E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ--04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCRI44/06/96265/2022 अनिल कुमार अग्रवाल बनाम रूद्रा बिल्डवेल होम्स प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 बच गम को tn aruRae sith बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम | से दिनांक 20-08-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता की | ओर से अधिकृत प्रतिनिधि श्री योगेश गोयल उपस्थित हुए तथा विपक्षी अनुपस्थित रहे। इस पर पीठ द्वारा प्रार्थी / शिकायतकर्ता के अधिकृत प्रतिनिधि के ani को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 20-08-2025 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- "'34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी | बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन Page 07 बनाए गए नियमों एवं विनियमों क॑ अधीन aed) या ब्याज aati कर सकता हा कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ हैः- "38. (I) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, | subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure, (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— | (4) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; | or | (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for | affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ हैः-

40. (4) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, Sails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the | adjudicating officer or the Regulatory Auth ority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made | thereunder, it shall be recoverable जीएम such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue, (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate | Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do | any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure | by any person to comply with such order or direction, the same shall be | enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 4 प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्‍्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत Se Page 2 of 7

E If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, | 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से | सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण | को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 45-02--2024 तक पीढ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 26-2—2022 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 43-03-2024 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 3:-03-2024 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख् था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 29-05-2024, दिनांक 09-08-2024, दिनांक 04-40-2024, दिनांक 06-42-2024, दिनांक 04--04--2025, दिनांक 48-06-2025 एवं दिनांक 20-08-2025 को की गयी। परन्तु विपक्षी कम्पनी को पीठ द्वारा उपर्युक्त समस्त तिथियों पर समुचित अवसर देने के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा पूर्व में पीठ द्वारा ans के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 26-2-2022 का अक्षरशः पूर्ण रूप से अनुपालन करते हुए, कोई अनुपालन आख्या एवं प्रमाणीय साक्ष्य रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड तथा दाखिल नहीं किया गया है। उपर्युक्त के तथ्यों के अतिरिक्त पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 48-06-2025 को यह पाया गया कि विगत 05 तिथियाँ व्यतीत हो जाने के उपरान्त भी विपक्षी कम्पनी की ओर Page 3 of 7 १,224 रन E-Court से पीठ द्वारा ani3i के अन्तर्गत पाश्ति आदेश का पूर्ण रूप अनुपालन करते हुए, aE हुए, कोई | अनुपालन आख्थया रेरा were पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं की गयी। इस पर |

पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी के उक्त कृत्य एवं पीठ द्वारा पारित आदेशों का अनुपालन | निर्धारित समयावधि में न किये जाने के कारण पीठ का समय एवं ऊर्जा नष्ट होने के | | आधार पर, पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी पर रू.5,000,/- का खर्चा (Cost) अधिरोपित किया | गया और विपक्षी को उक्त अधिरोपित खर्चा (Cost) का भुगतान आगामी 45 दिनों के | अन्दर रेरा प्राधिकरण के सम्बन्धित खाते में करने हेतु आदेशित किया गया, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय तक ऐसा कोई साक्ष्य एवं प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर | अपलोड एवं दाखिल नहीं किया गया, जिससे यह विदित हो wa कि पीठ द्वारा उक्त तिथि को अधिरोपित खर्चे (Cost) का भुगतान विपक्षी कम्पनी द्वारा रेरा प्राधिकरण के | सम्बन्धित खाते में किया जा चुका हो। उक्त तथ्य ऑर्डरशीट में वर्णित हैं, जो कि | कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोडेड हैं। उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि पीठ । द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 26-42-2022 तथा पीठ द्वारा पारित | आदेश, दिनांक 48-06-2025 का विपक्षी कम्पनी द्वारा कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं | किया गया है। | मैंने प्रार्थी/ शिकायतकर्ता के अधिकृत प्रतिनिधि के तर्कों को विस्तार से सुना तथा | | अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यक परिशीलन किया। werd शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा ares के अन्तर्गत दिनांक | 26—2-2022 को निम्न आदेश पारित किये गये:-- 24. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह शिक्रायतकतयिण को यूनिट का | कब्जा AMR SRA को साथ 3/ जनवरी 2023 तक उपलब्ध करायें एवं नियमानुसार रजिस्ट्री भी कराना सुनिश्चित we]

2 विपक्षी विलम्ब अवधि के सम्बन्ध में थिकायतकर्ता को दिनांक 6/-77-2076 से | दिनांक 30--04--2077 तक अनुबन्ध के अनुसार विलस्ब ब्याज देय होगा Tae उपरान्त दिनांक 0/-05--2077 से ओसी.,सीसी प्राप्त किये जाने की विधि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में Bl तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जगा धनयशि पर aera ब्याज के रुप में #८7#+7 प्रतिशत धनराशि में समायोजित की जायेगी/ ब्याज की धनराशि देय धनराशि से आधिक | होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। | फोर्स Hoar पीरियड wt gerd रखते हुए (दिनांक 25-03-2020 से (दिनांक See EES 25-09-2020 तक प्ररियोजना में हुए ora eg ब्याज की गणना नहीं की Page 4 of 7 ब्याज अदा करना छुनिश्वित Be | ब्याज की यह धनशाधि आंतिम गुयतान Bea (=) E-Court | जायेगी। स्राथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता का Big अतिदेय (Over Dues) & तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि eer अधिनियम 2076 की धारा Acai) के अनुसार यदि er ary होने के बाद wis ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज ger द्वार डिफॉल्ट किये जाने पर॒ भ्री आवंटी को दिया जायेगा/ अतः Peart थ्रुगतान पर थिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ ग्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा/ यदि इससे अधिक दर से ale धनय्रथि रेश लागू होने को बाद आवंटी से fora eg ली ययी है. तो facia अवधि हेदु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी /

4. विपक्षी द्वार शिकायतकतयिण को 3/ जनवरी 2023 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया जाता है तो विपक्षी शिकायतकर्ता को 37 जनवरी 2029 के | उपरान्त 45 दिन में शिक्रायतकर्ता द्वारा जगा की ag धनराशि जगा किये जाने की तिथि से थ्रुयतान किये जाने की तिथि तक ब्याज MCLR+I ग्रतिशत वर्षिक ब्याज दर से धनराशि का थुयतान करना सुनिश्चित करेंगे/ 5. इस आदेश का उललघन थ्रू-सम्पद्ाा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2076 की धारा-69 तथा अन्य छुस्ग्रत ग्राविधानों को अन्तर्यत दंडनीय होगा/ आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। | 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता & तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार BIT fer eer प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का (क्रियान्वयन करा APT / उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 26-42-2022 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी को प्रार्थी ,/ शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा ओ.सी.//सी.सी. के साथ 3i जनवरी, 2023 तक देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने अन्यथा कि स्थिति में प्रस्तर-04 के अनुसार प्रार्थी ,, शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मय ब्याज वापस अदा करने हेतु आदेशित किया गया था। 3223 प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी को पर्याप्त अवसर दिये जाने के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य एवं प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा ura के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 26-42-2022 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत फ्लैट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम अकाउन्ट | Page 5 of 7 , E-Court

| सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो अन्यथा कि स्थिति में well / शिकायतकर्ता की समस्त जमा धनराशि मय ब्याज वापस की जा चुकी हो। | अतः उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है | कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 26-42-2022 के किसी भी | | प्रस्तर का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। | चूंकि अंतिम सुनवाई, दिनांक 20-08-2025 को प्रार्थी ,/ शिकायतकर्ता के अधिकत | प्रतिनिधि की ओर से पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 26-42-2022 | | के अनुपालन में प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि के ब्याज सहित रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है। उक्त तथ्य ऑर्डरशीट में वर्णित हैं, | जो कि कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोडेड हैं। | | अतः वर्णित तथ्यों के आलोक में well / शिकायतकर्ता का उपर्युक्त अनुरोध स्वीकार करते हुए, पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 26-42-2022 के | प्रस्तर-04 तथा प्रस्तर-02 के अनुसार प्रार्थी,/ शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज तथा रजिस्ट्री निष्पादित कराया जाना न्यायोचित होगा। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को | क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है।

अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 | में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक | 26-42-2022 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक | 40-03--2026 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में पीठ द्वारा ants के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक | 26-42-2022 के प्रस्तर-04 तथा धारा-39 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक | 26-42-2023 के अनुसार दिनांक 28-02-2026 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि | के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, | पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना | सुनिश्चित करें | | इसके अतिरिक्त सचिव, उ.प्र. रेरा पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 48--06--2025 | के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी के विरूद्ध अधिरोपित wat (2०४0 5,000/— की | | वसूली के सम्बन्ध में पृथक से वसूली प्रमाण-पत्र जारी कराना सुनिश्चित we | यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं | | कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 26--42--2022 का समयब॒द्ध peepee Se ge 6 of 7 72 से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Page 7 of 7