A उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर iy: पीठ-02 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:ः- Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम | शिकायत संख्या a यूनिट न0 | पत्रावली पर wut | आवंटन की | अनुबंधानुसार | वांछित रसीद के अनुसार जमा | तिथि कब्जा fet =| अनुतोष स0 धनराशि रु0 जाने की __| तिथि | | _| ‘| NCRI44/06/95633/2022 | सुब्राकांत साहू | टॉवर बी. | GO 30,67,586 / 29.0.20i6 | 42 माह तथा | यूनिट का 6 माह अनुग्रह | कब्जा व - 4402 अवधि अर्थात्‌ | विल॒म्बित जनवरी 2020 | अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम मैसर्स फ्लोरल रियलकॉन प्राएलि0 शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना APEX GOLF AVENUE में यूनिट संख्या-प०छ०- 8 02 बुक किया गया था जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि रु0 39,67,586 /— विपक्षी को भुगतान की गई-। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा, विलम्बित अवधि का ब्याज व मानसिक उत्पीड़न हेतु रु० 50,000 / दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता की ओर से परिवाद के समर्थन में लिखित बहस, अपार्टमेंट बायर एग्रीमेंट, प्रतिउत्तर पत्र के साथ संलग्न प्रपत्रों की छाया प्रतियां दाखिल की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- क्रम अं | . | भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) 4 मांग पत्र 30.04.2049 रु0 39,67,586,/ Se

विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति दाखिल की गई है। विपक्षी ने माननीय उच्च न्यायालय बाम्बे द्वारा नीलकमल Raced सुब्रन प्रा.लि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य में दिनांक 06i220I7 को पारित आदेश का संदर्भ व रेरा अधिनियम की धारा sa(t) व 7 का संदर्भ अंकित किया है। विपक्षी ने यह उल्लिखित किया है कि परियोजना में कुल 5 टॉवर ए, बी, सी, डी व ई है। परियोजना पूर्ण है तथा विपक्षी ने ate /सी.सी प्राप्ति हेतु आवेदन दिसम्बर 20I8 में कर दिया था। विपक्षी ने शिकायतकर्ता को दिनांक 30.04.209 को ऑफर ऑफ पजेशन भी जारी किया है। रिकार्ड के अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट संख्या d-702 आवंटित की गई थी। आवंटित यूनिट के सम्बंध में दिनांक 29.0.206 को अपार्टमेंट बायर एग्रीमेंट निष्पादित हुआ जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिसम्बर 20:8 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात जून 209 तक दिया जाना था। एन.जी.टी आदेश के कारण परियोजना में निर्माण कार्य बंद था। यूनिट की कुल कीमत WO 45,03,403 है जिसमें से शिकायतकर्ता ने wo 39,67,586 / भुगतान किया है। शिकायतकर्ता को wo 5,35,87 /-सितम्बर 2022 तक भुगतान किया जाना था। विपाक्षी शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा देने के लिए तैयार है। विपक्षी को चारो प्रमाण पत्र प्राप्त है तथा विपक्षी द्वारा ओसी/सी.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है जो दिनांक 22.44.20:8 को ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा स्वीकार किया गया है। विपक्षी को प्राप्त चारो प्रमाण पत्र रेरा आदेश दिनांक t6.0920I9 के आधार पर डीम्ड ओ.सी के समान है। विपक्षी ने परियोजना में मूलभूत सुविधायों को पूर्ण करते हुये 733 यूनिटस में से 680 आवंटियों को कब्जा उपलब्ध करा दिया गया है। अतः विपक्षी ने परिवाद निरस्त करने या शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि का भुगतान करके कब्जा लेने के लिए निर्देश देने का अनुरोध किया है।

शिकायतकर्ता की ओर से प्रतिउत्तर प्रस्तुत किया गया जिसमें विपक्षी की ओर से प्रस्तुत लिखित आपत्ति में अंकित प्रत्येक प्रस्तर का खण्डन करते हुये अवैधानिक शुल्क हटाये जाने, ओ.सी /सी.सी के साथ कब्जा मय ब्याज के साथ दिलाये जाने, रजिस्ट्री 2 ea जय कराये जाने व मानसिक उत्पीड़न हेतु wo 50,000, दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित प्रश्न विरचिंत किये गये है :- 4. क्या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न We: प्रश्न संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि प्रदूषण के कारण एन.जी.टी, के आदेश से परियोजना में निर्माण कार्य बंद था। उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 // 207 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 0 F फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में कोविड-49 महामारी के अतिरिक्त अन्य ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई है। कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) B प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 3 a तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये विपक्षी कोविड-49 के अतिरिक्त अन्य किसी आधार पर फोर्स मैज्योर का. लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार प्रश्न dea Pena किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2:- प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गई तालिका में अंकित धनराशि पर विपक्षी की ओर से कोई आपत्ति नहीं की गई है। उक्त यूनिट के सापेक्ष शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 29.04.2046 को

अपार्टमेंट बायर एग्रीमेंट निष्पादित हुआ जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा 42 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात जनवरी 2020 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक शिकायतकर्ता को निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता ने प्रतिउत्तर में यह तर्क प्रस्तुत किया है कि प्राधिकरण द्वारा विपक्षी का ओ.सी निरस्त कर दिया गया है जिसके समर्थन में आर.टी.आई की प्रति प्रस्तुत की गई है। विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति में यह अंकित किया गया है कि विपक्षी को विद्युत अनापत्ति प्रमाण पत्र, लिफ्ट प्रमाण पत्र, स्ट्रक्चरल अनापत्ति प्रमाण पत्र व अग्नि सुरक्षा प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुके है तथा दिनांक 22.4.208 को ओ.सी हेतु आवेदन भी किया जा चुका है जो पत्रावली पर उपलब्ध है। a 4 शिकायतकर्ता की ओर से प्रस्तुत आर.टी.आई दिनांक 20.06.2049 की प्रति का अवलोकन किया जिसमें यह अंकित है कि विपक्षी द्वारा भूखण्ड के सापेक्ष दिनांक 22.44. 2048 को 733 यूनिटस हेतु आवेदन किया गया था तत्पश्चात विकासकर्ता को दिनांक 20.2.208 व 07.06.2049 को आपत्ति पत्र जारी किया गया था। विकासकर्ता द्वारा आपत्तियों का निराकरण करने के पश्चात अध्यासन प्रमाण पत्र निर्गत किया जाता है। इससे यह स्पष्ट है कि सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा विपक्षी कम्पनी का ओ.सी हेतु आवेदन पत्र निरस्त नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता ने आवेदन पत्र निरस्त किये जाने का कोई साक्ष्य भी प्रस्तुत नहीं किया है। विपक्षी ने अपनी लिखित आपत्ति में यह कही पर भी उल्लेख नहीं किया है कि उसे ओ.सी प्राप्त है। विपक्षी द्वारा कथन किया गया है कि परियोजना में करीब 700 लोग रह रहे है।

उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा जनवरी 2020 में प्राप्त होना था परन्तु शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। चूंकि शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है जिस कारण शिकायतकर्ता को कब्जा के साथ विलम्ब अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील सं0 ee4o-so/20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी aah माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete

or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि vated द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20I6 के अधीन दिनांक 77.0.20I8 को भू-सम्पदा — = 6

(विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,पटटा विलेख के प्रारूप के wear 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(ii) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.3(i) ¥ निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+IMfaee की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी ८०२५] प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। इसके after फोर्स मैज्योर पीरिएड के सम्बंध समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 Rr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06. 2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09. 2020 तक की अवधि दे दी गयी है जिसमें विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। अतः उपरोक्त तथ्यों एवं न्याय नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। शिकायतकर्ता द्वारा oi afegft (compensation) दिलाये जाने सम्बंधी याचना की गयी है। इस सम्बंध में क्षतिपूर्ति (Compensation) के प्रकरण पर सुनवाई का क्षेत्रिधाधार रेश अधिनियम की धारा 7 के अन्तर्गत नन्‍्यायानिर्णायक अधिकारी (Adjudicating Officer) को है। अतः पीठ द्वारा इस सम्बंध में आदेश पारित नहीं किया जा सकता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश

\. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर फरवरी 2024 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। ह 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 07.02.2020 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि रु0 39,67,586 /--पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03. 2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3. विपक्षी शिकायतकर्ता से उभयपक्ष के मध्य हस्ताक्षारित अनुबंध आवंटन पत्र में निहित शर्तो के अनुसार ही शुल्क प्राप्त करने का अधिकारी होगा। 4. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(2४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से —a-~ 8

प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतांन पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ——_$prean, ea. ७१- 2824 (डा०दीपक स्वरूप WR) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर