E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ--0-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: ॥२(१२]44/06/96059/2022 मकसूद आलम एवं मोहम्मद Rota बनाम सनवर्ल्ड रेसीडेन्सी प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 प्रार्थी/ शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 04-08-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री मिहिर गर्ग उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री राज सिंह उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान | अधिवक्तागण के def को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 04-08-2025 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(९) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- nen ce - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" ए्वए९ of 5 E-Court

धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी. | बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन | | बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है | धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ हैः- "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own | procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, | नि | practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, | then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable Srom such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made 4 then in case of failure by any person to comply with such Page 2 of 5 E-Court | 0i—-08-2025 को की गयी। Sct ओ or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्‍टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:-

“63, If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 30-04-2024 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 42--2-2022 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 44-05-2024 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 33-05-2024 तक vad आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 23-08-2024, दिनांक 48--40-2024, दिनांक 27-42-2024, दिनांक 06-02--2025, दिनांक 04-04-2025, दिनांक 20-06-2025 एवं दिनांक Page 3 of 5 E-Court | प्रकरण में well /, शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 44--04--2025 पोर्टल पर अपलोड एवं दाखिल करते हुए, विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन | में विभिन्‍न तथ्यों /अभिकथनों का उल्लेख कर, पीठ द्वारा asi के अन्तर्गत पारित | आदेश, दिनांक 42-42-2022 का पूर्ण रूप से अनुपालन कराये जाने का अनुरोध किया गया है। | मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के caf को विस्तार से सुना तथा अभिलेख | पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। |

werd शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा aes के अन्तर्गत दिनाक | | 72-2-2022 को निम्न आदेश पारित किये गये:- | ‘4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त | सुविधाओं को agree के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 37-03-2023 तक आओ सीसी सी सहित कब्जा देना छुनिश्वित करें और देय स्टास्प Yow प्राप्त कर | नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित Fe | | 2 विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह बैंक को अदा की जाने वाली प्री एमआई की धनराशि यदि अवशेष हो अथवा शिक्रायतकर्ता द्वारा उम्रका शुयतान किया यया हो तो उसे अंतिम देय धनराशि में सग्रायोजित करना छुनिश्वित करें। 3. इस आदेश का उललघन श्र-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 206 की धारा-69 तथा अन्य छुसयत ग्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा/ आदेश | पोर्टल पर अपलोड किया जाये। | 4. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है. तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेस प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा THT | उपर्युक्त पीठ द्वारा aei—3i के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 42-42-2022 के | प्रस्तर-04 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी को दिनांक 34-04-2023 तक प्रार्थी / शिकायतकर्ता के प्रश्नगत फ्लैट की समस्त सुविधाओं को | अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित | कराये जाने तथा उपर्युक्त आदेश के प्रस्तर-02 का अनुपालन सुनिश्चित करने हेतु | आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा पोर्टल पर अपलोडेड एवं दाखिल लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 24-42-2024 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा | Page 4 of 5

rere पेज पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि | | पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 42-42-2022 के अनुपालन में । = कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी,, शिकायतकर्ता को प्रश्नगत फ्लैट का भौतिक कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो तथा उपर्युक्त आदेश के प्रस्तर-02 का अनुपालन सुनिश्चित किया जा चुका हो। अतः उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है | कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 42-42-2022 के किसी भी | TER का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 42-2-2022 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत फ्लैट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री तथा उक्त आदेश के प्रस्तर-02 के अनुसार प्री-ई.एम.आई. के समायोजन की कार्यवाही हेतु, मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 47-03-2026 को संदर्भित की जाती है। | यदि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत emer, दिनांक 42-42-2022 का समयबद्ध | ee से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को | वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 30--42--2025.

Pe आर. न अध्यक्ष, RT| Page 5 of 5