4 उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम संख्या शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण l. NCR44/06/95770/2022 गौरव माहना एवं दीपिका माहना my) NCR44/06/95849/2022 करण वीर सिंह एवं बेनु सिंह 3, NCR44/06/95848/2022 करण वीर सिंह एवं ag सिंह 4. NCRI44/06/95772/2022 गौरव माहना एवं दीपिका माहना 5. | पटारा44/06/95777/2022. | गौरव माहना एवं दीपिका माहना Fi che NCR44/06/9603/2022 विनीत आहूजा एवं आशीष मेहरा 7 4 NCR44/06/95697/2022 करण वीर सिंह एवं बेनु सिंह किये NCR44/06/95724/2022 | करण वीर सिंह एवं गौरव माहना बनाम वेव बन प्राइवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता गौरव माहना एवं दीपिका माहना के साथ 7 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। उपरोक्त सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना WOPL-WONE से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या :- NCRI44/06/95770/2022 गौरव माहना एवं दीपिका माहना अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किये गये हैं। a 2

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना WOPL-WONE में फ्लैट संख्या-730&/6 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत 60,95,984 /“- रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 54,53 963 /- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध के प्रस्तर-8 के अनुसार दिनांक 07.0720:6 तक ग्रेस पीरियड सहित यूनिट का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया war) अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 07.07.2042, लिखित बहस, जमा धनराशि की रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि रेरा अधिनियम के प्राविधान भविष्यलक्षी (Prospective) प्रकृति के हैं जिसके (पूर्ण प्रविधान) 04, मई, 2047 को लागू हुए है, जिस कारण अधिनियम के प्राविधान पूर्व में विकसित परियोजनाओं पर प्रभावी नहीं होंगे। इसके समर्थन में मा. उच्चतम न्यायलय द्वारा सी. आई.टी. बनाम वाटिका टाउनशिप प्रा.लि. तथा स्टेट ऑफ वेस्ट बँगाल बनाम एस.सी. बोस तथा एक्सप्रैस न्यूज पेपर प्रा.लि. बनाम भारत संघ में पारित आदेशों का संदर्भ प्रस्तुत किया गया है। परियोजना महामारी, एन.जीटी. न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर प्रतिबंध तथा अन्य कारकों की वजह से विलम्बित हुई है। मा. एन.जी.टी. न्‍्यायलय द्वारा वर्ष 2077 से 2049 तक दिल्ली एन.सी.आर. में बढ़ते वायु प्रदुषण के नियंत्रण हेतु निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया, जिस कारण कुल 47 माह तक निर्माण कार्य बन्द था। जिसके उपरान्त कोविड महामारी के कारण भारत सरकार द्वारा सम्पूर्ण देश में लॉकडाउन घोषित किया गया, जिस कारण भारी वित्तीय नुक्सान का सामना करना पड़ा। परियोजना रेरा के समक्ष पंजीकृत श्रेणी के अंतर्गत आती है, जो WAVE ONE नामतः पंजीकृत है तथा पंजीकरण संख्या एशरार4ए२73444 है | उपर्युक्त परिस्तिथियों एवं प्रतिबंधों की समयावधि के. अनुसार परियोजना मे निर्माण कार्य कुल ॥7 माह तक प्रतिबंधित रहा है जिसकी समयावधि आवंटन मे निहित कब्जा प्रदान करने की दिनांक मे समायोजित करते हुए 07.4220I7 तक है। परियोजना की मूलभूत सविधाएँ एवं यूनिट का निर्माण पूर्ण करते हुए कब्जा THER, 2022 तक उपलब्ध करा दिया जाएगा। विपक्षी द्वारा अपने कथनों के समर्थन में पूर्व में पारित आदेश सावर गार्मेंट्स प्रालि. बनाम वेव वन प्रा.लि., विनय गुप्ता बनाम वेव वन प्रा.लि. तथा अतुल जैन बनाम वेव वन प्रा.लि. का संदर्भ प्रस्तुत किया गया है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि भुगतान करते हुए प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने का आदेश पारित करने का अनुरोध किया गया है। 93

3 विपक्षी द्वारा अपने कथनों के समर्थन में मा. राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित आदेश की प्रति, अतुल जैन बनाम मै. वेव वन प्रा.लि. में पारित आदेश की प्रति तथा अन्य अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। , उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 4... क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध ka के दायरे में नहीं आते हैं तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 3. an शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या se तथ्य पर विचरित है कि कया रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा कया पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “मैसर्स =a प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo fio बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

"54, From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." 2y' 4 उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन aga” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर््जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबच्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। wager बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर shee होने कारण विलम्बित हुईं? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि माननीय एन.जी.टी. द्वारा भू-जल के प्रयोग पर प्रतिबन्ध लगाया गया। मा. एन.जी.टी. न्‍्यायलय द्वारा वर्ष 2047 से 2049 तक दिल्ली एन.सी.आर. में बढ़ते वायु प्रदुषण के नियंत्रण हेतु निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया, जिस कारण कुल ॥7 माह तक निर्माण कार्य बन्द था। जिसके उपरान्त कोविड महामारी के कारण भारत सरकार द्वारा सम्पूर्ण देश में लॉकडाउन घोषित किया गया, जिस कारण भारी वित्तीय नुक्सान का सामना करना पड़ा। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में माननीय न्यायालयों द्वारा पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है। इस सम्बन्ध में फ्लैट केता अनुबन्ध के प्रस्तर-8 निम्नलिखिल उल्लेखित हैः- 8)The construction of the building (S) in the said project is likely to be completed within 42 months from the date of issuance of this allotment letter (with a reasonable extension of six months). However, if due to any reason beyond the control of the "Developer" or due to any unforeseen circumstances, Sorce majeure, which include delay on account of non-availability of the steel and/or cement and/or other building materials, water supply or 2 5

electric power or slow down, strike or due to a dispute with the construction agency employed by the "Developer", civil commotion or by reasons of war, enemy action, earthquake or any act of god or if non delivery of possession is as a result of any notice,order,rule or notification of the central or state government and/or any other public competent authority stay from any court of competent jurisdiction or for any other reason beyond the control of the "Developer" and in any of the aforesaid events the "Developer" shall be entitled to a reasonable corresponding extension of the time of delivery of possession of the said commercial SPACE/OFFICE SPACE on account of force maujeure circumstances and in such eventually the Commercial Space/Office Space Buyer will not claim any amount of money by way of refund/damages/compensation/interest, etc. from the "Developer". In case of the "Developer" abandoning the scheme for any reason beyond its control then the develioper's liability shall be limited to the refund of the amount paid by the commercial space/office space buyer as per the terms of this allotment letter without interest. It is further categorically understood by the applicant(S) that the developer as a result of any contingency including force majeure reserves its right to alter, add or vary the terms and conditions of the allotment or if circumstances beyond Developer's control so warrant, the "Developer" may suspend the said project for such period as it may consider expedient and no compensation of any nature whatsoever can be claimed by the applicant for the period of delay/suspension of said project.

माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 07.04.205 के पृष्ठ संख्या-6 पर निम्नलिखित veel है :- "In these circumstances we hereby direct state of ए.?., NOIDA and Greater NOIDA Authority, HUDA, State of Haryana and NCT, Delhi to immediately stoppage of construction activities of all the building shown in the report as well as at other sites wherever, construction is being carried on in violation to the direction of NGT as well as the MoEF guideline of 200. This action shall be av 6 taken and complied with by all the state government, authorities and Police of each district particularly falling in the NCR, Delhi. The compliance report shall be submitted by the next date that is l0t April, 205 to the Tribunal. Wherever the construction activities are not stopped by service of this order by the authorities upon the builders, the authority shall seal such building and report the matter to the Tribunal." vat आदेश से स्पष्ट है कि यदि माननीय एन.जी.टी. व MoEF की गाईडलाईन्स के अनुसार निर्माण किया जाता है, तो उस पर कोई प्रतिबन्ध नहीं है। माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 40.44.2046 के पृष्ठ संख्या-47 पर निम्नलिखित उल्लेखित है :- "6. All the construction, demolition activities and transportation of construction material’ shall be stopped temporarily till the ambient air quality standards are brought down below the severe pollution standards afore- stated." List the matter for further directions on 9th January, 207,

साक्ष्य द्वारा यह स्पष्ट नहीं किया गया है कि उक्त अस्थाई आदेश कब तक लागू रहा एवं दिनांक 09.04.2047 को क्‍या आदेश पारित हुए। माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42047 के पृष्ठ संख्या-6 पर निम्नलिखित उल्लेखित है :- l. All the construction (structural) activity of any kind in the entire NCR is hereby prohibited and will not be carried on by any person, private or Government Authority in the entire NCR till the next date of hearing. However, the internal finishing and interior work (causing no dust whatsoever) where no construction material is used can be carried on. List these matters on Tuesday that is 4th November, 207 when we will consider whether these directions should be vacated or continued for any longer time. दे 7 माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिंनांक 47.44.20i7 & पृष्ठ संख्या-5 पर निम्नलिखित उल्लेखित है :- The Eastern and Western Express highway have already been permitted and are hereby permitted to continue their construction work but all construction activity should take all preventive and precautionary steps to ensure that they do not generate pollution by dust which is beyond the prescribed limits. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.! Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त sorted सिविल अपील Pe-i3029/i985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.20l9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- os

#]2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQi category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed,

माननीय waste. /EPA के आदेश दिनांक 094 4.2047 एवं दिनांक 47..207 में 9 दिन (दिनांक 09.44.2047 से दिनांक 47.44 20I7), पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये प्रेस नोट में 40 दिन (दिनांक 04.44.2048 से दिनांक 70.44.208), पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये निर्देश दिनांक 25.0.20i9 में 2.5 दिन (दिनांक 26.40.2049 से दिनांक 30.40.2049 तक UI 6 बजे से सुबह 6 बजे तक), दिनांक 04.44.2049 में 5 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 08.7.20I9 तक) एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.:4.20I9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2.209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 0.42.2049 से दिनांक 4.02.2020 तक dit 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया | विपक्षी ऐसी दशा में कुल 9+0+2.5+35+33 = 89.5 (90 in round figures) दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पानें का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी 5A 9

परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कोरण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई fiers ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के प्रस्तर-8 के अनुसार दिनांक o7.07.20i6 तक ग्रेस पीरियड सहित यूनिट का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी द्वारा परियोजना के वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया गया है जबकि उनके द्वारा निर्धारित अवधि के अन्तर्गत धनराशि का भुगतान किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा परियोजना की मूलभूत सविधाएँ एवं यूनिट का निर्माण पूर्ण करते हुए अकटूबर, 2022 तक उपलब्ध करा दिया जाएगा। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) J प्राविधान है कि —

Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein,.or 4 \ 40 (९) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without Prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the Promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्तागण द्वारा फ्लैट da अनुबन्ध दिनांक 07.07.20:2 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर--8 के अनुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित करने की तिथि से 42+6 माह (ग्रेस पीरियड) में कब्जा दिया जाना था। अत: शिकायतकर्ता को दिनांक 07.07.2046 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 90 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है|) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 // 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी aad माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted \ o 44 that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसांर ओ.सी.//सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 07.07.2046 + 90 दिन अर्थात्‌ दिनांक 05.0.20i6 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः ota निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल ग्रे

42 धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5,/- रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की URI—-48 दिनांक 0.05.20i7 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र0 आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.2047 से sono में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 07.0520I7 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक o40520I7 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05.2047 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अनुबन्ध के प्राविधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 04.052047 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जायेगी। रेरा एक्ट की धारा 2(»#)में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee,as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

@ the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in caseof default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liableto pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from thedate the promoter received the amount or any part thereof till the date the amountor part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment tothe promoter till the date it is paid; c o 43 जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं| इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के WER 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें wee 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८,२+प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+Infeasra की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। WT की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 // 2020 “wal बिल्डवेल कस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:- Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.l had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. VY 44

Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwiset तत्पश्चात्‌ Re याचिका dem-wW-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम wow राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण dork देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:-

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020...............................- and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208 power of refund of amount along with interest which has been provided under Section ॥8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR +% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोक्‍्तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLRHL प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है। के 45

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय ,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ॥४८,२+[प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से i प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है |तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह उपरोक्त सारणी के सभी शिकायतकर्तागण की यूनिट्स्‌ को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर कब्जा दिनाक 34.2.2022 तक ओ.सी /सी.सी. सहित देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री Here | 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 05.0.2046 से दिनांक 30.04.20I7 तक 5/- रूपये प्रति वर्ग फुट प्रतिमाह की दर से व दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी. /सी. सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में ४८/२+]प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप SRA विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी।

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2a) अनुसार यदि Way होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब ws 6 हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी | 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें | दिनांक :-62. //!। /2022 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) 30प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण