राप्त किया गया है तथा उभय पक्षों द्वारा पत्रावली पर कब्जा ऑफर-पत्र की प्रति संलग्न नहीं की गयी है, ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता पर अन्तिम किश्त का भुगतान किये जाने का कोई दायित्व नहीं था तथा शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लान के अनुरूप विपक्षी को धनराशि का भुगतान ससमय किया गया है। अतः विपक्षी द्वारा प्रेषित अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 23-07-204, दिनांक 30-40-2044, feria 08-40-2045, दिनांक 09-04-2049, फाईनल रिमाईनडर कम कैन्सिलेशन लेटर, दिनांक os-o4—20i6 एवं दिनांक 4-07-20:9, उपर्युक्तानुसार अविधिक होने के आधार पर निरस्त किये जाने योग्य हैं। इसके अतिरिक्त उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20i8 के साथ संलग्न प्रारूप के खण्ड-9.2 एवं खण्ड-9.3 में निम्नलिखित उल्लेखित है:- «9,2 In case of Default by Promoter under the conditions listed above a non defaulting Allottee is entitled to the following:

(i) Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafier the Allottee be required to make the next payment without any interest; or (ii) The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +/१ unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartmenv/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. 9.3 The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events: (i) In case the Allotiee fails to make payments for 2 (two) -consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the Page 0 of 2 E-Court

promoter on the unpaid amount at the rate 4 to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit; (ii) In case of Default hy Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated, The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination." प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन-पत्र के साथ संलग्न कंस्ट्रक्शन लिंक प्लान (CLP) FE प्लान के अनुसार कुल धनराशि में 95 प्रतिशत का भुगतान किया जा चुका है।

विपक्षी द्वारा उपर्युक्त प्रस्तर-9.3 के अनुपालन में ऐसा कोई साक्ष्य, प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड / दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए, प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने हेतु, प्रेषित माँग-पत्र / अनुस्मारक-पत्र के अनुपालन में शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान कर, रजिस्ट्री एवं कब्जे की कार्यवाही न किये जाने की स्थिति में, वर्तमान समय में विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट की बुकिंग को अंतिम रूप से निरस्त करते हुए, तृतीय पक्ष के हक में एग्रीमेन्ट फॉर सेल / बी.बी.ए. निष्पादित, हस्ताक्षरित एवं पंजीकृत कराते हुए, प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष किसी तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित करने के पश्चात्‌ प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में रजिस्ट्री एवं कब्जे की कार्यवाही पूर्ण की जा चुकी हो। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य/प्रमाण RI कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड / दाखिल नहीं fear गया है, जिससे यह विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट की बुकिंग अंतिम रूप से निरस्त करने के उपरान्त, शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मय ब्याज वापस की जा चुकी हो, जिसे वर्तमान में 'शिकायतकर्ता द्वारा स्वीकार कर लिया गया हो।

अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित किया गया निरस्तीकरण-पत्र, दिनांक 4-0-20:9 वैधानिक एवं विधिनुरूप नहीं हैं तथा विपक्षी द्वारा किये गये यूनिट निरस्तीकरण प्रक्रिया के विधिनुरूप न होने के कारण खारिज किया जाता है। समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्ता की यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए, आवंटन-पत्र में उल्लिखित पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार अवशेष धनराशि प्राप्त कर, ओ.सी.,/ Page I] of 2I E-Court F सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक face कब्जा उपलब्ध करायें। = इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की arta में प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैः- "execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 77 of this Act; साथ ही भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-9(0) एवं a में एलॉटीज के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं:- "(40) Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be.

(44) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section (7) of section \7 of this Act." भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की eRI-77 निम्नवत्‌ हैः- 77, (l) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical ef

to the allottees in terms of sub-section (२), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws: Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may he, within thirty days after obtaining the occupancy certificate. te Page 2 of 2 E-Court = प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि eines cha /सेल डीड एवं कब्जा fed जाने से पूर्व बिल्डिंग / अपार्टमेन्ट / प्लॉट आदि का “ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा ही दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल ट्रान्सफर” नियमानुसार सम्भव है। प्रश्नगत प्रकरण में उपर्युकतानुसार विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना / टॉवर के सम्बन्ध में डीम्ड ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त नहीं हुआ है। अतः समस्त तथ्यों एवं वर्णित उपर्युक्त परिस्थितियों में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 23-07-2044, दिनांक 30-40-2044, दिनांक 08-40-2045, दिनांक 09--04-2049, फाईनल रिमाईनडर कम कैन्सिलेशन लेटर, दिनांक 05-04--2046 एवं दिनांक 44-07-2049 निरस्तीकरण-पत्र, दिनांक 44-40-2049 वैधानिक एवं विधिसम्मत न होने के कारण खारिज किये जाते हैं। तदनुसार बिन्दु संख्या: 04 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 02

बिन्दु संख्या: 02, क्या Foree Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। प्रकरण में विपक्षी द्वारा परियोजना में दिल्‍्ली-एन.सी.आर. में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली-एन.सी.आर. में किसानों द्वारा do जलाये जाने, निर्माण | उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक t4-02-2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद मा. सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या: 43029// 4985, एम सी. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना-पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 02 से 03 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष, 20:5-20i8 में दिनांक 07-05-20i5 से t0-05-20i5 तक 03 दिन, दिनांक 40-44--2046 से दिनांक o9-0:-20:7 तक 60 दिन, दिनांक 09-44-2047 से दिनांक 47-i-20:7 तक 08 दिन एवं दिनांक 0:-7:-20I8 से दिनांक 40--44-2048 तक 40 दिन तथा वर्ष, 20:9-2020 में दिनांक 25-40-2049 से दिनांक 30-40-2049 तक 05 दिन, दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक १02 दिन, अर्थात्‌ iss दिन की अवधि सम्मिलित हैं। eifas—i9 के कारण भी प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुई ,है।

Page 43 of 2I = rs E-Court : कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और Sema फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और 98 दिनों का लाभ फोर्स मैज्योर के मद में दिये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर दाखिल आवंटन-पत्र, दिनांक 78-04—2074 के प्रस्तर-47 में फोर्स tek के सम्बन्ध में निम्नलिखित उल्लिखित है:- (77) That the construction of the project is likely to be completed as per the prescribed schedule, however the following can affect to that, regular and timely payments by the allottee(s), availability of building material etc. change of laws by Government local authorities/any court order force major circunistances etc. No claim by way of damage, compensation shall lic against the company in case of delay in handing over the possession on account of the aforesaid reasons or any others reasons beyond the control of the company if इस सम्बन्ध में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 985, “M.C. Mehta Versus Union of India” 4 पारित आदेश, दिनांक 04—7:-20:9 4 निम्नलिखित निर्देश दिये हैः-

“With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 23029/7985 में पारित ४ दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “In the affidavit dated 05. /2.2049, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under: - 772, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2078) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction

activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a hank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "" Page 4 of 2 . " the ban is relaxed in terms of the 5 made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

मा. पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, मा. राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा वर्ष 20i5 से वर्ष 20i8 में पारित आदेशों के क्रम में दिनांक o7—05-20i5 से 40-05-2045 तक 03 दिन, दिनांक i0-::-20I6 से दिनांक 09--04-2047 तक 60 दिन, दिनांक o9—:-20:7 से दिनांक 47-44-2047 तक os दिन एवं दिनांक 04-44-2048 से दिनांक i0-:-20:8 तक 0 दिन पर्यावर्णीय आधार पर मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-:-20:9 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश, दिनांक 09-2-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक o4-::-20:9 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक da 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि vad अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा। इसलिए यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनों अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है। अतः इस अवधि में कुल-8 दिन + 35 दिन + 33 दिन अर्थात्‌ s49 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है तथा 449 दिन की अवधि के लिए ब्याज की गणना नहीं की जायेगी।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06—06—2020 को pifds—i9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु, दिनाक 25-03-2020 से 06 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-09-2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के कारण मानी जायेगी। इसके दृष्टिगत दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता | को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। \ तदनुसार बिन्दु संख्या: 02 Pena किया जाता है। बिक बिन्दु संख्या: 03 बिन्दु संख्या: 03, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज Page 5 of 2] E-Court : दर क्‍या होगी? | शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी के निर्देशक द्वारा निष्पादित शपथ-पत्र, दिनांक t6-0:-2023 में विपक्षी द्वारा स्वीकार किया गया है कि उनके द्वारा निरस्तीकरण त्रटिपूर्ण रूप से किया गया है, जिसके आधार पर विपक्षी द्वारा ही निरस्तीकरण में व्यतिक्रम किया गया है। saa शपथ-पत्र में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस किये जाने की बात कही गयी है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक o9—4—2022 दाखिल करते हुए कहा गया कि प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण नं: UPRERAPRJ680l है। प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र, दिनांक 48-04-2044 को निष्पादित कराया गया है, जिसके अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक i8-04-20:8 तक (फोर्स मैज्योर पीरियड रहित) दिया जाना है। विपक्षी, शिकायतकर्ता द्वारा कुल जमा धनराशि से १0 प्रतिशत धनराशि की कटौती कर रिफण्ड करने के लिए तैयार है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा-48()) में प्राविधान है कि:- "Section 26. Return of Amount and Compensation- (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building: - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार add को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते 7 अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत L Page 6 of 2] E-Court | प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत = का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध उभय पक्षों के मध्य निष्पादित एवं हस्ताक्षरित आवंटन-पत्र, दिनांक 48--04--2044 के पृष्ठ संख्या-02 के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा, 42 माह अर्थात्‌ दिनांक 48—0—207 एवं 03 माह ग्रेस पीरियड सहित दिनांक 48-04-2048 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उक्त निर्धारित अवधि में एवं अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 / 2048, “Ms. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal" में मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that

the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2046 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होंगे। प्रकरण में विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रश्नगत परियोजना,/टॉवर के सम्बन्ध में यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण से आंशिक अधिभोग प्रमाण-पत्र, दिनांक 48-08-2020 को प्राप्त किया जा चुका है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक t8-0:-20:8 में 449 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 46-06-2048 | से ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि दिनांक 48-08-2020 अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Nectkamal Realtors Suburban 209. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है किः- "Section 78(7)2(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable २8४९7 of 2 E-Court

: give possession of an apartment due to discontinuance of his business asa as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." अतः उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अधीन दिनांक 42-70-208 को उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा क॑ लिए करार) नियमावली, 208 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय ब्याज दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित टन प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या: सीः 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors." में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय ,// पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 के = निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर /४27.+/ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदनुसार बिन्दु संख्या: 03 निस्तारित किय किया जाता है। इसके अतिरिक्त विपक्षी / प्रमोटर को जो धनराशि शिकायतकर्ता को अदा की जानी || है, उसमें से आयकर अधिनियम का आधार लेकर टी.डी.एस. की कटौती नहीं कर सकता है, क्योंकि उक्त धनराशि को डिक्रिटल Were) धनराशि के रूप में रेरा द्वारा शिकायतकर्तागण के हक में प्रदान किया गया है। इस सम्बन्ध में मा. उच्च न्यायालय, हिमाचल प्रदेश द्वारा सरीआर्ड टी बनाम हिमाचल प्रदेश आवास विकास परिषद, 2007 SCC OnLine HP 5204 के मामले में निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गयेः- Page 8 of 2 E-Court The following interesting questions arise for decision न the present case:

2. Whether, on the facts and in the circumstances of the case, the hon'ble Tribunal was right in holding that the interest paid or credited by the Housing Board to its allottees (payees) was of capital nature and thus not subject to deduction of tax at source when as per law it is the recipient (payee) who can decide if a particular receipt (interest in this case) is of revenue or capital in nature 27 9. While taking this view we are relying upon the judgment of the apex court in Bikram Singh v, Land Acquisition Collector (7997) 224 ITR 55 (SC). In the case before the apex court, the question was whether the interest paid to the persons whose land had been compulsorily acquired under sections 28 and 3 of the Land Acquisition Act was a revenue receipt or a capital receipt. The apex court held that though it was termed as interest on delayed payment, it was actually a revenue receipt and, therefore, the provisions of section 7944 of the Income tax Act would have no application. It would be pertinent to mention that the National Consumer Disputes Redressal Commission in Revision Petition No. 2244 of ॥999 titled as Ghaziabad Development Authority v. Dr. N. K.Gupta (2002) 258 ITR 337 (NCDRC) under similar situation held that when the State Commission directed payment of interest to the allottees for delayed completion of flats the same did not fall within the purview of section 7944 of the Income-tax Act.

40, In the present case, the allottees had not given the money to the Board by way of deposit nor had the Board borrowed the amount from the =| The amount was paid under a self-financing scheme for construction of the flat and the interest was paid on account of damages suffered by the claimant for delay in completion of the flats. 44. In view of the above discussion, we answer both the questions in favour of the assessee and against the Revenue. The appeal is accordingly dismissed with no order as to costs.” इसी प्रकार मा. राष्ट्रीय oiled विवाद निवारण आयोग द्वारा भी एस्टेट ऑफीसर ग्रेटर मोहाली क्षेत्रीय विकास प्राधिकरण व अन्य बनाम गौरव YEA, 2020 SCC OnLine NCDRC 278 के मामले में समान न्यायिक सिद्धान्त प्रतिपादित किया गया है। उपर्युक्त वर्णित दोनों मामलों में प्रतिपादित न्यायिक सिद्धान्त को पुनः मा. उच्च न्यायालय, बम्बई द्वारा भी साईनाथ राजकुमार सरोड़े व अन्य बनाम स्टेट ऑफ WERE 7 अन्य 2027 SCC OnLine Bom 2/98 के मामले में दोहराया गया है। निर्णय के सुसंगत प्रस्तर — हैः- 28. Coming to the admitted facts of the present case we hold that the amounts payable being in effect a refund of the amounts paid by the petitioners to Page 9 of 2 E-Court = not spell out a debtor-creditor relationship = is the payment made by ‘|

Respondents 4 to 7 to the petitioners one in discharge of any pre-existing obligation, so as to attract Section 2(28-A) of the IT Act. We are in respectful agreement with the judgment of the Kerala High Court in Beacon Projects (P) Lid. V. CIT [Beacon Projects (P) Ltd. V. CIT, 2055 SCC OnLine Ker I859I] which takes the same view, in facts similar to those that we are dealing with in the present matter. 29. In view of the above, we hold that the compliance of Respondents 4 to 7 with the schedule of payments under the consent terms dated 4-3-202I and our order dated 4-3-2024, is to be made without making any deduction of tax at source. Respondents 4 to 7 are directed to pay to the petitioners the balance sum of Rs 5,05,989 deducted from the 5 instalment which became due on 20-7-2027, in compliance with the consent terms, within a period of one week from today. जहाँ तक शिकायतकर्ता को कक्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो उसका क्षेत्राधिकार रेरा प्राधिकरण की पीठ को प्राप्त नहीं है। अतः शिकायतकर्ता क्षतिपूर्ति के लिए अपने वाद /परिवाद सक्षम प्राधिकारी / न्यायालय के समक्ष प्रस्तुत करने के लिए was हैं। उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैः- आदेश

।. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट को पुनर्स्थापित कर, आवंटन-पत्र /बी.बी.ए. के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराते हुए, | JOR. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें | > विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 8-07—-20'8 में 449 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 46-06—208 से ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि 48-08-2020 अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। 3. कोविड-49 के कारण “फोर्स मैज्योर” पीरियड के दृष्टिगत, दिनांक 25--03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज प्रोमोटर शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज Page 20 of 24 PIR E-Court ——— जायेगा।

विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(»०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी mcras प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को ओ.सी./ सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाते समय सभी चार्जेज आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. के अनुसार प्राप्त करने के अधिकारी हैं। विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2006 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें।

प्रमोटर द्वारा उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के साथ संलग्न प्रारूप के खण्ड-9.2 एवं खण्ड-9.3 का उल्लंघन किये जाने के फलस्वरूप पत्रावली सचिव, उ.प्र. रेरा के माध्यम से oR के अन्तर्गत नियमानुसार कार्यवाही किये जाने हेतु प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत की जाये। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। पत्रावली नियमानुसार अग्रेत्तर कार्यवाही हेतु सचिव, उ.प्र. रेरा को प्रेषित की जाये। तद्नुसार पत्रावली नियमानुसार दाखिल-दफ्तर eT | दिनांक: 07-44-2025. “ “ (संजय आर.“भूसरेड्डी) अध्यक्ष, उ.प्र. रेरा Page 2I of 2